02.06.2026
Проєктування готельної нерухомості напряму впливає не лише на можливість отримати дозвільні документи, а й на майбутню модель володіння активами, інвестиційну стратегію та подальшу експлуатацію об’єкта. Практика показує, що саме на етапі проєктування закладаються рішення, які потім визначають можливість продажу апартаментів, передачі приміщень в оренду, реєстрації окремих прав власності та структуру майбутнього доходу девелопера. Для інвестора та забудовника критично важливо сприймати проєктну документацію не як технічне чергове завдання у плані реалізації проєкту, а як інструмент формування майбутньої бізнес-моделі.
У своїй практиці я понад 15 років системно супроводжую готельні проєкти і бачу одну і ту ж картину. Девелопер сприймає проєкт як технічну формальність. А потім приходить на коригування. Бо, наразі, ресторан і СПА проєктувальник вписав у «місця загального користування», апартаменти не виділені як окремі об’єкти, а укриття для комплексу з чергами «відсунули» в іншу чергу. У цій статті я розкладу чотири блоки, від яких залежить ваш об’єкт: стадійність, склад проєкту, договір з проєктувальником і структура в ЄДЕССБ. У кінці буде чек-лист на п’ять кроків. Помилка в проєктній документації — це завжди дорога помилка, тому раджу читати уважно.
Тому сьогодні ми розглянемо це дуже важливе питання, особливо замовникам будівництва.
І що ми розберемо? Чотири ключові блоки, які можуть вплинути на ваш об’єкт.
- Стадійність проєктування — я розповім, чому це важливо, як правильно її обрати. Це важливо знати саме вам, замовникам насамперед.
- Склад проєкту — що має бути в повному проєкті і чому це важливо зафіксувати до договору.
- Нюанси договору з проєктувальником — обов’язкові пункти, які мають бути, які вбережуть вас від додаткових витрат.
- Структура вашого проєкту в ЄДЕССБ, яка визначає майбутні права власності.
Я раджу дочитати до кінця, тому що це вбереже вас від дуже великих помилок.
Чому проєктна документація готелю — це юридичний документ, а не технічна формальність
Дозвольте провести одну межу, з якої починається вся подальша логіка готельного проєкту. Я в своїй практиці супроводжую дуже багато будівельних об’єктів. Я стикаюся з тим, що девелопери, замовники будівництва, забудовники не дуже серйозно сприймають важливість проєктної документації для їх об’єктів. Вони вважають проєктну документацію суто технічним моментом, який необхідний для експертизи, необхідний для того, щоб отримати дозвіл.
Але проєктна документація критично важлива для вас як для девелопера, для замовника будівництва, саме для майбутньої реєстрації прав на всі об’єкти в вашій будівлі.
Тому що наразі, коли в нас працює єдина державна електронна система у сфері будівництва, проєктна документація — це не просто креслення. Це вже юридичний документ, який визначає ваші майбутні права. Це дає вам право продавати апартаменти інвесторам ще до завершення будівництва. Тобто якщо правильно закладено в вашу проєктну документацію, правильно внесено в єдину державну електронну систему всі ваші майбутні об’єкти, вони і будуть так зареєстровані. А от якщо проєктувальник цього не зробив, інвестиційна модель просто не запуститься.
“Проєктна документація — це не просто креслення. Це юридичний документ, який визначає ваші майбутні права.” — Ірина Гальченко, СЕО PRO InfoBud та CLC PRO Group (15+ років досвіду)
Тому формула проста: проєктна документація → ЄДЕССБ → структура власності → реєстрація прав. Розривати цей ланцюг не можна.
Стадійність проєктування готелю: РП, П+Р чи ЕП+П+Р — як обрати схему під ваш об’єкт
Рішення щодо стадійності проєктування обирають замовник і проєктувальник спільно, незалежно від класу наслідків. Ви можете обрати одностадійне проєктування, тобто одразу стадію робочий проєкт. Можете обрати двостадійне проєктування — це коли ви виготовляєте стадію П і потім стадію Р. І тристадійне проєктування.
Ви разом маєте визначити оптимальну кількість стадій з урахуванням складності об’єкта, термінів і бюджету. І надалі ми розглянемо детально. Ви зрозумієте, яку саме стадійність вам краще обрати.
