11.03.2026
Ви завершили будівництво. Замовили технічну інвентаризацію. А потім виявили – фактичні площі відрізняється від тих, що зазначені при реєстрації повідомлення про початок виконання робіт. Система ЄДЕССБ перевіряє техніко-економічні показники об’єкта будівництва в технічній інвентаризації з основними показниками по спорудах/будівлях в будівельному паспорті та блокує реєстрацію декларації про готовність. Що тепер робити?
Багато забудовників помилково вважають, що об’єкти СС-1 та ті, що будуються на підставі будівельного паспорта, не будуть перевірятися. Мовляв, «Побудую по будпаспорту, може пройде» — не працює. Моніторинг фактичної забудови та отримання додаткової інформації про об’єкт, незалежно від того, що подано на папері, ніхто не відміняв. Насправді технічна інвентаризація завжди виявляє розбіжності.
Я вважаю, що на цьому етапі необхідно пояснити деякі моменти стосовно об’єктів що будуються на підставі будівельного паспорту та об’єктів класу наслідків СС-1. Це допоможе не повертатися до цих помилок і рухатися далі без проблем.
У цій статті Ви отримаєте покрокові алгоритми з експертними коментарями. Дізнаєтесь, як правильно проходити процедуру введення в експлуатацію, що робити при розбіжностях параметрів, як уникнути блокування подачі декларації про готовність до експлуатації, та які документи обов’язково перевірити перед поданням.
Чому об’єкти що будуються на підставі будівельного паспорту та об’єктів класу наслідків СС-1 теж контролюються: розвінчання поширеного міфу
Багато забудовників вважають, що такі об’єкти, можна здавати “приблизно”, без строгого контролю. Мовляв, це маленькі об’єкти – нікому до них діла немає. Це поширена помилка.
Що насправді відбувається?
Незалежно від класу наслідків, ЄДЕССБ автоматично перевіряє:
- Повноту заповнення всіх обов’язкових для даних форм (полів)
- Наявність усіх необхідних документів, та підвантажених сканованих документів
- Наявність обов’язкових техніко-економічних показників в технічній інвентаризації Наявність проектних обов’язкових техніко-економічних показників. Їх відповідність.
- Наявність повідомлення про початок будівельних робіт
- Відповідність фактичних розмірів та площі: до прикладу, перевірка на те, щоб загальна площа не перевищувала 500 кв.м, та перевірка мінімальної площі земельної ділянки – для будівництва за будівельним паспортом
⚠️ Важливо: Якщо хоча б один із цих пунктів не збігається – система видає помилку, або блокує подачу декларації про готовність до експлуатації.
“Містобудівні умови та обмеження, будівельний паспорт чи ескіз намірів – це не формальність. Система ЄДЕССБ використовує закладені критеріїв аналізу поданих/внесених даних на їх повноту, відповідність формату, логічність та достовірність та автоматично порівнює фактичні параметри об’єкта з тими, що зазначені в дозвільних документах” — Ірина Гальченко, СЕО PRO InfoBud та CLC PRO Group (12+ років досвіду)
Покроковий алгоритм введення в експлуатацію об’єктів що будуються на підставі будівельного паспорту та об’єктів класу наслідків СС-1
Якщо ви будуєте індивідуальний житловий будинок на підставі будівельного паспорта з класом наслідків СС-1, ваш алгоритм виглядає так:
- Крок 1: Отримання дозвільної документації
Перед початком будівництва необхідно зробити декілька кроків це:- Отримання будівельного паспорта забудови земельної ділянки
- Отримання права на виконання будівельних робіт – подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта
💡 Корисно знати: Будівельний паспорт видається на основі ескізу намірів забудови земельної ділянки. Ескізні наміри забудови (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо). Треба також врахувати що наповненість даними ескізу намірів забудови залежить і від правил які затверджують місцеві УОМА (місцева влада). Правильний підхід та знання «локальних нормативів та порядків» дозволяють уникнути затримок та проблем. За заявою замовника в будівельний паспорт можуть вноситися зміни, реалізація яких не перевищує гранично допустимих параметрів.
- Крок 2: Реєстрація повідомлення про початок робіт
Повідомлення подається замовником (його уповноваженою особою) до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю через центр надання адміністративних послуг, чи через електронний кабінет веб-порталу електронних послуг – Портал «Дія», або заповнює та надсилає рекомендованим листом з описом вкладення до центру надання адміністративних послуг.
