30.07.2026
Ви внесли будинок у ЄДЕССБ, а система не дає реєструвати його як майбутній об’єкт нерухомості, і саме тут починається плутанина з поняттями. Майбутнім об’єктом вважають не сам будинок, а його складову частину: квартиру, машиномісце, окреме приміщення чи групу приміщень. Тому приміщення та складові частини МОН вносяться пов’язано: спершу описуєте всю експлікацію поверхів із площами, і лише потім виокремлюєте те, що отримає ідентифікатор і піде на продаж.
Що це означає на практиці? Кожен квадратний метр будівлі має бути врахований. Частина площі стає складовими частинами з ідентифікаторами (квартири, паркомісця, приміщення), решта, включно з коридорами й технічними приміщеннями, вноситься окремим типом «приміщення (місця) загального користування». Пропустили щось, недорахували площу, і система віддає помилку ще на етапі проектної документації.
Далі розберемо покроково: як заповнювати експлікацію, що робити, коли назви приміщення немає в довіднику, як вносити МЗК, паркомісця та машиномісця-укриття подвійного призначення, і чому колясочну не можна продати як магазин.
Що таке складова частина МОН і як вона співвідноситься з приміщеннями
Будинок за законодавством виступає об’єктом незавершеного будівництва. Він буває подільний або неподільний. Майбутнім об’єктом нерухомості називають саме складову частину такого будинку, а не будинок цілком, і це прямо випливає з логіки Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№2518-IX).
Приміщення з експлікації поверху це «цеглинки», з яких складова частина будується. Одна квартира як складова частина може містити від одного до кількох приміщень: житлові кімнати, кухню, санвузол. Паркомісце теж складова частина, тільки простіша. Ідентифікатор присвоюється не окремій кімнаті, а всій складовій частині.
Звідси головне: спершу опишіть усі приміщення будівлі, а потім згрупуйте їх у складові частини. Порядок зворотний до інтуїтивного.
✅ Висновок: складова частина МОН це юридична одиниця з ідентифікатором, а приміщення з експлікації це її фізичне наповнення; будинок сам по собі МОНом не буває.
Повний перелік напрямків — у розділі послуги PRO InfoBud.
Експлікація приміщень МОН: чи обов’язково вносити всі приміщення з площами
Так, вносити треба всю площу будівлі, без винятків. За цим стежить перевірка D007407, і вона не формальна. Логіка проста: сума ТЕП «Загальна площа приміщень» по всіх складових частинах, яким присвоєно ідентифікатор, плюс ТЕП «Площа приміщень (місць) загального користування (в тому числі допоміжних)» на будинку, має дорівнювати загальній площі приміщень будинку.
Звідки взялася ця вимога? З Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (частина 12 статті 31): зменшення загальної площі майбутнього об’єкта на 10%, а площі технічного поверху, даху, підвалу та інших допоміжних приміщень на 5%, потребує погодження інвесторів. Тому ці два ТЕП обов’язкові, а їхній розрахунок визначають ДБН.
Недорахована площа б’є не лише по D007407. Якщо ТЕП внесені невірно, на об’єктах неправильно порахується гарантійна частка (нагадаємо, це 10% для Києва, Дніпра, Львова, Одеси й Харкова, 5% для інших населених пунктів). Одна помилка тягне за собою іншу.
✅ Висновок: вносьте площі всіх приміщень до останнього метра; сума складових плюс МЗК має зійтися з площею будинку, інакше застрягнете на D007407 ще до заяви.
Немає назви приміщення у довіднику ЄДЕССБ (передпокій): експорт-імпорт форма
Знайома ситуація: в експлікації у вас «передпокій» або якась нетипова назва, а в довіднику ЄДЕССБ такого пункту немає. Система розпізнає лише ті назви, що визначені в ДБН. Кухня-ніша там є, а «кухня-туалет» чи «передпокій» у вигляді, як ви його назвали, може бути відсутнім.
Ламати проєкт під довідник не треба. Назви, яких не вистачає, додаються універсально через експортно-імпортну форму. Ви даєте систему пропозицію на назву, і потім при імпорті вона сприймає ваш перелік приміщень таким, як він є в експлікації.
Навіщо це взагалі? Точні назви приміщень надалі використовуються для автоматичного підрахунку складових частин. Чим коректніше внесено експлікацію, тим швидше система порахує площі й ТЕП без ручного підганяння.
✅ Висновок: відсутню назву не підміняйте «схожою» з довідника, а додавайте через експортно-імпортну форму, щоб внесені приміщення збіглися з експлікацією поверху.
Місця загального користування, проїзди і паркомісця як приміщення
Місця загального користування вносити потрібно, і це не опційно. У проектній документації їх рекомендують вносити на будівлю на кожен поверх: у розділі «Об’єкти будівництва» через кнопку «додати інший об’єкт», де у відповідному полі обираєте «приміщення (місця) загального користування». Ідентифікатори МЗК не присвоюються, вони фактично займають усю площу, яка не є МОНом.
А куди дівати проїзди паркінгу, тамбури, розворотні майданчики? Це теж приміщення загального користування. Проїзд обслуговує паркінг, він частина поверху, що займає певну площу. Так само машиномісце це частина поверху, відокремлена парковочною розміткою.
Правильно рознесені МЗК це і є та «залишкова» площа, що добиває суму до 100% площі будинку. Пропустили поверх, і D007407 не пройде.
