16.03.2026
Як тепер оформлювати незавершене будівництво після скасування права довірчої власності? Старі схеми більше не працюють. Це питання ставлять мені щодня замовники, девелопери та інвестори.
У законодавстві право довірчої власності збережене, але після набрання чинності Законом № 2518-IX воно більше не може використовуватися як інструмент залучення коштів або продажу “майбутніх квартир” (воно фактично “вмерло” у практиці, але не у законі). Новий закон змінив правила гри: майбутній об’єкт підлягає реєстрації, а всі старі схеми – через майнові права, попередні договори чи довірчу власність – втратили актуальність для девелоперів.
З 10.10.2022 року Законом № 2518-IX змінили підходи до оформлення незавершеного будівництва. Дуже суттєво змінився механізм залучання коштів на будівництво об’єктів нерухомості.
Давайте з Вами розберемося, чи дійсно це так, і яким чином нова система захищає права всіх учасників. У цій статті Ви отримаєте покрокове розуміння механізму спеціальних майнових прав, практичні алгоритми для різних ситуацій та захист від типових помилок. Ми порівняємо стару систему довірчої власності з новими правилами, розглянемо реальні кейси з моєї практики.
Що таке спеціальні майнові права (СМП): суть нового механізму замість довірчої власності
Спеціальне майнове право (СМП) – це зовсім нове поняття, якого раніше не було в нашому законодавстві. Зараз воно з’явилося, і перше, що нам необхідно розглянути, це його правова природа.
СМП – це прямо прописано в законі – право тимчасове. Воно існує від моменту виникнення до моменту введення об’єкта в експлуатацію. Це таке перехідне право, яке полягає у володінні і розпорядженні об’єктом незавершеного будівництва або майбутнім об’єктом нерухомості за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
СМП – різновид майнового права на майбутні об’єкти нерухомості або об’єкти, які перебувають на етапі будівництва, реєстрація таких прав у ДРРП обов’язкова для всіх забудовників, які планують продавати майбутні квартири, паркомісця чи інші житлові або нежитлові приміщення.
Навіщо законодавець відмовився від старої схеми довірчої власності? Причина проста. Довірча власність створювала правову невизначеність, не захищала інвесторів від подвійних продажів. Тепер же кожна операція з незавершеним будівництвом фіксується в Державному реєстрі речових прав через ЄДЕССБ.
Порівняння двох систем
| Критерій | Довірча власність | СМП (з 2022) |
|---|---|---|
| Правова природа | Використовувалась для продажу “майнових прав”, схем фінансування, заставних механізмів | Обтяження нерухомості |
| Захист від подвійних продажів | Слабкий | Високий (ЄДЕССБ) |
| Прозорість | Низька. Розпливчасте формулювання → хаос у реєстрах | Повна державна реєстрація |
| Тимчасовість | Ні | Так, до введення в експлуатацію |
⚠️ Важливо: СМП в будівництві не дає повного права власності, але гарантує контроль над об’єктом до його завершення. Особа, за якою зареєстровано це спеціальне майнове право, має право вимагати закінчення будівництва об’єкту, прийняття його в експлуатацію. А це має наслідком набуття права власності на такий об’єкт.
Для кого це актуально? Для всіх учасників будівельного процесу. Замовники будівництва, девелопери, інвестори, підрядники – всі Ви тепер працюєте з новим правовим інструментом.
Потрібна поглиблена консультація про Ваш конкретний проєкт? Наші експерти PRO InfoBud супроводжують об’єкти від реєстрації СМП до введення в експлуатацію. Маємо досвід роботи з усіма типами об’єктів, від приватних будинків до комерційних комплексів. Деталі на сайті консорціуму CLC Group: https://clcgroup.com.ua/
Хто може зареєструвати СМП: класифікація об’єктів будівництва
Давайте розберемося, на які об’єкти можна зареєструвати спеціальне майнове право. Класифікація дуже важлива, бо від типу об’єкта залежить кількість СМП та розподіл прав.
