26.07.2026Ми беремо на себе весь розподіл СМП/МОН між замовником і девелопером за договором щодо організації та фінансування будівництва: від коректного розмежування ролей і гарантійної частки до внесення договору в ЄДЕССБ і перерозподілу вже зареєстрованих об’єктів. Ви отримуєте структуру прав, яка проходить перевірки системи з першого разу, і не витрачаєте місяці на переписку з техпідтримкою.
Один помилковий крок у профілі учасника чи в частках договору повертає критичну помилку і блокує реєстрацію. Ми вибудовуємо розподіл так, щоб девелопер отримав свою частину законно, а замовник не втратив гарантійну частку.
Знайомо? З чим приходять до нас
Розподіл замовник↔девелопер спотикається зазвичай не на теорії, а на конкретних діях у системі. Найчастіші ситуації:
- Помилково відображені приміщення призвели до некоректного розподілу СМП, а частина об’єктів уже зареєстрована.
- Незрозуміло, чи можна всі СМП зареєструвати за девелопером і що обов’язково лишати замовнику.
- МОНи вже зареєстровані, а девелопера завели пізніше, і невідомо, як внести корективи.
- Не проходить внесення договору фінансування, бо об’єкти ще без присвоєних ідентифікаторів.
- Система віддає помилку D007937 щодо відповідності майбутніх власників і їхніх часток.
✅ Висновок: більшість цих ситуацій розв’язується не «з нуля», а точковим упорядкуванням договору й документа про гарантійну частку. Головне тут інше: не наробити нових помилок у вже зареєстрованих об’єктах.
Дізнатися більше про інші наші послуги.
Що входить у супровід розподілу замовник-девелопер
Ми ведемо задачу від першого аналізу документів до запису в ДРРП. У пакет входить:
- визначення ролей замовника і девелопера, перевірка можливості декількох девелоперів чи замовників за договором
- підготовка та внесення договору щодо організації та фінансування будівництва у ЄДЕССБ
- підключення АРМ девелопер у профілі та розподіл прав на МОН між замовником і девелопером
- визначення гарантійної частки замовника з урахуванням нежитлових приміщень
- перерозподіл СМП/МОН після реєстрації через нову редакцію договору або купівлю-продаж МОН
- виправлення помилкового розподілу та помилок ЄДЕССБ (D007937, D007224, D007287)
- супровід внесення у Державний реєстр речових прав (ДРРП)
Хто за що відповідає: ролі, кілька девелоперів, чи може девелопер бути замовником
Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№2518-IX) дозволяє залучати девелопера, який виконує визначені законом функції та несе відповідальність, передбачену для замовника. Договір щодо організації та фінансування будівництва підлягає нотаріальному посвідченню. У ДРРП серед власників зазначається замовник будівництва, девелопер або третя особа, яка вже здійснила першу реєстрацію.
Коло майбутніх власників жорстко обмежене. Ними можуть бути виключно замовники будівництва, зазначені в проєктній документації, і девелопер, за наявності договору фінансування. Це принципово для розподілу: якщо когось у цьому колі немає, система реєстрацію не пропустить.
✅ Висновок: девелопер не «замінює» замовника, а стає повноцінним майбутнім власником поряд із ним. Скільки саме девелоперів чи замовників можливо за вашою структурою, ми перевіряємо на старті за проєктом і договором.
Гарантійна частка при розподілі: що лишати замовнику й чи можна всі СМП за девелопером
Стаття 9 Закону №2518-IX встановлює, що під час первинної державної реєстрації спеціального майнового права за замовником або девелопером визначається гарантійна частка (5-10% залежно від міста). У самому договорі фінансування прописується розподіл прав: які квартири й приміщення належатимуть замовнику, які девелоперу.
На практиці ми завжди переглядаємо проєкт і радимо віднести до гарантійної частки найменш ліквідні приміщення замовника (технічні площі, комори тощо). Так замовник виконує вимогу закону, не «заморожуючи» ліквідні об’єкти. Нежитлові приміщення в частку входити можуть, це вирішується по конкретному об’єкту.
