27.07.2026
Заповнили Заяву, внесли дані замовника, а система відмовила з помилкою D007936 чи D007212. Причина найчастіше одна: речове право на землю замовника не збігається з тим, хто вказаний у документах ЄДЕССБ, або взагалі не зареєстроване у Державному реєстрі речових прав. Статус замовника будівництва дає не проєкт і не дозвіл, а саме зареєстроване право на ділянку: власність, оренда, суперфіцій або постійне користування. Ключове слово тут: зареєстроване. Якщо ваше право є на папері, але не «підтягнулося» з ДРРП і ДЗК, ЄДЕССБ його не бачить, і реєстрація СМП зупиняється.
Нижче розберемо, яке право дає статус замовника, чому оренди інколи мало, як читати земельні D-помилки і що відбувається з правом на землю, коли ви продаєте майбутній об’єкт покупцю. Матеріал для тих, хто веде реєстрацію сам і вже спіткнувся об землю.
Яке речове право на землю дає статус замовника будівництва
Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№2518-IX) визначає замовника будівництва як особу, яка організовує спорудження об’єкта. Але щоб система визнала вас замовником, потрібна прив’язка до конкретної земельної ділянки. Постанова КМУ № 596 говорить прямо: підставою є або право власності на ділянку з кадастровим номером у ДЗК, або право користування такою ділянкою.
Що це означає на практиці. Статус замовника відкриває не один тип права, а кілька:
- власність на ділянку;
- оренда (у тому числі суборенда);
- суперфіцій (право забудови чужої землі);
- постійне користування.
Головна умова спільна для всіх: право має бути зареєстроване у ДРРП і прив’язане до кадастрового номера, який фігурує у проєктній документації. Немає кадастру у ДЗК або право не внесене в реєстр, і замовника система «не бачить».
✅ Висновок: статус замовника дає зареєстроване речове право на ділянку з проєкту, а не сам факт, що ви замовили будівництво.
Повний перелік напрямків — у розділі послуги PRO InfoBud.
Оренда, суперфіцій чи сервітут: чи достатньо для забудови
Найпоширеніше питання: чи вистачить договору оренди, чи проєктанти праві, коли вимагають суперфіцій. Коротка відповідь: у більшості комерційних випадків оренди достатньо, якщо в договорі прописане право на забудову і оренда внесена в реєстр. Проблема із суперфіцієм частіше виникає у бюджетних (комунальних) підприємств.
Ось як це звучить від тих, хто реєстрував сам:
Сервітут стоїть окремо. Він дає право проходу, прокладання кабелів чи лінійних об’єктів, але не дає права забудови. Якщо у забудовника лише сервітут, замовником він через нього не стане. Тоді класичний вихід: договір суперфіцію з власником ділянки.
✅ Висновок: оренди зазвичай вистачає за наявності права забудови в договорі та запису в реєстрі; сервітут статусу замовника не дає, і його заміняють суперфіцієм або орендою.
Земельні D-помилки: чому система не бачить право на землю (D007936, D007212, D007190, D008030)
Земельні помилки ЄДЕССБ, попри різні номери, мають одну логіку: власник (або користувач) ділянки в реєстрі не збігається із замовником у ваших документах. Розберемо по черзі, бо кожна помилка «дивиться» на свій документ.
- D007936. Виникає, коли власник земельної ділянки не відповідає замовнику у Заяві про зміну переліку об’єктів гарантійної частки. Система звіряє замовників у документі з власниками ділянок у ДРРП; якщо права інші (оренда), звіряє з користувачами (орендар чи суборендар).
- D007212. Перевірка наявності у замовника зареєстрованого права власності або користування ділянкою, вказаною у проєктній документації, за даними ДРРП. Дані з ПД мають збігтися з реєстром.
- D007190. Власник ділянки у МУО (містобудівних умовах та обмеженнях) не відповідає замовнику у Документі про гарантійну частку та розподіл прав.
- D008030. Система не бачить актуальних відомостей: дата актуалізації не збігається з датою формування документа. Лікується натисканням «Оновити дані ДЗК та ДРРП» у розділі про земельні ділянки.