Неподільні об’єкти незавершеного будівництва. Наприклад, індивідуальний житловий будинок, дачний будинок, офісний центр. Після здачі його в експлуатацію на нього буде зареєстровано одне право власності. Один об’єкт – один власник – одне СМП за замовником будівництва.
Подільні об’єкти незавершеного будівництва. Найпоширеніший приклад – багатоквартирний житловий будинок. Це буде подільний об’єкт незавершеного будівництва. У його складі будуть майбутні об’єкти нерухомості (МОН). Квартири, нежитлові приміщення, машино-місця в цьому об’єкті називаються майбутніми об’єктами нерухомості, скорочено МОН.
Майбутні об’єкти нерухомості (МОН). Це окремі квартири, офіси, паркомісця в багатоквартирному будинку. Кожен МОН після завершення будівництва стане окремим об’єктом нерухомості з власним власником.
При подільних об’єктах з МОН автоматично виникає співвласність на спільні елементи. Підвали, ліфти, дах, прибудинкова територія належать всім власникам квартир разом. Це принципово важливо розуміти при плануванні продажів.
💡 Моя порада: Визначте тип Вашого об’єкта перед початком реєстрації. Від цього залежить кількість СМП, розподіл прав та майбутня структура власності. Якщо Ви помилитеся на цьому етапі, виправлення обійдуться в місяці простою та додаткові витрати.
Реєстрація СМП в ЄДЕССБ 2025: покрокова інструкція для девелоперів
Тепер найважливіше – як зареєструвати СМП через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва.
- Крок 1: Отримання дозволу на будівництво
СМП виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, тобто дозволу. Але не раніше, ніж таке право буде зареєстровано. Це базове правило реєстрації спеціального майнового права ЄДЕССБ. - Крок 2: Підготовка документів для реєстрації СМП
Вам потрібні: дозвіл на будівництво, проєктна документація, внесена в ЄДЕССБ, договір з підрядником (якщо є). Перевірте, щоб у проєктній документації були всі МОН, які плануєте продавати. Забута одна квартира з 105, і Ви не зможете її продати навіть після завершення будівництва. - Крок 3: Реєстрація договору про організацію та фінансування будівництва (за наявності)
В даному договорі визначається частка девелопера та замовника будівництва на майбутні збудовані об’єкти. При цьому, в подальшому підписання документів щодо реєстрації гарантійної частки та заяви про реєстрацію спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості відбувається як замовником будівництва.
💡 Корисно знати: Первинна реєстрація за замовником. Завжди першим СМП реєструється за замовником будівництва. Це базове правило, яке не можна порушувати. Замовник може передати частину СМП девелоперу за договором. А от первинна реєстрація СМП виключно за замовником.
Крок 4: Реєстрація гарантійної частки.
Створення документу про гарантійну частку також відбувається в ЄДЕССБ. Даний документ містить перелік майбутніх об’єктів нерухомості, які замовник будівництва чи девелопер не мають права відчужувати до завершення будівництва. Якщо на майбутньому об’єкті нерухомості проставлено відмітку про те що він виступає в якості гарантійної частки – на нього буде зареєстровано відповідне обтяження. Сума площ майбутніх об’єктів нерухомості, що становлять гарантійну частку має становити не менше ніж 10 відсотків від суми площ усіх майбутніх об’єктів нерухомості для будинків, що будуються в межах Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова та 5 відсотків для інших населених пунктів.
Крок 5: Формування заяви про реєстрацію спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості.
При створенні Заяви замовник вказує:
- Реєстраційний номер документа про визначення гарантійної частки та розподіл майбутніх прав;
- Реєстраційний номер документа про початок будівельних робіт;
- Реєстраційний номер рішення про присвоєння адреси об’єктам будівництва.
