14.08.2026
Витяг з містобудівної документації часто сприймають як черговий документ для проєкту землеустрою. Насправді ж для девелопера, інвестора або власника земельної ділянки це один із ключових інструментів оцінки ризиків ще до початку проєктування або укладення угоди купівлі-продажу земельної ділянки.
Саме витяг дозволяє зрозуміти, що насправді можна будувати на земельній ділянці, які містобудівні обмеження діють на території та чи відповідає запланований проєкт функціональному призначенню земельної ділянки. У багатьох випадках аналіз одного документа дозволяє уникнути витрат на придбання проблемного активу, розроблення проєктної документації.
Особливого значення витяг набув після цифровізації містобудівної документації та запуску відповідних сервісів у ЄДЕССБ. Сьогодні його отримання є обов’язковим у низці процедур землеустрою, а для професійних учасників ринку нерухомості він фактично став стандартом pre-deal перевірки земельної ділянки.
У цій статті розглянемо, що містить витяг з містобудівної документації, як його отримати через ЄДЕССБ, на які відомості необхідно звертати увагу насамперед, які обмеження можуть вплинути на реалізацію проєкту та чому аналіз функціональної зони часто є важливішим за цільове призначення земельної ділянки.
Що таке витяг з містобудівної документації і коли він обов’язково потрібен
Витяг з містобудівної документації використовується у разі формування земельної ділянки чи зміни цільового призначення земельної ділянки для потреб, пов’язаних із забудовою, та додається до такого проекту землеустрою. У витязі із відповідної містобудівної документації зазначається функціональна зона території, в межах якої розташована земельна ділянка, та обмеження у використанні території для містобудівних потреб (ч.4 статті 50 Закону України «Про землеустрій», абзац восьмий п.23 розділу X Земельного кодексу України).
А ще є третя ситуація. Найважливіша для B2B. Це pre-deal due diligence земельної ділянки до укладання договору купівлі-продажу. Формально закон не зобов’язує замовляти витяг до угоди. Тільки от на практиці без нього ви не маєте картки обмежень ділянки. А вона визначає, чи має сенс ця інвестиція взагалі.
Часто плутають витяг з суміжними документами, зокрема з містобудівними умовами та обмеженнями. Тому одразу розмежую:
Порівняння витягу з суміжними документами
| Документ | Коли використовується | Яку інформацію містить |
|---|---|---|
| Витяг з містобудівної документації | Аналіз земельної ділянки перед придбанням, зміною цільового призначення, розробленням концепції забудови, підготовкою інвестиційного проєкту | Функціональне призначення території, планувальні обмеження, допустимі напрямки використання земельної ділянки відповідно до містобудівної документації |
| Містобудівні умови та обмеження (МУО) | Отримання вихідних даних для проєктування об’єкта будівництва (у випадках, передбачених законодавством) | Комплекс містобудівних та архітектурних вимог до конкретного об’єкта: граничні параметри забудови, відступи, висотність, щільність забудови, обмеження використання земельної ділянки |
| Відомості (довідки) з містобудівного кадастру | Отримання окремих даних щодо території, інженерної інфраструктури, зон обмежень або містобудівної документації | Інформаційні дані, що містяться у містобудівному кадастрі відповідної території |
Детальні вимоги до структури і змісту витягу закріплені у пунктах 91-94 Порядку, затвердженого Постановою КМУ № 926 від 01.09.2021.
Структура і зміст витягу з містобудівної документації
Детальні вимоги до структури і змісту витягу закріплені у пунктах 91-94 Порядку, затвердженого Постановою КМУ № 926 від 01.09.2021.
Форма витягу з містобудівної документації, який надається уповноваженим структурним підрозділом виконавчого органу сільської, селищної, міської ради, Київської та Севастопольської міської держадміністрації, передбачає наявність таких відомостей щодо території, стосовно якої надійшов запит щодо надання витягу з містобудівної документації:
Інформація про містобудівну документацію:
- територія, на яку розроблено містобудівну документацію;
- дата, назва органу та номер рішення про затвердження містобудівної документації (останні зміни на час надання витягу);
- функціональна зона (назва виду функціонального призначення території функціональної зони (функціональних зон), код (номер) функціональної зони, площа функціональної зони, перелік можливих переважних та супутніх видів цільового призначення земельних ділянок (сформованих та таких, що можуть бути сформовані) на території, стосовно якої надійшов запит щодо надання витягу з містобудівної документації;
- посилання на опубліковану містобудівну документацію на відповідному веб-сайті та геоінформаційну систему, що забезпечує її відображення.