Повідомлення про початок виконання будівельних робіт реєструється автоматично або протягом 5 робочих днів. - Крок 3: Будівництво відповідно до параметрів
Під час будівництва важливо дотримуватися параметрів, зазначених у будівельному паспорті:- Площа
- Поверховість
- Розміри будівлі
- Відстані до меж ділянки
Будь-які відхилення вимагають коригування до завершення будівництва. Адже після технічної інвентаризації виправити ці розбіжності буде складніше.
- Крок 4: Технічна інвентаризація об’єкта нерухомості
Після завершення будівництва Ви замовляєте технічну інвентаризацію. На сьогоднішній день, технічний паспорт розробляють як бюро технічної інвентаризації, так і сертифіковані інженери приватних організацій у БТІ (або іншого уповноваженого підприємства). Результат інвентаризації – технічний паспорт об’єкта нерухомості, який містить фактичні параметри будівлі.Що перевіряється під час технічної інвентаризації:
- Фактична площа об’єкта
- Фактична кількість поверхів
- Розміри будівлі
- Відповідність планувань
⚠️ Важливо: Саме техніко-економічні показники об’єкта з технічної інвентаризації будуть порівнюватися з тими, що зазначені у ЄДЕССБ.
- Крок 5: Перевірка відповідності
Після отримання технічного паспорта порівняйте фактичні техніко-економічні показники об’єкта з технічної інвентаризації будуть порівнюватися з тими, що зазначені у ЄДЕССБ.Якщо параметри збігаються:
- Переходьте до наступного кроку (подача декларації)
Якщо є розбіжності понад:
- Необхідно коригувати будівельний паспорт до подачі декларації
- Крок 6: Подача декларації про готовність до експлуатації
Якщо всі параметри співпадають, ви подаєте декларацію про готовність об’єкта до експлуатації онлайн, шляхом заповнення заяви через портал “Дія”, або через Центр надання адміністративних послуг (особисто звернувшись, або надіславши документи поштою рекомендованим листом з описом вкладення на адресу ЦНАПу)Необхідні документи:
- Технічний паспорт об’єкта
- Документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку
- Будівельний паспорт
- Повідомлення про початок робіт
💡 Моя порада: Замовляйте проміжний геодезичний знімок після зведення коробки будинку. Це дозволить вчасно виявити відхилення від проекту і скоригувати документацію до завершення робіт.
Ескіз намірів замість будпаспорту: що потрібно знати про воєнний час
Згідно з Постановою № 722, на період військового стану замість будівельного паспорта можна отримати схему намірів забудови земельної ділянки виконаної кваліфікованим атестованим фахівцем (архітектором).
Ескіз намірів – це:
- Графічний план майбутньої забудови
- Містить основні параметри об’єкта (площа, поверховість, розташування на ділянці)
- Дозволяє розпочати будівництво без отримання будівельного паспорту чи МУО
⚠️ Важливо: Ескіз намірів забудови не звільняє від обов’язку реєструвати повідомлення про початок виконання будівельних робіт у ЄДЕССБ. Без цього повідомлення система не дозволить подати декларацію.
Процедура:
- Отримати ескіз намірів у місцевій раді
- Зареєструвати повідомлення про початок будівельних робіт в ЄДЕССБ
- Розпочати будівництво відповідно до параметрів ескізу
- Після завершення – замовити технічну інвентаризацію
- Подати декларацію про готовність
💡 Моя порада: Навіть якщо ви працюєте за спрощеною процедурою, не нехтуйте точністю параметрів. Система ЄДЕССБ все одно перевіряє відповідність фактичних ТЕП з тими, що зазначені в ескізі намірів.
Що робити, якщо фактичні параметри відрізняються від будівельного паспорту
Ситуація: Ви завершили будівництво індивідуального житлового будинку, замовили технічну інвентаризацію, отримали технічний паспорт. А потім виявили – фактична площа відрізняється від тієї, що зазначена у будівельному паспорті. Система ЄДЕССБ не дозволяє подати декларацію. Що робити?
