14.08.2026
🕰️ З 1 січня 2026 року набуває чинності зміна №1 до ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій», яка коригує окремі підходи до містобудівного проєктування на всіх рівнях — від стратегічного планування територій громад до конкретних проєктних рішень у межах земельних ділянок. Зміни спрямовані на актуалізацію норм з урахуванням чинного законодавства і нових правил розроблення містобудівної документації, зокрема у частині функціонального зонування, регламентів забудови та нормативних показників використання територій.
Для проєктувальників, органів місцевого самоврядування та замовників ці оновлення можуть мати принципове значення, оскільки безпосередньо впливають на формування планувальних рішень. Нижче наведено огляд ключових положень Зміни №1 та порівняльний аналіз окремих норм, що зазнали суттєвого перегляду. Рекомендуємо також ознайомитися з оглядом усіх актуальних змін ДБН 2025–2026.
📋 Короткий огляд основних змін
- Зазнали змін окремі терміни і визначення понять, доповнено нові терміни у сфері містобудування
- Встановлено, що функціонально-планувальна структура у разі містобудівного проєктування на місцевому рівні повинна відповідати Класифікатору видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними
- Встановлено, що земельна ділянка може відноситися лише до однієї функціональної зони. Межі функціональної зони не можуть поділяти земельну ділянку
- Під час розроблення комплексних планів просторового розвитку територій територіальних громад на місцевому рівні визначаються території: сельбищна, виробнича, сільськогосподарська, природо-охоронна та ландшафтно-рекреаційна
- Виключено норми стосовно максимально допустимої висоти (поверховості) житлової забудови залежно від чисельності населення та класифікації населеного пункту, що ставали предметом судових спорів в минулому
- З ДБН вилучено норму граничної площі земельних ділянок, які надаються громадянам для нового житлового будівництва (було 150 і 500 м² для блокованої і індивідуальної забудови відповідно)
- Норми доповнені визначеннями щодо місць зарядки електромобілів, а також додатковими правилами їх розміщення – Додаток Ж.1
- Численних змін і доповнень зазнали Додаток Е.1 «Перелік і розрахункові показники нормативної забезпеченості об’єктами громадського обслуговування населення» і Додаток Е.4 «Площі земельних ділянок установ та організацій обслуговування»
📊 Порівняльна таблиця ключових змін
Огляд деяких інших змін наводимо у формі порівняльної таблиці:
| Було (до 01.01.2026) | Стало (після 01.01.2026) |
|---|---|
| 5.15 З метою відображення меж зон з відповідними регламентами, що обмежують містобудівну діяльність на певних територіях, в містобудівній документації визначаються червоні, блакитні, зелені та жовті лінії, а також лінії регулювання забудови. | 5.8 Для відображення меж дії регламентів містобудівної діяльності на певних територіях, у містобудівній документації визначають лінії: блакитні, жовті, зелені, регулювання забудови, сині та червоні. 🆕 5.8.5 Межі берегової лінії (уріза води) на природній або штучно створеній акваторії водних об’єктів (водойм та водотоків) – внутрішні межі водоохоронної зони з визначеними режимами та правилами господарської діяльності визначають сині лінії. |
| Максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки під час розміщення житлового будинку (Таблиця 6.2): 11 поверхів і вище – 30% | Максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки під час розміщення житлового будинку (Таблиця 6.2): 11–15 поверхів – 30% |