Графічна частина витягу з містобудівної документації (із зазначенням масштабу), яка повинна відображати:
- частину території розроблення містобудівної документації, яка включена у функціональну зону;
- межі функціональної зони (функціональних зон) із зазначенням координат;
- всі існуючі та проектні об’єкти, розташовані в межах функціональної зони (функціональних зон);
- всі обмеження у використанні земель (у тому числі у сфері забудови), що розповсюджуються на територію в межах функціональної зони;
- експлікацію з переліком відображених об’єктів;
- умовні позначення, якими відображена функціональна зона, та всі обмеження;
Також надається перелік переважних та супутніх видів використання території (земельної ділянки) та перелік категорій земель та видів цільового призначення земельних ділянок, які можуть встановлюватися в межах відповідної функціональної зони.
У разі коли графічна частина витягу з містобудівної документації містить матеріали з інформацією, яка відповідно до закону становить державну таємницю або належить до інформації з обмеженим доступом, зазначена інформація надається у витязі у вигляді окремого файла відповідно до вимог Законів України “Про державну таємницю”, “Про захист інформації в інформаційно-телекомунікаційних системах”, а також Типової інструкції про порядок ведення обліку, зберігання, використання і знищення документів та інших матеріальних носіїв інформації, що містять службову інформацію, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 19 жовтня 2016 р. № 736.
Витяг з містобудівної документації формується на основі бази геоданих та надається у вигляді електронного документа, що створюється у вигляді файла (пакета файлів) у форматі Adobe Portable Document Format (PDF), у яких містяться текстові, табличні та графічні матеріали документації, та шляхом накладення електронного підпису, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису із використанням кваліфікованої електронної позначки часу відповідно до вимог Закону України “Про електронні довірчі послуги”, керівника уповноваженого структурного підрозділу виконавчого органу сільської, селищної, міської ради, Київської та Севастопольської міської держадміністрації.
Витяг з містобудівної документації, розробленої до набрання чинності Законом України від 17 червня 2020 р. № 711-ІХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель", надається з урахуванням наявних даних містобудівної документації.
Як отримати витяг з містобудівної документації
ЦНАП
Витяг з містобудівної документації може замовити власник ділянки або його уповноважений представник, звернувшись до ЦНАПу за місцем розташування земельної ділянки.
Для замовлення витягу з містобудівної документації можуть бути потрібні наступні документи:
- заява про надання витягу з містобудівної документації;
- документ, що посвідчує право власності або користування на земельну ділянку;
- графічні матеріали в довільній формі із зазначенням місця розташування земельної ділянки (у разі, якщо земельна ділянка не сформована та не має кадастрового номера);
- документи, що посвідчують особу;
- тощо.
Термін надання витягу з містобудівної документації – 5 днів (календарні).
Вартість надання витягу з містобудівної документації – Безкоштовно.
Отримати результати надання послуги заявник може особисто або через законного представника, поштовим відправленням на вказану при поданні заяви адресу (рекомендованим листом).
Також, на сьогоднішній день, є можливість створення онлайн заявки щодо замовлення витягу через ЄДЕССБ (Портал Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва).
