14.08.2026
Технічна інвентаризація для акта готовності потрібна майже завжди: без неї акт готовності об’єкта до експлуатації для СС2-СС3 просто не сформувати. Роблять її на закінченому будівництвом об’єкті, ще до подачі на сертифікат готовності до експлуатації. Технічний паспорт фіксує фактичну площу, склад і технічний стан того, що збудовано насправді, а не того, що було на папері рік тому.
Головне правило, на якому спотикаються найчастіше: структура технічної інвентаризації має збігатися зі структурою проєкту. Ті самі об’єкти, ті самі складові частини, та сама черговість. Порядок проведення ТІ визначає Постанова Кабінету Міністрів України № 488 від 12 травня 2023 року. Нижче розберемо, коли ТІ роблять, за якою нормою, як фіксується площа при добудові й чому один пусковий комплекс іноді блокує акт готовності.
Чи потрібна технічна інвентаризація та коли її роблять перед введенням в експлуатацію
Так, потрібна. Технічну інвентаризацію проводять на об’єкті, будівництво якого вже завершено, і саме її дані підтягуються в акт готовності всередині системи. Постанова КМУ № 488 від 12.05.2023 прямо визначає процедуру ТІ закінчених будівництвом об’єктів та об’єктів незавершеного будівництва, щодо яких набуто право на виконання будівельних робіт.
Тут важлива послідовність. За практикою наших фахівців формування акта готовності варто починати ще до того, як технічна інвентаризація підписана, бо структура об’єктів у ТІ має на 100% співпадати зі структурою проєкту. Технічний інвентаризатор у своєму кабінеті вказує номер проєкту і перетягує його структуру до себе, а не будує її наново. Знають про це не всі, звідси й розбіжності, які випливають уже на акті.
✅ Висновок: ТІ роблять на готовому об’єкті перед подачею на сертифікат, і закладати її структуру треба від проєкту, а не навпаки.
Нормативна база: ПКМУ №488 і порядок проведення технічної інвентаризації
Базовий документ один: Постанова Кабінету Міністрів України № 488 від 12 травня 2023 року «Порядок проведення технічної інвентаризації». Вона визначає, як інвентаризують закінчені будівництвом об’єкти й об’єкти незавершеного будівництва, і що саме має відображати результат.
📖 Офіційне визначення: Технічний паспорт за ПКМУ № 488 означає документ із текстових та графічних матеріалів, що містять інформацію про склад, фактичну площу, об’єм і технічний стан об’єкта нерухомого майна на дату проведення інвентаризації. Тобто в акт готовності потрапляє не проєктна, а виміряна на місці величина.
Проводить ТІ виконавець на підставі договору із замовником або уповноваженою ним особою. Строк, розмір і порядок оплати сторони визначають у цьому ж договорі.
✅ Висновок: якщо техпаспорт показує фактичну площу, то будь-яка розбіжність із проєктом стає видимою одразу і чекає вас на етапі акта готовності.
Повний перелік напрямків — у розділі послуги PRO InfoBud.
Площа інвентаризації при реконструкції з добудовою: як фіксуються дані
Коли до існуючого об’єкта добудовують нову частину, техпаспорт фіксує фактичний стан кожного об’єкта окремо. У 2026 році система оновила підхід до технічної інвентаризації: показники тепер фіксуються по кожному об’єкту окремо, з чітким розділенням і обов’язковою відміткою щодо самочинного будівництва. Раніше все зводилося в спільні підсумкові показники, тепер для нових ТІ цей блок не використовується.
Відмітка про самочинне будівництво не косметична. У системі за неї відповідає окрема блокуюча перевірка, яка контролює наявність такої ознаки в ТІ, доданій в акт готовності.
⚠️ Ризик: якщо у ТІ стоїть відмітка про самочинне будівництво, акт готовності не сформувати. Спершу доведеться виконати будівельні роботи згідно з проєктною документацією і лише потім знімати ознаку. Реконструкція з добудовою якраз та ситуація, де фактична площа найлегше розходиться з проєктом, тому розбіжність по ТЕП між актом і технічною інвентаризацією краще ловити до подачі.
✅ Висновок: при добудові дивіться не на сумарний метраж, а на показники кожного об’єкта окремо і на відмітку про самочинне будівництво.