| 6.1.23 Багатоквартирні житлові будинки слід розміщувати з відступом від червоних ліній магістральних вулиць – 6 м, житлових вулиць – 3 м. Вбудовано-прибудовані або прибудовані (стилобатні) частини з приміщеннями громадського призначення до житлових будинків, а також окремо розташовані будівлі громадського призначення допускається розміщувати по червоній лінії вулиць згідно з містобудівною документацією, окрім будівель дитячих навчальних закладів. | 6.1.17 Багатоквартирні житлові будинки слід розміщувати (відповідно до вимог визначення ліній регулювання забудови) з відступом від червоних ліній магістральних вулиць – 6 м, житлових вулиць – 3 м. Вбудовано-прибудовані або прибудовані (стилобатні) частини з приміщеннями громадського призначення до житлових будинків, що не мають вхідних груп зі сторони червоних ліній, а також окремо розташовані будівлі громадського призначення, що не мають вхідних груп зі сторони червоних ліній, допускається розміщувати по червоній лінії згідно з містобудівною документацією, окрім будівель дитячих навчальних закладів. 🆕 У разі розміщення вхідних груп зі сторони червоних ліній необхідно витримати відступ на розмір найбільшого елемента (вхідних дверей, ґанку, вхідного майданчика, піддашка). Також дозволяється заглиблювати в площину фасаду вхідні групи на розмір вказаних вище елементів. ⚠️ Виступ будь-яких елементів будівель (вхідних груп, ґанків, балконів, еркерів, фронтонів тощо) за межі червоних ліній (з території кварталу в зону вулиці) не допускається. |
| 3.11 будинок садовий – будівля для літнього (сезонного) використання, яка в частині нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків | 3.6 будинок садовий – будівля для літнього (сезонного) використання, яка в частині нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не обов’язково відповідає нормативам, установленим для житлових будинків постійного проживання |
| 3.12 відсоток забудови – відношення площі під забудовою житлового будинку з урахуванням площі в контурах, що виступають, до площі земельної ділянки. | 3.7 відсоток забудови – відношення площі під забудовою (див. п. 3.43) до площі відповідної території земельної ділянки 🆕 3.43 площа забудови – площа горизонтального перерізу по зовнішньому обводу будинку на рівні цоколя, охоплюючи частини, що виступають |
📋 Висновки та рекомендації по Зміні №1 ДБН Б.2.2-12:2019
Як бачимо, зміна №1 до ДБН Б.2.2-12:2019, крім уточнень редакційного характеру, містить також ряд принципових змін. Проведений аналіз дозволяє зробити наступні ключові висновки:
Узгодження із земельним законодавством – функціональне зонування тепер повинно відповідати Класифікатору видів цільового призначення земельних ділянок, що підвищує юридичну визначеність та зменшує ризики спорів
Лібералізація висотності забудови – скасування обмежень максимальної поверховості залежно від розміру населеного пункту дає більше свободи для проєктування, проте встановлено жорсткіші вимоги до відсотка забудови для висотних будівель (16+ поверхів)
Деталізація вимог до розміщення – уточнено правила розміщення будівель відносно червоних ліній з урахуванням вхідних груп, що вимагає ретельнішого опрацювання архітектурних рішень
Екологічні аспекти – введення вимог щодо розміщення електрозарядних станцій відображає тренд на сталий розвиток та електромобільність
Практичні рекомендації для розробників:
- ✓ Перевірте відповідність існуючих проєктів оновленим вимогам ДБН, особливо в частині функціонального зонування та відсотка забудови
- ✓ Для висотної забудови (16+ поверхів) враховуйте зменшений відсоток забудови до 25% вже на етапі попереднього проєктування
- ✓ При розміщенні вхідних груп зі сторони червоних ліній ретельно розрахуйте необхідні відступи з урахуванням габаритів елементів
- ✓ Передбачте місця для зарядки електромобілів згідно з новими вимогами Додатку Ж.1
- ✓ Оновіть шаблони та чек-листи перевірки проєктної документації з урахуванням всіх змін
Важливо пам’ятати: Своєчасне врахування нових положень ДБН дозволить мінімізувати ризики відмов у погодженнях та необхідності переробки документації на пізніших етапах реалізації. Розробникам містобудівної і проектної документації доцільно переглянути відповідність своїх рішень оновленим вимогам вже зараз, зокрема провести аудит намірів будівництва на ранніх етапах.
Розробникам містобудівної і проектної документації доцільно переглянути відповідність своїх рішень оновленим вимогам. Своєчасне врахування нових положень ДБН дозволить мінімізувати ризики відмов у погодженнях та необхідності переробки документації на пізніших етапах реалізації.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
