14.08.2026
73% заяв на отримання сертифікату готовності отримують відмову при першій подачі. Найчастіші причини? Помилки у виконавчій документації будівництва, які виявляються під час виїзного огляду об’єкта будівництва та невідповідність об’єкта проектній документації.
Знаю про це не з теорії. За 12 років практики супроводу введення в експлуатацію об’єктів я бачила сотні об’єктів класу наслідків СС-2 та СС-3, які застрягали на етапі отримання сертифікату. Багатоквартирні будинки, офісні центри, промислові споруди – кожен проєкт потребує уваги до деталей.
Кожна затримка – це не просто нервові клітини. Це реальні гроші. Один місяць очікування коштує замовнику 3-10% вартості проєкту. Інвестори нервують, банки блокують фінансування, покупці квартир штурмують відділи продажів. А причина – банальна не увага до деталей у виконавчій документації або відсутність розуміння процедури виїзного огляду ДІАМ (або місцевого ДАБК).
У цій статті я розповім про систему, яка дозволяє пройти всі етапи з першого разу. Без “сюрпризів” від контролюючого органу, без повторних подань, без витрачених місяців. Просто чіткий алгоритм на основі реального досвіду супроводу понад 200 об’єктів.
Що таке сертифікат готовності об’єкта та коли потрібен виїзний огляд
Сертифікат готовності об’єкта до експлуатації – це фінальний документ, який дає право використовувати закінчений будівництвом об’єкт за призначенням. Без нього Ви не зможете отримувати комунальні послуги, зареєструвати право власності або продати нерухомість.
Процедура отримання залежить від класу наслідків вашого об’єкта:
- СС-1 (незначні наслідки): подання декларації про готовність до експлуатації…
- СС-2 і СС-3 (середні та значні наслідки): подання заяви + обов’язковий виїзний огляд ДІАМ (або місцевого ДАБК)
У цій статті фокусуюся саме на СС-2 та СС-3, бо тут найбільше підводних каменів.
Правова основа: що регулює процедуру
Процедура отримання сертифікату готовності об’єкта регламентується:
- Постановою КМУ №461 від 13.04.2011 “Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів”
- Законом України “Про регулювання містобудівної діяльності”
- Порядком ведення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ПКМУ №681 від 23.06.2021)
⚠️ Важливо: з 2019 року всі процедури введення в експлуатацію об’єктів СС-2 і СС-3 (середні та значні наслідки) переведені в електронний формат. Заява подається виключно через портал “Дія” та ЄДЕССБ.
Коли потрібен виїзний огляд об’єкта будівництва
Виїзний огляд – це обов’язкова процедура для об’єктів СС-2 та СС-3 перед видачею сертифікату. Представники ДІАМ (або місцевого ДАБК) виїжджають на об’єкт і перевіряють:
- Відповідність збудованого об’єкту проєктній документації
- Наявність та правильність оформлення виконавчої документації
- Дотримання будівельних норм (особливо ДБН В.2.2-40:2018 щодо доступності для МГН)
- Фактичний стан об’єкта (фотофіксація)
Тільки 12% проходять з першого разу.
Покрокова інструкція подачі заяви на отримання сертифікату готовності об’єкта через ЄДЕССБ
Процес подачі заяви складається з 8 кроків. Кожен важливий. Помилка на будь-якому етапі призведе до відмови.
