26.07.2026
Ви отримали сертифікат готовності, зібрали витяги, а право власності так і не з’явилося в реєстрі. Або система за кілька днів до планового введення повертає «Критичну помилку» і акт готовності не формується. Саме тут починаються помилки введення в експлуатацію СМП/МОН: коди D007798 і D007928, розбіжність площ між проєктом і технічною інвентаризацією, незнятий блокер в акті готовності.
Логіка одна. Для МОН право власності після прийняття в експлуатацію реєструється автоматично, а от для неподільного об’єкта незавершеного будівництва (НОНБ) автоматичного перетворення поки немає, і йти доводиться до нотаріуса вручну. Плюс ЄДЕССБ арифметично звіряє техніко-економічні показники (ТЕП), тож будь-яка розбіжність площ ставить акт готовності на паузу. Нижче розбираємо кожен блокер і що з ним робити.
Чому після введення в експлуатацію право власності на МОН не реєструється автоматично
Коротко: реєструється, але не завжди і не для всіх об’єктів. Стаття 27-3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлює, що право власності на об’єкт, щодо якого зареєстроване спеціальне майнове право, вноситься автоматично після того, як ЄДЕССБ передасть до Держреєстру прав відомості про прийняття в експлуатацію.
Слово «автоматично» тут працює лише для МОН (майбутнього об’єкта, тобто складової частини будинку). Для неподільного об’єкта незавершеного будівництва механізм інший. Практики підтверджують: авторегистрація неподільного ще не запущена, право власності доводиться оформлювати руками, через ЦНАП або приватного нотаріуса.
✅ Висновок: якщо об’єкт зареєстрований як НОНБ, чекати на автоматичний запис у ДРРП марно, готуйте пакет для держреєстратора одразу.
Помилки D007798 і D007928: що перевіряє система і як їх зняти
Ці два коди зупиняють дію на етапі, коли об’єкт уже пов’язаний з прийняттям в експлуатацію. D007798 спрацьовує, коли до заяви на реєстрацію СМП додано ідентифікатор об’єкта будівництва (ІОБ), який уже внесено до Декларації про готовність або Сертифіката про прийняття в експлуатацію в чинному статусі.
Причина проста. Стаття 27-2 того самого Закону про державну реєстрацію речових прав дозволяє первинну реєстрацію спеціального майнового права лише за відсутності факту прийняття в експлуатацію. Об’єкт уже зданий, отже СМП на нього не первинне. Щоб зняти D007798, у заяві треба обрати той об’єкт, який ще не введено в експлуатацію.
D007928 ловить спробу внести зміни туди, куди вже не можна. Система перевіряє, чи є документ про прийняття в експлуатацію для об’єктів із проєктної документації. Якщо об’єкт зданий, редагувати перелік заборонено.
✅ Висновок: обидва коди означають одне, ви працюєте з уже введеним об’єктом там, де система чекає ще не зданого. Розведіть ці об’єкти в заяві, і блокер зникне.
Розбіжність площ СМП/ТІ/ТЕП: чи блокує акт готовності та яка площа піде у право власності
Так, блокує. ЄДЕССБ звіряє техніко-економічні показники з технічної інвентаризації проти проєктних під час введення. Якщо цифри розходяться, система не дає сформувати акт готовності. Показники ТІ порівнюються з проєктними напряму, і після втрати чинності старої Інструкції з технічної інвентаризації правила підрахунку площ змінилися, зокрема облік балконів, лоджій та мансард.
Наскільки жорсткий поріг? З практики допустима різниця між ТІ та ПД не більша за 5%. Розбіжність від 10% на квартиру чи офіс майже гарантовано веде до відмови в сертифікаті. Дрібні відхилення на кома-другу інспектор інколи пропускає, але це виняток, а не правило.
Окремо болить питання, яка ж площа піде у право власності. У реєстр іде площа з технічної інвентаризації, вона й стає фактичною. Проєктна цифра лишається орієнтиром, а зафіксує реєстр саме ТІ. Тому розбіжність, яку ви проігнорували на старті, потім потрапляє прямо у витяг.
📁 Кейс з нашої практики: багатоквартирний будинок, площа квартир у техпаспорті виявилася на 170 кв.м більшою, ніж у проєкті. Техінвентаризатор використав власну структуру ТЕП замість сформованих ТЕП проєкту. Помилку виявили за 1 день, виправлення організували за 2 дні, після чого акт готовності сформувався.
✅ Висновок: щоб не зупинити акт готовності, передайте інженеру БТІ сформовані ТЕП вашого проєкту ще до замовлення техінвентаризації, тоді структура показників збіжиться з першого разу.
Повний перелік напрямків — у розділі послуги PRO InfoBud.
