11.07.2026Ви зареєстрували СМП, а далі стоїть питання простіше й гостріше: як тепер продати ці майбутні об’єкти й отримати за них гроші. Наш юридичний супровід продажу, застави та залучення коштів проводить вас цей шлях під ключ: від нотаріального договору купівлі-продажу МОН до відображення угоди в ЄДЕССБ і ДРРП. Ви отримуєте не консультацію «як має бути», а готову структуру, яка проходить автоматичні перевірки системи й не блокується на реєстрації.
Який біль знімаємо
Найчастіше до нас приходять уже з конкретним затором, а не з абстрактним питанням. Реєстрація позаду, а гроші не рухаються.
- «а потім як його оформляти? гроші отримувати?». МОН зареєстрований, але незрозуміло, яким договором його монетизувати.
- «чи можна буде давати МОН цей в заставу». Потрібне кредитування, а з обтяженням НОНБ і гарантійною часткою повна невизначеність.
- Немає практичного досвіду з договором купівлі-продажу СМП із житловими ваучерами, а помилитися в структурі дорого.
- Помилки D007932 і D007927 блокують реєстрацію залучення коштів, і заява просто не проходить.
Дізнатися більше про інші наші послуги.
Що входить у супровід
Беремо задачу з того місця, де ви застрягли, і доводимо до грошей на рахунку. Ось що ви отримуєте.
- Аналіз проєкту та вибір механізму залучення коштів: СМП/МОН, ваучери чи ЖБК.
- Підготовку нотаріального договору купівлі-продажу СМП на МОН.
- Оформлення реєстрації СМП у ЄДЕССБ та відображення у ДРРП.
- Супровід обтяження й застави МОН для кредитування з урахуванням гарантійної частки та НОНБ.
- Виправлення помилок ЄДЕССБ при залученні коштів, зокрема D007932 і D007927.
- Консультацію щодо податкових ризиків і структури угоди.
Як оформити продаж МОН і отримувати оплату після реєстрації СМП
Речове право на майбутній об’єкт виникає лише з моменту державної реєстрації і первинно закріплюється за замовником будівництва або девелопером. Далі це спеціальне майнове право передається інвестору за договором купівлі-продажу МОН. Згідно із Законом України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№2518-IX), усі такі договори є нотаріальними, а угода відображається реєстрацією СМП у ЄДЕССБ.
Саме реєстрація СМП захищає покупця від подвійного продажу, і це критично для довіри до девелопера. Ми готуємо договір так, щоб дані продавця збігалися з даними по об’єкту в системі, інакше реєстрація не пройде.
✅ Висновок: гроші за майбутній об’єкт девелопер отримує за нотаріальним договором купівлі-продажу МОН, а сама угода закріплюється реєстрацією СМП у ЄДЕССБ і ДРРП.
Договір купівлі-продажу СМП на МОН із житловими ваучерами
Тут майже немає готового шаблону, і практичного досвіду в ринку обмаль. Придбання СМП на МОН може оформлятися договором купівлі-продажу або відступлення спеціальних майнових прав, а розрахунок частково закриватися житловими ваучерами. Ризик у деталях: неправильно зібрана структура угоди веде до розірвань і податкових донарахувань.
Тому ми спершу розкладаємо повний цикл: хто продавець, як відображаються ваучери, які саме об’єкти проходять через договір. Правильне оформлення інвестиційного договору дозволяє оптимізувати ПДВ і податок на прибуток, а не наражатися на претензії контролюючих органів.
✅ Висновок: договір купівлі-продажу СМП з ваучерами робочий, але вимагає індивідуально вивіреної структури, бо помилка в ній обертається донарахуваннями й ризиком розірвання.
Застава МОН для кредитування: обтяження НОНБ і гарантійна частка
Це найчастіше питання інвесторів, які хочуть узяти кредит під майбутні об’єкти. За Законом України №2518-IX гарантійна частка це сукупність майбутніх об’єктів, які замовник або девелопер не може відчужувати до прийняття об’єкта в експлуатацію: на них у реєстрі накладається заборона продажу, і після введення обтяження знімається автоматично.
А от нежитлові об’єкти працюють інакше. Підтримка ЄДЕССБ прямо це підтверджує.
Це означає, що НОНБ не потрапляють під гарантійне обтяження, і саме їх можна розглядати як предмет застави для кредитування. Ми аналізуємо ваш конкретний розподіл площ і показуємо, які МОН вільні від обтяження, а отже придатні для застави.
✅ Висновок: гарантійні МОН до введення в експлуатацію заставити не вийде, а от НОНБ під гарантійну частку не підпадають і можуть бути предметом застави.
ЖБК як альтернатива СМП/МОН: коли механізм доречний
Іноді краще фінансувати будівництво не через продаж МОН, а через житлово-будівельний кооператив. Юридично правильні схеми залучення коштів включають і договір купівлі-продажу СМП/МОН (найпоширеніший для житла), і кооперативні моделі. Правова рамка тут та сама: Закон України №2518-IX плюс профільне житлове законодавство.
Вибір моделі краще робити до старту проєкту, а не коли гроші вже потрібні. Неправильна схема це не лише переплата за податками, а й ризик кримінальної відповідальності та донарахувань.