- Підготовка документів (за 2-4 тижні до подачі)
Перед поданням заяви на сертифікат готовності об’єкта переконайтеся, що у Вас є:- Акт готовності об’єкта до експлуатації (зареєстрований в ЄДЕССБ)
- Відомості про технічну інвентаризацію, технічний паспорт об’єкта (зареєстровані в ЄДЕССБ)
- Енергетичний сертифікат будівлі (за потреби для Вашого об’єкта)
- Комплект виконавчої документації (загальний журнал робіт, журнал авторського нагляду, журнал вхідного контролю, ПВР, виконавчі схеми тощо)
- Копія дозволу на виконання будівельних робіт (з ЄДЕССБ)
- Копія містобудівних умов та обмежень (МУО) (з ЄДЕССБ)
- Актуалізація даних у дозволі на будівництво
Перевірте, чи актуальні дані у Вашому дозволі на виконання будівельних робіт: Генпідрядник (якщо змінювався – внесіть зміни в ЄДЕССБ), відповідальна особа (виконроб), автор проєкту та технічний нагляд. Якщо дані застарілі – подайте повідомлення про зміни через портал “Дія”. Без актуальних даних заява на сертифікат готовності буде відхилена автоматично. - Формування та підписання акта готовності об’єкта
Акт готовності формується в ЄДЕССБ замовником або його представником. Це ключовий документ, який підтверджує завершення будівництва. Що має бути в акті готовності: відомості про об’єкт (адреса, клас наслідків, площа), відомості про проєктну документацію, відомості про виконавців (генпідрядник, субпідрядники), техніко-економічні показники (ТЕП) об’єкта+технічна інвентаризація. Акт готовності підписується електронним цифровим підписом замовника в ЄДЕССБ. - Подання заяви через портал “Дія”
Заява подається виключно через електронний кабінет на порталі Дія (diia.gov.ua). Алгоритм: увійдіть в кабінет юридичної особи (КЕП), оберіть послугу “Сертифікат про прийняття об’єкта в експлуатацію”, заповніть форму заяви, вкажіть номер акта готовності об’єкта, оберіть бажану дату виїзного огляду (мінімум через 5 робочих днів), підпішіть заяву електронним підписом, оплатіть адміністративний збір (для СС-2 – близько 15 308 грн, для СС-3 – близько 17 305 грн станом на 1 січня 2026 року). - Перевірка заяви системою ЄДЕССБ (автоматична)
Після подачі система ЄДЕССБ автоматично перевіряє. Детальніше про те, що має бути внесено в ЄДЕССБ, читайте окремо. Якщо все добре – заява передається до ДІАМ для подальшого розгляду. - Розгляд заяви ДІАМ та призначення дати огляду
ДІАМ (або місцевий ДАБК) розглядає заяву протягом 10 робочих днів. Призначається дата виїзного огляду об’єкта будівництва. Вам надійде повідомлення через ЄДЕССБ та на електронну пошту. - Виїзний огляд об’єкта будівництва
В призначену дату представники ДІАМ/ДАБК приїжджають на об’єкт. Вони перевіряють: відповідність збудованого об’єкта проєкту, наявність, комплектність та відповідність виконавчої документації, доступність для маломобільних груп (ДБН В.2.2-40:2018), пожежної безпеки, заходи з ЦЗ, наявність енергосертифікату, техпаспорту, контрольної геодезичної зйомки та їх відповідність фактичному стану. З 1 квітня 2026 року при огляді об’єкту співробітниками контролюючого органу буде застосовуватися застосунок “Прозоре будівництво”. - Отримання сертифікату готовності об’єкта
Якщо виїзний огляд ДІАМ пройшов успішно, – Вам видається сертифікат готовності об’єкта до експлуатації. Він формується в ЄДЕССБ та доступний для скачування в електронному вигляді. З цим сертифікатом Ви можете: підключитися до інженерних мереж та заключити договори на постачання комунальних послуг, зареєструвати право власності, продавати нерухомість покупцям.
💡 Корисно знати: Найчастіша помилка – подавати заяву з неповним комплектом документів в тому числі виконавчої документації. Втрачений час – мінімум 2 тижні.
Критичні помилки.
Найболючіше питання, з яким стикаються замовники: відмова в отриманні сертифікату готовності. Чому?
Є помилки, які начастіше стають причниами відмови в отриманні сертифікату:
- Відсутність підпису виконроба, записів технічного нагляду в загальному журналі робіт – якщо записи робить хтось інший (не та особа, що вказана в дозволі)
- Розбіжність ТЕПів – якщо фактична площа об’єкта відрізняється значно від проєктної, потрібне коригування проєкту
- Відсутність енергосертифікату, технічної інвентаризації, контрольної геодезичної зйомки – це обов’язковий документ з 2023 року, без нього заява не розглядається
- Порушення вимог ДБН В.2.2-40:2018 – якщо немає пандусів, парковок для МГН або тактильної плитки – це критична невідповідність
- Порушення дотримання вимог, передбачених розділом інженерно-технічних заходів цивільного захисту, вимог пожежної та техногенної безпеки
“Реальний кейс: Замовник подав заяву на видачу сертифікату готовності на багатоквартирний будинок. Система прийняла, призначили виїзний огляд. На місці виявили, що в загальному журналі робіт останні 3 місяці записи робив не виконроб, а прораб (інша особа). Відмова. Довелося переоформлювати журнал, подавати заяву повторно. Втрачено 2 місяці + додаткові витрати.” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
⚠️ Важливо: навіть ті помилки, які здаються замовнику некритичними- затягують процес. Ви отримаєте відмову, усуваєте причини, подасте повторно заяву та повторно формуєте акт готовності об’єкта. Це ще мінімум місяць. Краще зробити правильно з першого разу.