📁 Кейс з нашої практики: Дніпропетровська обл., торгівельний центр із двох будівель. Земля була в оренді у замовника (власник, громада), а девелопер не мав жодних прав на землю і не міг їх отримати, тому система віддавала критичну помилку реєстрації будівлі за девелопером. Ми запропонували інший перерозподіл активів і застосували закон про гарантування там, де обов’язку не було, щоб девелопер міг законно отримати свою частину на етапі будівництва. Об’єкт будується, усі МОН зареєстровані.
✅ Висновок: земельна D-помилка це майже завжди розбіжність «замовник у документі vs власник/користувач у ДРРП»; спершу звіряєте, який саме документ читає помилка, і оновлюєте дані з реєстрів.
Чи автоматично реєструється право на землю за власником СМП (ст.120 ЗКУ)
Тут плутають дві різні речі: право на землю і право на майбутній об’єкт. Закон №2518-IX вніс зміни до статті 120 Земельного кодексу України і запустив автоматичну реєстрацію прав саме на об’єкти СМП, а не на ділянку під ними.
Як це працює на практиці. Після реєстрації документа всі власники спеціального майнового права автоматично отримують запис у ДРРП, але з обтяженням: воно тримається, поки покупець не розрахується повністю. Після повної оплати замовник видає довідку, і обтяження знімається, тоді власник вільно розпоряджається об’єктом.
А от право на земельну ділянку автоматично за власником СМП не «перескакує». Земля і будівля це два окремі об’єкти нерухомості з окремими записами, і питання землі вирішується окремо, найчастіше вже після введення в експлуатацію.
✅ Висновок: автоматично реєструється право на об’єкт СМП з обтяженням до повної оплати, а речове право на саму ділянку так само автоматично на нового власника не переходить.
Продаж СМП на ОНБ і котедж: коли передавати право на землю покупцю
Питання гостре для котеджних містечок і неподільних об’єктів. Продаж СМП на НОНБ (неподільному об’єкті незавершеного будівництва) працює не так, як на квартирі: його не реєструють автоматично через заявку, а оформлюють через державного реєстратора чи нотаріуса вручну.
А коли передавати землю? Єдиної відповіді немає навіть у практиків, і це нормально: конструкція залежить від того, чи є окремий кадастр під об’єктом.
Типова пастка: дві черги на одній комунальній орендованій ділянці без окремого кадастру під кожну. «Два орендарі» ділянку не потягнуть, бо користувачем стають лише через рішення громади й окремий договір. Реалістичний шлях інший: покупець стає власником будівлі, потім ділянку ділять, і вже після цього вносять зміни до оренди або укладають нову з покупцем.
✅ Висновок: землю під СМП на НОНБ зазвичай не передають одночасно з продажем об’єкта, а вирішують окремо, часто після поділу ділянки чи введення в експлуатацію, бо передчасна передача землі може заблокувати завершення будівництва.
Зміна оренди на власність, згода іпотекодержателя та дозвільний документ
Часта ситуація: будуєте на орендованій ділянці, а перед введенням в експлуатацію викуповуєте її у власність. Чи треба через це переробляти дозвіл? Ні. За роз’ясненням техпідтримки, у разі набуття власності перед введенням об’єкта в експлуатацію зміни до дозвільного документа вносити не потрібно.
Окремо про іпотеку. Якщо ділянка в іпотеці, будь-які будівельні дії потребують згоди іпотекодержателя. Закон №2518-IX додав спеціальні правила іпотеки об’єктів незавершеного будівництва й майбутніх об’єктів (стаття 16-1), тож обтяження на землі треба узгодити наперед, інакше право на виконання робіт опиниться під питанням.
Ще один нюанс із реєстру. Якщо договором оренди, суперфіцію чи емфітевзису передбачено поновлення, ці відомості обов’язково вносяться до ДРРП під час реєстрації права. Пропущений запис про поновлення це майбутня земельна помилка.
✅ Висновок: перехід з оренди на власність перед введенням дозволу не переробляє, а от кожне обтяження на ділянці (насамперед іпотеку) потрібно узгодити із іпотекодержателем до початку робіт.
Чому забудовники звертаються до PRO InfoBud
- Telegram-канал PRO InfoBud, 4500+ підписників: експертні новини й розбори по ЄДЕССБ, СМП і МОН.
