20.07.2026
Реєстрація СМП без ідентифікаторів складових частин не проходить: система не дає внести спеціальне майнове право лише на «коробку» будинку СС-1, поки в проєктну документацію не додані ідентифікатори кожної квартири, нежитлового приміщення та паркомісця. Проєктувальник не може обмежитися одним ідентифікатором на весь об’єкт і «домалювати» квартири пізніше, у технічній інвентаризації. Закон вимагає присвоєння ідентифікатора складовим частинам ще на етапі внесення їх у проєкт.
Звучить як формальність, але саме тут забудовники втрачають місяці. Ви внесли ПКД по СС-1, поставили один батьківський ідентифікатор, дійшли до реєстрації СМП, і система повертає заяву. Далі: нова редакція проєкту, повторна експертиза, довнесення ідентифікаторів. Нижче розберемо, коли квартири справді визначають у технічній інвентаризації, що робити при відмові співвласників, і чому СМП завжди реєструється на весь об’єкт, а не на частину прав.
Чи можна внести ідентифікатор лише на весь об’єкт СС-1 без розподілу на квартири
Коротка відповідь підтримки ЄДЕССБ: ні, не можна. Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачає, що ідентифікатор присвоюється в тому числі складовим частинам на етапі внесення їх у проєктну документацію. Ідентифікатор об’єкта будівництва зазначається у проєктній документації на будівництво та в результатах її експертизи.
Що це означає на практиці. Один батьківський ідентифікатор на весь СС-1 закриває сам будинок, але не закриває квартири. Поки складові частини не мають власних ідентифікаторів у проєкті, реєстрація СМП на них неможлива. Спроба «зробити зараз на об’єкт, а квартири потім у ТІ» впирається у перевірки системи.
✅ Висновок: ідентифікатори квартир мають бути в проєкті ще до реєстрації СМП, інакше система поверне заяву, і доведеться робити нову редакцію проєкту з повторною експертизою.
Визначення ідентифікаторів квартир на технічній інвентаризації: коли це допустимо і які ризики для права власності
Технічна інвентаризація не замінює проєктні ідентифікатори. ТІ проводять за Постановою КМУ № 690, і вона фіксує фактичну нумерацію та площі готового об’єкта. Нумерацію квартир задає реквізит В40: окремо, за годинниковою стрілкою, у зростаючому порядку, починаючи з номера один на першому поверсі. Це технічний етап, а не спосіб «доробити» те, що пропустили в проєкті.
Головний ризик, на якому спотикаються найчастіше: розбіжність нумерації між проєктом і техпаспортом. Якщо в проєкті одна структура нумерації, а в ТІ інша, у ЄДЕССБ виникають критичні помилки. Виправлення може зайняти від тижня до місяця, бо потрібно приводити дані у відповідність по всьому ланцюгу.
Ще один нюанс: відомості в ЄДЕССБ не видаляються. Помилково створений ідентифікатор не зникає, у нього лише змінюється статус. Тому «начорно накидати і потім переробити» коштує часу.
✅ Висновок: ТІ фіксує квартири фактично, але ідентифікатори під СМП мають з’явитися раніше, у проєкті; розбіжність нумерації проєкт/техпаспорт блокує реєстрацію права власності.
Квартири без ідентифікаторів при відмові співвласників: варіанти дій
Найгостріша ситуація: будинок на кілька секцій чи черг, а сусіди-співвласники даних не надають. Тут проблема не лише в даних, а в структурі. Один із поширених розборів: під кожен пусковий комплекс поставили окремий батьківський ідентифікатор, а система очікує іншого. Окремі батьківські ідентифікатори під кожен ПК не роблять: пускові комплекси за логікою системи мали бути чергами, окремими будинками.
Окрема пастка при добудові: якщо частина будинку вже введена в експлуатацію, це стає перепоною для реєстрації СМП, бо СМП зараз реєструється тільки на весь будинок. Плюс перевірка відчуження: помилка D007511 блокує реєстрацію СМП на об’єкт, який визначено як відчужений (проданий), а також на його складові частини.
✅ Висновок: при відмові співвласників рятує не «обхід» ідентифікаторів, а правильна структура об’єкта: черги/пускові комплекси, узгоджена нумерація та перевірка, чи не введено частину будинку в експлуатацію й чи немає відчуження.
