25.07.2026
Продати квартиру в недобудованому будинку не вийде, поки в ЄДЕССБ немає зареєстрованого спеціального майнового права. І саме тут забудовники застрягають найчастіше. Порядок реєстрації СМП на МОН будується як ланцюг: спершу реєструєте договір про організацію та фінансування будівництва, де визначено частку девелопера й замовника, потім формуєте гарантійну частку, і лише після цього подаєте заяву на СМП. Заяву підписують замовник будівництва та девелопер (якщо він є) електронним підписом. Далі система сама перевіряє дані й вносить запис до Державного реєстру речових прав.
Звучить лінійно. На практиці кожен крок тягне за собою десяток вимог: коректні ідентифікатори, номер проєктної документації, правильно розподілена гарантійна частка. Помилка на початку ланцюга ламає весь ланцюг. Нижче розберемо послідовність по кроках, окремо зупинимось на чергах, паркінгу та строках реєстрації у ДРРП.
Загальний порядок реєстрації СМП у ЄДЕССБ: послідовність кроків
Реєстрація СМП це фінальна ланка довгого підготовчого ланцюга. До неї в системі вже мають бути внесені технічні умови, містобудівні умови й обмеження, завдання на проєктування, проєктна документація з ідентифікаторами, експертний звіт і дозвільний документ. Тільки після цього фундаменту можна формувати саму заяву.
Сам блок реєстрації СМП виглядає так:
- Реєстрація договору про організацію та фінансування будівництва: визначено частку девелопера та замовника на майбутні об’єкти.
- Формування гарантійної частки, яку не можна продавати до завершення будівництва (за практикою це близько 5-10% об’єктів). Система автоматично накладе обтяження на ці об’єкти.
- Формування заяви на СМП: заповнюєте електронну форму, активи (квартири, приміщення) підтягуються з проєктної документації автоматично.
- Підписання заяви ЕЦП замовника й девелопера.
- Валідація ЄДЕССБ: співробітники перевіряють правильність внесення даних перед передачею до ДРРП.
✅ Висновок: реєстрація СМП не окрема кнопка, а результат правильно вибудуваного ланцюга від техумов до дозволу. Зіпсуєте дані на першому етапі, доведеться перебудовувати все далі по колу.
Проєктна документація для заяви СМП: номер, склад і підписання
При створенні заяви система пропонує обрати варіант залежно від того, коли об’єкт почав будуватися. Для об’єктів, що почали будуватися після вступу в дію Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№2518-IX), система вимагає номер проєктної документації. Для об’єктів, що стартували раніше, передбачено інший варіант формування.
Що це означає на практиці? Проєктна документація має бути внесена в ЄДЕССБ з коректними ідентифікаторами на всі складові частини. Кожному подільному й неподільному об’єкту присвоюється ідентифікатор, а складовим частинам подільного об’єкта проставляється ознака майбутнього об’єкта нерухомості. Саме на такій складовій потім оформлюється СМП.
Заяву формує та підписує замовник будівництва разом із девелопером (якщо девелопер наявний). Після підписання система автоматично вносить запис до ДРРП.
✅ Висновок: без внесеного в ЄДЕССБ номера проєктної документації з правильними ідентифікаторами заяву на СМП для нового об’єкта система просто не сформує. Це не формальність, а технічна умова.
Реєстрація СМП по чергах, пускових комплексах і секціях: скільки заяв
Одне з найчастіших питань від забудовників зі складними об’єктами: скільки заяв подавати, якщо будинок ділиться на секції, черги або пускові комплекси. Відповідь фахівців підтримки коротка:
Тобто комплекс із двох секцій це дві заяви на реєстрацію майнового права, де в одній фігурує секція 1, а в іншій секція 2. Кожен пусковий комплекс отримує власний батьківський ідентифікатор, а вже до нього додаються складові: квартири, нежитлові приміщення.
Є нюанс, про який варто знати заздалегідь. По окремій будівлі або будинку реєстрація МОН і подальше введення в експлуатацію працюють коректно. А от механізм внесення проєктної документації по чергах і пускових комплексах розробники на момент розборів ще доопрацьовували. Для складних багатосекційних об’єктів це означає ризик застрягти на технічному обмеженні системи.
✅ Висновок: правило просте, скільки подільних об’єктів, стільки й заяв. Але для об’єктів із чергами закладайте час на можливі доопрацювання функціоналу й тестуйте внесення заздалегідь, а не в дедлайн продажів.
📁 Кейс з нашої практики: будівництво апарт-готелю з апартаментами, розподіл на черги, наявність девелопера, який був одночасно й генеральним підрядником об’єкта. Треба було ув’язати всю структуру в одне ціле й зареєструвати майбутні об’єкти нерухомості на всі складові частини. Ще в одному проєкті у структурі було одразу 5 девелоперів, і всім усе зробили.
Повний перелік напрямків — у розділі послуги PRO InfoBud.