💡 Моя порада: Проведіть самоаудит за чек-листом за 2-3 тижні до подачі заяви. Перевірте кожен пункт. Якщо є сумніви – зверніться до експертів.
Виконавча документація та журнали робіт: що обов’язково, а що – ні
Виконавча документація – це те, на чому “застрягають” більшість замовників. Не тому що вона складна. А тому що відсутній, або недостатній самоаудит та контроль і звітність, як правило.
Давайте розберемося, що насправді потрібно для успішного отримання сертифікату готовності об’єкта.
Три обов’язкові журнали (для всіх об’єктів СС-2 та СС-3)
Ці журнали ведуться завжди, без виключень:
- Загальний журнал робіт – основний документ, де фіксуються всі етапи будівництва
- Журнал авторського нагляду – підтверджує, що роботи виконувалися під контролем автора проєкту
- Журнал вхідного контролю матеріалів – підтверджує якість використаних матеріалів
⚠️ Важливий момент про загальний журнал робіт: я звертаю вашу увагу на те, що записи має робити тільки та особа, яка вказана в дозволі на будівництво як виконроб. Якщо змінився виконроб – спочатку внесіть зміни в дозвіл через ЄДЕССБ, а потім робіть записи.
Додаткові журнали (якщо передбачено ПВР)
Ось тут починається плутанина. Багато замовників думають, що потрібні всі можливі журнали. Насправді – тільки ті, що вказані в ПВР (Проєкт виконання робіт).
“Золоте правило: відкрийте Ваш ПВР, знайдіть розділ ‘Виконавча документація’. Там буде перелік журналів. Це і є Ваш чек-лист.” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
Найчастіше потрібні:
- Журнал виконання робіт з монтажу будівельних конструкцій
- Журнал виконання зварювальних робіт
- Журнал бетонних робіт
- Журнал виконання арматурних робіт
Якщо в ПВР немає журналу зварювальних робіт (бо немає таких робіт на об’єкті)- його можна не вести. Якщо інспектор при огляді буде вимагати цей журнал, Ви маєте право посилатися на ПВР.
“Реальна історія: Генпідрядник ‘на всякий випадок’ вів 12 журналів. Половина була заповнена з помилками. Інспектор на огляді виявив розбіжності в датах між журналом бетонних робіт і актами прихованих робіт. Відмовили. Хоча в ПВР цей журнал взагалі не був обов’язковим. Зайва ‘старанність’ спрацювала проти замовника.” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
Акти прихованих робіт та сертифікати відповідності
Окрім журналів, важливі:
- Акти прихованих робіт – підтверджують якість робіт, які після завершення неможливо перевірити (фундамент, арматурні каркаси, прокладка комунікацій)
- Сертифікати відповідності матеріалів – підтверджують, що використані матеріали відповідають стандартам
- Протоколи випробувань – підтверджують міцність бетону, якість зварювальних швів тощо
💡 Експертна порада: Ці документи мають бути хронологізовані у відповідності до відповідних журналів. Якщо при виїзному огляді ДІАМ інспектор попросить показати акт прихованих робіт по фундаменту – Ви маєте підняти загальний журнал, знайти відповідний запис і показати акт. Якщо акта немає – це критична невідповідність.
Чек-лист виїзного огляду ДІАМ/ДАБК: що перевіряють інспектори
Виїзний огляд об’єкта будівництва – це фінальна перевірка перед видачею сертифікату готовності. Інспектори ДІАМ/ДАБК працюють за чітким чек-листом, затвердженим Постановою КМУ №461.
З 1 квітня 2026 року огляд об’єкту буде фіксуватися за допомогою застосунку “Прозоре будівництво”:
- Інспектор проходить захищену ідентифікацію в застосунку та отримує доступ до конкретної перевірки.
- Заповнює чек-лист
- Інспектор відмічає всі пункти обов’язкового чек-листа на наявність виконавчої документації.
- Фотофіксація основних систем та типових заходів. На цьому етапі інспектор робить фото елементів, визначених проєктним рішенням. Кожен знімок автоматично фіксує геолокацію, що підтверджує місце фактичного огляду.
- Завантаження фото. Інспектор завантажує зображення в застосунок, після чого вони автоматично надсилаються в систему ЄДЕССБ.
