11.07.2026
Ви натиснули «Сформувати гарантійну частку», а система відповіла критичною помилкою про право замовника на землю. І це попри те, що ділянки підтягнулися, дані оновлені й на вигляд усе збігається. Саме так виглядають помилки перевірки права на землю у ЄДЕССБ: коди D007212, D007213, D007324, D007626 і D007926. Кожен з них означає, що система не побачила в Держреєстрі речових прав того зв’язку між замовником і землею, якого вимагає закон.
Коротка суть. Гарантійна частка проходить, коли кожен замовник має зареєстроване право на кожну земельну ділянку під об’єктом (власність, оренда, суперфіцій чи інше речове право), дані ДЗК і ДРРП свіжі, а геометрія ідентифікаторів не вилазить за межі внесених ділянок. Один замовник без права на одну з ділянок, застарілі дані реєстру або зсунутий контур, і формування блокується. Нижче розберемо кожен код окремо: що саме перевіряє система, чому «дані збігаються, а помилка лишається» і в якому порядку це знімати.
Що перевіряє система «право на землю» при формуванні гарантійної частки
Перед реєстрацією СМП ЄДЕССБ звіряє склад замовників у гарантійній частці з даними про землю в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Логіка проста: замовник будівництва це особа, яка має у власності або користуванні земельну ділянку (чи будівлю на ній) і збирається виконувати будівельні роботи. Немає права на землю, немає підстави формувати гарантійну частку.
Це прямо закладено в Законі України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№2518-IX). Стаття 3 вимагає для реєстрації однієї з обов’язкових умов: наявність у замовника будівництва права власності або права користування земельною ділянкою, на якій споруджується об’єкт. Система лише переносить цю норму в автоматичну перевірку.
✅ Висновок: перевірка права на землю не прискіпується до дрібниць. Вона стежить за єдиним: щоб за кожним замовником у ДРРП стояло чинне речове право на ту землю, де стоїть об’єкт.
D007213 і D007212: право власності чи користування замовника на ділянку
Коди D007212 і D007213 відповідають за одну й ту саму перевірку: наявність у замовника права власності, права користування або іншого речового права на земельні ділянки, вказані в проєктній документації. Система шукає це право в Держреєстрі речових прав для кожного із замовників.
Помилка спрацьовує у двох випадках. Перший: серед замовників є особа, у якої взагалі немає прав на землю. Другий, менш очевидний: у документі відсутня одна з осіб, за якою наразі право на землю зареєстроване. Тобто зайвий замовник без землі блокує так само, як і забутий власник, якого не додали.
Перевірити свій бік можна в системі. У розділі «Земельні ділянки» прогорніть сторінку до блоку «Тип нерухомого майна: земельна ділянка. Відомості про суб’єктів іншого речового права»: там видно, чиє право власності чи користування бачить ЄДЕССБ по кожній ділянці.
✅ Висновок: D007212 і D007213 звіряють список замовників зі списком правовласників у ДРРП. Розбіжність у будь-який бік, зайва особа або пропущена, і формування стане.
Повний перелік напрямків — у розділі послуги PRO InfoBud.
Чому всі замовники мають бути власниками всіх ділянок: суперфіцій і співвласність
Тут ховається найчастіша причина критичної помилки. Якщо замовників кілька, кожен з них має мати право на кожну ділянку під об’єктом. Не «один замовник на одну ділянку, другий на іншу», а всі на всі. Інакше система читає це як особу, у якої на конкретну ділянку прав немає.
Право не обов’язково має бути власністю. Підходить оренда, суперфіцій, право постійного користування, співвласність, будь-яке зареєстроване речове право. Головне, щоб воно стояло в ДРРП саме за цим замовником і саме на цю ділянку. Змішана конфігурація теж працює: частина ділянок у власності, частина в користуванні, аби кожен замовник фігурував по кожній.
✅ Висновок: двоє замовників означає двох правовласників на кожній ділянці. Один пропуск у цій матриці, і перевучення повертає критичну помилку.
D007324: як оновити дані ДЗК та ДРРП по земельних ділянках
Код D007324 це не про склад замовників, а про свіжість даних. Перевірка звіряє актуальність відомостей із Державного земельного кадастру (ДЗК) та Державного реєстру речових прав (ДРРП) по ваших ділянках. Якщо в системі лежить застаріла версія цих даних, формування гарантійної частки не пройде, навіть коли з правами все гаразд.
Виправлення просте й робиться в кабінеті. Перейдіть до блоку «Інформація про земельні ділянки» та натисніть кнопку «Оновити дані ДЗК та ДРРП». Система підтягне поточний стан реєстрів, після чого перевірку варто запустити повторно.
✅ Висновок: побачили D007324, не шукайте помилку в правах. Спершу оновіть дані реєстрів кнопкою в блоці земельних ділянок і повторіть формування.
