20.07.2026Ви внесли ТЕПи у ПД, натиснули «зареєструвати», а система повернула невідповідність площ або відмову у створенні гарантійної частки. Супровід ТЕПів СМП у ЄДЕССБ знімає саме цей клас проблем: перераховуємо базові площі під арифметику перевірок, звіряємо обов’язкові показники з ДБН і вибудовуємо розподіл прав між замовником і девелопером так, щоб заява на МОН пройшла з першого разу. Ви не витрачаєте місяці на листування з техпідтримкою, а виходите на продаж раніше.
Знайомо? Де саме зупиняється реєстрація
Помилка у площах спливає не на старті, а в кінці, коли документ про гарантійну частку вже формується. Один зайвий квадратний метр «десь у будинку» блокує всю заяву.
- Не знаєте, як не помилитися в підрахунку базових ТЕПів, і чому система не ловить це на ранніх етапах.
- Декілька замовників, у кожного своя ділянка, а як зареєструвати МОН від дозволу незрозуміло.
- Комплекс будівель: подільний він чи ні, і чи присвоювати ідентифікатор на весь комплекс.
- Реконструкція нежитлової будівлі в житлову, а система не дає створити документ про гарантійну частку.
Дізнатися більше про інші наші послуги.
Що входить у супровід ТЕПів і розподілу прав
- Аудит і перерахунок базових ТЕПів у ПД (Загальна площа приміщень, площа МЗК) під арифметичні перевірки ЄДЕССБ.
- Звірка обов’язкових ТЕПів системи з діючими ДБН і виправлення розбіжностей, які блокують заяву.
- Побудова схеми розподілу прав замовник/девелопер: частка на подільних і неподільних об’єктах.
- Присвоєння та перевірка ідентифікаторів і ознаки подільності для комплексу будівель.
- Консультація щодо реконструкції нежитлової будівлі в житлову і шляху реєстрації через держреєстратора.
- Виправлення помилок площ, що блокують формування документа про гарантійну частку і заяви на СМП.
Як ми приводимо ТЕПи у відповідність до перевірок
Базова перевірка арифметична, але розбіжностей не пробачає. Сума ТЕПу «Загальна площа приміщень» по всіх складових частинах плюс площа приміщень загального користування має дорівнювати загальній площі приміщень будинку. Ми зводимо ці цифри по проектній документації, договору фінансування і документу про гарантійну частку, бо саме на цій рівності тримаються перевірки D007223, D007981 і D007408.
Питання «а можна ж 10% похибки?» чуємо часто. У Законі України «Про регулювання містобудівної діяльності» 10% це не допустима похибка у ПД, а зміна площі, яку треба погоджувати з інвесторами.
✅ Висновок: «десяти відсотків похибки» на ТЕПи в системі немає, тому єдиний робочий шлях це точний перерахунок площ, а не сподівання на допуск.
Окремо звіряємо обов’язкові показники системи з ДБН А.2.2-3-2014. Частина ТЕПів, які система вимагає (наприклад гранична висота), у Додатках И, К, Л не є обов’язковими, а деякі терміни там навіть не визначені. Ми знаємо, звідки система бере вимогу (порядок ведення ЄДЕССБ і перевірка на логічність проти МУО), і заповнюємо ці поля коректно, щоб перевірка не зупинила заяву.
Чому в ДРРП передається загальна площа, а стоянки на землі не стають МОН
До Державного реєстру речових прав передається саме загальна (житлова) площа приміщень об’єкта. Це випливає із Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№2518-IX) і Постанови КМУ № 378 від 21.04.2023, де у переліку відомостей про майбутній об’єкт стоять загальна та житлова площа. Тому перевірка рахує площу на об’єкт у цілому.
А от гостьові стоянки чи автостоянки на земельній ділянці вносяться в систему як об’єкт благоустрою. На нього МОН зареєструвати неможливо: це не складова частина будівлі з ідентифікатором, а елемент території. Ми відразу відділяємо такі об’єкти від майбутніх, щоб вони не потрапили в гарантійну частку і не завалили заяву.
✅ Висновок: у ДРРП іде площа приміщень будівлі, а стоянки на землі лишаються об’єктом благоустрою поза реєстрацією МОН, і це треба закласти ще у ПД.
Реєстрація МОН за кількох замовників: розподіл прав від дозволу до частки
Коли на об’єкт кілька учасників, ролі треба розвести ще до дозволу. Первинна реєстрація СМП іде за замовником та/або девелопером відповідно до розподілу майбутніх об’єктів у договорі щодо організації та фінансування будівництва. Девелопер несе пряму юридичну відповідальність за кожен МОН, тому фінансово-юридичну модель ми будуємо на старті, а не латаємо в кінці.
Тонкий момент: девелопер не може набути право на неподільний об’єкт на землі замовника. Договір фінансування з розподілом МОН працює лише щодо подільного об’єкта.
Вихід є. Умовний склад робимо будівлею з ідентифікатором, додаємо до нього дві або більше складові частини, сума яких дає 100% площі, і об’єкт стає подільним. Тоді приміщення реєструються на девелопера, а «каркас» на замовника, за умови що кожна складова має власний вхід і що це прописано у ПД та девелоперському договорі.
