Як правильно виділити черги будівництва на різних стадіях проєктування — схеми, порядок, набуття права на будівельні роботи

Для великих житлових комплексів, промислових об’єктів, логістичних центрів та багатофункціональних забудов питання черговості будівництва давно перестало бути виключно питанням організації будівельного майданчика. Сьогодні черга будівництва є інструментом управління строками реалізації проєкту, інвестиційними потоками, проходженням експертизи, набуттям права на виконання будівельних робіт та введенням об’єктів в експлуатацію.

Отримати консультацію фахівця за вашим будівельним проектом

На практиці багато замовників починають замислюватися про виділення черг вже після розроблення проєктної документації або навіть після проходження експертизи. Однак логіка чинного регулювання побудована інакше. Порядок розроблення проєктної документації та ДБН А.2.2-3:2014 щодо складу і змісту проєктної документації розглядають черги будівництва як елемент проєктного рішення, який повинен бути закладений на відповідній стадії проєктування у будівництві.

Саме тому питання полягає не лише у тому, чи буде комплекс будуватися поетапно. Значно важливіше визначити, на якій стадії проєктування мають бути сформовані черги, які можливості це створює для замовника та чим відрізняються черги будівництва від пускових комплексів.

Які стадії проєктування існують і як визначити їхню кількість

У завданні на проєктування необхідно зазначити кількість стадій розроблення проєктної документації. Діюча редакція порядку проєктування говорить про те, що проєктна документація може розроблятися в одну, дві і три стадії. Склад та зміст проєктної документації на будівництво за стадіями проєктування встановлюється ДБН А.2.2-3, а для реставрації – окремим ДБН.

Порядок проєктування також встановлює, що рішення щодо кількості стадій або стадійності проєктування об’єктів будівництва замовник та проєктувальник можуть приймати незалежно від класів наслідків об’єктів. Як побачимо далі, насправді можливостей у замовника з проєктувальником для маневрів щодо вибору варіанту стадійності не так вже й багато.

Спочатку варто нагадати, що стадії, згідно з ДБН, можуть бути схвалювальними. Це техніко-економічне обґрунтування (ТЕО), яке розробляється для об’єктів виробничого призначення та лінійних об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури, а в окремих випадках і для об’єктів невиробничого призначення. Або його скорочений варіант – техніко-економічний розрахунок (ТЕР), який застосовується для технічно нескладних об’єктів виробничого призначення та знову ж таки лінійних об’єктів. Для об’єктів невиробничого призначення розробляється ескізний проєкт (ЕП). Перед схваленням зазначені стадії проєктної документації, у визначених випадках мають пройти експертизу.

Затверджувальні стадії – проєкт і затверджувальна частина робочого проєкту. Зрозуміло, перед затвердженням у визначених випадках мають пройти експертизу. І ще одна стадія – робоча документація, яка розробляється на підставі затвердженої попередньої стадії, тобто затверджувальної, і підписується виконавцем.

Згідно з пунктом 11 Порядку розроблення проектної документації, кількість стадій проектування встановлюються на підставі класу наслідків об’єкта або об’єктів що входять до складу комплексу. Підкреслюю – об’єкта, а не об’єкта будівництва. Порядком розроблення проектної документації у цьому ж 11 пункті цілком зрозуміло розписано, для яких об’єктів будівництва, які стадії проектування проектної документації можуть розроблятися. Підкреслюю – можуть. Тобто норма не обов’язкова і передбачає наявність альтернативи. Так воно і є. Підпункт 11.3 категоричний: замовник та генеральний проектувальник можуть прийняти узгоджене рішення щодо зміни кількості стадій або стадійності проектування. Кількість стадій проектування має бути визначена у завданні на проектування. Це позиція 9 форми Завдання на проектування.

⚠️ Важливо: Для будь-якого об’єкта будівництва має бути розроблена затверджувальна стадія (проєкт) і робоча документація. Або робочий проєкт, де два в одному. Без затверджувальної стадії неможливо набути право на виконання будівельних робіт, а без наявності робочої документації ввести об’єкт в експлуатацію. Це контрольні точки.