D007626 та D007926: перетин ідентифікатора з невнесеними ділянками
Коди D007626 і D007926 ловлять геометрію. Перевірка визначає, що ідентифікатор об’єкта будівництва перетинається із земельною ділянкою, яку не внесено до блоку «Земельні ділянки» проєктної документації. Простими словами: контур або центроїд ідентифікатора виходить за межі тих ділянок, що вказані в проєкті.
Причин дві. Перша, некоректна геометрія: контур ідентифікатора реально виходить за межі зазначеної ділянки. Друга, невірний номер ідентифікатора в проєкті, коли його контур насправді потрапляє на іншу, не вказану землю. Система при цьому віддає перелік ідентифікаторів, які перетинаються з невнесеними ділянками, тож ви бачите, де саме проблема.
Виправляють це не в замовниках, а через проєктувальника. Якщо геометрія некоректна, він виправляє контур ідентифікатора, щоб той входив у межі ділянки. Якщо в проєкті помилковий номер, потрібна нова редакція проєктної документації з правильним ідентифікатором. Перевірити межі за кадастровим номером можна в «Сервісі створення та перегляду контурів об’єктів» в АРМ Ідентифікатора.
✅ Висновок: D007626 і D007926 означають, що об’єкт «стоїть» частково на землі, якої немає в проєкті. Рішення одне: або внести цю ділянку до блоку «Земельні ділянки», або через проєктувальника поправити геометрію ідентифікатора.
Дані збігаються, а помилка лишається: реальні кейси й порядок дій
Найбентежніша ситуація: система підтягнула землю, дані оновлені, на екрані все правильно, а перевучення все одно повертає помилку права на землю. Це найчастіша скарга в підтримці ЄДЕССБ. Майже завжди причина не в тому, що ви бачите, а в тому, чого не видно з першого погляду: не той склад замовників по конкретній ділянці або застарілий зріз реєстру.
Робочий порядок дій такий:
- Оновіть дані ДЗК і ДРРП кнопкою в блоці «Інформація про земельні ділянки» (закриває D007324) і повторіть формування.
- Розгорніть блок речового права по кожній ділянці й звірте, чи кожен замовник стоїть правовласником саме там (закриває D007212/D007213). Приберіть зайвих без прав, додайте пропущених.
- Якщо система вказала на перетин, перевірте геометрію ідентифікаторів і склад блоку «Земельні ділянки» (закриває D007626/D007926).
Живий приклад складності: у практиці трапляється 4 замовники й 5 ділянок, де 2 ділянки в приватній власності, а 3 передані в користування. Помилка D007212 знімається лише тоді, коли всі 4 замовники мають зареєстроване право на всі 5 ділянок, у будь-якій законній формі. Окремий випадок, коли земля комунальна й в оренді: щоб другий замовник став користувачем, потрібне рішення громади та договір оренди, самі «два орендарі» система не потягне.
✅ Висновок: «дані збігаються, а помилка є» майже завжди означає розбіжність у складі правовласників або несвіжий реєстр. Ідіть по кроках: оновити реєстри, звірити права по кожній ділянці, перевірити геометрію.
📁 Кейс з нашої практики: Київська обл., багатоквартирний ЖК на 7 земельних ділянках. Об’єкти по чергах перетиналися між ділянками, частина землі належала замовнику, частина девелоперу, і система віддавала критичну помилку перереєстрації МОН через нерівноцінні права на землю. Ми впорядкували підпорядкованість ділянок, переробили проєкт у системі, перезавантажили експертизу, внесли гарантійну частку разом з девелоперськими договорами й зареєстрували МОН. Обсяг близько 3000 МОН.
Чому забудовники звертаються до PRO InfoBud
- Напрямок СМП/МОН у нас ведуть два досвідчені фахівці з ЄДЕССБ щодня, «на потоці», тож помилки права на землю ми бачимо в реальних об’єктах постійно, а не в теорії.
- Ірина Гальченко, практик ЄДЕССБ і CEO PRO InfoBud, авторка патентованого курсу «ЄДЕССБ від А до Я»; провела перший фаховий вебінар по закону про гарантування речових прав ще 18.10.2022.
- Telegram-канал PRO InfoBud, 4500+ підписників: розбори помилок, новели по ЄДЕССБ, СМП і МОН.
- Ми бачимо проблему з правами на землю на старті й вирішуємо структуру ділянок ще до того, як вона перетворилася на критичну помилку.
«Ми бачимо проблеми замовника на старті і можемо не просто зняти біль, а не допустити його, щоб він просто не виник.» — Ірина Гальченко, CEO PRO InfoBud, авторка курсу по ЄДЕССБ
Якщо перевірка права на землю блокує гарантійну частку, а всі очевидні дані у вас збігаються, ми розберемо структуру ділянок і прав під ваш об’єкт та знімемо помилку. Детальніше про обсяг робіт і порядок співпраці на сторінці послуги Виправлення помилок перевірки права на землю при формуванні гарантійної частки у ЄДЕССБ.