ЄДЕССБ
Що підготувати:
- Кваліфікований електронний підпис (КЕП) керівника (для юридичної особи) або BankID
- Кадастровий номер земельної ділянки
- Правовстановлюючий документ у PDF (державний акт, договір купівлі-продажу, рішення про відведення тощо)
Покрокова процедура замовлення витягу через ЄДЕССБ:
- Авторизація в ЄДЕССБ
Авторизуйтесь у ЄДЕССБ через КЕП або BankID - Перехід в АРМ заявника
Перейдіть у розділ “АРМ заявника (замовника)” та оберіть “Створення та перегляд документів” - Вибір типу заяви
У сьомій категорії “Інше” оберіть пункт “Заява на отримання витягу з містобудівної документації” та натисніть “Створити” - Визначення земельної ділянки
У формі визначення земельної ділянки оберіть джерело геометрії “Контур на карті”. Введіть кадастровий номер, знайдіть ділянку, збережіть - Інформація про замовника
Перейдіть у блок “Інформація про замовників”, додайте замовника. Заповніть громадянство, правовий статус, реєстраційний номер облікової картки платника податків або паспортні дані, контактну інформацію. Якщо подаєте через представника за довіреністю, заповніть і блок повіреного - Додавання земельної ділянки
У блоці “Земельні ділянки” додайте ділянку за кадастровим номером. Система автоматично підтягне площу, цільове призначення, дані про речові права і обтяження з державних реєстрів - Заповнення адреси
Заповніть розділ “Адреса” і блок “Існуючі об’єкти нерухомого майна” (якщо вас цікавить лише земельна ділянка – лише відповідні поля) - Завантаження документів
У блоці “Додаткові файли” завантажте правовстановлюючий документ на ділянку - Формування заяви
На вкладці “До підпису” натисніть “Сформувати”. Перевірте сформовану заяву, орган подання, точність даних - Підпис та реєстрація
Підпишіть КЕП та натисніть “Зареєструвати документ”
💡 Корисно знати: Статус має змінитися на “Діючий”, статус реєстрації – “Зареєстровано”. Очікування відповіді – від кількох днів до місяця.
Типові помилки замовників в ЄДЕССБ:
🔍 Експертний інсайт: у полі “Ознака відповідності функціонального та цільового використання” рекомендую обирати варіант “Не зазначено”. Визначення відповідності – це компетенція фахівців у сфері містобудування та архітектури, а не заявника. Не беріть на себе кваліфікацію, яку має давати ОМС.
- Поле “Функціональне призначення” заявник не заповнює – це робота органу
- Якщо ділянка зареєстрована до 2019 року, обов’язково зазначайте це у відповідному полі
- Контур на карті іноді потребує повторного встановлення відмітки, навіть коли вона вже є – це системна особливість
Чому строк отримання витягу може відрізнятися залежно від громади
Формально витяг з містобудівної документації надається протягом 5 календарних днів і є безоплатним. Проте на практиці фактичний строк залежить від вимог конкретної громади, рівня цифровізації її містобудівного кадастру та поточних умов роботи з ЄДЕССБ.
У великих містах, зокрема в Одесі, Львові та Івано-Франківську, заявників часто просять додатково подавати актуалізовані геодезичні матеріали та цифрові обмінні файли. Через необхідність підготовки таких матеріалів загальний строк отримання витягу може збільшуватися до 30 днів.
Наприклад, необхідно надати топографо-геодезичну основу, цифрові файли меж земельної ділянки та інші геопросторові дані, підготовлені сертифікованим інженером-геодезистом. Для замовника це означає додаткові витрати та час на виконання геодезичних робіт.
Окрему увагу варто приділяти невеликим громадам. Якщо містобудівна документація або кадастрові дані не оцифровані належним чином, формування витягу може бути ускладненим або тимчасово неможливим з технічних причин.
⚠️ Важливо: Перед придбанням земельної ділянки або запуском проєкту доцільно провести аудит земельної ділянки та перевірити не лише містобудівний статус території, а й фактичну готовність громади працювати з цифровими даними. Відповідно випрацювати стратегію та покроковість.
Відмова у наданні витягу: підстави та порядок оскарження
Єдина підстава для відмови у наданні витягу – це подання неповного пакета документів. Інші підстави не передбачені.
На практиці ситуація складніша. Іноді відмова насправді означає відсутність даних у самого ОМС: неоцифрований кадастр, спірне місцезнаходження ділянки, неузгодженості між старим генпланом і новими записами. Формально це не “неповний пакет”, але документ ви все одно не отримаєте.
