17.07.2026Ви замовляєте перевірку статусу гарантійної частки за витягом ЄДЕССБ/ДРРП, а натомість отримуєте зрозумілу відповідь на головне питання нотаріальної дії: чи можна посвідчувати правочин по цьому об’єкту саме зараз. Ми беремо витяг по ідентифікатору МОН, читаємо статус об’єкта, перевіряємо перелік складових частин і обтяження, і віддаємо вам готовий висновок. Без здогадів і без застрягання між реєстрами.
Знайомо?
Ці ситуації повторюються у чатах підтримки та на вебінарах для нотаріусів мало не щотижня.
- По чотирьох будинках система підтягує всі об’єкти одразу, і незрозуміло, що саме входить у гарантійну частку по конкретному будинку.
- Частина квартир залишилась незареєстрованою, а чи побачите ви це у витягу, наперед сказати важко.
- Об’єкти зняті за довірчою власністю фонду, і питання «буде витяг позитивним чи ні» лишається відкритим до останнього.
- По ідентифікатору МОН треба зрозуміти статус, а не гортати весь подільний об’єкт нерухомості вручну.
Дізнатися більше про інші наші послуги.
Що входить у перевірку статусу гарантійної частки
Робимо повний due diligence по об’єкту, а не просто «дістаємо папірець».
- Запит і отримання витягу по ідентифікатору МОН у ЄДЕССБ/ДРРП.
- Читання статусу: позитивний чи негативний витяг і що саме за цим стоїть.
- Формування переліку об’єктів гарантійної частки за запитом по будинку.
- Перевірка недореєстрованих квартир і підготовка до їх дореєстрації.
- Перевірка зняття обтяження гарантійної частки після введення об’єкта в експлуатацію.
- Уточнення довірчої власності фонду та запит перед видачею витягу, де це потрібно.
- Письмовий висновок під нотаріальну дію.
Як витяг показує статус гарантійної частки
Гарантійні МОН обтяжуються в Реєстрі: на них накладається заборона продажу до прийняття об’єкта в експлуатацію. Тому коли ми беремо витяг конкретно по ідентифікатору цього МОН, статус уже видно: чи є цей об’єкт предметом гарантійної частки. Це підтверджують і на фахових вебінарах для нотаріусів.
Перелік об’єктів працює трохи інакше. Він формується за запитом по будинку після того, як у Реєстр внесено всю інформацію. Тоді у витягу видно всі складові частини, підв’язані до цього будинку, з реєстраційними номерами. Запит по ідентифікатору квартири дасть відомості вужче, по одному об’єкту.
✅ Висновок: статус конкретного об’єкта читається по його ідентифікатору, а повний перелік складових частин гарантійної частки дає запит по будинку.
Коли витяг негативний і що з недореєстрованими квартирами
Найчастіша причина негативного витягу проста: частина квартир не дореєстрована. Проєктувальник має внести в Реєстр будівельної діяльності кожен майбутній об’єкт окремо, з площами й характеристиками. Пропустили хоч частину, і перелік гарантійної частки не сходиться. Сюди ж додаються D-помилки визначення частки, коли не встановлено право підпису у замовника чи девелопера або не збігаються майбутні власники з договором про організацію та фінансування будівництва.
Мінімальний розмір гарантійної частки, до речі, заданий нормативно: Постанова КМУ від 3 січня 2023 р. № 8 визначає його у відсотках, окремо для великих міст і решти регіонів. Ми перевіряємо і це: чи відповідає склад об’єктів вимозі.
✅ Висновок: негативний витяг найчастіше означає недореєстровані квартири, і ми одразу готуємо їх до дореєстрації, щоб перелік зійшовся.
Вплив довірчої власності фонду на позитивний чи негативний витяг
Тут нюанс, на якому легко спіткнутися. Обтяження гарантійної частки можна зняти до завершення будівництва, коли на всі майбутні об’єкти в складі будинку зареєстровано довірчу власність за управителем фонду фінансування будівництва. Але якщо об’єкти вже зняті за довірчою власністю, статус треба перевіряти окремо: ми робимо запит перед видачею витягу й враховуємо, чи довірча власність зареєстрована на всі об’єкти. Тільки тоді витяг буде позитивним.
При цьому сам факт довірчої власності фонду не змінює того, що об’єкт залишається предметом гарантійної частки. Цю обставину уточнюють у замовника. Підстава для передачі переліку довірителів прописана в Законі України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№2518-IX), статті 8 і 9.
