17.07.2026
Заяву на СМП ви підписали, система її прийняла, а витягу немає вже другий тиждень. Так виглядає реєстрація СМП/МОН у нотаріуса та ДРРП зсередини, коли не розумієш, де саме зараз застрягла задача. Спеціальним майновим правом (СМП) називають ваше зареєстроване право на майбутній об’єкт нерухомості (МОН), а фіксують його у двох різних місцях: спершу заяву формують і підписують у ЄДЕССБ, а сам запис має лягти у Державний реєстр речових прав (ДРРП).
Ось коротка мапа процесу. Договір щодо організації та фінансування будівництва посвідчує нотаріус. Ідентифікатори об’єктів створює атестована особа. Адмінзбір за держреєстрацію СМП становить 0,05 мінімальної заробітної плати за кожен майбутній об’єкт. Після підписання заяви ви отримуєте витяг з ДРРП, а по неподільному об’єкту запис у реєстр іноді доводиться заводити вручну через ЦНАП або нотаріуса. Нижче розберемо кожен крок окремо, з нормами й реальними питаннями з підтримки.
Це технічна процедура. Але їй передує багатошарова підготовка: дозвіл, проєктна документація, адреса, гарантійна частка. Пропустите шар, і система поверне помилку саме на етапі, який ви вважали формальністю.
Яка роль нотаріуса при реєстрації СМП/МОН
Нотаріус тут з’являється не там, де його зазвичай чекають. Він не реєструє СМП замість ЄДЕССБ, він посвідчує договір, на якому тримається вся конструкція гарантованих прав.
Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№2518-IX) у статті 7 частині 4 прямо вимагає: договір щодо організації та фінансування будівництва об’єкта підлягає нотаріальному посвідченню. Без цього договору не буде розподілу майбутніх об’єктів між замовником і девелопером, а отже і коректної реєстрації СМП.
Є нюанс із черговістю. Внести цей договір у систему до присвоєння ідентифікаторів не вийде. У ЄДЕССБ додано перевірку, яка унеможливлює внесення договору без об’єктів із присвоєними ідентифікаторами. Тобто спершу ідентифікатори, потім договір до нотаріуса, а не навпаки.
✅ Висновок: нотаріус посвідчує девелоперський договір, але лише після того, як в об’єктів будівництва вже є ідентифікатори. Порушите послідовність, і система заблокує внесення.
Графа «Нотаріус, який посвідчив договір»: що це і що робити далі
Багато хто вперше стикається з цією графою прямо в кабінеті і губиться. З’являється поле «Нотаріус, який посвідчив договір», перевірка при цьому помилки не показує, а що робити далі, незрозуміло.
Логіка проста. Ця графа фіксує факт, який ви вже виконали поза системою: договір щодо організації та фінансування будівництва пройшов нотаріальне посвідчення згідно зі статтею 7 Закону №2518-IX. Система лише підтягує ці відомості, щоб прив’язати їх до конкретного об’єкта й розподілу МОН.
Якщо перевірка не видає помилки, окремих дій «з цим нотаріусом» на цьому кроці не потрібно. Договір посвідчено, дані внесено, послідовність збережено. Далі ви рухаєтесь до формування ідентифікаторів і заяви на СМП. Помилка на цій графі виникає тоді, коли договір фактично не посвідчений або внесений не в тому порядку.
✅ Висновок: заповнена графа нотаріуса без помилки означає, що договір коректно посвідчено й прив’язано. Окремого візиту до нотаріуса саме через цю графу не потрібно.
Як сформувати відомості по ідентифікатору об’єкта для реєстрації в ДРРП
Ідентифікатор об’єкта, це те, без чого запис у ДРРП взагалі не з’явиться. І формують його не в реєстрі, а раніше, ще на боці ЄДЕССБ.
Ось як це працює за роз’ясненням підтримки. Ідентифікатори створюються в АРМ «Ідентифікатор об’єкта будівництва» атестованою особою, і кожен зазначається до окремої складової частини в розділі «Об’єкти будівництва». Тобто на будинок формують «батьківський» ідентифікатор, а на кожну квартиру, паркомісце чи приміщення, які й стануть майбутніми об’єктами, свій.
Ще одна деталь, на якій спотикаються. Після того як ідентифікатор підписано, змінити його назву вже неможливо. Додати нову складову частину в «батьківський» ідентифікатор можна лише через створення окремого ідентифікатора. Тому перед підписанням дані звіряють буква в букву, зокрема з тим, що вже є в ДРРП по землі й правах.
✅ Висновок: відомості для ДРРП народжуються з ідентифікаторів, які атестована особа формує в ЄДЕССБ на кожну складову частину. Помилка тут блокує весь подальший запис у реєстр, а виправити підписаний ідентифікатор перейменуванням не вийде.
Адмінзбір 0,05 мінзп за СМП: розмір і хто платник
Питання «скільки коштує сама реєстрація» звучить у підтримці постійно, і відповідь на нього чітко прописана в законі.
Закон України «Про гарантування речових прав…» (№2518-IX) у статті 34 встановлює: за державну реєстрацію спеціального майнового права справляється адміністративний збір у розмірі 0,05 мінімальної заробітної плати за кожний майбутній об’єкт нерухомості. Ключове слово тут, «за кожний». Якщо у вас у проєкті сто квартир, збір рахується не один раз, а помножений на сотню майбутніх об’єктів.