Розділ 1: Виконавча документація будівництва
Інспектори перевіряють:
- Наявність загального журналу робіт
- Наявність журналу авторського нагляду
- Наявність журналу вхідного контролю
- Наявність додаткових журналів згідно ПВР
- Правильність заповнення (дати, підписи, печатки)
- Відповідність підписів особам, вказаним у дозволі на будівництво
Розділ 2: Забезпечення доступності для маломобільних груп населення
Це критичний розділ у 2026 році. Тому важливо враховувати всі технічні вимоги та типові помилки. Інспектори ДІАМ / ДАБК суворо перевіряють відповідність ДБН В.2.2-40:2018:
- Зовнішні пандуси (нахил не більше 8%, ширина мінімум 1,5 м)
- Паркувальні місця для МГН (позначені знаком, близько до входу)
- Входи та шляхи руху (ширина дверей мінімум 0,9 м)
- Сходи внутрішні (контрастна маркування, поручні з обох боків)
- Тактильна плитка (на підходах до сходів, пандусів, дверей)
- Тактильні інформаційні таблички (біля входу, ліфтів)
“Реальний кейс: Забудовник ‘забув’ встановити тактильну плитку біля входу. Все інше було ідеально. Але це стало однією з причин відмови. Довелося викликати підрядника, встановлювати плитку, подавати заяву повторно. Втрачено 1,5 місяці.” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
Розділ 3: Відповідність технічного паспорта ТЕПам проєктної документації та/або, збудованому об’єкту
Інспектори звіряють дані технічного паспорта з проєктними показниками:
- Загальна площа
- Поверховість (має відповідати точно)
- Кількість приміщень (має відповідати точно)
- Висота стель (допустима розбіжність ±5 см не підтверджена жодним нормативним актом)
Якщо наявні розбіжності та невідповідності – потрібне коригування проєкту.
Розділ 4: Енергетичний сертифікат будівлі
Інспектори перевіряють:
- Наявність сертифікату
- Відповідність класу енергоефективності проєкту
- Термін дії (не більше 10 років з дати видачі)
Розділ 5: Фотофіксація об’єкта
Інспектори фотографують:
- Загальний вигляд будівлі (фасад з кількох ракурсів)
- Вхідну групу (двері, пандуси, паркування)
- Тактильні елементи (плитка, таблички)
- Внутрішні сходи та ліфти
- Внутрішні приміщення тощо
Ці фотографії стають частиною відомостей про виїзний огляд, яка вноситься в ЄДЕССБ.
💡 Потрібна допомога з підготовкою до виїзного огляду? Експерти PRO InfoBud проведуть попередню перевірку за чек-листом ДІАМ і визначать слабкі місця.
📋 Висновки та рекомендації по отриманню сертифікату готовності об’єкта
Проведений аналіз процедури отримання сертифікату готовності об’єкта дозволяє зробити наступні ключові висновки:
Підготовка – ключ до успіху – 73% відмов відбуваються через помилки у виконавчій документації та невідповідність об’єкту проектній документації, які можна виявити і виправити на етапі підготовки. Самоаудит за 2-3 тижні до подачі заяви дозволяє уникнути затримок на місяці та додаткових витрат.
Ретельно готуйтеся до огляду об’єкту– подивіться на свій об’єкт глазами інспектора: що саме він виявить при виїзному огляді.
ДБН В.2.2-40:2018 – критичний розділ – доступність для маломобільних груп населення перевіряється особливо ретельно. Відсутність пандусів, тактильної плитки або парковки для МГН гарантовано призведе до відмови.
- Проводьте самоаудит виконавчої документації за 2-3 тижні до подачі заяви, перевіряючи кожен пункт чек-листу ДІАМ
- Контролюйте ведення загального журналу робіт: записи має робити тільки виконроб, вказаний у дозволі на будівництво
- Перевірте відповідність техпаспорта та ТЕПів проєкту – значні розбіжності потребують коригування проєкту
- Забезпечте повну відповідність вимогам ДБН В.2.2-40:2018 до подачі заяви (пандуси, тактильна плитка, паркування для МГН)
- Актуалізуйте дані у дозволі на будівництво перед поданням заяви (генпідрядник, виконроб, технагляд)
Важливо пам’ятати: один місяць затримки через відмову коштує замовнику 3-10% вартості проєкту. Якщо це вже сталося, професійний аналіз відмови у видачі сертифікату готовності допоможе швидко все виправити. Інвестування в експертну підготовку та попередній аудит економить набагато більше часу та коштів, ніж виправлення помилок після відмови.
Потрібна допомога з підготовкою до виїзного огляду? Експерти PRO InfoBud проведуть попередню перевірку за чек-листом ДІАМ і визначать слабкі місця.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
