16.07.2026
Ви внесли документ про визначення гарантійної частки, натиснули «зареєструвати», а система повернула червоний код і заблокувала заяву. Саме так виглядають D-помилки гарантійної частки СМП у ЄДЕССБ: D007615, D007068, D007909, D007130, D007569, D007931, D007264. Це не збій системи. Це контрольні перевірки, які ловлять неточність у частках, площах чи власності об’єктів. Кожен код указує на конкретне місце, яке треба поправити.
Хороша новина: більшість цих помилок виправляються без нового документа. Ви правите дані у розділах «Об’єкти» та «Відомості про гарантійну частку», перезавантажуєте заяву і йдете далі, до реєстрації спеціального майнового права та витягу з ДРРП. Нижче розберемо кожен код окремо: що система перевіряє, чому блокує і що саме змінити. З прикладами з чату офіційної підтримки ЄДЕССБ.
Що таке гарантійна частка і чому система блокує її реєстрацію
Гарантійна частка означає сукупність майбутніх об’єктів, які замовник або девелопер резервує як забезпечення для інвесторів на час будівництва. Коли у проєкті є девелопер, спочатку між ним і замовником вносять договір про організацію та фінансування будівництва. У цьому договорі і визначають розподіл прав: які квартири чи приміщення належатимуть замовнику, які девелоперу.
Розмір частки задає Постанова КМУ № 8 від 3 січня 2023 р. «Про визначення мінімального розміру гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна». Мінімум прив’язаний до міста: 10 відсотків для Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова і 5 відсотків для інших населених пунктів. Систему ЄДЕССБ навчили рахувати ці проценти автоматично. Не збіглося з нормою, або сума часток пішла врозріз, і реєстрацію документа блокує D-помилка.
✅ Висновок: D-код гарантійної частки завжди вказує на дані, а не на систему. Спершу шукаєте розділ, який згадано в тексті помилки, і звіряєте цифри з Постановою № 8.
D007615 / D007068: сума часток не дорівнює одиниці
Ці два коди про одне: сума всіх часток по об’єкту вийшла більшою або меншою за одиницю. Система рахує частки, і якщо разом вони не дають рівно 1, реєстрація зупиняється. Найчастіше це проста арифметична описка в дробах.
Виправлення живе у документі про визначення гарантійної частки та розподіл прав, у розділі «Об’єкти». Перевірте всі внесені частки по кожному з об’єктів. Їхня сума по об’єкту не може бути більшою чи меншою за 1. Тут корисно пам’ятати один орієнтир: якщо власник об’єкта один, то чисельник і знаменник частки дорівнюють одиниці, тобто 1/1.
✅ Висновок: D007615 і D007068 знімаються редагуванням дробів у розділі «Об’єкти». Один власник, одна частка: 1/1.
D007909: площа гарантійної частки менша за 5/10%
Код D007909 з’являється, коли площа об’єктів, які ви позначили як гарантійну частку, склала менше 5 або 10 відсотків від загальної площі об’єктів будинку, будівлі, споруди, черги чи пускового комплексу. Простими словами: гарантійної частки зарезервовано менше мінімуму.
Мінімум тут не довільний. Його задає та сама Постанова КМУ № 8 від 03.01.2023: розмір рахують у відсотковому відношенні до сукупної (загальної) площі майбутніх об’єктів у подільному об’єкті незавершеного будівництва відповідно до проєктної документації. Тому виправлення одне: додати до переліку гарантійної частки ще об’єкти, щоб їхня сумарна площа перетнула поріг. Робиться це через заяву про зміну переліку об’єктів гарантійної частки.
✅ Висновок: D007909 означає нестачу площі. Додаєте об’єкти до частки, поки не наберете щонайменше 5% (або 10% для п’яти великих міст).
D007130 / D007569: мінімальний відсоток по містах і по пусковому комплексу
Ці коди уточнюють ту саму вимогу мінімального відсотка, але з різних боків. D007130 дивиться на об’єкт у цілому, D007569 перевіряє окремо площу по пусковому комплексу. Логіка порогу однакова: понад 10 відсотків для Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова і понад 5 відсотків для решти населених пунктів.
Щоб не гадати, ось як система рахує відсоток. Загальну площу приміщень об’єктів, які визначені гарантійною часткою, ділять на суму загальної площі приміщень усіх об’єктів, що визначені як майбутній об’єкт нерухомості, і множать на 100. Приклад із роз’яснення підтримки: будівля має 4 об’єкти по 50 кв. м загальної площі приміщень, з них 2 віднесено до гарантійної частки. Відсоток частки тоді дорівнює 100 (це 2×50), поділеним на 200 (це 4×50), помножити на 100, тобто 50 відсотків.
При помилці D007569 система у результаті перевірки називає конкретний об’єкт, у якому проблема з площею по пусковому комплексу. Це зручно: ви одразу бачите, куди дивитись.
✅ Висновок: норма одна (Постанова № 8), але D007130 рахує по об’єкту, а D007569 по пусковому комплексу. Звіряйте формулу і додавайте об’єкти в дефіцитний ПК.
