31.07.2026
Технічна інвентаризація об’єкта дає ті цифри й ідентифікатори, за якими об’єкт потім вводять в експлуатацію і реєструють право власності. Проблема майже завжди одна: дані техпаспорта розходяться з проєктною документацією або з реєстрами, і система повертає помилку. Площа не збіглась, назва об’єкта в проєкті й у ТІ відрізняється на пробіл, ідентифікатор має «не той» статус, реєстратор уже вніс запис і подальша дія блокується.
Коротко про головне. Технічну інвентаризацію виконують не проєктувальники, а окремі суб’єкти, і відомості про неї потрапляють до кабінету ЄДЕССБ (e-construction). Виправляти помилку в техпаспорті означає приводити його дані у відповідність до проєкту й до Державного реєстру речових прав, а не «домальовувати» цифри. Нижче розбираємо, хто має право проводити ТІ, як усувати типові перевірки-блокери, коли роблять нову редакцію, а коли новий техпаспорт, і що робити з землею та чергами.
Хто має право проводити технічну інвентаризацію об’єкта (і чи може це архітектор проекту)
Пряма відповідь: архітектор проєкту технічну інвентаризацію не проводить. Закон України «Про архітектурну діяльність» (№ 687-XIV), стаття 22, дає архітекторові право розробляти проєктні пропозиції та проєктну документацію, одержувати містобудівні умови й технічні умови. Технічну інвентаризацію виконують суб’єкти, які мають на це право, і саме вони, відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України № 681 від 23 червня 2021 року «Деякі питання забезпечення функціонування Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва», вносять до електронного кабінету ЄДЕССБ відомості про проведену технічну інвентаризацію об’єкта.
Сам порядок робіт визначає окрема Постанова Кабінету Міністрів України № 488 від 26 липня 2018 року, якою затверджено Порядок проведення технічної інвентаризації. Виготовлення інвентаризаційних матеріалів і техпаспортів іде з використанням Реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ.
✅ Висновок: проєктувальник і технічний інвентаризатор, це різні виконавці; плутанина ролей на старті пізніше обертається розбіжністю даних у системі.
Виправлення помилки житлової площі та даних у технічному паспорті
Якщо площа або перелік приміщень у техпаспорті не збігається з проєктом, спрацьовує перевірка D007654. Вона звіряє площу батьківського об’єкта і всіх його складових у проєктній документації, за якою подано заяву на реєстрацію спеціального майнового права, зі значеннями площ у технічній інвентаризації, а також відповідність типів об’єктів. Поруч працює D007656: система порівнює перелік складових частин будинку в проєкті з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Виправлення одне: привести тип об’єкта, площу будинку та його складові до єдиних значень у ПД і ДРРП.
❌ Міф: «за 5% відхилення техніко-економічних показників нічого не буде».
✅ Насправді: цих 5% немає в жодному нормативному акті, ДБН чи ДСТУ. Розбіжність техпаспорта з проєктом, це пряма підстава для питань при здачі й для блокуючої перевірки в системі.
За практикою скажу так: структура об’єктів у технічній інвентаризації має на 100% збігатися зі структурою проєкту, інакше акт готовності не збереться — Ірина Гальченко, у дозвільній документації та ЄДЕССБ з 2012 року
✅ Висновок: техпаспорт не «окремий документ зі своїми цифрами», а віддзеркалення проєкту й реєстру; будь-яка розбіжність у площі чи складі приміщень має усуватись до подачі.
Повний перелік напрямків — у розділі послуги PRO InfoBud.
Помилка при реєстрації техпаспорта та формуванні другої редакції ТІ
Найпоширеніший блокер тут, перевірка D00172. Вона контролює тотожність назв об’єктів у проєктній документації та технічній інвентаризації. Назва в ТІ має точно відповідати назві в ПД, впливають навіть зайві пробіли, тому назву краще копіювати з проєкту й вставляти в ТІ. Якщо в проєкті зазначено етапність (черга, пусковий комплекс), ця сама інформація має бути в документах ТІ.
