26.07.2026
Девелопер профінансував будівництво, а майбутні квартири система вперто закріплює за замовником, і саме тут ламається структура прав. Розподіл СМП і МОН між замовником і девелопером тримається на одному документі: договорі щодо організації та фінансування будівництва. Саме в ньому ви прописуєте, які майбутні об’єкти належатимуть замовнику, а які девелоперу.
Коротка відповідь для тих, хто поспішає. Так, можна закріпити за девелопером хоч усю гарантійну частку, а за практикою підтримки ЄДЕССБ, і всі МОН цілком. Гарантійна частка при цьому може складатися з будь-яких об’єктів, у тому числі лише з нежитлових приміщень. Девелопера і його договір треба завести до реєстрації, бо після неї перерозподіл перетворюється на окрему процедуру із заявою про зміни, а частину проданих третім особам об’єктів уже не чіпнути.
Далі розберемо кожен вузол: хто за що відповідає, що робити з неподільним об’єктом на землі замовника, звідки береться помилка D007937 і як виправити криво зроблений розподіл.
Ролі замовника і девелопера в договорі фінансування: хто за що відповідає і чи можна кількох девелоперів
Девелопер не окрема пільгова фігура. За Законом України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№2518-IX) девелопер будівництва виконує визначені законом функції та несе відповідальність, передбачену для замовника. Договір щодо організації та фінансування будівництва об’єкта підлягає нотаріальному посвідченню, це не проста двостороння папірка.
Хто взагалі може бути майбутнім власником? Коло вузьке. За алгоритмом реєстрації це виключно замовники будівництва, зазначені у проектній документації, плюс девелопер, і то лише за наявності укладеного договору фінансування. Стороння особа сюди не потрапляє, поки не набуде об’єкт за окремим договором.
У Державному реєстрі речових прав серед власників будівництва потім буде видно замовника, девелопера або третю особу, яка вже здійснила першу передачу. Кількох девелоперів закон прямо не забороняє, головне, щоб кожен був стороною договору і мав чітко визначену частку.
✅ Висновок: девелопер грає за правилами замовника і з’являється в системі тільки через нотаріально посвідчений договір фінансування, тому хаотичного «просто додамо ще одного» не буває.
Чи можна всі СМП зареєструвати за девелопером і що лишати замовнику
Питання, яке в чаті ставлять чи не найчастіше: гарантійну частку за девелопером закріпити можна точно, а чи треба щось лишати замовнику? Практика підтримки відповідає прямо.
Тобто розподіл об’єктів робите так, як домовилися сторони договору. Закон не змушує «залишити хоч трохи» замовнику на рівні МОН. Що входить у гарантійну частку, теж вирішуєте ви.
Нежитлові приміщення в частку входять без обмежень. Технічно ж працює одна залізна перевірка: за Законом №2518-IX під час первинної державної реєстрації визначається гарантійна частка, і всі майбутні власники з розділу «Об’єкти» мають бути присутні в розділі «Замовники» (перевірка D007186). Чисельник і знаменник часток визначаються згідно з договором фінансування або за домовленістю між замовниками.
✅ Висновок: розподіл вільний, хоч 100% девелоперу, але кожен власник об’єкта мусить бути внесений і як учасник, інакше система заб’є реєстрацію на перевірці власників.
Внесення договору фінансування та АРМ девелопера у ЄДЕССБ: коли вносити і навіщо ідентифікатори
Порядок дій має жорстку послідовність, і плутанина тут дорого коштує. Спочатку внесіть та підпишіть договір між замовником і девелопером, і лише в ньому визначте розподіл прав: які квартири замовнику, які девелоперу. Тільки потім переходьте до документа про гарантійну частку.
Внести інформацію про договір можна двома шляхами. Замовник робить це через свій АРМ у розділі договору фінансування. Або сам девелопер: у профілі учасника будівництва він проставляє, що є девелопером, і після повторного входу в систему в нього з’являється АРМ девелопера. Підписують договір обидві сторони, після чого девелопера можна обрати з випадаючого списку майбутніх власників.
Один нюанс, об який спотикаються найчастіше. Договір не вийде внести «наперед», поки об’єкти без ідентифікаторів.
✅ Висновок: спершу ідентифікатори на об’єкти, потім договір і підписи обох сторін, і тільки тоді гарантійна частка. Порушите чергу, і система просто не дасть внести договір.
Перерозподіл СМП і МОН після реєстрації: нова редакція договору, продані третім особам об’єкти
Найболючіший сценарій. МОН уже зареєстровані за замовником, а девелопер з’явився пізніше. Що робити?