Хто платник, залежить від того, чия саме реєстраційна дія. За держреєстрацію СМП адмінзбір сплачує той, хто цю реєстрацію ініціює на своєму етапі. Коли покупець МОН згодом оформлює своє СМП у нотаріуса, збір за цю конкретну реєстраційну дію лягає на нього, а не на первісного замовника.
Закон окремо передбачає й винятки. За реєстрацію деяких категорій об’єктів адмінзбір не справляється, тож перед оплатою варто звірити свій випадок із чинною редакцією статті 34.
✅ Висновок: базова ставка, 0,05 мінзп за кожен майбутній об’єкт. Сумарний збір прямо залежить від кількості МОН, а платить той, чия реєстраційна дія, включно з покупцем при оформленні СМП у нотаріуса.
Повний перелік напрямків — у розділі послуги PRO InfoBud.
Реєстрація СМП на неподільний об’єкт і завершення заяви в ДРРП
З неподільним об’єктом незавершеного будівництва (НОНБ) є окрема пастка. По подільних об’єктах система вміє вносити запис до ДРРП автоматично, а от по неподільному, поки що ні.
Механіка така. Ви створюєте заяву в АРМ замовника-заявника, вказуєте ідентифікатор об’єкта, заяву підписує замовник будівництва (і девелопер, якщо він є). По подільному об’єкту система сама вносить запис до ДРРП. По неподільному НОНБ цей крок доводиться завершувати руками.
Звідси й практичний запит із чату: реєстрували СМП/МОН на неподільний об’єкт, заява зайшла в систему, все добре, залишилось «затягнути в ДРРП», і людина шукає нотаріуса по Києву чи області, який уміє це робити. Це не збій, це поточна межа автоматизації.
✅ Висновок: по неподільному НОНБ запис у ДРРП завершують вручну, через ЦНАП або нотаріуса, який працює з такими заявами. Тримайте напоготові витяг із ЄДЕССБ і супутні документи: дозвіл, ПД, гарантійну частку, рішення по адресі.
Витяги СМП/МОН: як отримати з ДРРП і чи потрібен реєстратор
Витяг з ДРРП, це і є те, заради чого вся процедура. Саме він підтверджує зареєстроване СМП і стає підставою для старту продажів майбутніх об’єктів.
Після успішної реєстрації заяви ви отримуєте витяг з Державного реєстру речових прав. По подільних об’єктах, де запис вносить система, окремо йти до реєстратора не треба. По неподільних, як ми розібрали вище, доведеться звернутися до державного реєстратора або нотаріуса: за роз’ясненням підтримки, реєстратору потрібні лист від Міністерства юстиції, номер заяви в ЄДЕССБ і звірка даних.
Про строки чесно. Це не миттєво.
На практиці витяг з’являється від 1 до 2 тижнів, іноді довше, бо система чекає на відповідь від ДРРП. Тож ситуація «підписали заяву, минуло 4 дні, а витягів немає» здебільшого не помилка, а нормальне очікування.
✅ Висновок: витяг з ДРРП підтверджує СМП. По подільних об’єктах він приходить сам, по неподільних, через реєстратора чи нотаріуса, і закладайте на це 1-2 тижні.
Спадщина на майнові права та банкрутство забудовника без записів у ДРРП
Найскладніші ситуації спливають там, де реєстрація СМП взагалі не відбувалась, а майнові права виникли ще до запуску ЄДЕССБ. Спадщина на такі права, класичний приклад.
Розглянемо реальний випадок із підтримки. Спадкодавець ще у 2011 році отримав рішення суду про визнання права власності на майнові права на квартиру за будівельною адресою, зобов’язання за інвестиційним договором він виконав повністю. Забудовник згодом збанкрутував, будинок в експлуатацію не введено, жодних записів по ньому в ДРРП немає. Спадкоємець питає, чи можна видати свідоцтво про право на спадщину на ці майнові права.
Тут дві площини. Режим майнових прав на майбутнє житло існує в правовому полі, зокрема через Закон №2518-IX. Але коли об’єкт не будується, а в реєстрі немає підстав, нотаріус опиняється перед питанням, на підставі яких документів він взагалі прийме рішення про реєстрацію. Це вже не технічна задача ЄДЕССБ, а юридичний вузол на стику спадкового права й процедури банкрутства.
✅ Висновок: де майнові права підтверджені лише старим рішенням суду, а забудовник у банкрутстві й записів у ДРРП немає, реєстрація СМП стандартним шляхом не спрацює. Такі кейси потребують окремої юридичної оцінки, а не звичайної процедури.
Чому забудовники звертаються до PRO InfoBud
- Напрямок СМП/МОН у нас ведуть два досвідчені фахівці, Ірина Гальченко та Анна Хльобас, щодня й на потоці, тож нестандартні випадки на кшталт неподільного НОНБ чи спадщини на майнові права для них не сюрприз.
- Telegram-канал PRO InfoBud, 4500+ підписників: розбираємо зміни по ЄДЕССБ, СМП і МОН першими, ще до того, як вони стануть чиєюсь помилкою.
- Ми бачимо проблему на старті й можемо не просто зняти біль, а не допустити, щоб він узагалі виник.
- Не було випадку, щоб до нас звернулися, а ми не допомогли.
Якщо ваша задача не просто «зареєструвати МОН», а провести його через посвідчення договору, ідентифікатори й запис у ДРРП без застрягання між системами, ми беремо цей шлях на себе. Деталі та формат роботи, на сторінці послуги: Нотаріальний супровід реєстрації СМП/МОН у ЄДЕССБ та ДРРП.
