14.08.2026
Після затвердження нового Порядку технічної інвентаризації постановою КМУ №488 та змін до законодавства про містобудівну діяльність технічна інвентаризація фактично перестала бути окремою процедурою. Сьогодні вона є повноцінним етапом будівництва, результати якого напряму впливають на введення об’єкта в експлуатацію, перевірку техніко-економічних показників і подальшу державну реєстрацію. Саме в цій точці зараз виникає найбільше практичних проблем між проектними рішеннями, фактичним будівництвом і результатами інвентаризації.
Особливо це стало критичним після появи автоматичних перевірок у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва та зміни підходів до підрахунку площ. Фактично ринок отримав ситуацію, коли різниця між проектними показниками і даними технічної інвентаризації перестала бути «технічною похибкою» і стала фактором ризику для введення об’єкта в експлуатацію.
У галузі будівництва існує певна різниця в методах обчислення площ між технічними інвентаризаторами та проектувальниками. У грудні минулого року Інструкція з технічної інвентаризації втратила чинність, і обчислення площ регулюється новим Порядком технічної інвентаризації.
Зміни у нормативній базі
Порядок проведення технічної інвентаризації
Новий Порядок проведення технічної інвентаризації значно змінив підходи до підрахунку площ. Технічні інвентаризатори тепер дотримуються нових правил, які можуть відрізнятися від попередніх.
Зміни в Державних будівельних нормах
Паралельно, протягом 2022-2025 років, вносились зміни в Державні будівельні норми (ДБН), які також впливають на методи підрахунку.
Особливості для об’єктів нерухомості
Особливу увагу слід приділити об’єктам, підпадаючим під дію Закону «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомості, які будуть споруджені в майбутньому». Для таких об’єктів важливі розбіжності у проектних площах та площах за результатами технічної інвентаризації.
У таких випадках узгодження методів підрахунку необхідно проводити ще на стадії визначення техніко-економічних показників (ТЕПів) проекту, щоб уникнути проблем у майбутньому.
Розбіжності у підрахунках можуть бути критичними як для перевірки реєстратором, так і для автоматичної перевірки. Важливо враховувати ці аспекти під час планування та реалізації будівельних проектів.
Аналіз відмінностей
Ми дослідили, чи відрізняються площі приміщень у проектах від площ у технічних паспортах. Попередні висновки свідчать, що між Порядком інвентаризації та ДБН все ще є багато розбіжностей.
Порівняння методів підрахунку площ: Порядок техінвентаризації & ДБН
| Показник | Порядок проведення техінвентаризації | ДБН «Житлові будинки» | ДБН «Громадські будинки і споруди» | Висновок: про відповідність чи невідповідність |
|---|---|---|---|---|
| Відкриті балкони і тераси | З коефіцієнтом 0,3 | З коефіцієнтом 0,3 | З коефіцієнтом 0,3 (безвідносно відкриті/засклені) | відповідає |
| Лоджії відкриті | З коефіцієнтом 0,5 | З коефіцієнтом 0,5 | З коефіцієнтом 0,5 (безвідносно відкриті/засклені) | відповідає |
| Засклені балкони | З коефіцієнтом 0,8 | З коефіцієнтом 1,0 | З коефіцієнтом 0,3 (безвідносно відкриті/засклені) | не відповідає |
| Засклені лоджії і тераси | З коефіцієнтом 1,0 | З коефіцієнтом 1,0 | Відсутній розподіл відкриті/засклені: 0,5 і 0,3 відповідно | недостатньо врегульовано для громадських будівель |
| Приміщення висотою менше 1,9 м | Частини приміщення висотою менше 1,9 м не враховуються (за деякими виключеннями) | Немає вказівки | Площа горища, техпідпілля висотою до 1,9 м до загальної площі не включається | не врегульовано для житлових будинків |
| Ліфтові і інші шахти | Площа включається до нижнього поверху | Включається до площі поверху з урахуванням їх площ на рівні даного поверху | Окремо не регулюється. По аналогії з багатосвітловими приміщеннями – в межах одного поверху | невідповідність для житлових будинків |
| Приміщення, які займають по висоті 2 і більше поверхи, багатосвітлові приміщення (атріуми) | Площа включається до одного (нижнього) поверху | Немає вказівки | Площу багатосвітлових приміщень (атріумів тощо) слід включати до загальної площі будівлі в межах тільки одного поверху | відповідає |
| Площа квартири | Відсутній показник | Сума площ усіх приміщень квартири за винятком лоджій, балконів, веранд, терас, холодних комор і зовнішніх тамбурів | — | Показник визначений тільки в ДБН «Житлові будинки» |
