11.07.2026
Квартиру не продати як майбутній об’єкт, поки їй не присвоєно окремий ідентифікатор, і саме тут забудовники застрягають найчастіше. Ідентифікатори складових частин та гарантійна частка працюють у зв’язці: перше називають унікальним «паспортом» кожної квартири, комори чи паркомісця в ЄДЕССБ, друге охоплює ту частину об’єктів, яку забудовник резервує на користь інвесторів за законом про гарантування речових прав.
Спочатку технічний інвентаризатор присвоює ідентифікатор самому будинку, а потім кожній окремій складовій частині. Без цих ідентифікаторів проєктант не внесе гарантійну частку, а система заблокує заяву ще до відправки в ДРРП. Далі розберемо, як розподілити площі, коли позначати гарантійну частку і чому вискакують помилки D007904 та D007611.
Що таке ідентифікатори складових частин і коли їх присвоювати
Ідентифікатор складової частини означає унікальний код, який ЄДЕССБ закріплює за конкретною квартирою, нежитловим приміщенням, коморою чи паркомісцем усередині будинку. Батьківський ідентифікатор отримує сам будинок. Дочірні, а це і є складові частини, прив’язуються до нього.
Присвоює їх технічний інвентаризатор на етапі підготовки документів: спершу на будинок, далі на окремі складові частини. Точність тут критична. Якщо приміщення відноситься до місць загального користування (сходи, коридори, технічні кімнати), ідентифікатор йому не присвоюють, такі приміщення нумерують римськими цифрами. Це зроблено навмисно, щоб унеможливити приватизацію спільного майна.
Присвоювати ідентифікатори треба до того, як ви вноситимете гарантійну частку чи девелоперський договір. Система додала перевірку, яка блокує внесення такого договору без об’єктів із присвоєними ідентифікаторами.
✅ Висновок: без присвоєного ідентифікатора складова частина для системи не існує, тож починати завжди слід із коректної інвентаризації будинку і кожного приміщення окремо.
Повний перелік напрямків — у розділі послуги PRO InfoBud.
Присвоєння ідентифікаторів квартирам та складовим частинам для реєстрації СМП
Логіка проста лише на перший погляд. Ви реєструєте не «будинок», а набір окремих майбутніх об’єктів: квартири, паркомісця, комори. Кожен із них має власний ідентифікатор, прив’язаний до батьківського ідентифікатора будинку.
Важливий момент, який часто випускають. Якщо об’єкт подільний, ідентифікатори присвоюють усім складовим частинам, а не тільки тим, що продаватимуться зараз. Частина квартир може лишатися за забудовником, частина йти інвесторам, але в системі мають бути позначені всі. Інакше пізніше спливе помилка про неповний перелік складових у рішенні по адресі.
Для дуплексів і таунхаусів правило залежить від землі. Якщо під кожен будинок є окремий кадастровий номер, їх вносять як окремі об’єкти. Якщо ні, конструкція буде іншою.
✅ Висновок: повнота переліку складових частин важливіша за черговість продажу, вносьте в систему всі приміщення одразу, навіть ті, що поки лишаються за вами.
Позначення частини складових як гарантійної частки
Гарантійною часткою називають частину майбутніх об’єктів, яку забудовник резервує на користь інвесторів на етапі будівництва. Оформлюється вона окремим документом, Документом про визначення гарантійної частки та розподіл прав, куди вносять ідентифікатори відповідних складових частин.
Розмір цієї частки не довільний. Постанова Кабінету Міністрів України №8 від 03.01.2023 встановила мінімум: не менше 10 відсотків загальної площі об’єктів для Києва, Дніпра, Львова, Одеси й Харкова та не менше 5 відсотків для інших населених пунктів. Якщо площа позначених об’єктів опускається нижче цього порогу, система віддає помилку D007909 і далі не пускає.
Тому позначати гарантійну частку варто вже після того, як ви точно порахували загальну площу і вирішили, які саме квартири та приміщення в неї увійдуть.
✅ Висновок: спершу зафіксуйте загальну площу об’єктів, а вже під неї відберіть складові в гарантійну частку так, щоб не пробити мінімум 5 або 10 відсотків за Постановою КМУ №8.
Дозвіл/сертифікат є, а ідентифікаторів на складові немає: що робити
Типова ситуація для об’єктів, які проходили дозвільні процедури до запуску ЄДЕССБ. Рішення по адресі у вас на руках, дозвіл або навіть сертифікат про завершення будівництва отримані, а ідентифікаторів складових частин у системі немає, бо тоді їх просто не вносили.
Нове рішення по адресі для цього отримувати не треба. Достатньо звернутися до ОЗПА (органу з присвоєння адрес) із заявою про довнесення ідентифікаторів, зокрема ідентифікаторів складових частин, до вже наявного рішення. Паралельно готують нову редакцію проєктної документації, куди ці ідентифікатори закладаються.
✅ Висновок: відсутність ідентифікаторів у старому рішенні лікується довнесенням через ОЗПА плюс новою редакцією проєкту, а не отриманням нового рішення по адресі.
Які показники площ передати проектанту для реєстрації ідентифікаторів МОН
Проєктант, який реєструє ідентифікатори, просить у забудовника лист із показниками. Багато хто за звичкою передає лише житлову та загальну площу квартири, і цього замало. Технічно-економічні показники (ТЕП) значно ширші, і система звіряє їх між собою.
