29.07.2026
Ви ввели об’єкт в експлуатацію, а квартири в кабінеті забудовника й далі світяться як не зареєстровані в ДРРП. Знайомо? Тоді питання про перетворення СМП у право власності стоїть уже не в теорії, а на конкретному будинку. Коротка відповідь така: для подільного об’єкта, де зареєстровані МОН, реєстрація права власності справді відбувається автоматично, програмними засобами Державного реєстру прав, після того як ЄДЕССБ передасть туди відомості про прийняття об’єкта в експлуатацію. Для неподільного об’єкта незавершеного будівництва (НОНБ) автомат не працює: право власності реєструють вручну через нотаріуса або державного реєстратора.
Але «автоматично» не означає «миттєво» і не означає «без ризиків». Система спочатку припиняє СМП, потім реєструє право власності за його власником. Якщо на об’єкті лишилася хоч одна блокуюча помилка (право на землю, гарантійна частка), заява на реєстрацію права власності просто не сформується. Нижче розбираємо механізм, реальні строки і типові причини, чому автомат зупиняється.
СМП, МОН і право власності: що змінюється при введенні об’єкта в експлуатацію
До введення в експлуатацію ваш об’єкт живе в системі як спеціальне майнове право (СМП). Це право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва або на майбутній об’єкт нерухомості (МОН) у складі подільного ОНБ. Продати квартиру на етапі будівництва ви можете саме через СМП/МОН, а не через право власності, якого фізично ще немає.
Введення в експлуатацію все перевертає. Об’єкт стає закінченим, а отже, самостійним об’єктом нерухомого майна. З цього моменту СМП і МОН свою роль виконали: далі має існувати повноцінне право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Саме тому забудовник після здачі очікує побачити в кабінеті зареєстровані квартири, а не старі записи про майбутні об’єкти.
✅ Висновок: введення в експлуатацію не додає новий запис поверх СМП, а замінює конструкцію: майбутній об’єкт перетворюється на реальну нерухомість із правом власності.
Чи автоматично СМП перетворюється у право власності після декларації або сертифіката готовності
Автоматичне перетворення прив’язане не до вашого бажання, а до документа про прийняття в експлуатацію. Тригер залежить від класу наслідків. Для об’єктів СС-1 це декларація про готовність об’єкта до експлуатації. Для СС-2 і СС-3 потрібен акт готовності об’єкта до експлуатації плюс сертифікат, який видає ДІАМ після обов’язкового огляду.
Далі спрацьовує норма Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№2518-IX). Одночасно з реєстрацією права власності на об’єкт, щодо якого було зареєстровано СМП, система проводить припинення цього спеціального майнового права. Тобто одне право гасне, друге виникає в тій самій операції.
Практики це підтверджують. У чаті підтримки описують послідовність прямо:
✅ Висновок: для подільного об’єкта з МОН автомат реальний, але запускає його не факт здачі, а коректно сформований документ про прийняття в експлуатацію.
Механізм і строки автоматичної реєстрації права власності у ДРРП
Механізм за Законом №2518-IX має чіткий порядок. Спершу система реєструє припинення СМП. Потім реєструє право власності за тим, хто був власником спеціального майнового права. Для подільного ОНБ перша державна реєстрація права власності здійснюється одночасно щодо всіх майбутніх об’єктів у його складі, незалежно від того, чи були в проєктній документації окремі відомості про кожну квартиру, гараж чи паркомісце.
Ключове тут: реєстрація йде пакетно, на весь будинок одразу, а не по одній квартирі. Тому якщо застрягла одна складова частина, разом із нею чекає весь пакет.
Скільки це триває за часом, наперед не скаже ніхто, і сама підтримка перепитує, про яку саме реєстрацію мова:
На практиці строк плаває. У когось запис у ДРРП з’являється за кілька днів, у когось процес затягується на тижні, і головна причина затримки майже завжди одна: невичищені помилки на об’єкті.
✅ Висновок: автоматична реєстрація права власності у ДРРП йде одним пакетом на всі МОН будинку, а її швидкість напряму залежить від того, наскільки чистий об’єкт на момент здачі.
Повний перелік напрямків — у розділі послуги PRO InfoBud.
Чому не спрацювала автоматична реєстрація: вид права не змінився, обтяження не знялось
Найчастіший сценарій «автомат не спрацював» виглядає так: ви пройшли введення в експлуатацію, а вид права в реєстрі лишився старим або на об’єкті висить обтяження. Причина, як правило, не в системі, а в блокуючих помилках, які були на об’єкті ще до здачі.
Дві класичні блокери стосуються землі й гарантійної частки. Помилка D007936 виникає, коли власник земельної ділянки не збігається із замовником, зазначеним у Заяві про зміну переліку об’єктів гарантійної частки. Помилка D007212 спрацьовує, коли система не бачить у замовника зареєстрованого права власності чи права користування на земельну ділянку. Поки ці перевірки не пройдені, коректно перевести об’єкт у ДРРП неможливо.