Одностадійне проєктування: коли підходить стадія РП
Якщо у вас невеликий об’єкт, він класу наслідків, наприклад СС1, і вам необхідно швидко розробити проєктну документацію, дешевше за вартістю, менше координації, тоді ви можете обрати одразу стадію РП, тобто одразу стадію робочий проєкт.
Це підходить для невеликих об’єктів. Для великих об’єктів це майже нереально розробити. Тому що якщо ви обираєте одностадійне проєктування, саме стадія РП буде затверджувальною стадією. Тобто на підставі неї ви будете отримувати дозвільний документ на початок виконання будівельних робіт. І при прийнятті об’єкта в експлуатацію будуть саме передивлятися стадію РП.
Якщо у вас дуже деталізовані вузли, а ви щось в процесі будівництва змінили, вам доведеться вносити це в проєктну документацію. Як правило, це не дуже зручно. Але для невеликих об’єктів це може бути прийнятно.
Двостадійне проєктування для середніх та великих об’єктів
Двостадійне проєктування. От на практиці, як правило, ми робимо двостадійне проєктування. Це стадія П, яка є затверджувальною частиною, яка проходить експертизу. І тільки після отримання позитивного експертного звіту ви розробляєте робочу документацію.
Це дуже зручно для великих об’єктів. Тому що якщо в процесі будівництва ви щось змінюєте, вам не потрібно повністю коригувати всю проєктну документацію. Ви можете скоригувати робочу документацію. Саме тому для більшості середніх і великих об’єктів ми працюємо саме по двостадійній системі. Це дозволяє більш гнучко реагувати на зміни в процесі реалізації об’єкта. І це зменшує ризики дорогих помилок.
Тристадійне проєктування для комплексної забудови
Якщо у вас комплекс багатьох будівель, ви хочете проєктувати, будувати чергами, хочете отримати дозвіл на кожну окрему чергу, але при цьому містобудівні умови у вас на всю ділянку. Тобто чим складніший об’єкт, тим більше стадій вам потрібно. Це не збільшує вартість проєкту, а навпаки зменшує ризик дорогих помилок на різних етапах.
Якщо у вас будівництво по чергах, тоді ви обираєте тристадійне проєктування. Ескізний проєкт робиться на весь комплекс. В цьому ескізному проєкті ви виділяєте черги, описуєте основні параметри. Ескізний проєкт проходить схвалення експертизою, вноситься в єдину державну електронну систему.
Далі ви обираєте першу чергу і робите на неї вже стадію П. Проходите експертизу стадії П. Отримуєте дозвіл на цю чергу. При цьому проєктну документацію в електронній системі на першу чергу ви прив’язуєте до ескізного проєкту. І тоді система буде бачити, що це лише частина загального проєкту.
Порівняння стадій проєктування готелю
| Схема | Тип готелю | Клас наслідків | Коли обирати |
|---|---|---|---|
| Одностадійне (РП) | Малий готель, мотель | СС1 | Прості рішення, готовність розкрити всі вузли одразу |
| Двостадійне (П+Р) | Готель, апарт-готель середнього та великого розміру | СС2, СС3 | Одна будівля або декілька пускових комплексів, проєкт на все одразу |
| Тристадійне (ЕП+П+Р) | Готельний комплекс з кількома будівлями | СС2, СС3 | Поетапна забудова з виділенням черг на одній земельній ділянці |
Детальніше про порівняння стадій із юридичною оптикою я розкрила в окремому матеріалі PRO InfoBud про стадійність проєктування 2026.
Укриття в першій черзі будівництва: що врахувати замовнику
Я хочу звернути вашу увагу на те, що укриття у вас має бути передбачено в першій черзі будівництва. Тому що дуже часто роблять помилки. Розміщають укриття в другій черзі. Прописують десь в ІТЗ ЦЗ, що укриття буде побудоване в другій черзі. Наразі це не проходить.
Тому майте на увазі: якщо ви обираєте тристадійне проєктування по чергах, у вас укриття в новобудовах за законом 4778-IX має бути обов’язково в першій черзі. Цей варіант підходить для комплексів з кількома корпусами, будівлями.
⚠️ Важливо: З моєї практики був випадок, коли замовник великого готельного комплексу прописав у завданні на проєктування, що укриття буде в другій черзі. Дозвіл на першу чергу не видали. Проєкт довелося переробляти, час був втрачений.