Таким чином, для будівництва завжди розробляються разом чи окремо стадії проект і робоча документація. Треба сказати, що відомі випадки, коли натхненні можливістю самостійно визначати кількість стадій проєктування, замовник з проєктувальником зупинялися на одній стадії – робочий проект. Не радили би цього робити для великих і складних об’єктів, щоб мінімізувати можливі правки в майбутньому. А тому фактично розмінною монетою на вибір замовника з проєктувальником залишається схвалювальна стадія – ТЕО, ТЕР, ЕП. Це дійсно прерогатива замовника з проєктувальником, і вони мають і можуть прийняти рішення про необхідність розроблення цієї стадії. Якщо це потрібно для принципового визначення вимог до об’єкта будівництва та обґрунтування основних проєктних рішень і тому подібне. Але ця стадія схвалювальна точно потрібна, коли є намір виділити черги об’єкта будівництва і мати можливість проєктувати і будувати за чергами.

Повний чек-лист документів для отримання дозвільного документу на початок будівництва:

“Чек-лист документів для дозволу на будівництво”

Скачати в Телеграм

Як працює схема виділення черг. Схвалювальні стадії (ЕП/ТЕО/ТЕР)

Механізм виділення черг безпосередньо залежить від обраної схеми проєктування.

Сценарій 1А. СС1 – будь-яке призначення, одностадійне проєктування (РП)

При одностадійному проєктуванні весь обсяг проєктних рішень розробляється у складі стадії «Робочий проєкт» (РП). Саме ця стадія одночасно виконує функцію затверджуваної та робочої документації. Відповідно до п. 4.6.1 ДБН А.2.2-3:2014 склад і зміст РП не залежать від класу наслідків об’єкта.

Якщо будівництво передбачається чергами, їх необхідно визначити безпосередньо у складі вихідних даних для проєктування та відобразити у РП. Оскільки попередня стадія відсутня, саме РП повинен містити повне обґрунтування черговості будівництва, межі кожної черги, техніко-економічні показники та рішення щодо автономного функціонування.

Сценарій 1Б. СС1 – будь-яке призначення, двостадійне проєктування (ЕП + РП або ТЕР + РП)

На відміну від поширеної думки, наказ №45 дозволяє замовнику та проектувальнику самостійно визначати стадійність проєктування незалежно від класу наслідків об’єкта.

Тому для об’єкта СС1 може бути обрана не лише схема РП, а й двостадійна схема:

• ЕП + РП – для невиробничих об’єктів;
• ТЕР + РП – для виробничих та лінійних об’єктів.

У такому випадку саме на стадії ЕП або ТЕР повинно бути вперше визначено:

• кількість черг;
• межі кожної черги;
• послідовність реалізації;
• техніко-економічні показники;
• принципи автономного функціонування.

Після цього допускається розроблення окремого РП для кожної черги будівництва, якщо така можливість передбачена завданням на проєктування та відображена у схваленому ЕП або ТЕР.

Сценарій 2. СС1 – невиробничий об’єкт (ЕП + РП)

Для житлових, громадських та інших невиробничих об’єктів класу СС1 базовою двостадійною схемою є ЕП + РП. Стадія ЕП використовується для прийняття принципових архітектурних, планувальних та містобудівних рішень. Саме на цьому етапі доцільно закладати структуру майбутніх черг будівництва.

Якщо передбачається реалізація об’єкта частинами, у складі ЕП повинні бути показані всі черги будівництва та їх взаємозв’язок. Подальші РП можуть розроблятися окремо на кожну чергу.

Сценарій 3. СС1 – виробничий або лінійний об’єкт (ТЕР + РП)

Для виробничих об’єктів і лінійної інженерно-транспортної інфраструктури двостадійне проєктування здійснюється через стадію ТЕР.