- Ірина Гальченко, практик ЄДЕССБ, CEO PRO InfoBud, авторка патентованого курсу «ЄДЕССБ від А до Я»; провела перший фаховий вебінар по закону про гарантування речових прав ще 18.10.2022.
- Напрямок СМП/МОН ведуть двоє досвідчених фахівців щодня, «на потоці»: від перевірки речового права на землю до знятих D-помилок.
- Не було випадку, щоб до нас звернулися по земельне питання, а ми не знайшли робочої конструкції.
«Ми бачимо проблеми замовника на старті, і можемо не просто зняти біль, а не допустити його, щоб він просто не виник.» — Ірина Гальченко, CEO PRO InfoBud, авторка курсу по ЄДЕССБ
Земельні розбіжності це найдорожчі помилки ЄДЕССБ: вони перекроюють структуру прав замовника й девелопера. Якщо не хочете розбиратися методом спроб, ми беремо перевірку та підтвердження речового права на землю на себе. Детальніше про формат роботи: Супровід підтвердження речового права замовника на землю для реєстрації СМП.
Питання й відповіді
Виникає помилка D007936. Перевірка наявності права власності або користування земельною ділянкою в замовника будівництва. Що робити?
Помилка з’являється, коли власник земельної ділянки в реєстрі не відповідає замовнику, вказаному у Заяві про зміну переліку об’єктів гарантійної частки. Звірте замовників у документі з власниками ділянок у ДРРП. Якщо право не власність, а оренда, система звіряє з користувачами (орендар або суборендар), тож перевірте, щоб ваш тип права й суб’єкт у реєстрі збігалися з документом.
Виникає помилка D007212. Перевірка наявності у замовника права власності, користування чи іншого речового права на земельну ділянку.
Система перевіряє наявність зареєстрованого права власності або користування на ділянку, вказану у проєктній документації, за даними ДРРП. Відкрийте розділ «Земельні ділянки», прогорніть до блоку «Відомості про суб’єктів іншого речового права» і звірте, чи право з реєстру відповідає ділянці з ПД.
Виникає помилка D007190. Перевірка наявності права власності на земельну ділянку в МУО.
Помилка виникає, коли власник ділянки, зазначений у містобудівних умовах та обмеженнях (МУО), не відповідає замовнику у Документі про гарантійну частку та розподіл прав. Приведіть у відповідність дані про власника між МУО і документом про гарантійну частку.
Виникає помилка D008030. Перевірка наявності відомостей щодо земельної ділянки з ДЗК та ДРРП.
Причина технічна: дата актуалізації даних не збігається з датою формування документа до підписання. Перейдіть у розділ «Інформація про земельні ділянки» і натисніть «Оновити дані ДЗК та ДРРП», після чого сформуйте документ заново.
На даний час договір оренди землі є підставою для забудови та набуття статусу замовника будівництва?
Так. Оренда дає статус замовника, якщо в договорі прописане право на забудову і оренда внесена в реєстр. Проблеми із вимогою суперфіцію замість оренди частіше стосуються комунальних (бюджетних) підприємств, а не комерційних забудовників.
Чи потрібно вносити зміни до дозвільного документа, якщо земля була в оренді, а перед введенням об’єкта в експлуатацію набута у власність?
Ні. За роз’ясненням техпідтримки, зміни до дозвільного документа при переході з оренди на власність перед введенням в експлуатацію вносити не потрібно.
При продажі СМП на ОНБ право власності на землю теж одразу треба передавати?
Думки практиків відрізняються, і одразу землю зазвичай не передають. При передачі землі до завершення будівництва замовник ризикує втратити можливість добудувати об’єкт, тому земельне питання найчастіше вирішують окремо, після поділу ділянки чи введення в експлуатацію.
У додатку 5 стоїть прочерк, де оренда землі. Що означає так, ні чи прочерк?
Це не прочерк, а дублювання тексту попереднього пункта, тобто «за згодою власника». На практиці це означає, що у вашій оренді має бути прописане право на забудову і сам договір оренди внесений у реєстр, щоб не виникло помилки щодо замовника будівництва.