Склад проєктної документації готелю згідно ДБН А.2.2-3:2014: що зафіксувати до підписання договору
Перейдемо до другої типової пастки. Девелопер звертається до проєктувальника, чує ціну, припустимо, в розрахунку на квадратний метр будівлі, погоджується, підписує договір. Починається процес, і виявляється, що до цієї суми входили лише архітектурні рішення, поповерхові плани й конструктиви. А от інженерні системи захисту (ІТЗ ЦЗ), пожежна безпека, зовнішні мережі, внутрішні мережі, інші спецрозділи у вартість не входили. Замовник вимушений терміново наймати окремих фахівців. Бюджет проєктування зростає вже після старту.
Склад проєкту регулюється ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проєктної документації на будівництво». У цьому документі є стандартний перелік розділів, з яких ви берете повний склад під свій тип готелю.
“Склад проєкту — це питання номер один при підписанні договору. Коли ви з проєктувальником обговорюєте вартість, що саме входить у цю вартість?” — Ірина Гальченко, СЕО PRO InfoBud та CLC PRO Group (15+ років досвіду)
Орієнтовний перелік розділів для готельного об’єкта виглядає так: пояснювальна записка; архітектурні рішення (АР); конструктивні рішення (КР); водопостачання і каналізація (ВК); опалення, вентиляція, кондиціонування (ОВ); електротехнічні рішення (ЕМ, ЕО); слаботочні системи; інженерно-технічні заходи цивільного захисту (ІТЗ ЦЗ) з рішенням про укриття; протипожежні заходи (ПБ); зовнішні мережі; внутрішні мережі; енергоефективність; благоустрій території; кошторисна документація. Готель додає свої специфічні розділи: технологічні рішення для ресторану, СПА, басейну, пральні.
Що зробити до підписання договору:
- Виписати повний перелік розділів за ДБН А.2.2-3:2014.
- Зазначити розподіл робіт — які розділи виконує генпроєктувальник, а які субпідрядники.
- Зафіксувати залучення субпідрядників — хто їх наймає і за чий рахунок.
- Перевірити готельні специфічні розділи. Нічого не опускати.
Тільки після цього обговорюйте кінцеву вартість. У PRO InfoBud ми готуємо для замовників типовий перелік розділів проєкту готелю з прив’язкою до ДБН, і це знімає 90% подальших суперечок з проєктувальником. А якщо хочете системно розібратись із вихідними даними та технічними умовами для готелю, є окремий практичний матеріал з вихідних даних для проєктування.
Договір з проєктувальником готелю: обов’язкові пункти, які захищають замовника
І це один із найважливіших моментів. Тому що дуже часто забудовники підписують типовий договір і навіть не звертають увагу на окремі положення. А потім стикаються з ситуацією, коли проєктувальник розробив проєкт, передав PDF-файли і вважає, що на цьому його робота завершена. Але у вас можуть виникати зауваження експертизи. Можуть бути коригування. Можуть бути зміни.
Договір з проєктувальником готелю — це юридичний інструмент захисту ваших інтересів. На жаль, у багатьох випадках його підписують у спрощеному вигляді й потім стикаються з типовою фразою.
“Проєктувальник каже: я виправляти це не буду, ви мені вже підписали акт виконаних робіт. Доплачуйте, щоб я це виправляв.” — Ірина Гальченко, СЕО PRO InfoBud та CLC PRO Group (15+ років досвіду)
Це класична ситуація. Контролюючий орган видає зауваження до проєкту, а проєктувальник перекладає виправлення на замовника як «додаткові роботи».
Обов’язки проєктувальника щодо ЄДЕССБ та усунення зауважень
Ключовий момент — це внесення проєкту в ЄДЕССБ. Тому що зараз недостатньо просто зробити креслення. Проєктувальник повинен забезпечити внесення проєктної документації в електронну систему. Повинен накладати електронні підписи. Повинен забезпечувати правильне структурування проєкту. Також дуже важливо передбачити в договорі усунення зауважень експертизи. Тому що дуже часто на практиці проєктувальник каже:
⚠️ Важливо: «У мене в договорі цього немає». І замовник змушений окремо доплачувати. Або взагалі шукати інших спеціалістів. Тому момент усунення зауважень потрібно прописувати окремо, чітко, без двозначного трактування.