📁 Кейс з нашої практики: Київська обл., довгобуд із дозволом до 10.10.2022. Обов’язку реєструвати МОН не було, але замовнику треба було зібрати доплату з інвесторів, які вже купили квартири. На вже-власників МОН не реєструється, тому 45% активів оформили через право інвестора, а решту як МОН із можливістю подальшого продажу. Структура важка, результат успішний.
СМП/МОН vs ваучери vs ЖБК: коротке порівняння
Щоб було з чого починати розмову, ось спрощене зіставлення трьох механізмів. Точну модель під ваш об’єкт визначаємо після аналізу документів.
| Механізм | Коли доречний | На що звернути увагу |
|---|---|---|
| Продаж СМП/МОН | Житло, стандартний продаж майбутніх об’єктів | Нотаріальний договір, реєстрація в ЄДЕССБ/ДРРП, гарантійна частка |
| Житлові ваучери | Розрахунок за МОН ваучерами | Складна структура, ризик податкових донарахувань |
| ЖБК | Кооперативне фінансування будівництва | Правильна структура угоди, вибір моделі до старту |
✅ Висновок: універсального «найкращого» механізму немає, вибір залежить від типу об’єкта, прав на землю й податкової моделі, тому його визначаємо індивідуально.
Як ми працюємо
- Перший контакт з менеджером: приймаємо запит, уточнюємо суть питання й об’єкта.
- Фахівець напрямку визначає, який пакет документів потрібен і що вже є.
- Разом вивчаємо документи, складаємо покрокову карту рішення, попередню вартість і строк. Це і є безкоштовний попередній аналіз.
- Надсилаємо комерційну пропозицію телефоном, у Zoom або письмово, як вам зручно.
- Договір, аванс, призначення фахівця-виконавця.
- Створюємо спільний робочий чат: документи, пояснення, звіти по кожному етапі.
- Працюємо віддалено (AnyDesk / TeamViewer) або за наданим ЕЦП, сесіями у призначений час. Ви бачите весь процес онлайн.
Формат виконання та конфіденційність
- Виконуємо роботи від імені замовника.
- Роботу в ЄДЕССБ ведемо віддалено (TeamViewer/AnyDesk) або за наданим ЕЦП: формуємо чернетки, передаємо на підпис.
- НДА підписуємо за вашим запитом на будь-якому етапі, як правило перед наданням перших документів. Усі дані ваша комерційна таємниця.
«Це не поверхова консультація, а глибоке вивчення документів і покрокова карта: ви бачите, як саме це буде здійснено, і лише тоді ми починаємо роботу.» — Ірина Гальченко, CEO PRO InfoBud, авторка курсу по ЄДЕССБ
Відповідність вимогам
Працюємо відповідно до вимог Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№2518-IX) і правил ЄДЕССБ. Договори готуємо в нотаріальній формі, дані для реєстрації звіряємо з розділами системи, щоб зняти блокуючі перевірки (наприклад збіг особи-залучальника з продавцем у розділі «Об’єкти», який дає помилку D007927). Вартість і структуру угоди погоджуємо до початку робіт.
Вартість і строки
Строк виконання визначаємо після безкоштовного попереднього аналізу ваших документів, коли фахівець побачить обсяг задачі. Працюємо в узгоджений строк і забезпечуємо максимальну взаємодію на кожному етапі.
- Безкоштовний попередній аналіз документів і визначення шляхів вирішення питання: оцінюємо обсяг і вартість (без консультацій під час аналізу).
- Часова усна консультація: від 8 500 грн.
- Повний супровід: вартість індивідуальна, залежить від кількості МОН і складності об’єкта. Погоджуємо після безкоштовного аналізу, до початку робіт, без прихованих доплат.
Чому PRO InfoBud
- Telegram-канал PRO InfoBud, 4500+ підписників: експертні новини й новели по ЄДЕССБ/СМП/МОН.
- Напрямок СМП/МОН ведуть 2 досвідчені фахівці, Ірина Гальченко та Анна Хльобас, щодня й на потоці.
- Ірина Гальченко, практик ЄДЕССБ і CEO PRO InfoBud, авторка авторського курсу по роботі в ЄДЕССБ, провела перший фаховий вебінар по закону про гарантування ще 18.10.2022.
- Не було випадку, щоб до нас звернулися, а ми не допомогли.
Часті питання
а потім як його оформляти? гроші отримувати?
Тобто 100% площі НОНБ не попало під обтяження? Просто хочемо брати кредитування і для розуміння чи можна буде давати МОН цей в заставу.
Чи мав хтось практичний досвід укладення договору купівлі-продажу спеціальних майнових прав на майбутні об’єкти нерухомості із використанням житлових ваучерів та проходження повного циклу?
Чи мав хтось досвід створення та функціонування ЖБК?
Виникає помилка D007932. Перевірка чи залучалися кошти фінансування через юридичних осіб, які здійснюють залучення коштів від фізичних та юридичних осіб.
Виникає помилка D007927. Перевірка чи збігається особа, яка здійснювала залучення коштів, з продавцем у розділі «Об’єкти».
Щоб розібратися в самих механізмах монетизації перед замовленням, читайте парну статтю: Монетизація СМП/МОН: продаж, застава, ваучери та ЖБК.