У ТЕР обґрунтовується доцільність будівництва, визначається виробнича потужність, потреби в ресурсах та економічна ефективність реалізації. Якщо будівництво планується чергами, саме ТЕР повинен містити обґрунтування такого поділу та показувати, які елементи входять до кожної черги.

Після схвалення ТЕР можуть розроблятися окремі РП на відповідні черги.

Сценарій 4А. СС2-СС3 – невиробничий об’єкт (П + Р)

Для об’єктів середніх та значних наслідків допускається двостадійна схема П + Р.

У цьому випадку стадія П стає основною стадією, на якій формуються всі проєктні рішення щодо об’єкта в цілому. Якщо будівництво виконується чергами, саме у стадії П необхідно:

• визначити склад черг;
• встановити межі черг;
• визначити їх техніко-економічні показники;
• підтвердити можливість автономного введення в експлуатацію.

Після затвердження стадії П для окремої черги розробляється робоча документація стадії Р.

Сценарій 4Б. СС2-СС3 – невиробничий об’єкт (ЕП + П + Р)

Якщо об’єкт є складним з містобудівної або архітектурної точки зору, може застосовуватися тристадійна схема ЕП + П + Р.

У такому випадку поділ на черги необхідно закладати вже на стадії ЕП. Саме ЕП має визначити загальну концепцію розвитку об’єкта, межі черг та принципи їх реалізації.

Надалі допускається розроблення окремих стадій П по кожній черзі за умови, що такий поділ був передбачений у схваленому ЕП і завданні на проєктування. Лише після затвердження відповідної стадії П виконується стадія Р.

Сценарій 5А. СС2-СС3 – виробничий або лінійний об’єкт (П + Р)

Для виробничих об’єктів класів СС2-СС3 законодавство також допускає двостадійну схему П + Р.

У такому випадку стадія П повинна містити повний опис усіх черг будівництва, включаючи:

• технологічну завершеність кожної черги;
• виробничі показники;
• забезпечення інженерною інфраструктурою;
• можливість самостійного функціонування.

Тільки після затвердження П розробляється робоча документація Р для відповідної черги.

Сценарій 5Б. СС2-СС3 – виробничий або лінійний об’єкт (ТЕО + П + Р)

Для найбільш складних виробничих об’єктів та лінійних споруд застосовується тристадійна схема ТЕО + П + Р.

У цьому випадку питання черговості повинно бути вирішене вже на рівні ТЕО. Саме ТЕО визначає доцільність поетапного будівництва, потужність кожної черги, строки реалізації та економічну ефективність поетапного введення об’єкта.

Після схвалення ТЕО допускається розроблення окремих стадій П на відповідні черги. Надалі для кожної затвердженої черги формується робоча документація стадії Р. При цьому рішення щодо автономного функціонування черг і пускових комплексів повинні бути відображені в усіх розділах проєктної документації.

Цей підхід краще узгоджується з логікою наказу №45 та ДБН, оскільки показує не лише класи наслідків, а й момент, на якому має проходити експертиза проєктної документації та повинно бути прийняте рішення про виділення черг будівництва для кожної можливої схеми стадійності.

Як правильно зазначити стадійність у завданні на проєктування – алгоритм вибору

Заповнюючи позицію 9 завдання на проєктування, потрібно врахувати вид об’єкта будівництва, класи наслідків будівель і споруд, що входять до складу об’єкта будівництва, і наміри щодо виділення черг будівництва. І певною мірою також пускових комплексів. Від коректності цих рішень напряму залежить майбутній дозвіл на будівництво для об’єктів СС2 та СС3.

Зазначу, що оскільки позиція 13 завдання на проєктування – «черговість будівництва, необхідність виділення пускових комплексів» – не вимагає зазначення кількості черг чи пускових комплексів, то краще це і не робити, щоб не зв’язувати руки проектувальника. Тим паче, що згідно з визначенням, і черга, і пусковий комплекс визначається проектною документацією. Буде достатнім зазначити щось на кшталт: «передбачити чи виділити черги будівництва та/або пускові комплекси».