Шість обов’язкових пунктів договору з проєктувальником готелю:
- Календарний план і графік фінансування. Дисципліна оплати і строків без двозначностей.
- Перелік вихідних даних. Що надаєте ви як замовник (МУО, технічні умови, землевпорядна документація), а що отримує проєктувальник самостійно.
- Завдання на проєктування і технічне завдання. Завдання на проєктування ви вивантажуєте в ЄДЕССБ, у технічному завданні детально розкриваєте комерційну логіку готелю: апартаменти, ресторан, СПА, басейн, бар.
- Склад робіт виконавця і склад робіт субпідрядників. Чіткий розподіл, що входить у вартість генпроєктувальника, а що ви наймаєте окремо.
- Зобов’язання щодо ЄДЕССБ. Проєктувальник вносить проєкт у систему, реагує на зауваження органу видачі дозволу, усуває недоліки при відмові у видачі дозволу власними силами і за власний рахунок. Це критично.
- Авторський нагляд і коригування. Хто, за яких умов і за чий рахунок вносить зміни до проєкту під час будівництва.
Юридично коректний договір з проєктувальником готелю краще розробляти індивідуально.
Структура проєктної документації готелю в ЄДЕССБ дорівнює структурі майбутніх прав власності
Цей блок я залишила на завершення, бо він найважливіший для девелопера апарт-готелю. Принцип звучить так: структура об’єктів, яку проєктувальник вносить у ЄДЕССБ, дорівнює структурі ваших майбутніх прав власності.
“Як внесено в систему, так ви і зможете зареєструвати окремі права власності. Не виділили в проєкті ресторан — не зареєструєте на нього окреме речове право.” — Ірина Гальченко, СЕО PRO InfoBud та CLC PRO Group (15+ років досвіду)
Перед стартом проєктування ви маєте пояснити проєктувальнику, як хочете реєструвати права власності на об’єкти в майбутньому. Кожен апартамент, ресторан, СПА, басейн, салон краси, бар — це окремі нежитлові приміщення з власною нумерацією та площею. Місцями загального користування залишаються лише коридори, сходи, ліфти і частина технічних приміщень. Це принципово.
Приклад правильного дерева структури активів готелю в ЄДЕССБ:
- Будівля 1, готельний корпус
- Апартамент № 1, апартамент № 2, апартамент № 3 (як окремі нежитлові приміщення апарт-готелю)
- Приміщення ресторану
- Приміщення басейну
- Приміщення кафе
- Будівля 2, інфраструктурний комплекс
- Приміщення СПА
- Приміщення салону краси
- Складські приміщення
- Котельня, технічні приміщення (на ваш розсуд: окремий об’єкт або МЗК)
- Місця загального користування
- Коридори, сходи, ліфти
Кейс із практики: коли комерційні приміщення «з’їли» інвестмодель
Завдання: Замовник будував готель і розраховував отримувати дохід від продажу апартаментів і оренди ресторану, СПА, бару, спортзалів.
Рішення: Проєктувальник усі ці приміщення відніс до «місць загального користування». Зареєструвати право власності на місце загального користування неможливо. Інвестиційна модель розсипалася. Довелося ініціювати коригування проєкту, перевиділяти кожну зону як окреме нежитлове приміщення, повторно вносити структуру в ЄДЕССБ.
Результат: Час і кошти ми відіграли, але це коштувало замовнику кілька місяців часу.
Типові помилки замовника, які блокують реєстрацію прав власності на апартаменти
Підіб’ємо чотири найпоширеніші помилки, з якими я зустрічаюсь на практиці.
- Апартаменти не виділені як окремі об’єкти. Будівлю зареєстрували в цілому, без виділення апартаментів. Поквартирно продати неможливо. Кейс інвестора закривається.
- Некоректні площі або нумерація приміщень. Розбіжності між проєктом, тим, що внесено в ЄДЕССБ, і фактом будівництва. На етапі введення в експлуатацію або реєстрації СМП об’єкт «не сходиться».
- Комерційні приміщення віднесені до місць загального користування. Ресторан, СПА, спортзал, бар у статусі МЗК — це блокування реєстрації окремих прав власності.
- Зміни під час будівництва без коригування проєкту в ЄДЕССБ і змін до дозволу. Внесли зміни на майданчику, не подали відомості про коригування проєкту, не змінили дозвіл. На введенні в експлуатацію об’єкт не приймуть.
