Огляд об’єкта при введенні об’єкта в експлуатацію: технічні вимоги та типові помилки, яких потрібно уникати

Уявіть собі ситуацію: об’єкт готовий, інвестори чекають на введення в експлуатацію, а представник ДІАМ/місцевого ДАБК відмовляє через відсутність тактильної плитки перед входами, недотримання проектних рішень щодо електро-, газопостачання, водопостачання та водовідведення, пожежної безпеки, вертикального транспорту. Кожен день затримки – це сотні тисяч гривень збитків, розчарування партнерів і репутаційні ризики.

Введення в експлуатацію об’єкта – ключовий завершальний етап реалізації проекту. Одна, на перший погляд незначна, помилка може коштувати місяців простою. Нові вимоги 2025 року – чек-лист ЄДЕССБ, оновлений ДБН інклюзивність, постанови воєнного часу – ускладнюють процес. Звернення про експертний супровід введення в експлуатацію до нашого консорціуму збільшилися саме через ці зміни.

У цій статті я розповім про покрокову перевірку об’єкта за п’ятьма ключовими напрямками: інклюзивність, інженерні системи, пожежна безпека, ліфти та благоустрій. Ви дізнаєтесь про найпоширеніші помилки, які я зустрічаю в роботі, і про те, як їх уникнути ще до огляду. Для комплексної підготовки рекомендую скористатися юридичним супроводом введення в експлуатацію СС2/СС3.

Перевірка інклюзивності: вимоги ДБН В.2.2-40:2018 та новий чек-лист ЄДЕССБ

Інклюзивність – це перше, на що звертає увагу інспектор. З жовтня 2025 року в ЄДЕССБ запрацював обов’язковий чек-лист доступності. Він перевіряє відповідність об’єкта ДБН В.2.2-40:2018 на всіх етапах – від проєкту до здачі. Без заповненого чек-листа неможливо отримати сертифікат готовності СС-2 або СС-3.

Вхідні групи: зовнішні сходи та входи

Я звертаю Вашу увагу на те, що поручні мають бути обов’язково закругленої форми. Вони не повинні бути гострими чи обрізатися. Це базова вимога безпеки. Зовнішні сходи обладнуються двома поручнями, встановленими на конкретній висоті згідно з ДБН.

Сходинки позначаються контрастною смужкою – жовтого кольору. Це допомагає людям з порушенням зору орієнтуватися в просторі. Таким чином це сигналізує про перешкоду, в тому числі розрізняти початок та кінець сходів. Перед входами обов’язково має бути тактильна плитка. Вона має особливу структуру і попереджає людей про перешкоду. Важливо встановлювати її перед всіма вхідними групами житлових і громадських приміщень.

Пандуси та підйомники

Пандус – це похила площина, яка з’єднує дві поверхні різної висоти. Він необхідний для людей на колісних кріслах і з дитячими візками. Пандуси обов’язково обладнуються поручнями конкретної висоти. На початку та наприкінці пандусу встановлюється тактильна плитка.

Якщо проєктом передбачено підйомник, не можна змінювати його марку (без змін у проекті). Це відхилення від проєкту, яке призведе до відмови у видачі сертифіката. Кнопка виклику персоналу – обов’язковий елемент. Підйомник має відповідати типу, зазначеному в проєктній документації.

Внутрішні сходи та скляні двері

Внутрішні сходи оснащуються поручнями з інформаційними табличками зі шрифтом Брайля. Вони повідомляють людям з порушенням зору, на якому поверсі вони знаходяться, та містять іншу необхідну інформацію. Перша та остання сходинки позначаються контрастною смужкою – жовтою, як і зовнішні.

Скляні двері контрастно маркуються. Це особливо важливо в торговельних центрах і офісних будівлях. Перед дверима має бути тактильна плитка. Ігнорування цих вимог – дуже розповсюджена помилка, яку я часто зустрічаю при виїзному огляді об’єкта будівництва СС-2 та СС-3.