Коли реєструвати СМП і чи потрібне воно при попередніх договорах (ст.26.2)
Питання «а можна пробувати реєструвати СМП після отримання повідомлення про початок будівництва?» виникає постійно. Заяву формують після того, як у системі з’явився дозвільний документ і сформована гарантійна частка. Первинну реєстрацію проводять на конкретну особу. За частиною 4 статті 4 Закону №2518-IX первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутній об’єкт здійснюється за замовником будівництва та/або девелопером.
Що з попередніми договорами купівлі-продажу? Тут важлива частина 7 статті: дія положень цієї статті не поширюється на неподільні об’єкти незавершеного будівництва, щодо яких вже зареєстровано право власності. Укладення, зміна та припинення договорів купівлі-продажу МОН регулюються окремо (ч.8). Якщо ви вже продали кілька квартир за попередніми договорами, це не скасовує потреби внести об’єкти в ЄДЕССБ і зареєструвати СМП, бо саме зареєстроване право дає підставу для подальших правочинів.
✅ Висновок: первинне СМП завжди реєструється за замовником або девелопером, а не за покупцем. Наявність попередніх договорів купівлі-продажу не звільняє від реєстрації, крім вузького винятку неподільних ОНБ із уже зареєстрованим правом власності.
СМП на нежитлові, допоміжні об’єкти, підземний паркінг та НОНБ
Нежитлові й допоміжні приміщення в підземному паркінгу реєструються за тією ж логікою, що й квартири: якщо приміщенню присвоєно ідентифікатор і ознаку МОН, на нього оформлюється спеціальне майнове право як на складову частину пускового комплексу. Нумерація таких приміщень підпорядковується правилам, встановленим Постановою КМУ №690: вбудовано-прибудовані та прибудовані нежитлові приміщення нумеруються після завершення нумерації в основній будівлі.
Окреме питання, коли паркінг це не приміщення всередині секції, а самостійна споруда. Наприклад, частина паркінгу під секцією та навколо неї виділена в окремий пусковий комплекс.
Тобто присвоєння паркінгу окремого ідентифікатора як споруди й окремої поштової адреси на момент обговорення в системі ще не було реалізовано. Реєстрація ж заяв для НОНБ (неподільних об’єктів незавершеного будівництва) у ЄДЕССБ працює, забудовники подають і чекають реєстрації системою.
✅ Висновок: для нежитлових складових частин із присвоєним ідентифікатором СМП реєструється штатно. А от паркінг як окрема споруда це поки відкрита технічна зона, яку варто узгоджувати індивідуально перед подачею.
Автоматичне внесення до ДРРП і як перевірити статус заяви
Після підписання й проходження валідації система автоматично затверджує дані та накладає обтяження, а запис про СМП вноситься до Державного реєстру речових прав. Підтвердженням зареєстрованого права стає витяг з ДРРП. Ручного втручання реєстратора на цьому етапі не потрібно.
Скільки чекати? Практичні строки від забудовників різняться залежно від кількості МОН:
Орієнтовні строки за практикою забудовників:
| Ситуація | Строк до реєстрації у ДРРП |
|---|---|
| Мала кількість МОН | від 2 годин |
| Значна кількість МОН | 1-3 дні |
| НОНБ (неподільний об’єкт) | до 10 днів |
По НОНБ забудовники згадують строк очікування до 10 днів, поки система зареєструє об’єкт. Перевірити, чи заява подана й на якому вона етапі, можна в кабінеті замовника-заявника: заяви формуються там для кожного подільного та неподільного об’єкта.
✅ Висновок: реєстрація у ДРРП відбувається автоматично, від пари годин до кількох днів. Головний сигнал успіху це не факт подачі, а поява витягу з ДРРП.
Чому забудовники звертаються до PRO InfoBud
- Telegram-канал PRO InfoBud, 4500+ підписників: розбори помилок, новели по ЄДЕССБ, СМП і МОН щотижня.
- Напрямок СМП/МОН ведуть двоє досвідчених фахівців щодня, «на потоці», а не від випадку до випадку.
- Ірина Гальченко, практик ЄДЕССБ і CEO PRO InfoBud, авторка патентованого курсу «ЄДЕССБ від А до Я», провела перший фаховий вебінар по закону про гарантування речових прав ще 18.10.2022.
- Не було випадку, щоб до нас звернулися по складний об’єкт із чергами чи кількома девелоперами, а ми не вибудували структуру й не зареєстрували.
«Реєстрація МОН технічне питання, але йому передує багатошарова підготовка. Тому “просто зареєструйте МОН” у 9 з 10 випадків перетворюється на повний супровід.» — Ірина Гальченко, CEO PRO InfoBud, авторка курсу по ЄДЕССБ
Якщо ваш об’єкт складніший за один будинок з однією секцією, супровід під ключ економить тижні на переробках. Детальніше про повний супровід реєстрації на парній сторінці: Реєстрація СМП на МОН у ЄДЕССБ під ключ.