| Загальна площа квартири | Сума площ усіх приміщень квартири, вбудованих шаф і балконів, терас, лоджій, розрахованих із знижувальними коефіцієнтами | Сума площ всіх опалювальних приміщень (житлових кімнат і приміщень підсобного призначення) та літніх і неопалюваних приміщень (балконів, лоджій, веранд, терас, холодних комор, за винятком тамбурів в одноквартирних будинках), підрахованих з коефіцієнтами | — | Правила інвентаризації (на відміну від ДБН) не містять вказівку щодо неврахування тамбуру в одноквартирному будинку |
| Площа, зайнята сходами в квартирі, індивідуальному будинку | У багаторівневій квартирі, житловому будинку садибного типу, садовому або дачному будинку на першому рівні, не виключається з площі приміщень, у яких вони розташовані. Площа прорізів сходів (у межах отвору) на наступних рівнях до площі приміщень, у яких вони розташовані, не зараховується | Площа під маршем внутрішньоквартирних сходів при висоті від підлоги до низу виступних конструкцій 1,6 м і більше включається до площі приміщень, де розташовані сходи | — | Підсходовий простір висотою менше 1,6 м – враховується в технічній інвентаризації, але не враховується в ДБН |
| Площа сходової клітини | Окремо не регулюється | Включається до площі поверху з урахуванням їх площ на рівні даного поверху | Окремо не регулюється | відповідає |
| Площа мансардного приміщення | Враховують площу приміщення з висотою похилої стелі не менше 1,5 м при нахилі 30°; 1,1 м при 45°; 0,5 м при 60°. Площу приміщення з меншою висотою враховують з коефіцієнтом 0,7 | Враховують площу приміщення з висотою похилої стелі не менше ніж 1,5 м при нахилі 30°; 1,1 м при 45°; 0,5 м при 60°. Площу приміщення з меншою висотою враховують у загальній площі з коефіцієнтом 0,7, при цьому мінімальна висота стіни повинна бути 1,2 м при нахилі стелі 30°; 0,8 м при нахилі від 45° до 60°; не обмежується за нахилу 60° і більше | Враховується площа приміщення з висотою похилої стелі не менше ніж 1,9 м | методи підрахунку різняться |
| Загальна площа (площа) багатоквартирного житлового будинку | Загальна площа – сума площ поверхів будинку. Площу поверху визначають як суму площ усіх приміщень на поверсі, а також площ лоджій, балконів, терас, веранд із знижувальними коефіцієнтами | Площу багатоквартирного житлового будинку визначають як суму площ поверхів будинку, виміряних у межах внутрішніх поверхонь зовнішніх стін, а також площ літних приміщень. Площа горищ, технічних поверхів та підвалів до площі будинку не включається | — | На відміну від ДБН, Порядок інвентаризації не містить вказівок щодо виключення площі горищ і технічних поверхів висотою більше 1,9 м |
| Загальна площа громадської будівлі | Сума площ усіх поверхів. Площу поверхів визначають як суму площ усіх приміщень, а також площ балконів, терас, лоджій із знижувальними коефіцієнтами | — | Сума площ усіх поверхів (включаючи технічні, мансардний, цокольний та підвальні). Площу поверхів слід вимірювати в межах внутрішніх поверхонь зовнішніх стін, а також площ лоджій, балконів, веранд, терас із знижувальними коефіцієнтами (п. Б.1). На противагу п. Б.4 не включає до загальної площу лоджій, зовнішніх балконів, тамбурів | Методи підрахунку значно різняться. Між пунктами ДБН також міститься протиріччя |
| Загальна площа житлового будинку садибного типу, дачного та садового будинків | Сума площ усіх приміщень без урахування площ балконів, лоджій, терас, прибудованих альтанок (відкритих веранд), технічних підпіль, горищ | Окремо не регулюється | — | недостатньо врегульовано |
| Корисна площа громадського будинку | Сума площ усіх розташованих у ньому приміщень, а також балконів і антресолей у залах, фойє тощо, крім сходових кліток, ліфтових шахт, внутрішніх відкритих сходів і пандусів | — | Сума площ усіх приміщень, а також балконів і антресолей у залах, фойє тощо за винятком сходових кліток, ліфтових шахт, внутрішніх відкритих сходів і пандусів | відповідає |
Технічній інвентаризації та підрахунку площ за новим законодавством
Комплексна професійна інструкція з технічної інвентаризації та методик підрахунку площ різних типів приміщень з урахуванням змін у ДБН 2022-2023 років, нового Порядку інвентаризації та коефіцієнтів врахування для балконів, лоджій, мансард та інших конструктивних елементів.
