17.07.2026
Ви внесли перелік об’єктів, натиснули «зареєструвати документ про гарантійну частку», і система повернула D007909: площа менша за 5/10% від загальної. Питання «як розрахувати гарантійну частку СМП» саме тут і починає боліти, бо без коректної цифри далі не пускає. Коротко: гарантійну частку рахують не «на око», а за формулою з Постанови КМУ №8. Береться сума загальної площі приміщень тих об’єктів, які ви визначили гарантійною часткою, ділиться на суму загальної площі всіх приміщень майбутніх об’єктів у подільному об’єкті будівництва, і множиться на 100. Результат має бути не менше 10% для Києва, Дніпра, Львова, Одеси, Харкова та 5% для решти населених пунктів.
А ось де ховаються реальні помилки. Знаменник, який усі плутають: до нього входять не всі квадратні метри будівлі, а лише приміщення, яким присвоєно ідентифікатори (тобто самі МОН), плюс місця загального користування окремим показником. Чисельник і знаменник долі частки на кожен об’єкт (наприклад, 1/1 або 1/2) це вже інша величина, не відсоток гарантійної частки. Нижче розберемо обидва рахунки, базу площі, максимум, складні кейси з подільним об’єктом і 2 МОН, та чому частку варто зафіксувати до реєстрації МОН.
Що таке гарантійна частка і де вона визначається (ЗУ 2518-IX, ст.9)
Гарантійною часткою називають перелік майбутніх об’єктів нерухомості, площу яких резервують під гарантування добудови. Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№2518-IX), стаття 9, вимагає визначити цей перелік ще під час первинної реєстрації спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва.
Механіка проста за суттю. На об’єкти, що потрапили в гарантійну частку, у Державному реєстрі речових прав реєструється обтяження. Знімається воно тільки після прийняття об’єкта в експлуатацію, у межах якого частку встановили. До того ці метри лишаються «замороженим» резервом добудови.
Мінімальний відсоток задає окремий акт: Постанова Кабінету Міністрів України №8 від 3 січня 2023 р. Тобто сам обов’язок резервувати, це закон 2518-IX, а конкретна цифра «скільки саме», це вже Постанова №8.
✅ Висновок: гарантійна частка живе у двох документах одразу, закон дає підставу, Постанова №8 дає відсоток. Рахувати треба з опорою на обидва.
Чисельник і знаменник долі частки: як їх визначити між девелопером і замовником
Тут два різні поняття, які постійно змішують. Одне, доля частки на конкретний об’єкт (дріб виду 1/1, 1/2). Друге, відсоток гарантійної частки по всьому будівництву. Про перше поговоримо зараз.
Долю частки визначають згідно з договором щодо організації та фінансування будівництва або за домовленістю між замовниками. Якщо власник один, чисельник і знаменник дорівнюють одиниці: 1/1. Якщо об’єкт належить порівну замовнику й девелоперу, у кожного по 1/2. А якщо один МОН оформлюється за девелопером, а інший за замовником, у кожного знову 1/1 на свій об’єкт.
Головне обмеження системи: сума часток по всіх об’єктах не може перевищувати 1. Порушите, отримаєте помилку D007068. І ще нюанс розподілу прав: на девелопера можна оформити лише МОН, а сам будинок реєструється на замовника.
✅ Висновок: доля частки, це юридичний дріб із договору, а не відсоток площі. Спершу зафіксуйте домовленість між сторонами, і лише потім вносьте цифри в систему.
Яку площу брати за базу: приміщення з ідентифікаторами чи загальна площа будівлі/ПД
Це найчастіше питання з чату підтримки, і саме тут ламається розрахунок.
Відповідь дає методика з помилки D007909. У знаменник іде не загальна площа будівлі з проєктної документації, а сума загальної площі приміщень тих об’єктів, які визначені як майбутні об’єкти нерухомості. Тобто рахунок ведеться від приміщень, яким присвоєно ідентифікатори, а не від валової площі споруди.
Формула виглядає так:
| Елемент формули | Що береться |
|---|---|
| Чисельник | Сума загальної площі приміщень об’єктів, визначених гарантійною часткою |
| Знаменник | Сума загальної площі приміщень усіх об’єктів, визначених як МОН |
| Множник | × 100 (щоб отримати відсоток) |
Є й пов’язана перевірка D007407: показник «Загальна площа приміщень» по всіх складових частинах з ідентифікаторами плюс площа місць загального користування має дорівнювати загальній площі приміщень по будинку. Якщо ці ТЕПи не збігаються, база розрахунку «попливе».
✅ Висновок: база, це метри приміщень з ідентифікаторами, а не площа будівлі з ПД. Звірте ТЕПи до реєстрації, інакше знаменник дасть хибний відсоток.
Повний перелік напрямків — у розділі послуги PRO InfoBud.
Поріг 5/10%: мінімальний розмір за ПКМУ №8 і чи існує максимум
Постанова Кабінету Міністрів України №8 від 3 січня 2023 р. встановлює мінімальний розмір гарантійної частки у відсотковому відношенні до сукупної площі майбутніх об’єктів у подільному об’єкті незавершеного будівництва:
- 10% для міст Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова;
- 5% для всіх інших населених пунктів.