- Заява формується автоматично засобами системи та не потребує внесення додаткових даних.
Крок 6: Валідація даних. Реєстрація спеціального майнового права.
ЄДЕССБ перевіряє відповідність даних. Якщо є помилки в проєкті (неправильна нумерація, забуті об’єкти), система видасть відмову. Виправлення займе від 2 тижнів до 1,5 місяців.
⚠️ Важливо: Автоматична реєстрація. З 2024 року запроваджено автоматичну первинну реєстрацію СМП без участі державного реєстратора. Процес валідації скоротився з 5-7 до 3-5 робочих днів.
Потрібна допомога з реєстрацією? Наші експерти супроводжують порядок реєстрації СМП від А до Я. Проводимо аудит проєктної документації перед внесенням, мінімізуємо ризики відмови. За 12+ років практики супроводили 850+ тис. кв.м нерухомості введеної в експлуатацію. Детальніше про технічні аспекти – у курсі “Практикум по роботі з ЄДЕССБ” для тих, хто хоче навчитися самостійно.
Договір купівлі-продажу СМП: як передати спеціальне майнове право інвестору
Первинна реєстрація СМП для девелоперів здійснюється за замовником будівництва. Далі замовник будівництва може це спеціальне майнове право продати, передати, виплатити.
Договірна конструкція передачі СМП:
- Договір купівлі-продажу СМП. Найпоширеніший варіант. Замовник продає СМП на квартиру інвестору, інвестор платить кошті. Новий власник стає повноправним власником СМП згідно з договором.
- Договір інвестування. Інвестор вкладає кошти в будівництво, отримує СМП на частину об’єкта. Використовується при складних схемах фінансування.
- Попередній договір. Сторони домовляються про майбутнє відчуження СМП після виконання певних умов. Дає гнучкість у розрахунках.
Можливість укладення попереднього договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості. Закон дозволяє це робити, проте чітко встановлює, що:
- попередній договір щодо купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню;
- не допускаються будь-які платежі на підтвердження зобов’язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов’язань сторін, крім штрафних санкцій.
Кейс з моєї практики
Завдання: Замовник (власник землі) укладає договір з девелопером (інвестор).
Рішення: За договором вони ділять МОН: замовник отримує 30 квартир, девелопер 70 квартир.
Результат: При первинній реєстрації СМП ці частки фіксуються в Державному реєстрі.
Механізм захисту інвестора:
- Реєстрація в ЄДЕССБ як публічна гарантія. Кожен може перевірити, чи є на об’єкті інші обтяження.
- Неможливість подвійного продажу. Система просто не дозволить зареєструвати друге СМП на той самий об’єкт.
- Право вимагати завершення будівництва. Інвестор може юридично зобов’язати замовника завершити будівництво.
При подільних об’єктах з МОН автоматично виникає співвласність на спільні елементи. Це важливо пояснити інвестору: купуючи квартиру, він стає співвласником підвалів, ліфтів, даху.
Ми супроводжуємо складні угоди з СМП з юридичною та фінансовою експертизою. Глибше про фінансові моделі та договірні конструкції – у курсі “Фінансові моделі залучення коштів у будівництво” від PRO InfoBud.
Коли припиняється СМП: введення в експлуатацію та інші підстави
Спеціальні майнові права, це прямо прописано в законі, право тимчасове. Давайте розберемося, коли саме воно припиняється та що відбувається далі.
СМП припиняється автоматично в момент отримання сертифіката про введення об’єкта в експлуатацію. Це таке перехідне право – після того, як дозвіл отриманий, зареєстровано спеціальне майнове право, весь час здійснення будівництва існує. Коли об’єкт вже буде введено в експлуатацію, зареєстроване право власності на цей об’єкт, спеціальне майнове право припиняється.
Трансформація в право власності: СМП існує до певного моменту. Потім відбувається автоматична реєстрація права власності в ДРРП. Інвестор, який мав СМП на квартиру, стає повноправним власником квартири.