Чи можна створити ідентифікатори без реєстрації СМП
Так. Ідентифікатор і реєстрація СМП це різні дії, і ідентифікатор цілком можна створити окремо. Робиться це через розділ АРМ «Ідентифікатор об’єкта будівництва» атестованою особою. Щоб додати ідентифікатори до проєктної документації, потрібно створити нову редакцію проєкту. Важливо одразу внести всі ТЕПи для складових частин: ця інформація потім знадобиться для реєстрації права власності в ДРРП.
Тобто послідовність зворотна до інтуїції: спершу з’являються ідентифікатори в проєкті, і лише потім, коли забудовник вирішує продавати об’єкти на етапі будівництва, подається заява про реєстрацію СМП. Після внесення заяви замовник відстежує статус реєстрації об’єкта в ДРРП у картці заяви.
✅ Висновок: створити ідентифікатори можна без СМП, через АРМ і нову редакцію проєкту з повними ТЕПами; сама реєстрація СМП це вже наступний крок, коли складові частини йдуть у продаж.
Об’єкти поза законом про гарантування (2024) і дозвіл після 10.10: чи потрібні ідентифікатори
Не для кожного об’єкта реєстрація СМП обов’язкова. Дію Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№2518-IX) на об’єкти, право на будівельні роботи щодо яких набуто до набрання ним чинності, поширюють за окремою процедурою. Її визначає Постанова КМУ № 596 від 13.06.2023, якою затверджено Порядок поширення дії цього Закону.
Практичне правило підтримки таке. Якщо на етапі будівництва складові частини продаватися не будуть, реєструвати СМП не обов’язково. Але всі об’єкти після введення в експлуатацію доведеться зареєструвати за замовником, бо інакше, крім як через СМП, продати їх неможливо. А якщо забудовник хоче продавати квартири вже на етапі будівництва, без ідентифікаторів складових частин це не працює.
✅ Висновок: для об’єктів поза обов’язковим полем Закону №2518-IX реєстрація СМП добровільна, але щойно постає завдання продавати квартири до введення в експлуатацію, ідентифікатори складових частин стають обов’язковими.
Реєстрація на об’єкт vs на складову частину будинку: чому не можна на частину прав
Тут криється головне непорозуміння. Реєстрація йде не «на будинок замість квартир» і не «на одну квартиру окремо», а на весь об’єкт і всі його складові частини одночасно. Розробник системи пояснює прямо: спеціальні майнові права реєструються на весь об’єкт, на всі складові частини, і не допускається реєстрація на частину спеціальних майнових прав.
Саме тому не спрацьовує ні «ідентифікатор лише на СС-1», ні «зареєструю СМП на кілька квартир, а решту потім». Закон дозволяє реєстрацію за умови, що наявність майбутніх об’єктів нерухомості передбачена проєктною документацією, і за письмової згоди обтяжувача, якщо на неподільний об’єкт незавершеного будівництва є обтяження.
✅ Висновок: СМП охоплює весь об’єкт разом з усіма складовими частинами; часткова реєстрація неможлива, тому структуру й ідентифікатори треба готувати повністю ще у проєкті.
Чому PRO InfoBud
- Telegram-канал PRO InfoBud, 4500+ підписників: експертні новини й розбори по ЄДЕССБ, СМП і МОН.
- Напрямок СМП/МОН щодня ведуть двоє досвідчених фахівців: Ірина Гальченко, авторка патентованого курсу «ЄДЕССБ від А до Я», і Анна Хльобас.
- Бачимо проблему на старті: розбіжності нумерації, неправильну структуру пускових комплексів чи ризик D-помилок ловимо до того, як вони заблокують реєстрацію.
- Не було випадку, щоб до нас звернулися, а ми не допомогли.
«Це не поверхова консультація, а глибоке вивчення документів і покрокова карта: ви бачите, як саме це буде здійснено, і лише тоді ми починаємо роботу.» — Ірина Гальченко, CEO PRO InfoBud, авторка курсу по ЄДЕССБ
📁 Кейс з нашої практики: Київська обл., довгобуд з дозволом до 10.10.2022. Обов’язку реєструвати МОН не було, але замовнику треба було зібрати доплату з інвесторів, які вже купили квартири. На вже-власників МОН зареєструвати не можна, тож застосували іншу конструкцію: близько 45% активів оформили як право інвестора, решту як МОН з можливістю подальшого продажу. Структурно важка робота завершилась успішно.
Якщо вам потрібен супровід, а не самостійна боротьба з перевірками системи, подивіться нашу послугу супроводу реєстрації СМП без ідентифікаторів складових частин: від аналізу структури об’єкта до реєстрації в ДРРП.
Повний перелік напрямків — у розділі послуги PRO InfoBud.