✅ Висновок: МЗК вносьте на кожен поверх через «додати інший об’єкт», ідентифікатори їм не присвоюються; проїзди й тамбури це теж МЗК, а не «нічия» площа.
Машиномісце-укриття: приміщення подвійного призначення за основним призначенням
Питання, яке ставлять чи не найчастіше: як вносити приміщення подвійного призначення, коли це одночасно машиномісце й укриття. Відповідь однозначна: за основним призначенням, щоб об’єкти не дублювались у системі.
Якщо основне призначення це машиномісце, воно вноситься як складова частина з відповідною нумерацією й отримує ідентифікатор. Якщо ж об’єкт залишається як спільна сумісна власність, тоді його вносять типом «приміщення (місця) загального користування, в тому числі допоміжні» і нумерують у проектній документації римськими цифрами, як передбачає пункт 65 Постанови КМУ №488.
Це логіка з нормативки про технічну інвентаризацію: якщо приміщення подвійного призначення і при цьому допоміжне, воно не має ставати ще однією окремою одиницею поверх основної. Інакше та сама площа порахується двічі, і сума ТЕП розсиплеться.
✅ Висновок: машиномісце-укриття не роздвоюйте; беріть основне призначення, і або складова частина з нумерацією, або МЗК римськими цифрами за п.65 Постанови №488.
Виокремлення складових частин для продажу і залишкові приміщення
Поширене питання: виокремлювати всі складові частини чи лише ті, які замовник планує продавати? Оскільки будинок подільний, за законом виокремлюються всі складові частини, а не вибірково «на продаж».
Коли ви внесли у будинок квартири, кімнати, машиномісця, паркомісця, приміщення чи групи приміщень, кожному з цих об’єктів присвоюється ідентифікатор. Додатково вноситься «приміщення місця загального користування». Якщо всі ці об’єкти внесені коректно, залишкової площі по будинку бути не повинно: МЗК фактично займають усю площу, яка не є МОНом.
Тобто «залишкові приміщення» це не якийсь окремий сміттєвий кошик. Це те, що після виокремлення всіх продажних одиниць лягає у місця загального користування й закриває баланс площ.
✅ Висновок: виокремлюйте всі складові частини, а не лише продажні; коректно внесені МЗК забирають решту площі, і залишкового «хвоста» по будинку не лишається.
Заборона продажу МЗК як окремих об’єктів; об’єкт у складі двох будинків
Тут ховається дорога помилка. Колясочні, консьєржні кімнати, інші приміщення для спільних потреб це спільна сумісна власність, а не товар. На практиці девелопери присвоюють їм ідентифікатори й продають як магазини, і це створює проблему на реєстрації.
Питання статусу приміщення вирішується на етапі проектної документації, а не постфактум. Визначили колясочну як МЗК, вона лишається спільною; хочете продавати, вона від початку має бути окремою складовою частиною з відповідним призначенням.
Окремий випадок, коли об’єкт належить двом будинкам одразу: квартира у першому будинку, а її тераса на покрівлі другого. За Постановою КМУ №690 від 07.07.2021 таке можливе тільки у блокованих будинках, і тоді складові частини реєструються окремо для кожного будинку. Усі інші випадки це, найімовірніше, один житловий будинок секційного типу (п.3.10 ДБН В.2.2-15:2019), і об’єкт вноситься в межах однієї будівлі.
📁 Кейс з нашої практики: Закарпатська обл., готельний комплекс з апартаментами. Проектувальник помилково відніс до місць загального користування майже все, навіть ресторан (бо його «відвідують усі»), хоча замовник хотів ці приміщення продавати чи лишити за собою. Дозвіл уже було отримано. Ми зробили коригування проєкту й перерозподіл активів: укрупнили групи (ресторани, спа, дитячі, відпочинок, басейни), зменшили МЗК зі збереженням доступу до кожного МОН, провели експертизу коригування, внесли зміни до дозволу й гарантійну частку. Обсяг близько 873 МОН, строк близько 2 місяців.
✅ Висновок: статус приміщення (продаж чи спільна власність) закладайте у проектну документацію; МЗК окремо не продають, а «об’єкт у двох будинках» можливий лише у блокованій забудові за Постановою №690.
Чому PRO InfoBud
- Напрямок СМП/МОН у нас ведуть 2 досвідчені фахівці, Ірина Гальченко та Анна Хльобас, щодня й на потоці.
- Ірина Гальченко, практик ЄДЕССБ і CEO PRO InfoBud, авторка курсу «ЄДЕССБ від А до Я», провела перший фаховий вебінар по закону про гарантування речових прав ще 18.10.2022.
- Telegram-канал PRO InfoBud, 4500+ підписників: розбори помилок, ТЕП і складових частин по свіжій практиці ЄДЕССБ.
- Бачимо проблему на старті: часто вдається не усунути помилку з експлікацією чи МЗК, а не допустити її, поки проєкт ще правиться дешево.
Помилка в експлікації або в статусі приміщення випливає вже під час реєстрації, коли дозвіл отримано і кожна правка коштує дорожче. Якщо хочете пройти внесення приміщень і складових частин з першого разу, залиште заявку на безкоштовний попередній аналіз документів, і ми покажемо, де саме ваш проєкт ризикує застрягнути. Детальніше про обсяг робіт дивіться на сторінці послуги: Супровід внесення приміщень МОН у ЄДЕССБ.
