11.07.2026
Ви завели об’єкт у ЄДЕССБ, додали до нього одну складову частину, і система заблокувала реєстрацію. Або навпаки: позначили об’єкт неподільним, а він тягне за собою МОН, і виникає D007930. Саме подільність ОНБ і кількість МОН вирішують, як взагалі можна зареєструвати спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва. Система не питає вашу думку про статус: вона рахує складові частини сама.
Ось коротка відповідь. Об’єкт неподільний, якщо у його складі немає жодного майбутнього об’єкта нерухомості. Об’єкт подільний, якщо проєктною документацією передбачено не менше двох МОН. Один МОН у складі об’єкта зареєструвати не можна: система не пропустить ані як подільний, ані як неподільний. На неподільний ОНБ СМП реєструється, але тільки за окремих умов. Змінити статус з неподільного на подільний закон дозволяє, проте процедура ручна. Нижче розбираємо кожен сценарій, D-коди D007930, D007277, D007325, D007907 і те, як їх зняти.
Подільний і неподільний ОНБ: у чому різниця для реєстрації СМП
Різницю задає одна ознака: наявність майбутніх об’єктів нерухомості у складі об’єкта. Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№2518-IX) визначає неподільний об’єкт незавершеного будівництва як будівлю чи споруду, щодо якої отримано право на будівельні роботи і яка не введена в експлуатацію, за умови що у її складі відсутні майбутні об’єкти нерухомості.
Подільний об’єкт той самий, з однією поправкою: проєктною документацією у ньому передбачено не менше двох майбутніх об’єктів нерухомості. А сам МОН цей закон називає складовою частиною подільного ОНБ, яка після введення в експлуатацію стане самостійним об’єктом: квартирою, гаражним боксом, приміщенням, машиномісцем.
Спеціальне майнове право (СМП) означає різновид майнового права на такі майбутні об’єкти на етапі будівництва. Саме через нього замовник чи девелопер продає квартири інвесторам ще до введення будинку в експлуатацію.
✅ Висновок: статус об’єкта визначає не ваша галочка, а те, чи є в проєкті два і більше МОН.
Повний перелік напрямків — у розділі послуги PRO InfoBud.
Чи можлива реєстрація СМП на неподільний об’єкт (дуплекс, таунхаус, комплекс будівель)
Так, можлива. Закон №2518-IX прямо дозволяє реєстрацію СМП на неподільний ОНБ за двох умов: дотримання вимог статті 3 Закону і наявності письмової згоди обтяжувача речових прав, якщо у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є відомості про таке обтяження. Тобто окрема будівля, дуплекс чи склад цілком можуть бути об’єктом СМП, поки всередині немає виділених МОН.
Практичне питання виникає з комплексами. Ось реальний кейс із підтримки: комплекс із кількох будівель, дві будівлі планують за девелопером, решта за замовником, а МОН у складі немає.
Логіка проста: якщо ви хочете завести девелопера і закріпити його частку, вам потрібні МОН, а отже і подільний об’єкт. Немає МОН, немає підстав для фігури девелопера.
✅ Висновок: неподільний ОНБ реєструється під СМП, але фігура девелопера з’являється лише разом із МОН у подільному об’єкті.
Скільки МОН має бути у подільному об’єкті та як їх визначає система
Мінімум два. Це не рекомендація, а вимога закону: подільним об’єкт стає лише тоді, коли у ньому передбачено не менше двох майбутніх об’єктів нерухомості. І тут головне: подільність і неподільність визначає система автоматично, за кількістю складових частин, а не за тим, що ви поставили у полі «Чи є об’єкт подільний».
Механіка така:
1. Немає жодної складової частини, об’єкт вважається неподільним.
2. Одна складова частина, об’єкт не реєструється взагалі: неподільний не може мати складових, а для подільного одного МОН замало.
3. Дві і більше складові частини, об’єкт стає подільним, і СМП реєструється на всі МОН одночасно.
Закон №2518-IX додає ще один шар. Первинна реєстрація СМП на майбутні об’єкти проводиться одночасно щодо всіх МОН у складі подільного ОНБ, а разом із нею реєструється обтяження гарантійної частки. Гарантійна частка сама визначається для кожного подільного об’єкта, черги чи пускового комплексу окремо.
✅ Висновок: проєктуйте одразу два і більше МОН, інакше об’єкт зависне між статусами й не зареєструється.
Поділ неподільного об’єкта на два МОНи до введення в експлуатацію
Питання, яке ставлять постійно: чи пропустить система поділ неподільного об’єкта на два МОН до введення в експлуатацію, щоб розуміти, чи є сенс іти у зміни до проєктної документації.
Практика підказує обхідний маршрут: інколи простіше довести неподільний об’єкт до введення в експлуатацію, а вже потім працювати з поділом на самостійні об’єкти нерухомого майна. Після введення складові частини стають окремими об’єктами, і подальші дії йдуть уже через ДРРП, а не через СМП у ЄДЕССБ.
Якщо ж поділ потрібен саме на етапі будівництва, це не проста галочка. Доведеться заходити у зміни до проєктної документації, актуалізувати ПД і повторно проходити крок із МОН. Технічно це та сама зміна статусу неподільного ОНБ на подільний, про яку далі.