Санвузли для маломобільних груп населення

Обов’язковий санвузол для людей з обмеженими можливостями – це не рекомендація, а вимога. Він обладнується спеціальними поручнями і кнопкою виклику на випадок необхідності. Розміри санвузла мають відповідати мінімальним стандартам: не менше 1,65 × 1,8 м для комфортного маневрування колісного крісла.

Паркомісця для МГН

В будь-якому випадку в Вашому об’єкті, в Вашій проєктній документації, як мінімум 10% від загальної кількості паркомісць виділене для людей з інклюзивними потребами. Ці місця позначаються спеціальними знаками та розміткою. І це 100% перевіряється при огляді об’єкта.

Правило 10% – беззаперечне. Пам’ятайте про цю вимогу ще на етапі проєктування.

Перевірка інженерних систем при здачі об’єкта в експлуатацію

Інженерні мережі – основа функціонування будь-якого об’єкта. Вони мають бути не просто змонтованими, а працюючими на момент огляду. Належне оформлення виконавчої документації по кожній інженерній системі є обов’язковою передумовою успішного проходження огляду.

Електропостачання

Трансформаторна підстанція (ТП) має бути змонтована і введена в експлуатацію. Вона може вводитися разом з поточним об’єктом або заздалегідь – це критична умова. Обладнання підключене, кабелі заведені в будівлю, розподільчі шафи встановлені.

Загальні та індивідуальні лічильники обліку електроенергії мають бути на місцях. Не забувайте про комерційні приміщення – там лічильники також обов’язкові. Їх відсутність – одна з причин що стають підставою у відмові при видачі сертифікату готовності.

Газопостачання

Газорозподільчий пункт (ГРП) встановлюється згідно з проєктом. Він забезпечує подачу газу до будівлі. Загальний лічильник обліку газу – обов’язковий елемент. Якщо в квартирах передбачені індивідуальні котли, мають бути встановлені поквартирні газові лічильники.

Водопостачання та водовідведення

Трубопроводи прокладені, насосне обладнання для необхідного тиску змонтоване і функціонує. Загальні та індивідуальні лічильники води встановлені у квартирах і обов’язково в комерційних приміщеннях. Останнє часто забувають, що призводить до зауважень при огляді.

Опалення

Обладнання індивідуального теплового пункту (ІТП) має бути готове до роботи. Радіатори встановлені у всіх приміщеннях – включно з місцями загального користування, комерційними приміщеннями та укриттями. Якщо проєктом передбачені поквартирні лічильники тепла, вони також мають бути змонтовані.

Вентиляція

Вентиляційна система має бути не просто змонтована, а функціонувати. Це означає, що обладнання пройшло випробування, містить необхідні акти випробувань, працює і забезпечує повітрообмін. Перевірте роботу системи до огляду, адже при огляді можуть запросити демонстрацію працездатності.

Практична порада: Перед оглядом перевірте функціонування всіх систем, а не лише їх наявність. Вентиляція має працювати, насоси – створювати тиск, електрообладнання – бути під напругою. Інакше готуйтеся до повторної перевірки.

Повна дорожня карта та чек-лист на тему:

“Введення об’єкту в експлуатацію: системний контроль готовності”

Скачати в Телеграм

Пожежна безпека при здачі об’єкта: що представник ДІАМ/місцевого ДАБК перевірить обов’язково

Пожежна безпека – одна з найбільш ретельно перевірюваних категорій. Тут я часто зустрічаю критичну помилку, про яку обов’язково маю розповісти окремо.

Пожежний водопровід

Насосна станція пожежогасіння має бути укомплектована повністю. Шафи пожежно гасіння оснащуються пожежними кранами, рукавами, кнопками запуску. Первинні засоби пожежогасіння – вогнегасники – розміщуються згідно з проєктом.

Автоматичне пожежогасіння

В паркінгах, машинних відділеннях ліфтів, приміщеннях котелень встановлюються системи автоматичного порошкового або газового пожежогасіння. Це обов’язкові зони, де ризик пожежі вищий.