Мінімальний орієнтир того, що варто узгодити з проєктантом:
- Загальна та житлова площа кожної квартири.
- Площа приміщень (місць) загального користування, зокрема допоміжних.
- Площа нежитлових складових: комор, паркомісць, вбудованих приміщень.
- Показники подільності об’єкта й прив’язка кожної складової до батьківського ідентифікатора будинку.
Окремо погодьте методику підрахунку площ між проєктувальником і технічним інвентаризатором. Якщо вони рахують по-різному, ТЕП складових частин не збіжаться з ТЕП будинку, і система віддасть помилку про невідповідність значень площ.
✅ Висновок: передавайте проєктанту повний перелік ТЕП, а не дві цифри по квартирі, і заздалегідь узгодьте єдину методику підрахунку площ, інакше реєстрацію заблокує розбіжність значень.
Продаж квартир без зареєстрованих ідентифікаторів складових частин
Питання, яке ставлять постійно: дозвіл отримано, скажімо, ще в листопаді 2023 року, а як продавати квартири? Відповідь у самій логіці системи. Спеціальне майнове право реєструється на майбутній об’єкт, а майбутнім об’єктом є конкретна складова частина з ідентифікатором. Немає ідентифікатора, немає що продавати.
Реєстрація СМП і гарантійної частки передує обороту прав. Спершу присвоюють ідентифікатори всім складовим, вносять гарантійну частку й розподіл прав, і лише потім заява коректно йде на автоматичну реєстрацію до ДРРП. Тому всі техніко-економічні показники варто заповнювати повно від початку: з них система формує дані для державного реєстратора.
✅ Висновок: продаж квартир як майбутніх об’єктів можливий тільки після присвоєння їм ідентифікаторів і реєстрації СМП, ця послідовність не оминається.
Масив комор та приміщень подвійного призначення без задублювання
Коли в будинку десятки однотипних комор чи паркомісць, зростає ризик задублювати ідентифікатори або, навпаки, забути частину складових. Система перевіряє реєстрацію всіх складових у рішенні по адресі: якщо ідентифікатори є в заяві про зміну переліку об’єктів, але їх немає в рішенні по адресі, виникає помилка D007938.
📁 Кейс з нашої практики: Закарпатська область, готельний комплекс з апартаментами. Проєктувальник помилково відніс масу додаткових приміщень (ресторан, спа) до місць загального користування, хоча замовник планував лишити їх за собою. Ми укрупнили групи приміщень, зменшили частку МЗК зі збереженням доступу до кожного об’єкта, провели коригування проєкту й реєстрацію майже 873 складових частин приблизно за 2 місяці.
Окремий блок регулювання, споруди подвійного призначення (СПП). Для них діють вимоги ДБН Б.2.2-5:2023 щодо захисту й перевірка придатності як захисної споруди, тож паркінг чи укриття не можна змішувати з рядовими коморами в одному масиві.
✅ Висновок: масив однотипних приміщень вносьте як окремі складові з унікальними ідентифікаторами, звіряючи їх повний перелік із рішенням по адресі, а споруди подвійного призначення виносьте в окрему групу.
Часті помилки ЄДЕССБ: D007904, D007611 і як їх уникнути
Дві помилки супроводжують саме роботу зі складовими частинами.
| Код | Що перевіряє система | Причина |
|---|---|---|
| D007904 | Перетин ідентифікаторів у Документі про визначення гарантійної частки з іншими діючими ідентифікаторами | В документ додано ідентифікатори, які вже задіяні в інших діючих ідентифікаторах |
| D007611 | Належність ідентифікаторів складових частин до ідентифікатора будівлі | Складові частини прив’язані не до того батьківського ідентифікатора |
D007904 знімається, коли ви прибираєте з Документа про гарантійну частку ті ідентифікатори, що перетинаються з чинними. D007611 (а поруч і споріднена D007573) означає, що дочірній ідентифікатор прив’язаний не до свого будинку, треба виправити підпорядкованість складової до правильного батьківського ідентифікатора.
✅ Висновок: обидві помилки лечаться не «переробкою всього», а точковою перевіркою підпорядкованості ідентифікаторів та відсутності їх перетину між документами.
Чому PRO InfoBud
- Telegram-канал PRO InfoBud, 4500+ підписників: розбори помилок ЄДЕССБ, новели по СМП, МОН і гарантійній частці.
- Напрямок СМП/МОН ведуть двоє досвідчених фахівців, Ірина Гальченко та Анна Хльобас, щодня, на потоці.
- Ірина Гальченко, авторка патентованого курсу «ЄДЕССБ від А до Я», провела перший фаховий вебінар по закону про гарантування речових прав ще 18.10.2022.
- Не було випадку, щоб до нас звернулися по реєстрацію ідентифікаторів чи гарантійної частки, а ми не допомогли.
«Реєстрація МОН технічне питання, але йому передує багатошарова підготовка. Тому “просто зареєструйте МОН” у 9 з 10 випадків перетворюється на повний супровід.» — Ірина Гальченко, CEO PRO InfoBud, авторка курсу по ЄДЕССБ
Якщо потрібен не розбір теорії, а щоб хтось узяв присвоєння ідентифікаторів і гарантійної частки під ключ, подивіться парну послугу: реєстрація ідентифікаторів складових частин та гарантійної частки для СМП. Починаємо з безкоштовного попереднього аналізу ваших документів.