✅ Висновок: до введення поділ можливий лише через коригування ПД, після введення простіше ділити вже готовий об’єкт у ДРРП.
Зміна реєстрації СМП з неподільного ОНБ на подільний з МОН
Закон №2518-IX цю зміну передбачає окремою процедурою. Державна реєстрація зміни неподільного ОНБ на подільний, щодо якого зареєстровано СМП, відбувається у такому порядку:
1. Реєстрація припинення СМП на неподільний об’єкт.
2. Реєстрація СМП на подільний об’єкт за тією ж особою, за якою було зареєстровано право на неподільний.
3. Реєстрація СМП на всі майбутні об’єкти нерухомості, які стали частинами новоствореного подільного ОНБ.
Юридично шлях відкритий. На практиці нюанс у тому, що процедура неавтоматизована: система не проводить її «в один клік», як звичайну реєстрацію подільного об’єкта. За роз’ясненнями підтримки, для такої зміни доводиться звертатися до Мін’юсту за окремим роз’ясненням і вести реєстрацію фактично вручну.
📁 Кейс з нашої практики: Дніпропетровська обл., торгівельний центр із двох окремих будівель. Одна будівля мала лишитися за замовником, друга за девелопером, який не мав жодних прав на землю. Система віддавала критичну помилку неможливості реєстрації будівлі за девелопером. Ми перерозподілили активи й застосували закон про гарантування там, де прямого обов’язку не було, щоб девелопер законно отримав свою частину ще на етапі будівництва. Об’єкт будується, усі МОН зареєстровані.
✅ Висновок: зміна статусу закон дозволяє, але вона ручна, тож закладайте час на роз’яснення Мін’юсту.
D-помилки про МОН: D007930, D007277, D007325, D007907 і як їх виправити
Усі чотири коди про одне: невідповідність між статусом об’єкта та фактичною кількістю складових частин. Розберемо по черзі.
| Код | Що перевіряє система | Причина | Як виправити |
|---|---|---|---|
| D007930 | Відсутність МОН у неподільному об’єкті | У неподільному об’єкті наявні складові частини (МОН) | Об’єкт справді неподільний, звернутися до проєктувальника й видалити складові; якщо подільний, додати другу складову |
| D007277 | Відсутність МОН у неподільному об’єкті | У полі «Чи є об’єкт подільний» стоїть «Ні», але є хоча б одна складова | Перемкнути поле на «Так»; якщо об’єкт неподільний, створити нову редакцію ПД і видалити складові частини |
| D007325 | Визначення МОН у подільному об’єкті | Система перевіряє відмітку «майбутній об’єкт нерухомості» у складових частинах подільного будинку | Проставити відмітку МОН на кожній складовій частині подільного об’єкта |
| D007907 | Наявність 2+ МОН у подільному об’єкті | У подільному об’єкті немає МОН або доданий лише один | Додати до подільного об’єкта два МОН або більше |
Ключове правило, яке знімає більшість цих помилок: об’єкт з однією складовою частиною зареєструвати не можна. Неподільний не може мати складових узагалі, а подільний вимагає щонайменше двох. Тому будь-яка правка проходить або через проєктувальника (нова редакція ПД, видалення чи додавання складових), або через перемикання статусу вручну.
✅ Висновок: усі D-коди про МОН лікуються приведенням кількості складових у відповідність до статусу, часто через нову редакцію проєктної документації.
Подільність після реконструкції та поділ ІОБ
Після введення в експлуатацію складові частини подільного об’єкта стають самостійними об’єктами нерухомого майна, і подальші дії йдуть уже в ДРРП. Питання, чи можна переграти подільність під час реконструкції, впирається у кваліфікацію самих робіт: чи це коригування проєкту, чи актуалізація відомостей.
Якщо йдеться про реконструкцію вже існуючого об’єкта, спершу треба коректно кваліфікувати роботи, і лише потім вирішувати, як переформатувати склад МОН.
✅ Висновок: поділ після введення переходить у площину ДРРП, а під час реконструкції все залежить від правильної кваліфікації робіт.
Чому забудовники звертаються до PRO InfoBud
- Напрямок СМП/МОН щодня ведуть двоє досвідчених фахівців, а не «менеджер із гуглінням»: реальні структури об’єктів, а не теорія.
- Ми бачимо проблему подільності на старті й не даємо їй перерости у критичну помилку реєстрації, тож ви не втрачаєте місяці на переписку з підтримкою.
- Ірина Гальченко, фахівець з ЄДЕССБ, авторка патентованого курсу «ЄДЕССБ від А до Я», провела перший фаховий вебінар по закону про гарантування ще 18.10.2022.
- Telegram-канал PRO InfoBud, 4500+ підписників: розбори D-помилок, МОН і СМП простою мовою.
Правильно визначена подільність і кількість МОН на старті це раніший старт продажів. Ваші люди розбиратимуться з D007930 і D007907 місяцями, з нами структура об’єкта збирається з першого разу. Повний супровід реєстрації СМП на подільні та неподільні ОНБ і виправлення D-помилок ми беремо на себе: деталі на сторінці послуги.
«Ми бачимо проблеми замовника на старті, і можемо не просто зняти біль, а не допустити його, щоб він просто не виник.» — Ірина Гальченко, CEO PRO InfoBud, авторка курсу по ЄДЕССБ
