28.07.2026
Проєкт відкоригували, дозвіл змінили, площі поповзли, а в ДРРП досі висить старий склад об’єктів. І ось тут виявляється неприємне: система не переписує гарантійну частку сама. Як змінити перелік об’єктів гарантійної частки, залежить від того, що саме змінилось, і майже завжди це ручна, неавтоматизована процедура через лист до Міністерства юстиції.
Коротко: щоб замінити один майбутній об’єкт (МОН) на інший, скоригувати площі чи розбити комплекс на окремі будинки, ви вносите відкориговану проєктну документацію в ЄДЕССБ, формуєте заяву про зміну переліку об’єктів гарантійної частки, отримуєте від Мінюсту лист із правильним алгоритмом реєстрації, і лише потім реєстратор або нотаріус відображає зміни в Державному реєстрі речових прав. Автоматичного «редагувати» тут немає. Нижче розберемо кожен сценарій окремо: коли підтягуються всі будинки одразу, як зробити окремі заяви, скільки це триває і де ЄДЕССБ повертає D-помилки.
Що таке зміна переліку об’єктів гарантійної частки і коли вона потрібна
Гарантійна частка означає перелік майбутніх об’єктів нерухомості, які замовник відкладає під гарантування речових прав інвесторів. Стаття 9 Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№2518-IX) прямо зобов’язує замовника під час первинної реєстрації СМП визначити цей перелік. Мінімальний розмір частки встановлює Кабмін: Постанова № 8 від 03.01.2023 задає поріг у відсотках до сукупної площі майбутніх об’єктів (5% або 10% залежно від об’єкта).
Далі життя вносить корективи. Змінилась проєктна документація. Один МОН треба замінити іншим. Площі квартир поповзли після робочого проєкту. З’явився паркінг, якого не було. У кожному з цих випадків склад об’єктів у ДРРП уже не відповідає реальності, і його треба приводити у відповідність.
✅ Висновок: перелік об’єктів частки не статичний, але й не редагується кнопкою. Будь-яка зміна проходить через окрему заяву та узгодження з Мінюстом.
Один дозвіл на кілька будинків: чому заява підтягує всі об’єкти і як зробити окремі заяви
Класична пастка. У вас один дозвіл на 4 будинки, а коли формуєте заяву на гарантійну частку, система тягне всі об’єкти одразу, по всіх чотирьох. Ідентифікатори ж присвоєні і як загальні на будинок, і поквартирні. Виникає питання: як технічно зробити 4 окремі заяви.
Тобто розділяється не сам документ про частку, а заяви на реєстрацію. Один договір фінансування, один документ про частку, а заяв стільки, скільки будинків з різними ідентифікаторами й адресами. Система сама витягує з єдиної гарантійки потрібний ідентифікатор і коефіцієнт під кожен пусковий комплекс.
✅ Висновок: якщо адреси й ідентифікатори різні, ви робите окремі заяви на кожен будинок, спираючись на один спільний документ про гарантійну частку.
Поетапна реєстрація частки та СМП по будинках при спільних ідентифікаторах
Друге типове питання від забудовників комплексів: одна ділянка, три багатоквартирні будинки, кожен зводиться й вводиться в експлуатацію почергово. Чи можна реєструвати частку і СМП по кожному будинку поетапно?
Можна, якщо в проєктній документації на кожен будинок закладено власний ідентифікатор + складові частини. Тоді ви не змушені реєструвати весь комплекс одним махом.
Логіка проста. Спершу формуєте частку під перший будинок, реєструєте по ньому СМП, продаєте. Наступний будинок заходить у систему пізніше, зі своєю часткою і своєю заявою. Головна умова: структура ідентифікаторів має бути закладена в ПД так, щоб об’єкти можна було відокремити. Якщо цього немає, черги «злипаються», і поетапність доводиться витягувати вже через коригування проєкту.
✅ Висновок: поетапність працює тільки тоді, коли ідентифікатори на кожен будинок передбачені в проєкті наперед. Заклали правильно на старті, значить реєструєте будинок за будинком без болю.