✅ Висновок: повністю «всі СМП на девелопера» не працює, бо гарантійна частка визначається за замовником або девелопером первинно, а коло власників має збігатися між договором і документом про гарантійну частку. Інакше система віддасть розбіжність (помилки D007224 / D007287).
Як ми вносимо договір фінансування та підключаємо АРМ девелопер
Порядок дій у системі має точну послідовність. Спочатку вносимо і підписуємо договір між замовником і девелопером: у ньому вже визначено розподіл прав на майбутні об’єкти. У профілі учасника будівництва проставляємо ознаку девелопер, і після повторного входу в систему з’являється відповідний АРМ девелопер. Договір вносить сам замовник через свій АРМ або сам девелопер, а підписують його обидві сторони.
Є перевірка, про яку варто знати заздалегідь.
✅ Висновок: договір фінансування не внести «наперед», поки об’єкти не отримали ідентифікатори. Тому ми вибудовуємо чергу дій так, щоб ідентифікатори, договір і гарантійна частка ставали на місце без відкату назад.
Перерозподіл СМП і МОН після реєстрації: нова редакція договору, продані об’єкти
Якщо реєстрація вже відбулася, розподіл не «застигає» назавжди. Зміни вносяться через нову редакцію договору щодо організації та фінансування з новим прописаним розподілом часток, а сам перелік майбутніх об’єктів і власників коригується заявою про зміну переліку.
Тут є важлива межа за строком: завести девелопера в структуру можна тільки до реєстрації МОН. Якщо частину об’єктів уже продано третім особам, перерозподіл робиться інакше, через договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта для передачі новому набувачу.
✅ Висновок: перерозподіл після реєстрації реальний, але процедура залежить від того, чи об’єкти вже зареєстровані й чи продані. Ми визначаємо коректний шлях до внесення змін, щоб не отримати блокування.
Право власності на неподільний ОНБ: девелопер, спільна часткова, земля замовника
Для неподільного об’єкта незавершеного будівництва логіка інша, ніж для подільного з МОН. За Законом №2518-IX і Постановою КМУ № 596 право (спеціальне майнове право чи право власності) на неподільний ОНБ або МОН виникає з моменту державної реєстрації. Первинно воно реєструється за замовником будівництва або девелопером, а після введення об’єкта в експлуатацію трансформується у право власності.
Коли девелопер фінансує будівництво, а об’єкт стоїть на землі замовника, пряма реєстрація неподільного об’єкта за девелопером часто впирається в права на землю. Тут потрібен інший перерозподіл активів або спільна часткова конструкція.
✅ Висновок: можливість зареєструвати неподільний ОНБ за девелопером, у спільну часткову чи за замовником залежить від прав на землю й структури договору. Це вирішується моделюванням структури до реєстрації, а не після.
Виправлення помилкового розподілу СМП: помилка D007937, зміни договору, купівля-продаж МОН
Помилка D007937 означає, що система перевірила відповідність майбутніх власників об’єктів майбутнім власникам об’єктів у договорі фінансування, а також їхніх часток, і знайшла розбіжність. Схожа природа у помилок D007224 і D007287: розходяться власники чи частки між договором і документом про гарантійну частку.
Виправляється це не «переробкою всього», а приведенням даних у відповідність: зміни до договору й документа про гарантійну частку, а де об’єкти вже пішли новому власнику, договір купівлі-продажу МОН.
📁 Кейс з нашої практики: Дніпропетровська обл., торгівельний центр із двох окремих будівель. Одна будівля призначалася замовнику, друга девелоперу, а девелопер не мав жодних прав на землю й не міг їх отримати. Система віддавала критичну помилку неможливості реєстрації будівлі за девелопером. Ми запропонували інший перерозподіл активів і застосували закон про гарантування там, де прямого обов’язку не було, щоб девелопер законно отримав свою частину ще на етапі будівництва.