Пожежна сигналізація

Система пожежної сигналізації включає світло-звукове оповіщення, димові та теплові датчики. Обов’язковий загальний пульт управління та ручні сповіщувачі. Ця система має бути підключена і готова до роботи.

Спринклерна система

Якщо в проєкті передбачено спринклерне пожежогасіння – розпилювачі мають бути встановлені в приміщеннях згідно проєктної документації. Заміна на іншу систему заборонена. Це буде враховуватися як відхилення від проєкту і призведе до відмови у видачі сертифікату.

Пожежні гідранти та датчики загазованості

Пожежні гідранти встановлюються для подачі води з централізованої системи. Датчики загазованості монтуються в підвалах, газифікованих квартирах та інших місцях згідно проєкту. Вони попереджають про витік газу і є критичними для безпеки.

УВАГА: Типова помилка з нежитловими приміщеннями

Я дуже часто зустрічаю ситуацію, коли замовники намагаються сказати: “Це ж нежитлове приміщення, яке ми продали або будемо продавати, і це має зробити власник цього приміщення”. Це дуже розповсюджена помилка.

Насправді якщо у Вас в проєкті прописано, що в нежитлових приміщеннях мають бути встановлені пожежні гідранти або має бути встановлена система спринклерного пожежогасіння – це має зробити замовник будівництва. І на огляді будуть це перевіряти. Навіть якщо приміщення вже продані. Ба більше, якщо така вимога передбачена державними будівельними нормами це буде враховуватися як не відповідність об’єкта нормам і призведе до відмови у видачі сертифікату. Детальний аналіз типових підстав для відмови у сертифікаті СС-2/СС-3 допоможе підготуватися заздалегідь.

Укомплектування нежитлових приміщень – відповідальність забудовника, НЕ власника. Виконуйте всі вимоги проєкту ДО здачі. Не перекладайте це на покупців чи майбутніх власників. Це прямий шлях до фінансових втрат і затримок.

Кейс з практики: Девелопер вводив в експлуатацію торговельний центр із проданими приміщеннями. Він вважав, що власники самостійно встановлять спринклерну систему пожежогасіння. ДІАМ відмовив у видачі сертифіката, оскільки проєктом ці системи передбачені. Довелося доукомплектовувати об’єкт, затримка склала два місяці. Кожен з цих місяців коштував девелоперу втрачених орендних платежів і репутаційних ризиків.

Якщо у Вас виникли сумніви щодо укомплектування нежитлових приміщень пожежними системами – зверніться до експерта PRO InfoBud для експрес-аудиту документації. Превентивний аудит дозволяє зменшити ризик відмови у сертифікаті готовності на 95%.

Перевірка ліфтового обладнання та системи блискавкозахисту

Ліфти та блискавкозахист – менш масштабні, але не менш важливі елементи перевірки. Помилки тут так само призводять до відмови у видачі сертифікату. Загальний алгоритм підготовки описано у покроковій інструкції введення об’єкта в експлуатацію.

Ліфти

Ліфт повинен функціонувати. На момент здійснення огляду ліфтове обладнання та устаткування обов’язково має бути введений в експлуатацію. Це означає, що у Вас мають бути паспорти на ліфти, зареєстровані як вертикальний транспорт. Акти повного огляду від відповідного органу також обов’язкові.

Кнопки виклику зовні і всередині ліфта встановлені і працюють.

Практична порада: Реєструйте ліфти як вертикальний транспорт завчасно, за кілька тижнів до планованого огляду. Процес отримання паспортів і актів займає час. На день огляду ліфти мають працювати без збоїв.

Блискавкозахист

Система блискавкозахисту встановлюється згідно проєкту. Це може бути блискавкоприймальна сітка на даху, заземлений блискавкоприймач або окремо стоячий блискавковідвід. Обов’язкові відповідні акти, які підтверджують готовність системи.

Блискавкозахист перевіряється візуально і документально. Переконайтеся, що всі елементи встановлені і задокументовані до початку огляду.

