Перерозподіл СМП і оновлення гарантійної частки: супровід

Змінили девелоперський договір чи редакцію проектної документації, і тепер потрібно розділити майбутні об’єкти між замовником і девелопером інакше, ніж було? Ми беремо на себе перерозподіл СМП і оновлення гарантійної частки цілком: аналізуємо, які дії система взагалі допускає у вашому випадку, готуємо документи й перереєстровуємо права в ДРРП. Ви не витрачаєте місяці на листування з підтримкою і не ризикуєте застряганням заяви між ЄДЕССБ і реєстром.

Отримати консультацію фахівця за вашим перерозподілом СМП чи оновленням гарантійної частки в ЄДЕССБ

Знайомо?

• «Зареєстрували спец права, побудували першу чергу. Чи можна внести зміни в договір, якими здійснити перерозподіл спец прав?»
• «Продали частину МОНів, внесли зміну в ПД, створили нову редакцію (додали нові МОНи). Яким чином внести зміни в кількість МОНів?»
• «Всі мони за замовником, девелопера не було. Тепер появився девелопер, який буде мати певні Мони по договору. Як ці зміни зробити?»
• Покупець сплатив вартість МОН частково, обтяження зареєстровано на його користь, а тепер він доплатив повністю: як зняти обтяження й перевести право.

Що входить у супровід перерозподілу СМП і оновлення гарантійної частки

Оффер збираємо під вашу ситуацію після аналізу документів. Типовий склад робіт:

• ✓ Аналіз: чи потрібна нова редакція Документа про визначення гарантійної частки та девелоперського договору при вашій зміні редакції ПД (з реальними змінами МОН/ТЕП чи без них).
• ✓ Оформлення перерозподілу спеціального майнового права між замовником і девелопером та перереєстрація в ДРРП через заяву про зміну переліку й характеристик об’єктів.
• ✓ Оцінка, чи можлива поява нового девелопера у вже зареєстрованих за замовником МОН, і підготовка договору щодо організації та фінансування з нотаріальним посвідченням.
• ✓ Супровід припинення обтяження й переходу СМП до покупця після повної оплати, отримання довідки для держреєстрації.
• ✓ Розформування Документа про визначення гарантійної частки, сформованого до підпису, з поверненням у статус «чернетка».
• ✓ Приведення даних ДРРП у відповідність до ЄДЕССБ після коригування проектної документації та усунення помилки D007939.

Дізнатися більше про інші наші послуги.

Коли потрібна нова редакція гарантійної частки при зміні редакції ПД

Багато хто думає, що будь-яка правка проекту тягне за собою нову редакцію Документа про визначення гарантійної частки й нову заяву на реєстрацію. Це не так. Якщо кількість МОН і техніко-економічні показники не змінюються, достатньо створити нову редакцію самої проектної документації. Редакцію документа гарантійної частки та заяви на первинну реєстрацію СМП при цьому не формують.

Окрема функція для зміни переліку об’єктів гарантійної частки у зв’язку зі змінами ПД поки готується командою ЄДЕССБ. Тому тут важливо не наламати дров у системі завчасно. Інша ситуація, коли зміни серйозніші: Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№2518-IX) у частині 8 статті 9 прямо зобов’язує замовника забезпечити відповідність, якщо зміна ПД зумовлює збільшення розміру гарантійної частки.

Змінили редакцію ПД і не знаєте, чи створювати нову редакцію документа гарантійної частки?

Отримати консультацію фахівця

Детальніше

Перерозподіл СМП між замовником і девелопером та перереєстрація в ДРРП

Первинна реєстрація СМП за №2518-IX здійснюється за замовником та/або девелопером. Коли ви змінюєте девелоперський договір і хочете перерозподілити майбутні об’єкти інакше, права треба привести у відповідність не лише в ЄДЕССБ, а й у Державному реєстрі речових прав.

Робочий інструмент тут: Заява про зміну переліку об’єктів гарантійної частки, зміну характеристик і переліку об’єктів спеціального майнового права в ДРРП. Через неї в реєстрі можна замінити один майбутній об’єкт на інший у складі гарантійної частки та змінити перелік складових частин у подільному об’єкті незавершеного будівництва. Процедура поки не автоматизована засобами ЄДЕССБ і ДРРП, тому вимагає точного порядку дій та листа до Міністерства юстиції щодо правильного алгоритму реєстрації прав і обтяжень.