Алгоритм дій при відмові у витязі з містобудівної документації – 4 кроки:
- Отримати письмову відмову з обґрунтуванням
Усне “не можемо” не основа для оскарження. Вимагайте офіційний документ із підписом, печаткою, чіткими підставами. - Проаналізувати підставу
Якщо дійсно “неповний пакет” виправити та подати повторно. А от якщо формальна підстава прикриває фактичну неможливість сформувати витяг через брак даних у самого ОМС, це інша правова ситуація. - Направити запит або скаргу до керівника ОМС
Іноді достатньо претензійного етапу, щоб питання вирішилось без суду. - Звернутись до окружного адміністративного суду
Скаргу може подавати оскаржувач або його представник. Це юрисдикція, передбачена Кодексом адміністративного судочинства України.
Як читати витяг: функціональна зона vs цільове призначення для бізнесу
Це питання, з яким клієнти PRO InfoBud приходять найчастіше.
Витяг складається з двох частин. Текстова містить чотири інформаційні блоки. Графічна шість елементів із зазначенням масштабу.
Інформація про містобудівну документацію:
- територія, на яку розроблено містобудівну документацію;
- дата, назва органу та номер рішення про затвердження містобудівної документації (останні зміни на час надання витягу);
- функціональна зона (назва виду функціонального призначення території функціональної зони (функціональних зон), код (номер) функціональної зони, площа функціональної зони;
- посилання на опубліковану містобудівну документацію на відповідному веб-сайті та геоінформаційну систему, що забезпечує її відображення.
Графічна частина витягу з містобудівної документації (із зазначенням масштабу), повинна відображати:
- частину території розроблення містобудівної документації, яка включена у функціональну зону;
- межі функціональної зони (функціональних зон) із зазначенням координат;
- всі існуючі та проектні об’єкти, розташовані в межах функціональної зони (функціональних зон);
- всі обмеження у використанні земель (у тому числі у сфері забудови), що розповсюджуються на територію в межах функціональної зони;
- експлікацію з переліком відображених об’єктів;
- умовні позначення, якими відображена функціональна зона, та всі обмеження;
- перелік переважних та супутніх видів використання території (земельної ділянки) та перелік категорій земель та видів цільового призначення земельних ділянок, які можуть встановлюватися в межах відповідної функціональної зони.
А тепер ключова бізнес-логіка. Цільове призначення в кадастрі це наслідок. Воно показує, для чого ділянку оформили колись. Функціональна зона земельної ділянки у витязі це причина. Вона задає, що взагалі можна тут робити сьогодні і завтра.
Це означає просте правило. Змінити цільове призначення землі в межах функціональної зони – спрощена процедура. Якщо вийти за межі функціональної зони – це інший рівень складності. Доведеться вносити зміни до генерального плану населеного пункту або детального плану території (ДПТ). А це рішення сесії ради. Місяці. Іноді роки.
Для промислових об’єктів за межами населених пунктів альтернативою може стати отримання мотивованого висновку для зміни цільового призначення, який працює як спрощена альтернатива МУО без потреби в ДПТ.
💡 Експертна порада: перш ніж дивитися, що дозволено, дивіться, що заборонено. Дозволи це база. Ризики формуються саме обмеженнями.
Чотири категорії обмежень у витязі, які можуть призупинити ваш проєкт
У графічній частині витягу відображаються всі обмеження у використанні земельної ділянки, що поширюються на територію в межах функціональної зони. Це найважливіша інформація для інвестора. Кожне обмеження впливає на техніко-економічні показники проєкту: щільність забудови, висотність, тип допустимих об’єктів. А отже на прибутковість.
Чотири категорії обмежень у витязі та їх бізнес-наслідки
| Категорія обмеження | Типовий бізнес-наслідок | Що уточнити |
|---|---|---|
| Охоронні зони інженерних мереж (газопроводи, ЛЕП, водопровід) | Непридатність або обмеження частини площі для забудови | Власник мережі, точні межі зони |
| Санітарно-захисна зона підприємства | Заборона певних типів об’єктів (житло поряд із промисловістю) | Клас шкідливості сусіднього підприємства |
| Прибережні захисні смуги та водоохоронні зони | Жорсткий режим забудови | Розміри смуги, чи можливі винятки |
| Зони охорони ОКС та історичний ареал | Спецрежим – від реконструкції до повної заборони | Статус пам’ятки, межі ареалу |
Перші три категорії технічно зрозумілі. З ними працюють проєктувальники, геодезисти, інженерні служби. Бюджет передбачуваний.