🔍 Інсайт: Зв’язок і залежність стадійності проектування з виділенням черг будівництва має місце лише у одному випадку – коли об’єктом будівництва є комплекс, тобто група споруд. У разі, коли об’єктом будівництва є окрема споруда чи її частина, черг будівництва у такому об’єкті будівництва не може бути за визначенням.

Відчуваєте, що вашому будівельному проекту потрібна підтримка?

Отримати консультацію фахівця

Детальніше

Виділення черг на затверджувальній стадії: межі та єдина практична вигода

Тепер про другу схему. А саме – коли схвалювальна стадія не розроблялася, а затверджувальна (П або РП) виконана відразу на весь об’єкт будівництва. Цей варіант формально не заборонений, при цьому дає значно менше переваг. Розглянемо чому.

Пункт 9 Порядку розроблення проєктної документації каже: «Проектна документація, у складі якої відповідно до завдання на проектування можуть бути передбачені черги та пускові комплекси, розробляється на об’єкт будівництва в цілому». Це означає, що формально черги можуть бути виділені і в самій стадії П, якщо проєкт розроблений на всю будову. Це допускається. Тут жодних запитань.

А далі починаються обмеження. Той же пункт 9 містить пряму норму: «Проектна документація стадії проект або робочий проект може розроблятись на окрему чергу та бути затвердженою в установленому порядку, якщо зазначене знайшло відображення у схваленій попередній стадії проектування». Тобто розробити окрему затверджувальну стадію черги можна тільки тоді, коли в попередній схвалювальній стадії черги вже зафіксовані. Якщо схвалювальної стадії немає взагалі, окремого затвердженого проєкту на чергу теж бути не може.

Це породжує дві типові помилки виділення черг будівництва, з якими я регулярно стикаюсь у консультаціях.

Аналогічно не може йтися і про набуття права на роботи в межах конкретної черги. Окремої затвердженої проєктної документації на чергу не існує, отже, окремого дозволу теж не оформити. Дозвіл – лише один, на весь об’єкт будівництва.

Зовсім незрозумілою для мене є й мотивація отримувати декілька дозволів за чергами, коли на руках є один проєкт на весь об’єкт. Маючи такий дозвіл, можна роками виконувати будівельні роботи й періодично вводити в експлуатацію завершені черги. Тут варто згадати ще один інструмент — пускові комплекси, які дозволяють вводити в експлуатацію частину об’єкта. От чому реально єдиною вигодою від виділення черг на затверджувальній стадії залишається саме почергове введення в експлуатацію за пунктом 8 Постанови № 461.

Повна дорожня карта та чек-лист на тему:

“Введення об’єкту в експлуатацію: системний контроль готовності”

Скачати в Телеграм

Чи можна РП для комплексу з чергами і чому це ризиковано

Усе сказане вище робить надзвичайно привабливою стадію РП. Одним пострілом двох зайців. Закрити питання затверджувальної стадії і робочої документації одночасно. Швидко, дешево, без подвійних експертиз. Здавалося б. Розкладу, чому для будови з чергами це часто пастка і чому робочий проєкт черги несе суттєві ризики.

Розділ 8 ДБН А.2.2-3:2014 присвячений саме РП. Невеликий, всього чотири пункти. Тільки от що не пункт, то хороший цвях. Розгляну по черзі.

Перше. РП розробляється для технічно нескладних об’єктів і проєктів повторного застосування. Слово «технічно нескладний» тут ключове. Великий ЖК на 5 секцій, лог-парк на 8 будівель, виробничий комплекс з кількома цехами – це не технічно нескладні об’єкти за визначенням. Підлаштовувати РП під них – значить ставити документ у не своє поле.