✅ Висновок: позитивний витяг за довірчою власністю можливий лише тоді, коли вона зареєстрована на всі об’єкти будинку, і це ми перевіряємо запитом до видачі витягу.
Перевірка зняття гарантійної частки після введення в експлуатацію
Механізм автоматичний: після введення об’єкта в експлуатацію обтяження знімається, і девелопер може продавати ці квартири. Але «має зніматися автоматично» і «знято по конкретному об’єкту» це не одне й те саме. Перед нотаріальною дією важливо бачити фактичний стан у Реєстрі, а не покладатися на загальне правило.
Ми беремо витяг і дивимось, чи обтяження справді зняте по кожному об’єкту, який вас цікавить. Якщо десь застрягло, показуємо, де і чому.
✅ Висновок: ми підтверджуємо зняття обтяження по факту в Реєстрі, а не за припущенням, що після введення в експлуатацію все зникло само собою.
📁 Кейс з нашої практики: Черкаська обл., апарт-готель з апартаментами. Об’єкт із розподілом на черги, ~1130 МОН і складною гарантійною часткою. Треба було звести перелік об’єктів у зрозумілу структуру й переконатися, що по кожній складовій частині статус читається коректно. Усі МОН зареєстровані, об’єкт продається.
Як ми працюємо
- Перший контакт: менеджер приймає запит, уточнює об’єкт і суть питання.
- Фахівець напрямку визначає, що вже є (ідентифікатори МОН, дані по будинку) і що треба запитати.
- Команда вивчає документи, складає покрокову карту рішення, попередню вартість і строк. Це і є безкоштовний попередній аналіз.
- Надсилаємо комерційну пропозицію так, як вам зручно: телефоном, у Zoom або письмово.
- Договір, аванс, призначаємо фахівця-виконавця.
- Створюємо спільний робочий чат, де ви бачите документи, пояснення та звіти по кожному етапу.
- Працюємо віддалено (AnyDesk / TeamViewer або за ЕЦП), сесіями за призначеним часом, онлайн у реальному часі.
Формат виконання та конфіденційність
- Виконуємо роботи від імені замовника.
- Роботу в ЄДЕССБ ведемо віддалено (TeamViewer/AnyDesk) або за наданим ЕЦП: формуємо чернетки, передаємо на підпис.
- НДА підписуємо за вашим запитом на будь-якому етапі, як правило перед наданням перших документів. Усі дані ваша комерційна таємниця.
Відповідність вимогам
Працюємо відповідно до вимог Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№2518-IX) та порядку ведення ЄДЕССБ. Вартість погоджуємо до початку робіт, без прихованих доплат.
«Це не поверхова консультація, а глибоке вивчення документів і покрокова карта: ви бачите, як саме це буде здійснено, і лише тоді ми починаємо роботу.» — Ірина Гальченко, CEO PRO InfoBud, авторка курсу по ЄДЕССБ
Вартість і строки
- Безкоштовний попередній аналіз документів і визначення шляхів вирішення вашого питання: оцінюємо обсяг і вартість (без консультацій під час аналізу).
- Часова усна консультація: від 8 500 грн.
- Повний супровід: вартість індивідуальна, залежить від кількості МОН і складності об’єкта; погоджуємо після безкоштовного аналізу, до початку робіт.
Строк виконання визначаємо після безкоштовного попереднього аналізу ваших документів, коли фахівець побачить обсяг задачі. Працюємо в узгоджений строк і забезпечуємо максимальну взаємодію на кожному етапі.
Чому PRO InfoBud
- Telegram-канал PRO InfoBud, 4500+ підписників: експертні новини й новели по ЄДЕССБ/СМП/МОН.
- Ірина Гальченко, практик ЄДЕССБ і CEO PRO InfoBud, провела перший фаховий вебінар по закону про гарантування ще 18.10.2022 і низку вебінарів для нотаріусів, замовників і девелоперів.
- Напрямок СМП/МОН ведуть двоє досвідчених фахівців щодня, «на потоці».
- Не було випадку, щоб до нас звернулися, а ми не допомогли.
Питання й відповіді
Чи покаже витяг по ідентифікатору МОН, що об’єкт є гарантійною часткою?
Як побачити повний перелік об’єктів гарантійної частки?
Чому витяг вийшов негативним?
Об’єкти зняті за довірчою власністю фонду, витяг буде позитивним?
Як перевірити, що обтяження гарантійної частки вже знято?
Хочете розібратися в самому механізмі гарантійної частки й порядку її реєстрації? Дивіться парний матеріал: Реєстрація гарантійної частки СМП у ЄДЕССБ.