Благоустрій території та оздоблення фасадів: що можна відтермінувати в умовах воєнного стану

Благоустрій і фасади – це єдина категорія, де законодавство дає певну гнучкість. Але важливо чітко розуміти межі дозволеного. Цей етап також потребує коректних даних технічної інвентаризації, щоб уникнути невідповідностей при перевірці.

Основні елементи благоустрою

До благоустрою відносяться покриття проїздів, пішохідні зони, вуличне освітлення, дитячі майданчики, озеленення, водовідвід дощових стоків тощо. Всі ці елементи мають бути виконані згідно проєкту. Однак є можливість відтермінування.

Можливість відтермінування згідно Постанови № 722

Постановою КМУ №722 від 24 червня 2022 року дозволено переносити роботи з благоустрою на період воєнного стану + 3 місяці після його скасування. Також діє Постанова КМУ №466, яка дозволяє перенесення в І та IV кварталі через погодні умови.

Але є категорична заборона: не можна переносити влаштування транспортних проїздів, пішохідних комунікацій та проїздів для пожежних автомобілів. Ці елементи мають бути готові до здачі об’єкта в будь-якому випадку.

Фасади: що дозволено, а що ні

Фарбування фасаду, декоративні елементи – можна відтермінувати. А ось утеплення фасаду та монтаж скляних конструкцій (вікна, фасади) заборонено переносити. Ці елементи критичні для енергоефективності і безпеки, тому мають бути виконані. Детальніше про нові вимоги до енергоефективності будівель читайте в окремому матеріалі.

Акт готовності об’єкта: контроль дат

Якщо Ви вирішуєте перенести частину робіт – це фіксується в акті готовності об’єкта до експлуатації. Зазначаєте перелік робіт і планову дату їх завершення.

Я хочу звернути Вашу увагу: планова дата закінчення робіт з влаштування благоустрою має бути пізніше, ніж дата подачі заяви на отримання сертифіката. Наприклад, якщо Ви подаєте заяву в грудні 2025 року, термін виконання робіт не може бути вересень 2025 року. Це логічна помилка, яка вимагає редагування/актуалізації акту готовності.

Практична порада: Перевірте логіку дат в акті готовності перед поданням документів. Планова дата завершення робіт > дата подачі заяви. Актуалізуйте акт при необхідності, особливо якщо Ви сформували його кілька місяців тому.

Стратегія відтермінування: Ретельно вивчіть постанови №722 та №466. Розмежуйте, що можна відкласти (фарбування, декоративні роботи), а що категорично ні (проїзди, утеплення, скляні конструкції). Використовуйте законні можливості для оптимізації процесу введення об’єкта в експлуатацію.

Як уникнути типових помилок при введенні об’єкта будівництва в експлуатацію.

Здача об’єкта будівництва в експлуатацію – це комплексна перевірка п’яти ключових напрямків: інклюзивності, інженерних систем, пожежної безпеки, ліфтів і благоустрою. Нові вимоги 2025 року – чек-лист доступності в ЄДЕССБ, оновлений ДБН В.2.2-40:2018, зміни в “постановах воєнного часу” – підвищують планку відповідальності об’єкта критеріям готовності такого об’єкта. Для професійного формування акту готовності в ЄДЕССБ рекомендується залучати фахівців із досвідом роботи в системі.

Практичні рекомендації з досвіду:

• Використовуйте чек-листи для самоперевірки ще до огляду обєкту. Це запобігає типовим помилкам і економить місяці.
• Реєструйте ліфти і отримуйте акти завчасно – процес займає тижні, а не дні.
• Вивчіть можливості відтермінування робіт згідно постанов №722 та №466, але пам’ятайте про категоричні заборони (транспортні проїзди, пішохідні комунікації, утеплення фасаду).
• Перевірте функціонування всіх систем до огляду. Вентиляція має бути змонтована, і працювати. Ліфти – функціонувати. Лічильники – вести облік.

Повний чек-лист на тему:

“Огляд об’єкту перед прийняттям в експлуатацію”

Скачати в Телеграм

❓ Популярні питання