📋 Висновки та рекомендації
Проведений аналіз технічної інвентаризації після ПКМУ №488 дозволяє зробити наступні ключові висновки:
Технічна інвентаризація — етап будівництва, а не післяпроцедура – головна зміна полягає в тому, що технічна інвентаризація тепер є етапом будівництва, а не процедурою після завершення робіт. Для забудовника це означає, що техпаспорт більше не можна розглядати як другорядний документ для реєстрації нерухомості. Його показники безпосередньо порівнюються з проектними даними під час введення об’єкта в експлуатацію.
Зміна правил підрахунку площ – окремо потрібно враховувати, що після втрати чинності старої Інструкції з технічної інвентаризації та введення нового Порядку №488 змінилися самі правила підрахунку площ. Через це проектні площі та площі за результатами технічної інвентаризації можуть не співпадати навіть без порушення будівельних норм. Для інвестора це означає, що узгодження методики підрахунку потрібно робити ще на етапі формування ТЕПів та проектування, а не після завершення будівництва.
Інтеграція з електронною системою як ризик – практично найбільш ризиковою стала інтеграція технічної інвентаризації з електронною системою у сфері будівництва. Сьогодні невідповідність між проектними та інвентаризаційними показниками може стати підставою для проблем при автоматичній перевірці або введенні об’єкта в експлуатацію. Для девелопера це означає необхідність постійної координації між проектувальником, технічним інвентаризатором і виконавцем будівельних робіт протягом усього проекту.
- Узгоджуйте методику підрахунку площ ще на стадії формування ТЕПів проекту, а не після завершення будівництва.
- Забезпечуйте постійну координацію між проектувальником, технічним інвентаризатором та виконавцем робіт протягом усього циклу проекту.
- Особливу увагу приділяйте об’єктам, на які поширюється Закон «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомості, які будуть споруджені в майбутньому».
- Враховуйте критичні розбіжності у методах підрахунку засклених балконів, мансардних приміщень, ліфтових шахт і площ з висотою менше 1,9 м.
- Перевіряйте відповідність даних проекту та техпаспорта до подачі документів у ЄДЕССБ для уникнення проблем з автоматичною перевіркою.
Важливо пам’ятати: різниця між проектними показниками і даними технічної інвентаризації перестала бути «технічною похибкою» і стала фактором ризику для введення об’єкта в експлуатацію. Своєчасне узгодження методики підрахунку площ між проектувальником та технічним інвентаризатором — це не формальність, а ключова умова успішного завершення проекту.
ТЕП житлових та нежитлових будівель: обов’язкові показники
Комплексний систематизований перелік усіх обов’язкових технічно-економічних показників для проектної документації житлових будинків та нежитлових будівель з детальною класифікацією площ, об’ємів, поверховості та ресурсних потреб відповідно до вимог ЄДЕССБ.
Маєте сумніви щодо узгодження проектних показників з результатами технічної інвентаризації? Звертайтеся до експертів PRO InfoBud — допоможемо з аудитом ТЕПів, координацією між проектувальником та технічним інвентаризатором, а також підготовкою об’єкта до введення в експлуатацію через ЄДЕССБ.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
🛠️ Послуги: аудит проектної документації та ТЕПів, супровід технічної інвентаризації, координація між проектувальником та інвентаризатором, підготовка об’єкта до введення в експлуатацію, консультації щодо ЄДЕССБ.
Введення об’єкту в експлуатацію: системний контроль готовності
Комплексна система контролю готовності будівельного об’єкта до введення в експлуатацію з покроковою дорожньою картою процедур ЄДЕССБ, деталізованим чек-листом перевірки проектної документації, інженерних систем та всіх необхідних актів прийняття для отримання сертифікату експлуатації.