Друга типова причина відмови, статус ідентифікатора. Перевірка D007665 спрацьовує, коли ідентифікатор об’єкта в ТІ чи ПД має статус, відмінний від «Зареєстрований (внесено реєстратором)» та «Діючий». Статус змінюється автоматично з проєктного на діючий після завершення підписання технічної інвентаризації, проєктної документації чи дозвільного документа.
| Перевірка | Що звіряє | Як усунути |
|---|---|---|
| D00172 | Тотожність назв об’єктів у ПД та ТІ | Скопіювати назву з ПД у ТІ, без зайвих пробілів; відобразити черги |
| D007654 | Площі та ідентифікатори в ДРРП і ПД | Звести тип і площу об’єкта та складових до єдиних значень |
| D007656 | Складові частини будинку в ПД і ДРРП | Звірити ідентифікатори складових у ДРРП і ПД зі СМП |
| D007665 | Статус ідентифікатора | Дочекатись статусів «Зареєстрований (внесено реєстратором)» і «Діючий» |
✅ Висновок: більшість «помилок реєстрації техпаспорта» лікуються не зверненням у підтримку, а звіркою назв, площ і статусів між трьома джерелами: ПД, ТІ й ДРРП.
Коли помилка держреєстратора після техінвентаризації блокує роботу з об’єктом
Буває, що дані начебто коректні, а система не дає рухатись далі. Тут працює перевірка D007566: вона вказує на наявність у технічній інвентаризації ідентифікаторів об’єктів, на які в ДРРП уже зареєстровано спеціальне майнове право. Це блокує автоматичне формування заяви на реєстрацію права власності на об’єкти спеціального майнового права. Логіка проста: реєстратор уже вніс запис по цих ідентифікаторах, і система не хоче створювати конфліктний.
Практика показує, як це виглядає з боку замовника:
Для перевірки D007566 розробники радять спершу усунути всі інші помилки протоколу, а вже потім звертатись до технічної підтримки, бо причина може бути в раніше зареєстрованих правах.
✅ Висновок: якщо блок стоїть саме на реєстраційній дії, спершу вичищайте протокол перевірок повністю; звернення в підтримку має сенс лише тоді, коли решта помилок знята.
Зміна організації техобстеження зі збереженням завантажених даних ТІ
Питання, яке ставлять часто: організація техобстеження змінилась або її назва в системі відображається некоректно, чи не втратяться внесені дані. Назва організації підтягується з електронного ключа та з відомостей ЄДР при першому вході. Оновити її можна в профілі АРМ «Учасник будівництва» за даними з ЄДР. Важливий нюанс: після оновлення назви дані в уже створеному документі автоматично не міняються, доведеться створити нову редакцію (для договору підряду) або новий документ, якщо йдеться про ПД, ТІ чи експертизу.
Це узгоджується з логікою Постанови Кабінету Міністрів України № 681 від 23 червня 2021 року: до кабінету ЄДЕССБ вносяться відомості і про проведену технічну інвентаризацію, і про обстеження технічних установок.
✅ Висновок: сама зміна чи уточнення назви організації завантажені дані не стирає, але щоб коректна назва потрапила в документ, його редакцію треба переформувати вручну.
Новий техпаспорт vs редакція ТІ та техпаспорт «за бажанням замовника»
Коли достатньо нової редакції, а коли потрібен новий документ, залежить від того, що саме змінилось. Порядок за Постановою Кабінету Міністрів України № 488 від 26 липня 2018 року передбачає: під час підготовки до обстеження за бажанням замовника складається програма виконання робіт з технічної інвентаризації, а технічний паспорт може бути виготовлений у паперовій формі. Тобто паперовий варіант, це опція на вимогу, а не обов’язок.