📁 Кейс з нашої практики: Дніпропетровська обл., торгівельний центр із двох окремих будівель. Земля в оренді у замовника, девелопер прав на землю не мав, а система віддавала критичну помилку неможливості реєстрації будівлі за девелопером. Ми запропонували інший перерозподіл активів і застосували закон про гарантування там, де обов’язку не було, щоб девелопер законно отримав свою частину ще на етапі будівництва. Усі 5 МОН зареєстровані, об’єкт будується.
Подільність комплексу, ідентифікатор і реконструкція нежитлової в житлову
Ознаку подільності замовник задає у документі про гарантійну частку разом із тим, чи об’єкт є часткою, і хто майбутній власник. Якщо об’єкт подільний, кожній складовій із ідентифікатором проставляється ознака МОН, і на неї оформлюється спеціальне майнове право. Комплекс будівель при цьому не можна зробити так, щоб окрема будівля була МОН у складі комплексу: ідентифікатор і ознака МОН працюють на рівні складових частин. Тому спільні приміщення (колясочні, консьєржні) ми не даємо помилково перетворити на об’єкти для продажу через невірні ідентифікатори.
Реконструкція нежитлової будівлі в житлову це окремий випадок. Станом на зараз система дозволяє створити документ про гарантійну частку лише для виду будівництва «нове будівництво».
✅ Висновок: для реконструкції автоматична реєстрація гарантійної частки поки заблокована, тому ми прораховуємо шлях через держреєстратора і не витрачаємо ваш час на спроби, які система відхилить.
Як ми працюємо
- Перший контакт із менеджером: приймаємо запит, уточнюємо суть питання і об’єкта.
- Фахівець визначає, який пакет документів потрібен (витяг ПД, експертиза, дозвіл, адреса).
- Разом вивчаємо документи і складаємо покрокову карту рішення, попередню вартість і строк. Це і є безкоштовний попередній аналіз.
- Надсилаємо комерційну пропозицію так, як вам зручно (телефон, Zoom або письмово).
- Договір, аванс, призначення фахівця-виконавця, спільний робочий чат зі звітами по кожному етапу.
- Працюємо у віддаленому доступі (AnyDesk, TeamViewer) або за ЕЦП, і ви бачите весь процес онлайн.
Формат виконання та конфіденційність
- Виконуємо роботи від імені замовника.
- Роботу в ЄДЕССБ ведемо віддалено або за наданим ЕЦП: формуємо чернетки і передаємо на підпис.
- НДА підписуємо за вашим запитом на будь-якому етапі. Усі дані ваша комерційна таємниця.
Відповідність вимогам
Ми не обіцяємо «гарантованого результату» в обхід системи. Ми працюємо відповідно до вимог Закону України «Про гарантування речових прав…» (№2518-IX) і порядку ведення ЄДЕССБ. Вартість і обсяг погоджуємо до початку робіт, без прихованих доплат.
Вартість і строки
- Безкоштовний попередній аналіз документів і визначення шляхів вирішення питання: оцінюємо обсяг і вартість (без консультацій під час аналізу).
- Часова усна консультація: від 8 500 грн.
- Повний супровід: вартість індивідуальна, залежить від кількості МОН і складності об’єкта. Погоджуємо після безкоштовного аналізу, до початку робіт.
Строк виконання визначаємо після безкоштовного попереднього аналізу ваших документів, коли фахівець побачить обсяг задачі. Працюємо в узгоджений строк і забезпечуємо максимальну взаємодію на кожному етапі.
Чому PRO InfoBud
- Telegram-канал PRO InfoBud, 4500+ підписників: експертні новини й новели по ЄДЕССБ, СМП і МОН.
- Ірина Гальченко, практик ЄДЕССБ і CEO PRO InfoBud, авторка авторського курсу по роботі в ЄДЕССБ (порядок реєстрації МОН, гарантійної частки, девелоперського договору).
- Напрямок СМП/МОН щодня ведуть 2 досвідчені фахівці, «на потоці».
- Не було випадку, щоб до нас звернулися, а ми не допомогли.
«Ми бачимо проблеми замовника на старті і можемо не просто зняти біль, а не допустити його, щоб він просто не виник.» — Ірина Гальченко, CEO PRO InfoBud, авторка курсу по ЄДЕССБ
Питання і відповіді
Як не допустити помилки в підрахунку базових ТЕПів у проектній документації для СМП і чому немає перевірок на попередніх етапах?
Чи може бути похибка в розрахунках ТЕПів 10%, про які йдеться в ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»?
Яким нормативним актом передбачено ТЕПи «Загальна площа приміщень» і «Площа приміщень загального користування»?
З якою точністю вносяться показники в ПД?
Чи може комплекс будівель бути подільним об’єктом, і чи присвоювати ідентифікатор на комплекс?
Чому не можна реєструвати як МОН гостьові чи автостоянки на земельній ділянці?
Чи потрібно вносити дані про технічні приміщення?
Потрібна теоретична частина? Дивіться парний гайд кластера: ТЕПи, площі та розподіл прав для реєстрації МОН/СМП.
