12.07.2026
Ви внесли частки, натиснули «зберегти», а система повернула D007615: сума часток не може бути більше або менше 1. Або ж будинок ніяк не стає за замовником, бо за нього платить девелопер, і вилітає D007355. Гарантійна частка СМП ламається саме на розподілі прав між власниками: хто власник основного об’єкта, як поділити частки між двома замовниками, чи є в кожного з них право на землю.
Коротко про суть. Гарантійна частка це не «якийсь відсоток квадратних метрів», а сукупність майбутніх об’єктів нерухомості, яку замовник визначає для кожного подільного об’єкта незавершеного будівництва (кожної черги, кожного пускового комплексу). Ці МОН обтяжуються до прийняття будинку в експлуатацію, щоб було чим добудувати об’єкт, якщо забудовник цього не зробить. Помилки D-кодів гарантійної частки майже завжди про одне: система не бачить коректного власника, або сума часток по об’єкту не дорівнює одиниці, або документ у неправильному статусі. Нижче розберемо кожну групу помилок і як її зняти.
Що таке гарантійна частка та розподіл прав у СМП
Термін закріплено в Законі України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№2518-IX). Гарантійна частка це сукупність майбутніх об’єктів нерухомості, яка визначається окремо для кожного подільного об’єкта незавершеного будівництва. Речові права на ці МОН обтяжуються до введення в експлуатацію, щоб гарантувати добудову.
Під час первинної реєстрації спеціального майнового права замовник (або девелопер) зобов’язаний визначити перелік МОН, які складуть гарантійну частку. Мінімальний розмір встановлює Кабінет Міністрів: 10% для Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова, 5% для інших населених пунктів. Саме тому в системі формується окремий Документ про визначення гарантійної частки та розподіл прав. Він фіксує, які об’єкти обтяжено і хто ними володіє на етапі будівництва: замовник, кілька співзамовників чи девелопер за договором фінансування.
✅ Висновок: гарантійна частка описує не гроші, а конкретні майбутні об’єкти й права на них, тому будь-яка неточність у власниках або частках одразу стає D-помилкою.
Сума часток має дорівнювати 1: як розподілити між замовниками (D007615)
Найпоширеніший стопор для об’єкта з кількома замовниками. У розділі «Об’єкти» Документа про визначення гарантійної частки система підсумовує частки по кожному об’єкту окремо, і ця сума має дорівнювати рівно 1. Не більше, не менше.
Логіка проста. Власник один, тоді і чисельник, і знаменник частки дорівнюють 1. Два замовники, тоді на кожного по 1/2. Шість замовників, тоді частки пропорційні, але в сумі знову одиниця. Помилка D007615 (як і споріднена D007914 при зміні переліку) означає, що десь по об’єкту сума «не сходиться»: пропущений співзамовник, дубль частки або неправильний знаменник.
Практична порада з того ж чату: якщо дроби система «не їсть», спробуйте задати частки у відсотках, 50% і 50%. Перевіряйте всі об’єкти, а не лише той, на якому спіткнулись, бо контроль іде по кожному рядку.
✅ Висновок: відкрийте розділ «Об’єкти» і пройдіться по кожному МОН, суму часток скрізь треба звести до 1.
Повний перелік напрямків — у розділі послуги PRO InfoBud.
Хто власник основного об’єкта: замовник vs девелопер за договором фінансування (D007355)
Тут ламаються схеми з девелопером, який фінансує будівництво. Правило системи жорстке: для основного (подільного) об’єкта майбутнім власником може бути лише замовник будівництва, а не девелопер. Це і є суть помилок D007355 та D007271.
Девелопер з’являється в іншому місці. Для складової частини об’єкта майбутнім власником може бути або замовник, або девелопер за наявності договору щодо організації та фінансування будівництва. Якщо ж на складову частину вписали сторонню особу, система поверне D007274. Тобто будинок цілком реєструється на замовника, а окремі неподільні МОН всередині можуть піти за девелопером.
✅ Висновок: у блоці «Майбутній власник» головного об’єкта має стояти замовник, девелопера переносьте на неподільні складові частини.
Майбутні власники та відомості про продаж: заповнення без помилок (D007214/D007215/D007914)
Ще одна група помилок про незаповнені поля, а не про логіку прав. D007214 спрацьовує, коли не заповнено майбутніх власників об’єкта. D007215 коли порожній блок «Відомості про продаж». D007186 коли майбутнього власника немає в переліку замовників.
Розв’язується це в розділі «Об’єкти». Якщо є D007215, зайдіть у блок «Відомості про продаж», натисніть «Додати покупця» і заповніть дані. Пам’ятайте, серед майбутніх власників можуть бути виключно замовники будівництва, зазначені в проєктній документації, і девелопер за наявності договору фінансування. Стороння особа тут неприпустима.
Окремо стоїть контроль часток при зміні переліку. D007914 виникає, коли частка власності об’єкта та сума всіх часток по об’єкту не дорівнює 1, ту саму одиницю треба звести і в заяві про зміну переліку.
✅ Висновок: порожній майбутній власник або незаповнені відомості про продаж це не помилка логіки, а пропущене поле, дозаповніть блок «Об’єкти».
Статус документа про визначення гарантійної частки (D007509/D007074/D007329)
Буває, що дані внесені правильно, а заяву все одно блокує. Причина у статусі самого Документа про визначення гарантійної частки та розподіл прав. Для реєстрації він має бути «Зареєстровано, внесено реєстратором» зі статусом документа «Діючий». Якщо це не так, вилітає D007074.