Відповідність вимогам
Ми працюємо відповідно до вимог Закону України «Про гарантування речових прав…» (№2518-IX), Постанови КМУ № 596 і порядку роботи в ЄДЕССБ. Розподіл прав, гарантійна частка й записи в ДРРП формуються так, щоб пройти перевірки системи без критичних блокерів.
Як ми працюємо
- Перший контакт: менеджер приймає запит, уточнює суть питання й тип об’єкта.
- Фахівець напрямку визначає, який пакет документів потрібен (проєкт, дозвіл, договір, ідентифікатори: що вже є).
- Команда вивчає документи й складає покрокову карту рішення, попередню вартість і строк. Це і є безкоштовний попередній аналіз.
- Надсилаємо комерційну пропозицію так, як вам зручно: телефон, Zoom чи письмово.
- Договір, аванс, призначення фахівця-виконавця.
- Створюємо спільний робочий чат: документи, пояснення, звіти по кожному етапу.
- Працюємо віддалено (AnyDesk / TeamViewer) або за ЕЦП, сесіями за призначеним часом, ви бачите процес онлайн.
Формат виконання та конфіденційність
- Виконуємо роботи від імені замовника.
- Роботу в ЄДЕССБ ведемо віддалено (TeamViewer / AnyDesk) або за наданим ЕЦП: формуємо чернетки й передаємо на підпис.
- НДА підписуємо за вашим запитом на будь-якому етапі, зазвичай перед наданням перших документів. Усі дані лишаються вашою комерційною таємницею.
«Це не поверхова консультація, а глибоке вивчення документів і покрокова карта: ви бачите, як саме це буде здійснено, і лише тоді ми починаємо роботу.» — Ірина Гальченко, CEO PRO InfoBud, авторка курсу по ЄДЕССБ
Вартість і строки
Строк виконання визначаємо після безкоштовного попереднього аналізу ваших документів, коли фахівець побачить обсяг задачі. Працюємо в узгоджений строк і забезпечуємо максимальну взаємодію на кожному етапі.
- Безкоштовний попередній аналіз документів і визначення шляхів вирішення вашого питання: оцінюємо обсяг і вартість (без консультацій під час аналізу).
- Часова усна консультація: від 8 500 грн.
- Повний супровід: вартість індивідуальна (залежить від кількості МОН і складності об’єкта), погоджуємо після безкоштовного аналізу, до початку робіт, без прихованих доплат.
Чому PRO InfoBud
- Напрямок СМП/МОН ведуть 2 досвідчені фахівці (Ірина Гальченко та Анна Хльобас) щодня, на потоці.
- Ірина Гальченко, практик ЄДЕССБ, CEO PRO InfoBud, авторка авторського курсу по роботі в системі (у т.ч. девелоперський договір і гарантійна частка); провела перший фаховий вебінар по закону про гарантування ще 18.10.2022.
- Telegram-канал PRO InfoBud: 4500+ підписників, експертні новини й новели по ЄДЕССБ/СМП/МОН.
- Не було випадку, щоб до нас звернулися, а ми не допомогли.
Часті питання
Чи може в договорі щодо організації та фінансування будівництва бути декілька девелоперів? І чи можуть нежитлові приміщення входити у відсоток гарантійної частки?
Чи можливо при розподілі об’єктів усі СМП зареєструвати за девелопером? Гарантійну частку точно можна, питання чи треба лишати щось замовнику?
Чи можна внести договір щодо організації та фінансування будівництва до присвоєння ідентифікаторів?
Виникає помилка D007937 щодо відповідності майбутніх власників об’єктів і їхніх часток. Що робити?
Чи можливо здійснити перерозподіл МОН після здійсненої реєстрації СМП?
Чи можна реєструвати неподільний ОНБ у спільну часткову власність за девелопером і замовником?
Чи був прецедент, щоб СМП до здачі об’єкта в експлуатацію перереєстрували з замовника на девелопера?
Хочете спершу розібратися в теорії ролей, часток і перерозподілу? Дивіться парну статтю: Розподіл СМП/МОН між замовником і девелопером: ролі, частки, перерозподіл.