Повний перелік напрямків — у розділі послуги PRO InfoBud.
D007931: контроль власника об’єкта гарантійної частки
D007931 спрацьовує, коли об’єкт гарантійної частки належить не тому власнику. Система перевіряє, чи належить об’єкт, який ви додаєте до переліку, замовнику або девелоперу. Якщо власником вказано іншу особу або на об’єкт є обтяження в ДРРП, реєстрацію блокують.
Виправлення шукайте у розділі «Відомості про гарантійну частку». Перевірте, щоб усі об’єкти переліку належали замовнику або девелоперу. Якщо трапився об’єкт іншого власника, його треба прибрати з частки або упорядкувати права. Обтяження в ДРРП теж читаються системою як стоп-сигнал: доки воно висить, об’єкт гарантійною часткою бути не може.
✅ Висновок: гарантійною часткою забезпечує лише замовник чи девелопер, і лише «чистим» об’єктом без обтяжень. Чужий власник або запис у ДРРП, і D007931 не зникне, поки їх не зняти.
D007264 / D007265: відчужений об’єкт не може бути гарантійною часткою
Коди D007264 і D007265 з’являються з однієї причини: ви позначили як гарантійну частку об’єкт, який уже виставлений на продаж. Система звіряє два блоки по об’єкту, «Відомості про продаж» і «Чи виступає об’єкт гарантійною часткою», і за наявності відмітки про продаж не дає йому бути частиною забезпечення.
Логіка проста. Гарантійна частка це те, що резервують для інвесторів, а не те, що вже продають. Тому виправлення теж пряме: або зніміть відмітку про продаж, якщо вона стоїть помилково, або приберіть цей об’єкт з переліку гарантійної частки і закрийте мінімум іншими об’єктами.
✅ Висновок: проданий об’єкт і гарантійна частка несумісні. Одна з двох відміток має піти.
Помилка «вирахуваний відсоток 0»: посилання на відсутній пусковий комплекс
Окремий випадок, який плутає навіть досвідчених. Система рахує відсоток гарантійної частки і видає нуль, хоча об’єкти внесені. Причина зазвичай технічна: об’єкт посилається на пусковий комплекс, якого в проєкті насправді немає, тож ділити нема на що. Ось як це виглядає в реальному запиті:
Корінь такого нуля часто в проєктній документації. Тут спрацьовує ще одна перевірка, D007609: контроль заповнення поля щодо пускових комплексів у складових частинах будинку. Система дивиться, чи в кожній складовій частині проєкту вказано пусковий комплекс. Якщо ні, посилання «висить», і відсоток рахується як нуль. Виправлення поза системою: треба звернутися до проєктувальника, щоб у всіх складових частинах проєктної документації пусковий комплекс був заповнений коректно.
✅ Висновок: нульовий відсоток це майже завжди биті посилання на пусковий комплекс. Дивіться не тільки в документ гарантійної частки, а й у проєкт разом із проєктувальником.
📁 Кейс з нашої практики: Київська обл., багатоквартирний ЖК на 7 земельних ділянках. Об’єкти по чергах перетиналися між ділянками, права на землю в замовника й девелопера були нерівноцінні, і система віддавала критичну помилку перереєстрації МОН. Ми впорядкували підпорядкованість ділянок, переробили проєкт, перезавантажили експертизу, внесли гарантійну частку та девелоперські договори, і зареєстрували близько 3000 МОН приблизно за 4 місяці.
Такі структурні вузли, коли гарантійна частка чіпляється за землю, черги й перехресні права замовника та девелопера, і породжують найбільш в’язкі D-коди. За словами Ірини Гальченко, фахівця з ЄДЕССБ, авторки патентованого курсу «ЄДЕССБ від А до Я», тут виграє той, хто бачить проблему на старті, а не після блокування заяви.
«Ми бачимо проблеми замовника на старті, і можемо не просто зняти біль, а не допустити його, щоб він просто не виник.» — Ірина Гальченко, CEO PRO InfoBud, авторка курсу по ЄДЕССБ
Чому забудовники звертаються до PRO InfoBud
- Напрямок СМП/МОН щодня ведуть два досвідчені фахівці, Ірина Гальченко та Анна Хльобас, «на потоці».
- Ірина Гальченко, практик ЄДЕССБ і CEO PRO InfoBud, провела перший фаховий вебінар по закону про гарантування речових прав ще 18.10.2022 і є спікеркою Всеукраїнського будівельного саміту.
- Telegram-канал PRO InfoBud налічує 4500+ підписників з експертними новинами по ЄДЕССБ, СМП і МОН.
- Не було випадку, щоб до нас звернулися по гарантійну частку, а ми не допомогли розблокувати реєстрацію.
Якщо D-помилка не піддається або за нею ховається проблема з проєктом чи правами на землю, ми беремо це на себе. Розбираємо документ гарантійної частки, звіряємо частки й площі з Постановою № 8, за потреби ув’язуємо проєкт і права, і доводимо реєстрацію до кінця. Детальніше про формат і кроки на сторінці послуги: Виправлення D-помилок гарантійної частки в ЄДЕССБ.