Алгоритм дій:
- Крок 1: Оцінити розбіжності
Перевірте, наскільки фактичні параметри відрізняються від зазначених у будівельному паспорті:- Якщо розбіжність незначні, і це не обов’язкові ТЕП в розумінні системи ЄДЕССБ – система може пропустити декларацію
- Якщо значні – необхідно вносити зміни до будівельного паспорту
- Крок 2: Звернутися до органу, що видав будівельний паспорт
Подайте заяву до УОМА (уповноваженого органу містобудування та архітектури) (або іншого органу, що видав будівельний паспорт) про внесення змін до будівельного паспорту на основі фактичних параметрів.Необхідні документи:
- Технічний паспорт об’єкта (результат технічної інвентаризації)
- Пояснення причин відхилень
- Копія будівельного паспорту
⏱ Строки: Зазвичай внесення змін займає від 7 до 30 днів. Залежить від конкретного органу місцевого самоврядування.
- Крок 3: Отримати оновлений будівельний паспорт
Після внесення змін отримайте новий будівельний паспорт з актуальними параметрами. - Крок 4: Подати декларацію
Тепер дані синхронізовані:- Фактичні параметри об’єкта (технічний паспорт)
- Оновлений будівельний паспорт
Система ЄДЕССБ дозволить подати декларацію про готовність об’єкта до експлуатації.
💡 Практична порада: Якщо розбіжності виникли через помилки у проведенні технічної інвентаризації, можна замовити повторну технічну інвентаризацію у іншої організації. Бо іноді технічні паспорти містять помилки вимірювань.
Об’єкти класу наслідків СС-1: коли застосовується загальний механізм
Не всі об’єкти класу СС-1 зводяться на підставі будівельного паспорта. Існують випадки, коли застосовується загальний механізм дозвільної документації:
- Об’єкт зводиться на земельній ділянці комерційного призначення
- Будівництво індивідуальних житлових будинків площею понад 500 м²
- Об’єкт має нежитлове призначення (магазин, офіс, склад тощо)
У таких випадках процедура введення в експлуатацію СС1 виглядає інакше.
Алгоритм:
📂 Етапи проходження процедури
| Етап | Документ |
|---|---|
| 1 | Отримання вихідних даних для проектування об’єкта будівництва, у тому числі: • Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки • Отримання технічних умов на електро-, газо-, тепло- й водопостачання, водовідведення тощо (залежно від мереж, до яких здійснюється підключення) • Завдання на проектування |
| 2 | Проектування: • Розроблення проектної документації (за угодою) • Проведення експертизи проектної документації (у разі необхідності) • Затвердження проектної документації |
| 3 | Отримання права на виконання будівельних робіт – подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1) |
| 4 | Здійснюються у строки та на умовах, визначених проектом будівництва й договором підряду, з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і правил |
| 5 | Технічна інвентаризація закінчених будівництвом об’єктів проводиться з метою визначення їх фактичної площі та об’єму (щодо проектних) для оформлення документів про прийняття в експлуатацію. Суб’єкт проведення технічної інвентаризації: суб’єкти господарювання, у складі яких працює один або більше відповідальних виконавців, які отримали кваліфікаційний сертифікат |
| 6 | Декларація про готовність. Подається декларація про готовність об’єкта експлуатації через портал “Дія”, або через Центр надання адміністративних послуг |
Алгоритм коригування документації для введення в експлуатацію об’єктів СС-1
Якщо під час технічної інвентаризації виявлені розбіжності між фактичними параметрами та проектною документацією, необхідно провести коригування проектної документації СС1 до подачі декларації.
Покроковий алгоритм:
- Крок 1: Аналіз розбіжностей техніко-економічних показників, та оцінка необхідності змін
Порівняйте технічний паспорт з проектною документацією. Виявіть конкретні розбіжності:- Площа об’єкта
- Поверховість
- Розташування на ділянці
- Інші параметри
- Крок 2: Коригування проектної документації/створення нової редакції проєктної документації
В залежності від тяжкості розбіжностей необхідно виконати або коригування проєкту або оновити дані, створивши нову редакцію проектної документації⚠️ Важливо: Зміни мають відповідати будівельним нормам і містобудівним умовам та обмеженням.
- Крок 3: Повторна технічна інвентаризація
- Крок 4: Оновлення даних та проектної документації у ЄДЕССБ
Завантажте оновлену проектну документацію до ЄДЕССБ. Система автоматично синхронізує дані. - Крок 5: Подача повідомлення про зміну даних (у разі коригування) —> Подача декларації
Після оновлення документації подайте декларацію про готовність. Система перевірить відповідність фактичних параметрів оновленій проектній документації.