Як замінити майбутній об’єкт (МОН) у переліку: покрокова процедура через Мінюст
Ось де більшість спотикається. Замінити один МОН на інший у переліку об’єктів гарантійної частки в ДРРП технічно можна, але процедура неавтоматизована програмними засобами ні ЄДЕССБ, ні Державного реєстру речових прав. Відповідь підтримки на пряме питання «як замінити майбутній об’єкт нерухомості в переліку об’єктів гарантійної частки в ДРРП» описує чіткий алгоритм.
Порядок дій такий:
- Внести до ЄДЕССБ відкориговану проєктну документацію з новим переліком об’єктів.
- Створити в ЄДЕССБ заяву з номером цієї відкоригованої ПД. Назва послуги: заява про зміну переліку об’єктів гарантійної частки, зміну характеристик і переліку об’єктів спеціального майнового права в ДРРП.
- Звернутися на підтримку ЄДЕССБ.
- Направити до Міністерства юстиції України лист щодо отримання правильного алгоритму реєстрації таких прав та обтяжень. У листі зазначити, які зміни потрібні в переліку гарантійної частки, у характеристиках, у переліку МОН у подільному ОНБ, а також реєстраційний номер заяви на первинну реєстрацію СМП, ідентифікатор, адресу та інші деталі об’єкта.
- Внести зміни в документ, що дає право на виконання будівельних робіт, за загальним алгоритмом ЄДЕССБ.
- Зареєструвати заяву в ЄДЕССБ. Її реєстрація можлива лише за наявності листа від Мінюсту щодо правильного порядку взаємодії.
- Звернутися до державного реєстратора або нотаріуса для відображення даних у ДРРП. Реєстратору надати лист Мінюсту та номер заяви на зміну в ЄДЕССБ.
Реєстратор або нотаріус при цьому перевіряє надані дані, зокрема відповідність відсотка гарантійної частки чинному законодавству. Окремо звертається увага на погодження інвесторів на коригування проєкту згідно з частиною 12 статті 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». А позитивний витяг нотаріуса, потрібний перед правочинами щодо МОН, можливий лише після того, як зміни відображені в ДРРП за зареєстрованою заявою.
✅ Висновок: заміна МОН це ланцюг «відкоригована ПД → заява в ЄДЕССБ → лист до Мінюсту → реєстратор/нотаріус». Без листа Мінюсту заява навіть не зареєструється.
«Ми бачимо проблеми замовника на старті, і можемо не просто зняти біль, а не допустити його, щоб він просто не виник.» — Ірина Гальченко, фахівець з ЄДЕССБ, авторка патентованого курсу «ЄДЕССБ від А до Я»
Повний перелік напрямків — у розділі послуги PRO InfoBud.
Коригування частки: зміна площ СМП, будинки без МОН, залишок 5% після продажу
Не кожна зміна це заміна об’єкта. Часто йдеться про коригування характеристик уже наявних об’єктів.
Зміна площ. Якщо в заяву про реєстрацію СМП внесено зміни щодо площ квартир, це прямо впливає на частку. Постанова КМУ № 596 вимагає приведення характеристик у відповідність, а мінімальний розмір частки рахується у відсотках від сукупної площі. Поповзли площі, значить поповз і поріг 5/10%: документ про частку доводиться перераховувати, щоб не провалитись під мінімум.
Будинки без МОН у комплексі. Реальний кейс із практики: комплекс на 6 багатоквартирних будинків, два здані в експлуатацію, на одному випущені МОН, а на трьох є лише гарантійна частка без МОН. Після коригування проєкту (наприклад, додався підземний паркінг під два будинки з уже присвоєними батьківськими ідентифікаторами) доводиться робити складову частину й узгоджувати зміни з власниками вже зареєстрованих МОН. Підтримка тут прямо відсилає до пункту 12 статті 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», під який така ситуація підпадає навіть не одним пунктом.
Залишок 5% після масового продажу. Питання «квартири вже продані за попередніми договорами, чи все одно потрібен договір на гарантування» упирається в статтю 9 Закону №2518-IX: частка обов’язкова саме для реєстрації СМП. Якщо ви реєструєте СМП і продаєте в процесі будівництва, без частки це не оформити. Тут працює договір щодо організації та фінансування об’єкта, до якого прив’язується частка й реєстрація СМП із розподілом, який об’єкт кому переходить.