Чи оновлюються площі у ДРРП за даними ТІ автоматично і в який строк
Тут короткий і чесний факт. Показники технічної інвентаризації порівнюються з проєктними саме під час введення об’єкта в експлуатацію, а не після нього окремою фоновою процедурою. Тобто площа заходить у реєстр у момент, коли акт готовності і сертифікат уже сформовані на узгоджених цифрах.
Що це означає на практиці. Ніякого окремого «строку оновлення площ у ДРРП за даними ТІ» немає, бо звірка вже відбулася на етапі введення. Якщо цифри розійшлися, реєстр не «дочекається» і не перепише сам, він просто заблокує документ до виправлення. При здачі ДІАМ формує таблицю з підрахунком відсотка зміни, і саме ця таблиця показує, де хтось втратив чи додав площу.
✅ Висновок: не чекайте автооновлення площ, звіряйте ТІ з проєктом ДО введення, бо після старту акт готовності або пройде на правильних цифрах, або зупиниться.
Виправлення техпаспорта та невідповідності приміщень після введення в експлуатацію
Найнеприємніший сценарій: будинок уже введено, витяги отримано, і тут клієнт помічає, що приміщення в технічному паспорті не відповідають дійсності. Якщо загальна площа не змінюється, а «гуляє» лише житлова, виходів два, простіший і правильніший.
- Простіший шлях (з нюансами, згоден не кожен): переобміри, новий техпаспорт плюс довідка інженера, далі зміни в ДРРП.
- Правильніший шлях: коригування техпаспорта як виправлення технічної помилки, потім зміни до сертифіката про прийняття в експлуатацію, і вже тоді зміни в ДРРП.
Чому не можна просто «переписати» перелік у системі. Спрацює D007928: внесення змін в об’єкти, які вже здано в експлуатацію, заборонено. Тому коректний маршрут завжди проходить через документ про прийняття в експлуатацію, а не повз нього. Невідповідність ТЕП, яку не усунули, унеможливлює й автоматичну реєстрацію права власності.
✅ Висновок: після введення техпаспорт правиться не в самій заяві, а через ланцюг «коригування техпаспорта → зміни до сертифіката → зміни в ДРРП».
Реєстрація МОН за юрособою та коли підключати техпідтримку для зняття помилки
Буває так, що всі документи внесені правильно, а система все одно тримає одну вперту помилку в акті готовності. Класика цього жанру, D007566 (помилка автоматичного формування заяви на реєстрацію права власності на об’єкти спеціального майнового права). Порядок дій відпрацьований на практиці.
Спершу приберіть усі інші помилки на документі, чи то інвентаризація, чи акт готовності. Коли лишається рівно ця одна, її знімають вручну на боці техпідтримки, самостійно в інтерфейсі ви її не «докрутите». Важлива деталь: якщо в об’єкта неподільна природа (НОНБ, а не МОН), автоматичне формування заяви й не спрацює, тоді дорога до нотаріуса з уже сформованою заявою.
Ще один суміжний блокер із практики, окремий, але з тієї ж серії «дані є, а система не бачить»: у Дії при формуванні дозволу на початок робіт СС2 не знаходиться номер проєктної документації, хоча в ДІАМ усе внесено вірно. Лайфхак від колег, вводити лише цифри номера ПД, без префіксу «пд01».
✅ Висновок: одну залишкову D-помилку на акті готовності знімає техпідтримка вручну, але лише після того, як ви зачистили всі решта, спершу порядок, потім звернення.
Коли варто замовити супровід фахівця з ЄДЕССБ
Помилки D007798, D007928, D007566 і розбіжності ТЕП рідко приходять поодинці. Часто вони чіпляються одна за одну, і поки ви розбираєте одну, з’являється наступна. У таких випадках швидше й дешевше залучити людину, яка проходила цей маршрут десятки разів.
Детальний розбір, як саме ми знімаємо ці блокери, у парній послузі: Виправлення помилок ЄДЕССБ, що блокують введення в експлуатацію та право власності на СМП/МОН.
Чому забудовники звертаються до PRO InfoBud
- Напрямок СМП/МОН ведуть 2 досвідчені фахівці (Ірина Гальченко та Анна Хльобас), щодня, на потоці, тож типові D-блокери й розбіжності площ ми бачимо не в теорії.
- Ірина Гальченко, практик ЄДЕССБ, CEO PRO InfoBud, авторка патентованого курсу «ЄДЕССБ від А до Я»; провела перший фаховий вебінар по закону про гарантування речових прав ще 18.10.2022.
- Telegram-канал PRO InfoBud, 4500+ підписників: розбори реальних помилок ЄДЕССБ, СМП і МОН.
- Не було випадку, щоб до нас звернулися, а ми не змогли допомогти.
«Ми бачимо проблеми замовника на старті, і можемо не просто зняти біль, а не допустити його, щоб він просто не виник.» — Ірина Гальченко, CEO PRO InfoBud, авторка курсу по ЄДЕССБ