Класичний випадок із чату: замовник зареєстрував МОН, потім захотів завести девелопера, створив і зареєстрував договір, визначив гарантійну частку, а частина МОН уже перейшла третім особам. Мінрегіон у такій ситуації радить рухатися через заяву: фактично ви перереєстровуєте частину СМП на девелопера через внесення змін до переліку майбутніх об’єктів і власників. Механізм, який це закриває, є в системі, це заява про зміну переліку об’єктів гарантійної частки та переліку майбутніх власників у ДРРП.
Але є жорстке обмеження. Ті об’єкти, що вже продані третім особам, назад у розподіл між замовником і девелопером не повертаються. Їхнього нового набувача чіпати не можна, він уже власник СМП.
✅ Висновок: перерозподіл після реєстрації робиться новою редакцією договору плюс заявою про зміни, і працює лише щодо непроданих об’єктів, тому чекати з договором фінансування до кінця, коли МОН уже розлетілися, невигідно.
📁 Кейс з нашої практики: Київська обл., багатоквартирний ЖК на 7 земельних ділянках. Об’єкти по чергах перетиналися між ділянками, частина землі належала замовнику, частина девелоперу, і система віддала критичну помилку перереєстрації МОН через нерівноцінні права на землю. Ми впорядкували підпорядкованість ділянок, переробили проєкт у системі, перезавантажили експертизу, внесли гарантійну частку і девелоперські договори, після чого близько 3000 МОН зареєстрували коректно.
Повний перелік напрямків — у розділі послуги PRO InfoBud.
Право власності на неподільний ОНБ: за девелопером, спільна часткова власність, об’єкт на землі замовника
Тут ховається найтонше місце розподілу. Неподільний об’єкт незавершеного будівництва (той, що після введення в експлуатацію стане цілою будівлею) за загальним правилом первинно реєструється за замовником або за девелопером, а після введення в експлуатацію право автоматично трансформується у право власності. Це прямо випливає з Постанови КМУ № 596, яка оперує правом власності або СМП саме на неподільний ОНБ чи МОН.
А що коли девелопер профінансував будівлю, але вона стоїть на землі замовника? Прямо зареєструвати неподільний об’єкт за девелопером не вийде, бо для основного об’єкта майбутнім власником може бути лише замовник договору. Рішення підтримки практичне: зробити об’єкт подільним.
Важлива умова: проектна документація має передбачати, що кожна складова частина має власний вхід з вулиці, інакше з’являться місця загального користування і схема ламається. У спільну часткову власність за замовником і девелопером неподільний об’єкт таким шляхом теж укладається через частки у складових.
✅ Висновок: неподільну будівлю на чужій землі не реєструють на девелопера напряму, її роблять подільною і закривають частку девелопера через приміщення, але тільки якщо це закладено в ПД.
Виправлення помилкового розподілу СМП: помилка D007937, зміни договору чи купівля-продаж МОН
Помилковий розподіл, коли пару приміщень віднесли не до тієї сторони, трапляється навіть у досвідчених. Система ловить це заздалегідь. Помилка D007937 означає, що система перевіряє відповідність майбутніх власників об’єктів майбутнім власникам, зазначеним у договорі щодо організації та фінансування, а також відповідність їхніх часток у цих об’єктах.
Простими словами: розподіл у документі про гарантійну частку розійшовся з тим, що написано в самому договорі. Поруч живуть її «родичі» D007224 і D007287, які так само сигналять про розбіжність власників або часток між договором і документом про гарантійну частку.
Як лікувати залежить від стадії. Якщо об’єкт ще не проданий, найчистіший шлях, це внести зміни до договору фінансування (нова редакція) і синхронізувати перелік через заяву про зміну переліку об’єктів і власників, щоб числа збіглися. Якщо ж потрібно передати вже конкретний МОН новому набувачу, застосовується договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта.
✅ Висновок: D007937 не баг, а захист від кривого розподілу, і знімається він приведенням договору й документа про частку до однакових власників і часток, а не спробами обійти перевірку.
Чому забудовники звертаються до PRO InfoBud
- Telegram-канал PRO InfoBud, 4500+ підписників: експертні новини й розбори по ЄДЕССБ, СМП і МОН.
- Ірина Гальченко, практик ЄДЕССБ і CEO PRO InfoBud, авторка курсу «ЄДЕССБ від А до Я», де окремо розібрано девелоперський договір і гарантійну частку; провела перший фаховий вебінар по закону про гарантування речових прав ще 18.10.2022.
- Напрямок СМП/МОН ведуть двоє досвідчених фахівців щодня, на потоці, тому складні структури «замовник плюс девелопер» для нас робоча рутина, а не виняток.
- Не було випадку, щоб до нас звернулися по розподіл між замовником і девелопером, а ми не знайшли робочу конструкцію.
Плануєте розподіл СМП і МОН між замовником і девелопером або вже застрягли на D-помилці частки? Ми проведемо структуру з першого разу. Замовте розподіл СМП замовник-девелопер під ключ, і почніть із безкоштовного попереднього аналізу ваших документів.