✅ Висновок: будь-яка зміна площ чи складу об’єктів тягне перерахунок частки під поріг 5/10% і, як правило, погодження власників уже зареєстрованих МОН.
Чи працює алгоритм і скільки триває процедура зміни об’єктів
Найчастіше питають просто: «алгоритм зміни об’єктів у гарантованій частці вже працює?» Формально так, порядок описаний і застосовується. Практично він упирається у швидкість Мінюсту, бо саме лист Мінюсту розблоковує реєстрацію заяви.
І ось тут чесний сигнал із чату про строки:
Тобто процедура неавтоматизована, і поки відповідь на лист не прийшла, помилка в системі не знімається. Хтось за цей час взагалі відмовився від зміни характеристик МОН, вирішивши не чекати. Точний строк передбачити важко: він визначається обробкою листа в Мінюсті, а не самою системою.
✅ Висновок: алгоритм робочий, але вузьке місце це відповідь Мінюсту, яка може тягнутись понад місяць. Плануйте зміну переліку заздалегідь, не під дедлайн продажів.
Помилки ЄДЕССБ при зміні переліку: D007909, D007926, D007938
Заява про зміну переліку об’єктів частки має власний набір перевірок. Три найчастіші коди:
| Код | Що перевіряє система | Причина |
|---|---|---|
| D007909 | Площа об’єктів гарантійної частки менша за 5/10% від загальної площі будинку/черги/пускового комплексу | Частка провалилась під мінімальний поріг за Постановою № 8 від 03.01.2023 після зміни площ |
| D007926 | Перетин ідентифікатора об’єкта з земельними ділянками, не внесеними до блоку «Земельні ділянки» | Некоректна геометрія ідентифікатора (контур виходить за межі ділянки) або невірний номер ідентифікатора в ПД |
| D007938 | Реєстрація всіх складових у рішенні про адресу | Ідентифікатори в заяві про зміну переліку не збігаються з ідентифікаторами в рішенні про присвоєння адреси (за номерами або кількістю) |
Ще один суміжний код, D007936, спрацьовує, коли власник земельної ділянки в ДРРП не відповідає замовнику, вказаному в заяві про зміну переліку. Практична порада: перед подачею звіряйте ідентифікатори в заяві, у ПД і в рішенні про адресу до єдиного номера й кількості, а частку перевіряйте на поріг 5/10% після кожної зміни площ.
✅ Висновок: більшість D-помилок при зміні переліку це неузгодженість ідентифікаторів між заявою, проєктом і рішенням про адресу або просідання частки під мінімум.
📁 Кейс з нашої практики: Закарпатська обл., готельний комплекс з апартаментами. Проєктувальник помилково відніс багато приміщень до місць загального користування (ресторан у МЗК, бо його всі відвідують), а дозвіл уже було отримано. Ми скоригували проєкт, укрупнили групи приміщень (ресторани, спа, басейни), зменшили МЗК зі збереженням входу до кожного МОН, провели експертизу коригування, внесли зміни до дозволу, оновили гарантійну частку і зареєстрували МОН. Обсяг ~873 МОН, строк ~2 місяці.
Чому забудовники звертаються до PRO InfoBud
Зміна переліку об’єктів частки це не одна кнопка, а ланцюг узгоджень між ЄДЕССБ, Мінюстом і реєстратором, де кожна ланка може заблокувати реєстрацію. Ми ведемо цей процес щодня.
- Telegram-канал PRO InfoBud, 4500+ підписників: експертні новини й розбори по ЄДЕССБ, СМП, МОН і гарантійній частці.
- Напрямок СМП/МОН ведуть два досвідчені фахівці, Ірина Гальченко та Анна Хльобас, на потоці, а не «іноді».
- Ірина Гальченко, практик ЄДЕССБ і CEO PRO InfoBud, авторка курсу по роботі в ЄДЕССБ (у тому числі порядок реєстрації МОН і гарантійної частки), спікер Всеукраїнського будівельного саміту.
- Не було випадку, щоб до нас звернулися, а ми не допомогли.
Якщо перед вами повна процедура зміни переліку об’єктів гарантійної частки під ключ, від коригування ПД до листа в Мінюст і відображення в ДРРП, ми беремо її на себе: замовити зміну переліку об’єктів гарантійної частки під ключ.