ТІ для акта готовності при капремонті, термосанації та реставрації
Технічну інвентаризацію роблять не лише для нового будівництва. Закон України «Про архітектурну діяльність» (№ 687-XIV), стаття 9, відносить до будівництва об’єкта архітектури нове будівництво, реконструкцію, реставрацію та капітальний ремонт. Термосанація на практиці йде в межах капітального ремонту. У кожному з цих випадків результат фіксується технічною інвентаризацією й лягає в акт готовності.
Дисципліна тут та сама, що й скрізь. Етапність проектування має бути однаковою у трьох документах.
| Документ | Що звіряє система |
|---|---|
| Акт готовності об’єкта до експлуатації | черга та етапність, склад об’єктів |
| Проектна документація | закладена структура й етапність |
| Технічна інвентаризація | фактичні об’єкти й показники |
✅ Висновок: вид будівництва не звільняє від ТІ, а етапність в акті, проєкті й техпаспорті має читатися однаково.
Технічна інвентаризація на кілька адрес за одним дозволом (черги і пускові комплекси)
Коли за одним дозволом об’єкт здають частинами, черга проєкту має відповідати етапності проектування. Якщо система пише, що вказана черга проекту не відповідає етапності проектування, причина одна: етапність в акті готовності, проєктній документації й технічній інвентаризації розійшлась. У картці складових частин (квартири, приміщення, паркомісця) має бути заповнене поле про черги та пускові комплекси, інакше система не визначить, які частини об’єкта здаються.
На практиці це виглядає так. Забудовник реєструє акт на один пусковий комплекс, а решта черг ще будується.
Тут же виринає інша типова ситуація: при формуванні акта готовності випадає помилка ще до внесення технічної інвентаризації, а в експлуатацію заходить лише один пусковий комплекс. Коли назви об’єктів у проєкті й у ТІ не тотожні, помилку D00172 в акті готовності доводиться розбирати окремо.
✅ Висновок: одна адреса чи багато, черги мають збігатися в усіх трьох документах, а складові частини прив’язуватись до конкретного пускового комплексу.
ТІ для споруд водозабезпечення та кабельних ліній
Технічна інвентаризація стосується не тільки будівель. Перелік об’єктів за ПКМУ № 488 охоплює інженерні споруди та лінійні об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури. Насосні й фільтраційні станції, станції водозабору, кабельні мережі теж проходять інвентаризацію та потрапляють в акт готовності.
Ба більше, вимога стала жорсткішою вже на вході.
Є й свої графічні тонкощі. Для споруди подвійного призначення, вбудованої в приміщення іншого призначення, на плані технічної інвентаризації межі приміщень споруди подвійного призначення позначають суцільною лінією червоного кольору.
✅ Висновок: інженерна споруда чи лінійний об’єкт інвентаризуються так само, як будівля, а для окремих типів план ТІ має власні вимоги до оформлення.
Чому PRO InfoBud
- Компанія повного циклу: від аудиту земельної ділянки до реєстрації права власності. Немає питання, окрім самих будівельних робіт, яке ми не закриваємо.
- Практика в дозвільній документації з 2012 року. Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group.
- Щороку супроводжуємо 85+ об’єктів будівництва й реконструкції та проводимо понад 150 індивідуальних консультацій, тому щодня стикаємося з реальними задачами по акту готовності.
- Досконало знаємо всі зміни в роботі ЄДЕССБ й аналізуємо блокуючі перевірки, тому бачимо розбіжність ТІ з проєктом ще до того, як вона стане відмовою.
Перед введенням об’єкта СС2-СС3 якісний аналіз потребує синергії юристів та архітекторів, а прогноз ми даємо вже після другого етапу роботи, щоб девелопер приймав рішення без втрати часу. Якщо технічна інвентаризація вже розійшлася з проєктом і акт готовності не формується, ми беремо на себе супровід введення в експлуатацію та усунення блокуючих перевірок акта.
📁 Кейс з нашої практики: Миколаївська область, 4-секційний житловий будинок. Один проєкт, один дозвіл, без поділу на черги, а на обмірах з’ясувалося, що фактичні нарізки квартир і показники відрізняються від проєкту. Ми почали з технічної інвентаризації й обмірів, домовившись передати поверхові плани нам до внесення в систему, виїхали на об’єкт і звірили розділи проєкту з фактом. Оскільки збудоване не порушувало ДБН, зробили коригування стадії П під факт, провели експертизу й довели об’єкт до здачі в експлуатацію.
«Правильність внесення технічної інвентаризації у відповідності до структури проєкту дає змогу сформувати акт готовності.» — Ірина Гальченко, авторка курсів з дозвільної документації та роботи в ЄДЕССБ, ЄДЕССБ від А до Я