Дострокове припинення СМП можливе у випадках:
- Знесення об’єкта незавершеного будівництва
- Визнання будівництва самочинним у судовому порядку
- Відмова замовника від продовження будівництва з поверненням коштів інвесторам
💡 Моя порада: Після введення в експлуатацію потрібно протягом 30 днів подати документи для реєстрації права власності. Зверніться до державного реєстратора з сертифікатом про введення в експлуатацію та документами, що підтверджують ваше СМП.
“Тимчасовість СМП – це не недолік, а перевага. Інвестор розуміє: це право існує до конкретного моменту, після завершення будівництва він отримає повне право власності. Прозорість та передбачуваність.” — Ірина Гальченко, СЕО PRO InfoBud та CLC PRO Group (12+ років досвіду)
Порівняння довірча власність vs СМП: чому змінили систему
У сфері девелопменту довірча власність фактично перестала бути застосовною для продажу майбутніх об’єктів. Для фінансово-кредитних відносин вона залишається, проте банки check не хочуть її застосовувати у проектах первинної нерухомості. Новий закон створив жорсткі правила, через які довірча власність “вмерла” у практиці, але не у законі.
Які переваги та недоліки нової системи? Маючи 12+ років практики, я працювала зі старою системою і бачила всі її проблеми.
Проблеми довірчої власності:
- Правова невизначеність. Інвестор формально мав право власності на незавершене будівництво, але фізично об’єкта ще не існувало.
- Подвійні продажі. Недобросовісні девелопери продавали одну квартиру кільком інвесторам. Захиститися було важко.
- Відсутність прозорості. Не було єдиного реєстру, де можна перевірити обтяження на об’єкт.
Переваги нової системи СМП:
- Прозорість через ЄДЕССБ. Кожен може перевірити, чи є на об’єкті інші обтяження, скільки СМП зареєстровано.
- Захист від подвійних продажів. Система не дозволить зареєструвати друге СМП на той самий об’єкт.
- Чіткість правового статусу. СМП – це тимчасове право, яке трансформується в повне право власності після завершення будівництва.
Недоліки та складнощі СМП (чесно називаю):
- Технічна складність реєстрації. Потрібні навички роботи з ЄДЕССБ, розуміння цифрових процесів.
- Необхідність адаптації до нових процедур. Девелопери, які звикли до старих схем, потребують переучування.
- Перехідний період плутанини. Не всі розуміють, як працювати з СМП, є багато запитань.
⚠️ Важливо: Якщо дозвіл на будівництво отримано до 10.10.2022, можна завершити будівництво за старими правилами. А от якщо дозвіл після 10.10.2022, обов’язково потрібно реєструвати СМП.
Маєте старий договір довірчої власності? Допоможемо актуалізувати під нові норми та уникнути правових ризиків. Про перехідні періоди та зміни законодавства детальніше – у курсі “Зміни в будівельному законодавстві” від PRO InfoBud.
Топ-5 помилок при реєстрації СМП та як їх уникнути
За 12+ років практики я бачила всі можливі помилки при реєстрації СМП. Давайте розберемося, як їх уникнути та заощадити час і гроші.
- ПОМИЛКА #1: Спроба подвійної реєстрації. Найпоширеніша помилка – намагатися зареєструвати СМП на об’єкт, де вже є інше СМП. Система відмовить, Ви втратите час. Перевіряйте Державний реєстр речових прав перед кожною операцією.
- ПОМИЛКА #2: Ігнорування МОН при подільних об’єктах. Забули внести 8 квартир з 105 до проєктної документації. Наслідок: не можете продати ці квартири навіть після завершення будівництва. Виправлення займає 1,5-3 місяці: зміни до проєкту, повторна експертиза, актуалізація дозволу.