Ще одна перевірка, про яку варто знати заздалегідь, D007483: замовник, зазначений у технічній інвентаризації, має збігатися з особою, якій надається доступ до документа (звіряються РНОКПП або ЄДРПОУ). Надання доступу до ТІ іншим замовникам обмежено.
✅ Висновок: нову редакцію ТІ роблять, коли правлять дані в межах того самого об’єкта; окремий новий документ, коли змінюється сам виконавець або структура, яку редагуванням не поправити.
Земельна ділянка в ТІ: наслідки прибирання та різниця електронного і паперового варіанту
Питання «чи не буде проблем, якщо з ТІ приберуть земельну ділянку» лунає в чаті регулярно, і воно не пусте. Щоб у акті готовності відображалась повна інформація про ділянку, а не лише кадастровий номер, у розділі «Земельні ділянки» потрібно заповнити всі поля. Розділ дозволяє обрати тип ділянки, і від нього залежить подальша форма внесення: від кадастрового номера до варіанта, коли документ на право користування відсутній у ДРРП.
У 2026 році розділ «Земельні ділянки» в технічній інвентаризації доопрацьовано: система тепер автоматично визначає й показує ділянки, з якими перетинається ідентифікатор об’єкта, навіть якщо їх не вносили вручну. Витяг технічної інвентаризації оновлено з урахуванням цих змін.
✅ Висновок: прибирати земельну ділянку з ТІ «щоб не заважала» ризиковано; якщо ідентифікатор об’єкта перетинається з ділянкою, система це побачить сама, а неповні дані про землю виллються в питання при формуванні акта готовності. Ці ж дані потім тягне витяг з Реєстру будівельної діяльності.
Поетапне будівництво: чому техпаспорт тягне сумарні дані обох черг замість першої
Класична ситуація: об’єкт будують чергами, вводять першу, а техпаспорт підтягує показники обох. Ось як це звучить у замовника:
Причина в тому, як внесено етапність. Черги вносять у проєктній документації в розділі «Етапність проектування», і на них окремо створюють ПД. У технічній інвентаризації черги вносяться в блоці «Етапність проектування», якщо вид ТІ, «перед прийняттям в експлуатацію завершених будівництвом об’єктів». Етапність має бути однакова в трьох документах: акті готовності, проєктній документації й технічній інвентаризації. За визначенням, черга будівництва, це передбачена проєктом частина комплексу, введення якої частково забезпечує роботу об’єкта.
⚠️ Ризик: якщо чергу не виділити в ПД і ТІ, система тягне сумарні показники обох черг, і ввести в експлуатацію лише першу не вдасться, доки дані не розділять.
📁 Кейс з нашої практики: Миколаївська обл., 4-секційний житловий будинок. Об’єкт будувався роками, зміни оформлювали до стадії Р, а стадію П не чіпали, і на обмірах фактичні показники розійшлися з проєктом. Ми почали з технічної інвентаризації та обмірів, звірили розділи проєкту з фактом на об’єкті, зробили коригування стадії П під факт, пройшли експертизу й довели об’єкт до здачі в експлуатацію.
Чому PRO InfoBud
- Компанія повного циклу: від аудиту земельної ділянки до реєстрації права власності. Немає питання, окрім самих будівельних робіт, яке ми не закриваємо.
- Практика в дозвільній документації з 2012 року. Ірина Гальченко, CEO PRO InfoBud і гендиректорка консорціуму CLC Group.
- Щороку супроводжуємо 85+ об’єктів будівництва й реконструкції та проводимо понад 150 індивідуальних консультацій, тому щодня стикаємося з реальними задачами в ЄДЕССБ.
- Ми бачимо не окремі помилки, а тенденції: помічаємо ризики й обходимо їх ще до того, як вони стануть відмовами.
Якщо техпаспорт чи технічна інвентаризація вже дали розбіжність із проєктом або реєстром, ми знаходимо причину й доводимо об’єкт до чистого результату: супровід технічної інвентаризації та усунення помилок у витягу.