Окремий випадок описали в чаті: після здачі формується заява на реєстрацію права власності, і на ній вискакує помилка. Рішення від підтримки просте за формулюванням, але важке на практиці:
✅ Висновок: автомат не «ламається» сам по собі, він блокується конкретними невиправленими помилками, і поки ви не зачистите все, крім останньої системної, реєстрація права власності не пройде.
Чому квартири з МОН світяться як не зареєстровані в ДРРП після здачі
Це, мабуть, найпоширеніше питання після введення будинку в експлуатацію. Забудовник відкриває кабінет і бачить: минуло два-три тижні, а всі квартири в реєстрі ДРРП позначені як незареєстровані. Реальний кейс із чату:
Тобто спершу перевірте головне: чи формується витяг. Якщо витяг з ДРРП відкривається, право фактично зареєстроване, а статус у ЄДЕССБ просто відстає, і тоді має сенс письмове звернення. Якщо ж витяг не формується, справа в невичищених блокерах на землю або гарантійну частку, які треба знімати, а не чекати.
✅ Висновок: статус «не зареєстровано» у кабінеті сам по собі не діагноз, спочатку перевіряєте наявність витягу з ДРРП, і вже від цього залежить, чекати чи знімати помилки.
За ким реєструється право власності після продажу СМП на НОНБ
Тут виникає плутанина, бо власник СМП міг змінитися ще під час будівництва. Реєструється СМП на НОНБ за замовником, потім це право продається покупцеві, а вже після цього об’єкт вводять в експлуатацію. За ким тоді автоматично реєструється право власності?
Логіка Закону №2518-IX і Постанови КМУ № 596 така: право власності реєструється за тим, хто на момент перетворення є власником спеціального майнового права. Якщо СМП на НОНБ відчужене покупцеві за нотаріально посвідченим правочином, то саме покупець стає власником об’єкта після введення в експлуатацію. Учасники ринку трактують це так само:
Нюанс, який часто випадає з поля зору: разом із СМП тягнеться питання землі й гарантійної частки, і якщо права на землю в замовника й нового власника не узгоджені, автоматична передача застрягне.
✅ Висновок: після продажу СМП на НОНБ право власності реєструється за покупцем як за поточним власником спеціального майнового права, але лише за умови чистих прав на землю під об’єктом.
Автоматична реєстрація права власності на неподільний ОНБ зі СМП
А ось для неподільного об’єкта незавершеного будівництва правило інше, і на цьому спотикаються найчастіше. Автомату, який працює для МОН у складі подільного ОНБ, тут немає. Закон №2518-IX прописує для неподільного об’єкта той самий порядок «припинення СМП, потім реєстрація права власності за власником СМП», але сама операція не запускається програмно.
Практика підтверджує це однозначно:
Тобто для неподільного ОНБ ви йдете живим шляхом: реєструєте заяву в системі, за потреби викачуєте пакет документів (дозвільний, ПД, гарантійна частка, рішення по адресі), а далі до ЦНАПу або приватного нотаріуса, який уміє це проводити, і вже вони вносять запис у ДРРП.
✅ Висновок: для неподільного ОНБ автоматичного перетворення СМП у право власності не існує, право реєструють вручну через державного реєстратора чи нотаріуса.
Чому забудовники звертаються до PRO InfoBud
- Напрямок СМП/МОН у нас ведуть два досвідчені фахівці щодня, «на потоці», а не від випадку до випадку.
- Ми бачимо блокуючі помилки (право на землю, гарантійна частка, вид права) ще на старті, тому знімаємо їх до того, як вони застопорять автоматичну реєстрацію права власності.
- Ірина Гальченко, практик ЄДЕССБ, авторка патентованого курсу «ЄДЕССБ від А до Я», провела перший фаховий вебінар по закону про гарантування речових прав ще 18.10.2022.
- Не було випадку, щоб до нас звернулися, а ми не змогли допомогти.
📁 Кейс з нашої практики: Черкаська обл., апарт-готель з апартаментами. Девелопер був одночасно генеральним підрядником, об’єкт розбитий на черги. Ми ув’язали структуру в одне ціле й зареєстрували МОН на всі апартаменти зі складовими частинами й розподілом по чергах: близько 1130 МОН приблизно за півтора місяця, об’єкт продається.
Якщо ваш об’єкт уже введено в експлуатацію, а право власності зі СМП не реєструється, ми доводимо його до чистого статусу в ДРРП. Детальніше про обсяг робіт і формат супроводу дивіться на сторінці Замовити супровід реєстрації права власності зі СМП/МОН після введення в експлуатацію.