Як виправити: алгоритм коригування. Якщо ви виявили проблему до введення в експлуатацію, шлях такий. Ініціюєте коригування проєктної документації з виділенням кожного об’єкта як окремого нежитлового приміщення, проводите повторне внесення структури в ЄДЕССБ, погоджуєте коригування, вносите зміни до дозволу на будівництво. Це не швидка процедура, і робити її самотужки замовнику складно.
Чек-лист замовника: 5 кроків від концепції готелю до старту будівництва
Зведу головне в дорожню карту, яку ви можете покласти поруч під час роботи з проєктувальником.
- Визначте клас наслідків об’єкта
СС1, СС2 або СС3. Від цього залежить стадійність і вимоги до експертизи. - Оберіть стадійність проєктування під тип готелю
РП для малого готелю, П+Р для готелю СС2 і СС3, ЕП+П+Р для комплексу з чергами. - Зафіксуйте повний склад розділів проєкту
З посиланням на ДБН А.2.2-3:2014 ще до підписання договору. Окремо зазначте, хто виконує генпроєктувальник, а хто субпідрядники. - Підпишіть договір з обов’язковими пунктами захисту замовника
Включно з зобов’язаннями проєктувальника щодо внесення в ЄДЕССБ і безкоштовного усунення зауважень. - Контролюйте структуру об’єкта в ЄДЕССБ
Кожен апартамент, ресторан, СПА, басейн, салон краси виділені як окремі нежитлові приміщення. У МЗК тільки коридори, сходи, ліфти і частина технічних приміщень.
💡 Корисно знати: Помилка в проєктній документації — це завжди дорога помилка.
📋 Висновки та рекомендації по проєктній документації готелю
Проведений аналіз підходів до проєктування готельної нерухомості дозволяє зробити наступні ключові висновки:
Рішення приймаються до старту будівництва — для забудовника головний практичний висновок полягає в тому, що рішення щодо стадійності проєктування, структури об’єкта та формування проєктної документації необхідно приймати до початку будівництва. Виправлення помилок після проходження експертизи або в процесі реалізації проєкту може призвести до додаткових витрат, затримки строків та необхідності коригування документації.
Інвестор оцінює структуру в ЄДЕССБ, а не лише архітектуру — важливо розуміти, як об’єкт структурований у єдиній державній електронній системі, чи виділені майбутні окремі об’єкти права власності, чи не віднесені комерційні площі до місць загального користування та чи дозволить структура проєкту реалізувати заплановану інвестиційну модель.
Якісна документація захищає економіку проєкту — практика показує, що якісно сформована проєктна документація зменшує ризики під час отримання дозвільних документів, спрощує введення об’єкта в експлуатацію та захищає майбутню економіку проєкту. Для мінімізації ризиків на старті рекомендуємо юридичний аудит документації.
- Обирайте стадійність проєктування під тип готелю та клас наслідків — не за принципом «дешевше».
- Зафіксуйте повний склад розділів проєкту за ДБН А.2.2-3:2014 ще до підписання договору з проєктувальником.
- Внесіть у договір зобов’язання щодо ЄДЕССБ та безкоштовного усунення зауважень — це критично.
- Перевіряйте структуру об’єкта в ЄДЕССБ — кожна комерційна зона має бути окремим нежитловим приміщенням.
- При комплексній забудові чергами розміщуйте укриття в першій черзі — інакше дозвіл не отримаєте.
Важливо пам’ятати: проєктна документація — це не технічна формальність, а юридичний документ, що визначає вашу майбутню модель володіння активами, інвестиційну стратегію та структуру доходу. Помилка на цьому етапі завжди коштує дорого — і в грошах, і в часі.
Якщо ви плануєте проєктування готелю, апарт-готелю або готельного комплексу — не залишайте критичні рішення щодо стадійності, складу проєкту та структури в ЄДЕССБ «на потім». Експерти PRO InfoBud допоможуть із підготовкою завдання на проєктування, аудитом договору з проєктувальником та контролем структури об’єкта в єдиній державній електронній системі.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
🛠️ Послуги: аудит проєктної документації, супровід коригувань у ЄДЕССБ, підготовка завдання на проєктування, юридична розробка договорів з проєктувальником, консультації з виділення об’єктів права власності.