Що робити, якщо у витягу зазначено, що земельна ділянка розташована в межах зони охорони об’єкта культурної спадщини або в історичному ареалі населеного пункту?
Насамперед необхідно з’ясувати, в межах якої саме зони охорони об’єктів культурної спадщини та щодо якого об’єкта культурної спадщини знаходиться земельна ділянка.
Це важливо, оскільки для таких територій діє спеціальний правовий режим використання та забудови.
На практиці це може означати необхідність проведення археологічних досліджень, отримання додаткових погоджень або встановлення обмежень щодо нового будівництва. У деяких випадках може бути дозволена лише реконструкція існуючих об’єктів.
Також слід враховувати, що проєктна документація для нового будівництва, реконструкції чи капітального ремонту в таких зонах підлягає погодженню з відповідними органами охорони культурної спадщини.
Порядок погодження залежить від статусу об’єкта культурної спадщини – місцевого чи національного значення.
Крім того, якщо об’єкт будівництва розташований в межах історичного ареалу населеного пункту, проєктна документація перед отриманням права на виконання будівельних робіт повинна бути погоджена центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини. На сьогодні ці функції виконує Міністерство культури та стратегічних комунікацій України.
Чому це має значення для інвестора або замовника будівництва?
Будь-які обмеження, зокрема пов’язані з охороною культурної спадщини, впливають на процедуру реалізації проєкту. Вони можуть потребувати додаткових погоджень, проведення спеціальних досліджень, коригування проєктних рішень та збільшення строків підготовки документації.
⚠️ Важливо: Усе це безпосередньо впливає на терміни реалізації проєкту та його бюджет.
📋 Висновки та рекомендації
Проведений аналіз витягу з містобудівної документації дозволяє зробити наступні ключові висновки:
Витяг – інструмент оцінки інвестиційної привабливості – це не формальна довідка для проєкту землеустрою, а один із базових інструментів оцінки інвестиційної привабливості земельної ділянки. Саме він дозволяє отримати інформацію про функціональну зону, допустимі види використання території та наявні містобудівні обмеження ще до початку проєктування або придбання активу.
Найбільші ризики – в обмеженнях, а не у правах – практика показує, що найбільші ризики для інвестора виникають не через відсутність права на землю, а через невідповідність запланованого проєкту функціональному призначенню території, наявність охоронних зон інженерних мереж, історичних ареалів, зон охорони культурної спадщини або інших обмежень, які стають відомими лише після детального аналізу містобудівної документації.
Перед прийняттям рішення щодо придбання або розвитку земельної ділянки рекомендуємо перевірити п’ять ключових питань:
- чи відповідає функціональна зона запланованому виду забудови;
- чи містить витяг обмеження, що впливають на можливість реалізації проєкту;
- чи не розташована ділянка в межах історичного ареалу або зони охорони культурної спадщини;
- чи не потребуватиме реалізація проєкту зміни містобудівної документації;
- чи достатньо вихідних даних для формування реалістичного бюджету та графіка реалізації проєкту.
Для девелоперів та інвесторів найкращою практикою залишається отримання та аналіз витягу разом із проведенням аудиту намірів забудови ще на стадії pre-deal due diligence. Вартість такої перевірки незрівнянно менша за потенційні втрати від придбання земельної ділянки, яка не відповідає цілям проєкту або потребує складних та тривалих процедур погодження.
Важливо пам’ятати: У сфері нерухомості найдорожчими зазвичай виявляються не помилки проєктування, а помилки на етапі вибору земельної ділянки. Саме тому аналіз витягу з містобудівної документації варто розглядати як один із перших етапів управління ризиками будівельного проєкту.
Юридичний супровід замовлення витягу та інтерпретації його змісту за вашим вибором: можете робити самі або делегувати команді PRO InfoBud. Допоможемо з pre-deal due diligence земельної ділянки, аналізом обмежень та оскарженням відмови у наданні витягу.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
🛠️ Послуги: аудит витягу, pre-deal due diligence земельної ділянки, юридичний супровід зміни цільового призначення, оскарження відмови у наданні витягу, корпоративні тренінги з ЄДЕССБ.
