14.08.2026Due Diligence або комплексна перевірка є однією з важливих сходинок для досягнення фінансових результатів девелопера. Комплексна перевірка з 100% гарантією реалізації проєкту. Симбіоз юридичного, інженерно-технічного та містобудівного аналізу.
“Професійна перевірка земельної ділянки (аудит) – це не просто перевірка документів, це комплексна експертиза, яка показує, чи можна на ділянці реалізувати ваші наміри забудови без порушення земельного та містобудівного законодавства” — Ірина Гальченко, експерт з будівельного права (14+ років досвіду)
Статистика, яка вражає: 60% девелоперів втрачають частину інвестицій через приховані обмеження. Помилка на цьому етапі може коштувати мільйони, адже з паперово-чистої земельної ділянки може виявитися, що вона не відповідає Вашим намірам, зонінгу, цільовому призначенню.
Ситуація: Клієнт планував купити ділянку за 220 тисяч гривень біля автомагістралі.
Результат перевірки: 8% площі знаходиться у смузі відводу автомобільної дороги, газопровід високого тиску створює охоронну зону на третині ділянки, плюс охоронна зона ЛЕП та санітарно-захисна зона від АЗС.
Висновок: Можна використати менше 2/3 ділянки. Клієнт відмовився від купівлі, зберігши не лише 220 тисяч, а й мільйони на завідомо приречений проєкт.
Ціна помилки при виборі земельної ділянки
Коли девелопер купує земельну ділянку, він насправді купує не її, а можливість реалізувати на ній свій будівельний проєкт.
“Обов’язково необхідно здійснити повний аудит земельної ділянки і намірів забудови, тому що земельна ділянка, завжди придбається з певною метою… необхідно в процесі Due Diligence встановити, чи зможете Ви реалізувати на цій земельній ділянці свої наміри, тобто побудувати саме те, заради чого Ви її придбаєте.” — Ірина Гальченко, експерт з будівельного права (14+ років досвіду)
Але що робити, якщо через місяць після покупки виявляється, що забудова неможлива або потребує додаткових мільйонних інвестицій?
Втрата коштів, витрачених на купівлю ділянки
Додаткові витрати на судові процеси та юридичний супровід
Втрата потенційного прибутку від нереалізованого проєкту
Репутаційні ризики перед інвесторами та партнерами
Юридичні ризики:
- Визнання угоди купівлі-продажу недійсною
- Претензії від державних контролюючих органів через порушення земельного, містобудівного чи екологічного законодавства
- Судові спори з попередніми власниками
- Блокування рахунків та арешт майна
Інженерно-технічні та містобудівні ризики:
- Неможливість отримання дозвільної документації
- Обмеження щодо висотності, відсотку або типу забудови
- Додаткові витрати на винесення комунікацій
- Збільшення та/або перенесення строків реалізації проєкту
“Необхідно в процесі Due Diligence виявити всі ризики та попередити ситуації, які в перспективі можуть призвести до збільшення прогнозованої вартості, або тривалості будівництва, тому що ми всі розуміємо, що затримка процесу будівництва при реалізації проєкту – це завжди додаткові грошові витрати.” — Ірина Гальченко, експерт з будівельного права (14+ років досвіду)
Типові приховані ризики, які не виявити у відкритих реєстрах
За 12+ років практики я виявила найпоширеніші “підводні камені”, що обходяться девелоперам фінансовими збитками що вимірюються сотнями і сотнями тисяч гривень.
Мінімально допустимі відстані від запланованого об’єкта:
- Червоні, жовті, блакитні лінії та лінії регулювання забудови, існуючих будинків та споруд
Планувальні обмеження:
- Охоронні зони пам’яток архітектури та культури, інженерних мереж
- Санітарно-захисні зони від промислових об’єктів
- Водоохоронні зони та прибережні захисні смуги
⚡ Охоронні зони:
- Охоронні зони ліній електропередач (ЛЕП)
- Охоронні зони газопроводів та нафтопроводів
- Зони затоплення та підтоплення
- Обмеження через підземні комунікації
⚖️ Правові обмеження:
- Накладення меж сусідніх ділянок
- Зареєстровані сервітути та обтяження
- Судові спори та претензії третіх осіб
- Порушення процедури набуття ділянки у власність/користування
🏛️ Адміністративні ризики:
- Невідповідність містобудівній документації:генеральному плану населеного пункту, зонінгу
- Недопустимість розміщення об’єкта за намірами забудови, заборони на певні види діяльності в межах функціонального призначення території обмеженої земельною ділянкою
- Зміни в містобудівній документації
⚠️ Важливо: більшість цих ризиків неможливо виявити під час стандартної юридичної перевірки. Для цього потрібна експертна комплексна перевірка земельної ділянки.
Чому типова юридична перевірка не захищає від ризиків
Більшість юридичних компаній робить лише формальну перевірку документів у відкритих реєстрах. Але це дає лише 30% необхідної інформації для прийняття рішення про купівлю.