- ПОМИЛКА #3: Неправильне оформлення СМП договору передачі. Договір купівлі-продажу СМП має відповідати новим вимогам законодавства. Старі шаблони інвестиційних договорів не підходять. Реєстратор відмовить у реєстрації переходу прав.
- ПОМИЛКА #4: Затримка з реєстрацією власності після введення в експлуатацію. Ви ввели об’єкт в експлуатацію, але не зареєстрували право власності протягом 30 днів. Ризик: інвестори не можуть отримати повне право власності, виникають судові спори.
- ПОМИЛКА #5: Неврахування змін в підзаконних актах. Якщо Ви працюєте за старими інструкціями, отримаєте відмову від ЄДЕССБ.
Як уникнути всіх цих помилок? Проводьте аудит проєктної документації перед внесенням в ЄДЕССБ. Перевіряйте ДРРП перед кожною операцією. Використовуйте актуальні шаблони договорів. Стежте за змінами законодавства.
Безкоштовний чеклист перевірки документів перед реєстрацією СМП – завантажте зараз. Отримайте персоналізовану консультацію від експерта PRO InfoBud. Для корпоративного навчання вашої команди роботі з СМП пишіть на наш Telegram: https://t.me/pro_infobud. Індивідуальні програми для девелоперських компаній, будівельних організацій та юридичних департаментів.
📋 Висновки та рекомендації по спеціальним майновим правам в будівництві
Проведений аналіз спеціальних майнових прав в будівництві дозволяє зробити наступні ключові висновки:
Новий стандарт ринку – Спеціальні майнові права – це новий стандарт, який потрібно освоїти всім учасникам будівельного ринку. СМП замінило довірчу власність, створило прозору систему захисту інвесторів та девелоперів.
Практична готовність – Тепер Ви розумієте логіку СМП і можете впевнено діяти: визначити тип об’єкта, зареєструвати СМП через ЄДЕССБ, передати права інвестору, уникнути типових помилок.
Стратегічне мислення – Я розкручую кожен проєкт з кінця, планую весь ланцюжок від реєстрації СМП до введення в експлуатацію об’єкта та трансформації МОН у зареєстроване право власності. Це стратегічне мислення яке мінімізує ризики.
- Проводьте аудит проєктної документації перед внесенням в ЄДЕССБ для мінімізації ризиків відмови
- Завжди перевіряйте ДРРП перед кожною операцією з СМП для уникнення подвійних реєстрацій
- Використовуйте актуальні шаблони договорів, адаптовані під нове законодавство
- Стежте за змінами законодавства та підзаконних актів у сфері будівництва
- Реєструйте право власності протягом 30 днів після введення об’єкта в експлуатацію
Важливо пам’ятати: Потрібна допомога з конкретною ситуацією? Ірина Гальченко та експерти PRO InfoBud завжди на зв’язку. Консультуємо, супроводжуємо, навчаємо – повний цикл підтримки у роботі з СМП. 850+ тис. кв.м супроводжених об’єктів, 2200+ випускників курсів, 4200+ підписників телеграм-каналу ProInfoBud. Довіряйте досвіду.
Потрібна консультація щодо Вашого об’єкта? Експерти PRO InfoBud допоможуть розібратися в деталях вашої конкретної ситуації. Маєте питання про складні випадки реєстрації СМП? Сумніваєтеся в правильності оформлення документів? Наші експерти супроводжують об’єкти від реєстрації СМП до введення в експлуатацію.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
🛠️ Послуги: супровід реєстрації СМП, аудит проєктної документації, підготовка договорів передачі СМП, консультації з ЄДЕССБ, навчальні курси для девелоперів
❓ Популярні питання по спеціальним майновим правам в будівництві
Про актуальні зміни в СМП розповідаємо на вебінарах для забудовників та девелоперів. Приєднуйтесь до телеграм-каналу ProInfoBud, щоб не пропустити важливі оновлення законодавства та практичні поради від експертів з 12+ років досвіду.