Друге. Одностадійне проєктування на стадії РП Порядок розроблення проєктної документації прямо допускає для об’єктів капітального ремонту. Для інших видів будівництва застосування такої схеми потребує відповідного обґрунтування. Водночас слід враховувати, що поняття «комплекс» не є тотожним поняттю «технічно складний об’єкт». У практиці трапляються комплекси, які можуть бути віднесені до технічно нескладних рішень: бази відпочинку з типовими будинками, котеджні містечка, сільськогосподарські комплекси, мережеві об’єкти або інші проєкти, що реалізуються за відпрацьованими типовими рішеннями.

Третє. Стадія РП є інтегруючою та поєднує затверджувальну частину (за змістом близьку до стадії П) і робочу документацію. Відповідно до вимог ДБН, для виконання будівельних робіт робоча документація має бути розроблена у повному обсязі. Саме тому застосування стадії РП для великих багаточергових комплексів або об’єктів, що поступово уточнюються в процесі реалізації, може викликати практичні труднощі. На момент отримання дозволу окремі інженерні рішення для наступних будівель чи пускових комплексів часто ще перебувають на стадії опрацювання, тоді як перші об’єкти вже готові до будівництва.

Четверте. Повнота і комплектність робочої документації в складі РП при поданні на дозвіл не перевіряється. Це створює сіру зону. Замовник подає РП із базовою робочою документацією, отримує дозвіл, а далі поступово допрацьовує робочу документацію вже в процесі будівництва. Формально перепон немає. Тільки от я неодноразово спостерігала, як саме ця сіра практика обвалюється на стадії технагляду, авторського нагляду, експертизи зі скаргою або при зміні підрядника. Тоді з’ясовується, що повної робочої документації на момент дозволу не було, а ті зміни, які вносились пізніше, оформлені неналежно. Багато з цих ризиків можна було б зняти ще на етапі укладання договору — зокрема, через грамотно структурований договір на проєктування.

⚠️ Важливо: Ще одна типова помилка – замовники подають для отримання дозволу на роботи або ескізний проєкт (тобто схвалювальну стадію), або робочу документацію без затверджувальної стадії. Це пряма відмова. Адже позиція 9 завдання чітко наполягає саме на затверджувальній стадії, і ця ж логіка дублюється в Порядку виконання робіт. Підстава – лише затверджена проєктна документація.

Якщо вам уже порадили РП на ваш комплекс, або проєктувальник наполягає на цій моделі, варто розібрати ваш кейс зі сторонньою експертною оцінкою. На індивідуальних консультаціях я регулярно зустрічаюся з ситуацією, коли заміна РП на модель «ЕП + П на чергу» рятує проєкт від подальших нашарувань проблем.

Отримання права на виконання будівельних робіт у межах черги будівництва: що змінилося у 2026 році

Після цифровізації дозвільних процедур через ЄДЕССБ ключове значення має не стільки питання окремого дозволу на будівництво через ЄДЕССБ на чергу, скільки правильне формування проєктної документації та стадійності проєктування.

Наказ Мінрегіону №45 та ДБН А.2.2-3:2014 передбачають можливість проєктування з виділенням черг будівництва та пускових комплексів. Водночас таке рішення повинно бути передбачене завданням на проєктування та відображене на відповідній попередній стадії проєктування (ЕП, ТЕР або ТЕО).

Практичний інтерес замовника полягає не у формальному виділенні черг, а у можливостях, які виникають після цього.

Якщо проєктна документація розробляється на окрему чергу, така черга фактично стає самостійним об’єктом подальших процедур. Для неї можуть окремо виконуватися:

Саме тому черги будівництва стали одним із ключових інструментів реалізації великих інвестиційних проєктів. Вони дозволяють не чекати завершення проєктування всього комплексу та поступово запускати реалізацію окремих його частин, у тому числі поетапним введенням об’єкта будівництва в експлуатацію.

Повний чек-лист з покроковими інструкціями для роботи з ЄДЕССБ:

“Чек-лист порядку внесення в ЄДЕССБ”

Скачати в Телеграм

❓ Популярні питання по виділенню черг будівництва