Стандартна перевірка на ринку:
- ✅ Перевірка права власності в Державному реєстрі речових прав
- ✅ Отримання витягу з Державного земельного кадастру
- ✅ Перевірка наявності арештів та обтяжень
- ❌ Відсутність аналізу містобудівної документації
- ❌ Ігнорування обмежень та наявність інженерних мереж
- ❌ Поверхневий аналіз можливостей забудови
“Містобудівна документація має більш значний вплив на реалізацію Ваших намірів, ніж цільове призначення земельної ділянки” — Ірина Гальченко, експерт з будівельного права (14+ років досвіду)
Професійна перевірка PRO InfoBud
Наші клієнти отримують письмовий звіт з ризиками, рекомендаціями та сценаріями подальших дій. Ми не просто виявляємо ризики, ми до кожного ризику прописуємо, яким чином його можна уникнути, або яким чином необхідно змінити ваші наміри забудови приблизно до тих параметрів, з якими Ви звернулись до нас. Для того, щоб можна було реалізувати проєкт саме на цій земельній ділянці – даємо дорожню карту реалізації даного проєкту.
Унікальна методологія PRO InfoBud: симбіоз 3-х експертиз
Унікальність нашого due diligence – це симбіоз юридичного, технічного та містобудівного аналізу. Ми не просто перевіряємо документи, ми моделюємо майбутню логіку отримання дозвільної документації аж до введення об’єкта в експлуатацію. Це зовсім інший рівень глибини аналізу.
🏛️ Юридична експертиза
- Аналіз правовстановлюючих документів на землю
- Перевірка законності формування земельної ділянки
- Дослідження архівних матеріалів та документів БТІ
- Виявлення претензій третіх осіб та судових ризиків
- Аналіз дотримання процедури відведення/надання земельної ділянки у власність
“Я завжди рекомендую відстежити ланцюг підстав виникнення права власності на земельну ділянку за декілька кроків до…, тому що дуже часто буває, що земельну ділянку можна придбати, а потім починаються спори щодо виникнення права власності у попереднього власника або у власника, який був ще раніше” — Ірина Гальченко, експерт з будівельного права (14+ років досвіду)
🏗️ Технічна експертиза
- Топографо-геодезичне обстеження ділянки
- Аналіз інженерних мереж та можливостей підключення
- Інженерно-геологічні вишукування.Визначення несучої здатності ґрунтів
- Оцінка потреби в додаткових інженерних рішеннях
- Обмеження забудови
“… висотні обмеження, обмеження до сусідніх будівель, нормована площа, відсоток забудови, жовті, червоні лінії, лінії регулювання забудови, обмеження до сусідніх будівель, обмеження від інженерних мереж, якщо вони наявні, геологічні або археологічні умови. Все це необхідно аналізувати.” — Ірина Гальченко, експерт з будівельного права (14+ років досвіду)
🏗️ Містобудівна експертиза
- Детальний аналіз містобудівної документації: генерального плану, зонінгу, детального плану території
- Перевірка відповідності намірів містобудівній документації
- Визначення параметрів дозволеної забудови
- Інтеграція з ЄДЕССБ та містобудівними системами (тобто, чи реально отримати містобудівні умови та обмеження, технічні умови на підключення до мереж)
Ці елементи створюють солідну основу для створення переконливого та експертного аналізу, орієнтованого на клієнтів, які потребують професійного аудиту земельних ділянок.
Як проходить перевірка земельної ділянки з PRO InfoBud: 8 етапів за 10 днів
🔄 Процес комплексної перевірки
- Первинний аналіз (день 1)
• Аналіз наданих клієнтом документів
• Формування технічного завдання на аналіз
• Визначення специфічних ризиків та обмежень - Правова експертиза (дні 2-3)
• Глибока перевірка правовстановлюючих документів
• Аналіз історії формування та переходів прав на ділянку
• Направлення адвокатських запитів до державних органів - Містобудівний аналіз (дні 4-5)
• Перевірка відповідності містобудівній документації
• Аналіз параметрів дозволеної забудови та обмежень забудови
• Дослідження планів розвитку території - Технічне обстеження (дні 6-7)
• Топографо-геодезичні та геологічні роботи на ділянці
• Аналіз інженерних мереж та можливостей підключення
• Визначення технічних обмежень для забудови - Інтеграційний аналіз (день 8)
• Зведення всіх отриманих даних в єдину картину
• Виявлення прихованих ризиків та суперечностей
• Оцінка можливості реалізації заявлених намірів - Моделювання процедури отримання дозвільних документів (день 9)
• Розробка покрокового плану отримання дозвільних документів
• Прогнозування реальних термінів та вартості супроводу процесу
• Визначення потенційних перешкод та способів їх подолання - Підготовка звіту (день 10)
• Формування детального письмового звіту з висновками
• Розробка дорожньої карти реалізації проєкту
• Надання рекомендацій щодо мінімізації ризиків - Презентація результатів
• Особиста презентація результатів клієнту
• Відповіді на питання та додаткові роз’яснення
• Подальший супровід процесу реалізації проєкту (за бажанням)
⏰ Строк виконання: 10 робочих днів
📋 Результат: Письмовий звіт + дорожня карта + можливість супроводу
Кейс з практики PRO InfoBud: успішний захист інвестицій наших клієнтів
Ситуація: Коли ми аналізували земельну ділянку то виявили, що це ділянка для ведення особистого селянського господарства, і вона має 25 співвласників… також ми з’ясували, що вбачається накладення сусідньої земельної ділянки на земельну ділянку нашого клієнта. Орієнтовна площа накладення була близько 1100 квадратних метрів.