Дві сусідні перевірки ловлять інші дрібниці. D007509 виникає, коли у «Відомостях про банківську гарантію» додано неактуальну редакцію Документа про гарантійну частку, тобто підтягнулась стара версія. А D007329 сигналить, що в документі невірно обрано тип документа про визначення гарантійної частки та розподіл прав.
✅ Висновок: перш ніж шукати помилку в частках, переконайтесь, що сам Документ гарантійної частки в актуальній редакції, зі статусом «Діючий» і правильним типом.
Відчужений об’єкт не може бути гарантійною часткою (D007265)
Логічний запобіжник системи. Не можна одночасно поставити на об’єкт відмітку про продаж і призначити його гарантійною часткою, бо відчужене вже не гарантує добудову. Саме це перевіряють D007265 і споріднена D007264.
Система дивиться в об’єктах на два блоки: «Відомості про продаж» і «Чи виступає об’єкт гарантійною часткою». За наявності відмітки про продаж об’єкт не може виступати гарантійною часткою. Тут же працює D007931: власником об’єкта гарантійної частки має бути замовник або девелопер, а не стороння особа, і на об’єкті не має бути обтяжень.
Є нюанс зі статусом «чи виступає об’єкт гарантійною часткою». За роз’ясненням з фахового вебінару для нотаріусів, навіть коли на МОН зареєстрована довірча власність фонду фінансування, ця відмітка автоматично не змінюється, її треба уточнювати безпосередньо в замовника.
✅ Висновок: якщо об’єкт продано, приберіть його з переліку гарантійної частки, поєднати продаж і статус ГЧ на одному МОН система не дасть.
Право на землю та ПОНБ за кожним замовником (D007213/D007936)
Найболючіша група для об’єктів на кількох ділянках. Перевірка D007213 звіряє право власності або користування землею в Державному реєстрі речових прав (ДРРП). Ключове правило: якщо серед замовників є особа без прав на землю, реєстрацію заблокує. А коли замовників кілька, права на всі ділянки мають бути в кожного з них.
На практиці саме це вивалюється у вигляді ПОНБ. Люди реєструють спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва (ПОНБ) за одним замовником, а система вимагає, щоб він був за кожним.
🗣 З чату офіційної підтримки ЄДЕССБ: «При формуванні гарантійної частки видало помилку d007212. Підтримка відписала, що “для уникнення даної помилки замовники (у мене їх 6) мають бути власниками усіх земельних ділянок”. 1 ділянка у власності, 2 ділянки…»
D007936 з тієї ж родини: власник земельної ділянки має відповідати замовнику, вказаному в заяві. Тобто спершу впорядкуйте права на землю в ДРРП, а вже потім формуйте гарантійну частку.
📁 Кейс з нашої практики: Київська обл., багатоквартирний ЖК на 7 земельних ділянках. Частина ділянок належала замовнику, частина девелоперу, черги перетиналися між ними, і система віддавала критичну помилку перереєстрації МОН через нерівноцінні права на землю. Ми впорядкували підпорядкованість ділянок, переробили проєкт у системі, перезавантажили експертизу, внесли гарантійну частку та девелоперські договори і зареєстрували ~3000 МОН. (Ірина Гальченко, фахівець з ЄДЕССБ, авторка патентованого курсу «ЄДЕССБ від А до Я»)
✅ Висновок: до формування гарантійної частки зробіть так, щоб кожен замовник мав право на кожну земельну ділянку в ДРРП, інакше D007213 і ПОНБ за кожним будуть повертатись.
Помилки гарантійної частки та як їх зняти: коротка мапа
| D-код | Що перевіряє система | Куди дивитись |
|---|---|---|
| D007615 / D007914 | сума часток по об’єкту = 1 | «Об’єкти», частки по кожному МОН |
| D007355 / D007271 | власник основного об’єкта тільки замовник | «Майбутній власник» головного об’єкта |
| D007274 | складова частина: замовник або девелопер | неподільні МОН всередині |
| D007214 / D007215 | заповненість майбутніх власників і продажу | «Додати покупця» в «Об’єктах» |
| D007074 / D007509 / D007329 | статус, редакція і тип Документа ГЧ | Документ гарантійної частки |
| D007265 / D007264 / D007931 | відчужений об’єкт не може бути ГЧ | «Відомості про продаж» + статус ГЧ |
| D007213 / D007936 | право на землю в кожного замовника | ДРРП, права на всі ділянки |
Чому забудовники звертаються до PRO InfoBud
- Ірина Гальченко практик ЄДЕССБ, CEO PRO InfoBud, авторка авторського курсу по роботі в системі (у тому числі порядок реєстрації МОН, гарантійної частки й девелоперського договору); провела перший фаховий вебінар по закону про гарантування речових прав ще 18.10.2022.
- Напрямок СМП/МОН ведуть 2 досвідчені фахівці, Ірина Гальченко та Анна Хльобас, щодня, на потоці.
- Telegram-канал PRO InfoBud, 4500+ підписників: розбори помилок і новели по ЄДЕССБ, СМП, МОН.
- Не було випадку, щоб до нас звернулися, а ми не допомогли.
Розподіл прав між замовниками й девелопером, ув’язка часток і землі це не «натиснути дві кнопки», а структурна робота з документами. Якщо гарантійна частка стабільно повертає D-помилки, ми знімаємо блокери й доводимо реєстрацію до кінця: Виправлення помилок гарантійної частки при реєстрації СМП у ЄДЕССБ.