⚠️ Важливо: Проекти будівництва об’єктів, що належать до клас наслідків СС-1, не підлягають обов’язковій експертизі, крім об’єктів, які споруджуються:
• на територіях зі складними інженерно-геологічними та техногенними умовами, — в частині міцності, надійності та довговічності будинків і споруд;
• із залученням бюджетних коштів, коштів державних і комунальних підприємств, установ та організацій, а також кредитів, наданих під державні гарантії, — щодо кошторисної частини проектної документації
💡 Моя практична порада: Якщо розбіжності виникли через конструктивні зміни під час будівництва (наприклад, збільшили розмір вікон або змінили планування), обов’язково проконсультуйтесь з проектувальником. Адже деякі зміни можуть вплинути на безпеку експлуатації.
Чек-лист перед здачею об’єкта: як уникнути помилок при здачі об’єкта в експлуатацію
Перед поданням декларації про готовність перевірте:
- 1. Дозвільна документація:
- Наявність будівельного паспорту (або ескізу намірів)
- Реєстрація повідомлення про початок будівельних робіт у ЄДЕССБ
- Актуальність документів (термін дії)
- 2. Відповідність параметрів:
- Технічний паспорт отриманий від БТІ
- Фактична площа не відрізняється від будпаспорту
- Фактична поверховість відповідає вихідним даним
- Розташування об’єкта на ділянці відповідає плану
- 3. Технічна готовність:
- Об’єкт завершений будівництвом
- Підключені всі інженерні мережі (електрика, водопостачання)
- Проведена технічна інвентаризація
- 4. Документи для декларації:
- Технічний паспорт об’єкта нерухомості
- Документи на право власності земельної ділянки
- Будівельний паспорт або ескіз намірів
- Реєстрація повідомлення про початок робіт
- 5. Перевірка ЄДЕССБ:
- Доступ до електронного кабінету ЄДЕССБ
- Наявність електронного цифрового підпису (ЕЦП)
- Завантажені всі необхідні документи у систему
Якщо всі пункти виконані – можна подавати декларацію.
Якщо ви хочете мінімізувати ризики та пройти процедуру під супроводом експерта, який перевірить усі документи ще до подачі декларації, звертайтесь за консультацією щодо введення в експлуатацію до PRO InfoBud або замовте юридичний супровід здачі об’єкта. Ми допоможемо розібратися в нюансах саме Вашої ситуації, перевіримо документи та підкажемо оптимальний шлях.
📋 Висновки та рекомендації по введенню в експлуатацію об’єктів СС-1
Проведений аналіз введення в експлуатацію об’єктів що будуються на підставі будівельного паспорту та об’єктів класу наслідків СС-1 дозволяє зробити наступні ключові висновки:
Система ЄДЕССБ перевіряє всі об’єкти незалежно від класу наслідків – Міф про те, що об’єкти СС-1 та ті, що будуються за будівельним паспортом, не контролюються, є помилковим. Система автоматично перевіряє відповідність фактичних параметрів дозвільній документації.
Технічна інвентаризація виявляє розбіжності – Фактичні параметри після будівництва майже завжди відрізняються від проектних. Важливо передбачити це та підготувати документи для коригування.
Коригування документації можливе до подачі декларації – При виявленні розбіжностей можна внести зміни до будівельного паспорту або проектної документації до реєстрації декларації про готовність.
- Замовляйте проміжний геодезичний знімок після зведення коробки будинку для раннього виявлення відхилень
- Перевіряйте відповідність усіх параметрів перед замовленням технічної інвентаризації
- Консультуйтесь з експертами при виявленні розбіжностей – це заощадить час та гроші
- Використовуйте чек-лист перед подачею декларації для мінімізації ризиків блокування
Важливо пам’ятати: Навіть спрощені процедури на воєнний час (ескіз намірів) не звільняють від обов’язку дотримання параметрів та реєстрації у ЄДЕССБ. Система автоматично перевіряє відповідність даних незалежно від типу дозвільної документації.
Якщо Ви стикаєтеся з блокуванням декларації в ЄДЕССБ, розбіжностями параметрів або просто хочете впевнитися, що все оформлено правильно – звертайтесь за допомогою та консультацією щодо введення в експлуатацію до команди PRO InfoBud.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
🛠️ Послуги: індивідуальна консультація щодо введення в експлуатацію, юридичний супровід “під ключ” (від перевірки документів до реєстрації декларації), коригування документації при розбіжностях, освітні програми PRO InfoBud (курс “Дозвільна документація в будівництві”, корпоративне навчання з будівельного права)