Опустилися нижче цього порогу, система віддасть D007909: «площа об’єктів, визначених як гарантійна частка, складає менше 5/10%». А от щодо стелі: максимум законом не встановлено. Ви можете зарезервувати й більше мінімуму, обмежує вас лише здоровий глузд і власна економіка проєкту, бо це «заморожені» під добудову метри.
Ще один текст помилки, D007130, дублює саме цю логіку відсотків. Він теж посилається на Постанову №8 і ту саму методику розрахунку.
✅ Висновок: 5% або 10%, це підлога, а не норматив «рівно стільки». Максимуму немає, тому балансуйте між вимогою закону та обсягом метрів, які готові тримати в резерві.
Складні кейси: подільний об’єкт із 2 МОН, неподільний об’єкт, декілька замовників
Практика рідко буває «чистою». Розберемо три ситуації, які реально приходять у підтримку.
Подільний об’єкт із двома МОН. Питання з чату звучить прямо: як визначити частку, коли МОН усього два? Первинна реєстрація СМП за статтею 9 закону №2518-IX можлива саме на подільний об’єкт, складовими частинами якого є майбутні об’єкти. Тобто навіть із двома МОН ви застосовуєте ту саму формулу, знаменник просто складається з площ цих двох об’єктів, а частка має дотягнути до мінімального відсотка.
Неподільний об’єкт. Тут інша логіка. Для неподільного об’єкта незавершеного будівництва гарантійна частка не визначається, бо він не ділиться на складові частини-МОН.
Декілька замовників. Будинок за законом реєструється на замовника. Якщо замовників двоє, вноситься частка 1/2 на кожного. Якщо більше, частка розподіляється пропорційно на кожного з наявних замовників. І пам’ятайте попереднє правило: на девелопера оформлюється лише МОН, не сам будинок.
📁 Кейс з нашої практики: Київська область, багатоквартирний ЖК на 7 земельних ділянках з перехресними правами замовника й девелопера. Об’єкти по чергах перетиналися між ділянками, через що виникала критична помилка перереєстрації. Ми впорядкували підпорядкованість ділянок, переробили проєкт у системі, перезавантажили експертизу, внесли гарантійну частку та девелоперські договори, і зареєстрували близько 3000 МОН.
✅ Висновок: формула одна, але структура прав щоразу різна. Два МОН, декілька замовників, перехресні права на землю, це не «інша математика», а інша підготовка активів перед розрахунком.
Чому важливо зафіксувати частку до реєстрації МОН і типові помилки ЄДЕССБ
Порядок дій критичний. Багато хто реєструє МОН, а документ про гарантійну частку залишає «на потім», і застрягає.
Тобто система вибудовує послідовність: спершу коректно визначена й зареєстрована частка, і тільки потім рух далі. Спробуєте зробити навпаки, отримаєте глухий кут посеред процесу.
Три помилки, які зустрічаються найчастіше:
- D007909 та D007130, відсоток нижчий за мінімальний 5/10%. Причина зазвичай не в законі, а в неправильному знаменнику (взяли площу будівлі замість площі приміщень з ідентифікаторами).
- D007407, ТЕПи «Загальна площа приміщень» не сходяться між складовими частинами й будинком, через що база розрахунку викривлена.
- D007068, сума часток по об’єктах перевищила одиницю.
Окремий випадок з чату: помилка про вирахуваний відсоток 0 у об’єкті пускового комплексу, коли в самому комплексі бракує приміщень, від яких рахується частка. Тут теж корінь у структурі об’єктів, а не в самій цифрі.
✅ Висновок: розрахунок і фіксація частки, це вхідні ворота, а не фінальний штрих. Зробили їх правильно на старті, решта реєстрації МОН іде без блокувань.
Чому забудовники звертаються до PRO InfoBud
- Напрямок СМП/МОН ведуть 2 досвідчені фахівці щодня, «на потоці»: бачимо структурні помилки на старті, ще до того, як система віддасть D-блокер.
- Ірина Гальченко, практик ЄДЕССБ, CEO PRO InfoBud, авторка курсу по роботі в ЄДЕССБ (у тому числі порядок реєстрації МОН і визначення гарантійної частки).
- Telegram-канал PRO InfoBud, 4500+ підписників: розбори D-помилок, часток та реєстрації МОН.
- Не було випадку, щоб до нас звернулися, а ми не допомогли.
«Ми бачимо проблеми замовника на старті, і можемо не просто зняти біль, а не допустити його, щоб він просто не виник.» — Ірина Гальченко, CEO PRO InfoBud, авторка курсу по ЄДЕССБ
Потрібен коректний розрахунок і визначення частки без ризику D007909, ми зробимо це під ключ у межах послуги Розрахунок і визначення гарантійної частки СМП. Починається все з безкоштовного попереднього аналізу ваших документів.