Поява нового девелопера у вже зареєстрованих за замовником МОН

Це найтонше питання. Якщо МОН уже зареєстровані за замовником, а девелопера при первинній реєстрації не було, «дозаписати» його в готову структуру напряму не вийде. Ось відповідь підтримки на типовий запит:

Практичний шлях усе ж існує, і він законний. Закон №2518-IX визначає девелопера як особу, що діє за договором із замовником, а договір щодо організації та фінансування будівництва підлягає нотаріальному посвідченню. Тобто укладається такий договір із розподілом площ, а далі нотаріус вносить зміни до ДРРП, перереєстровуючи СМП на визначені МОН за девелопером.

Припинення обтяження і перехід СМП до покупця після повної оплати

Коли покупець сплачує вартість МОН частково, на його користь реєструють обтяження речових прав. Після повної оплати картина змінюється. За Законом №2518-IX продавець зобов’язаний забезпечити держреєстрацію припинення цього обтяження та перехід спеціального майнового права до покупця.

Ключова деталь про строки: довідку, потрібну покупцю для державної реєстрації СМП, продавець зобов’язаний видати протягом трьох робочих днів з дня звернення покупця. Пропуск цього кроку блокує покупцю оформлення прав, хоча гроші вже сплачені повністю.

Розформування документа гарантійної частки, сформованого до підпису

Буває, що документ уже сформовано до підпису, а в ньому виявилася помилка. Виправити напряму не дасть: усі зміни можливі лише у статусі «чернетка». Тому сформований документ спершу видаляють кнопкою «Видалення», після чого статус реєстрації повертається на «чернетка». Далі ви редагуєте потрібні розділи, формуєте документ заново й запускаєте процес підписання з початку.

Як ми працюємо

Як ми працюємо

1. Перший контакт із менеджером: приймаємо запит, уточнюємо суть питання й об’єкта.
2. Фахівець визначає, який пакет документів потрібен для вашого перерозподілу (девелоперський договір, редакція ПД, дані ДРРП, що вже є).
3. Разом вивчаємо документи й складаємо покрокову карту рішення з попередньою вартістю та строком. Це і є безкоштовний попередній аналіз.
4. Договір, аванс, призначаємо фахівця-виконавця, створюємо спільний робочий чат зі звітами по кожному етапу.
5. Працюємо у віддаленому доступі (AnyDesk / TeamViewer) або за ЕЦП, ви бачите весь процес онлайн.

Виконання можливе за співпраці з проектувальником замовника (потрібен доступ до кабінетів).

Формат виконання та конфіденційність

• Виконуємо роботи від імені замовника.
• Роботу в ЄДЕССБ ведемо віддалено (TeamViewer / AnyDesk) або за наданим ЕЦП: формуємо чернетки, передаємо на підпис.
• НДА підписуємо за вашим запитом на будь-якому етапі, зазвичай перед наданням перших документів. Усі дані, ваша комерційна таємниця.

Відповідність вимогам

Перерозподіл СМП залежить від вашої конкретної структури прав і стану даних у ДРРП. Що ми забезпечуємо: працюємо відповідно до вимог Закону №2518-IX про гарантування речових прав та регламентів ЄДЕССБ, приводимо дані ДРРП у відповідність до затвердженої ПД і дозвільного документа, а вартість погоджуємо до початку робіт, без прихованих доплат.

Вартість і строки

Строк виконання визначаємо після безкоштовного попереднього аналізу ваших документів, коли фахівець побачить обсяг задачі. Працюємо в узгоджений строк і забезпечуємо максимальну взаємодію на кожному етапі.

• Безкоштовний попередній аналіз документів і визначення шляхів вирішення вашого питання: оцінюємо обсяг і вартість (без консультацій під час аналізу).
• Часова усна консультація: від 8 500 грн.
• Повний супровід: вартість індивідуальна (залежить від кількості МОН і складності об’єкта), погоджуємо після безкоштовного аналізу, до початку робіт.

Чому PRO InfoBud

Часті питання

Детальний розбір процедури з нормами й прикладами дивіться у парній статті: Перерозподіл СМП між замовником і девелопером та оновлення гарантійної частки: покроково.