Наше рішення: • Детальний аналіз правовстановлюючих документів обох ділянок • Виявлення помилки в межах сусідньої ділянки • Розробка правової стратегії врегулювання • Судовий захист прав клієнта
Результат: Проблему вирішено в досудовому порядку, клієнт зберіг повну площу ділянки та реалізував проєкт у заплановані терміни.
Ситуація: При купівлі земельної ділянки під житловий комплекс не було виявлено встановленого сервітуту на проїзд власником сусідньої земельної ділянки по земельній ділянці нашого клієнта.
Наші дії: • Дослідження архівних документів БТІ • Виявлення незареєстрованого сервітуту на 12% площі • Перемовини з власником сусідніх ділянок • Розробка альтернативного планування забудови
Результат: Завдяки завчасному глибинному аналізу вдалося скоригувати проєкт і уникнути судових спорів.
Гарантії та експертиза PRO InfoBud
Персональні гарантії експерта: Ірини Гальченко
- Досвід: 12+ років досвіду в будівельному праві та містобудуванні
- Результати: Понад 1,44 млн кв. м введено в експлуатацію під особистим контролем
- Спеціалізація: Експерт з дозвільної документації та містобудівного права
- Унікальність: Автор унікальної методології комплексного due diligence
- Фахівець з ЄДЕССБ: практичний досвід роботи з будівельним реєстром
Що отримує клієнт після завершення Due Diligence
📊 Детальний письмовий звіт що включає:
Розділ 1: Правовий аналіз
- Висновки щодо законності набуття права власності/користування на земельну ділянку
- Аналіз ризиків оспорювання права власності
- Перелік виявлених правових обмежень та обтяжень
“Необхідно обов’язково виявити, чи є обмеження в реєстрі речових прав (ДРРП), чи є в наявності судові рішення або триваючі судові процеси щодо земельної ділянки або щодо продавця земельної ділянки. Перевірити реєстр судових рішень, перевірити реєстр боржників,..” — Ірина Гальченко, експерт з будівельного права (14+ років досвіду)
Розділ 2: Містобудівна експертиза
- Параметри дозволеної забудови (площа, висотність, щільність)
- Аналіз відповідності містобудівній документації
- Карта обмежень та охоронних зон
Розділ 3: Технічний аналіз
- Можливості підключення до інженерних мереж
- Технічні обмеження та рекомендації щодо забудови
- Оцінка в необхідності додаткових досліджень
Розділ 4: Дорожня карта реалізації проєкту
- Покроковий план отримання дозвільної документації
- Реальні терміни та орієнтовна вартість процедур
- Рекомендації щодо оптимізації процесу
Розділ 5: Управління ризиками
- Детальний аналіз виявлених ризиків та їх вплив на проєкт
- Грунтовні рекомендації щодо мінімізації або усунення ризиків
- Сценарії розвитку подій та варіанти реагування
Актуальні зміни 2025: що потрібно знати девелоперам
Ключові законодавчі новації:
🏛️ Зміни в містобудівному законодавстві та цифровізація дозвільних процедур:
- Повний перехід на електронний документообіг через ЄДЕССБ
- Нові вимоги до проектної документації
- Нові вимоги до енергоефективності будівель, пожежної безпеки, інженерно технічних заходів і цивільного захисту, забезпечення доступності МГН
⚡ Інженерно-технічні нововведення:
- Обов’язкове впровадження “розумних” лічильників
- Нові стандарти підключення до газо- та електромереж
💡 Можливості для девелоперів:
- Спрощення процедур для енергоефективного будівництва
- Державні програми підтримки “зеленого” будівництва
- Нові можливості фінансування інфраструктурних проєктів
⚠️ Важливо: кожна зміна може кардинально вплинути на можливість реалізації Вашого проєкту. Тому фахова перевірка (аудит) земельної ділянки перед купівлею стає ще більш критично важливою.
Професійна перевірка земельної ділянки з 100% гарантією реалізації проєкту. Захистіть свої інвестиції від прихованих ризиків та отримайте детальну дорожню карту для успішного будівництва.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
🛠️ Послуги: комплексний аудит земельних ділянок, правова експертиза, містобудівний аналіз, технічне обстеження, супровід дозвільних процедур
