14.08.2026
Колеги, нещодавно мала робочу розмову із замовником, який упевнено заявив: «Експертиза нам не потрібна. У нас же три будинки СС-1». А коли разом порахували сукупні показники комплексу, виявилося, що проєкт мусить проходити повну комплексну експертизу як для СС-2. Плюс додаткові розділи, плюс новий напрям ІТЗ-ЦЗ, плюс ще місяць до старту робіт.
Це класична пастка, у яку потрапляють і досвідчені девелопери, і керівники будівельних проєктів. За 14+ років роботи з експертизою я бачу одну й ту саму помилку: експертизу починають вивчати тоді, коли проєкт в процесі розробки. А правильно — рахувати ще до початку проєктування.
У цій статті розберу чотири підстави обов’язковості експертизи, повний перелік напрямів (з новим ІТЗ-ЦЗ), правила для комплексних об’єктів із різними класами наслідків, актуальний поріг кошторисної експертизи у воєнний стан та зміни 2025-2026 років.
Що таке експертиза проєктної документації і навіщо вона замовнику
Якщо коротко — це остання станція перед тим, як ваш проєкт буде затверджено, та на основі якого можна отримати дозвіл і починати роботи. Без позитивного експертного звіту проєкт неможливо затвердити. Без затвердження — не отримаєте дозвіл на будівельні роботи. Без дозволу — будь-яка активність на майданчику стає самочинним будівництвом. Детальніше про повний алгоритм отримання дозволу на будівництво — в окремому матеріалі.
За пунктом 6 Постанови КМУ № 560 від 11.05.2011 експертиза перевіряє якість проєктних рішень — від міцності та надійності конструкцій до енергозбереження, цивільного захисту та кошторисної частини. Результат — експертний звіт, позитивний або негативний. Подальші процедурні нюанси роботи в ЄДЕССБ ми розбираємо в окремій рубрики порталу.
Експертизу не може проводити розробник проєкту — це принципова норма пункту 8 ПКМУ № 560, яка гарантує незалежність оцінки. Замовником експертизи виступає замовник будівництва або проєктувальник (якщо це прямо передбачено договором на проєктно-вишукувальні роботи).
Чотири підстави обов’язковості: за яким принципом закон вирішує
Стаття 31 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» та пункт 10 ПКМУ № 560 встановлюють вичерпний перелік випадків, коли експертиза є обов’язковою. Інші закони не можуть розширювати чи звужувати цей перелік — норма категорична. Сам перелік прив’язаний до класів наслідків, тому правильне визначення СС-1/СС-2/СС-3 — критично важливий крок ще до початку проєктування.
Чотири підстави обов’язкової експертизи
| № | Випадок | Обсяг експертизи | Нормативна основа |
|---|---|---|---|
| 1 | Об’єкти СС-2 та СС-3 | Повна комплексна за всіма напрямами | абз. 2 п. 10 ПКМУ № 560 |
| 2 | Клас наслідків СС-1 на складних інженерно-геологічних та техногенних умовах | Щодо міцності, надійності та довговічності | абз. 3 п. 10 ПКМУ № 560 |
| 3 | Бюджетне фінансування понад 1 млн грн (воєнний стан) / 300 тис. грн (мирний час) | Кошторисна частина | абз. 4 п. 10 ПКМУ № 560 |
| 4 | Об’єкти, що підлягають ОВД | У частині врахування результатів оцінки впливу на довкілля | абз. 5 п. 10 ПКМУ № 560 |
Кожен випадок — самостійна підстава. Якщо ваш об’єкт потрапляє під дві (наприклад, СС-2 із бюджетним фінансуванням) — проходить дві експертизи: технічну комплексну та кошторисну. А ще додамо ядерну та радіаційну безпеку — вона стосується лише об’єктів, що працюють із радіоактивними матеріалами або становлять підвищену небезпеку. Для повного юридичного супроводу отримання дозволу на будівництво СС-2/СС-3 експертиза є одним із ключових етапів.
“Встановлення випадків і порядку проведення експертизи проєктів будівництва іншими законами не допускається” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
Це формулювання експерта — не художня прикраса, а юридична константа. Спроби обійти експертизу через локальні рішення місцевих органів чи внутрішні розпорядження компаній не працюють.
Об’єкти СС-1: коли експертиза все-таки обов’язкова
Найпоширеніший міф ринку: «У нас СС-1, експертиза не потрібна». За замовчуванням — так. Але є два винятки, які зустрічаються майже у кожному другому проєкті.
Виняток перший — складні інженерно-геологічні умови. Якщо ваш об’єкт СС-1 будується на території з ІІ або ІІІ категорією складності ґрунтів (за ДБН А.2.1-1) — експертиза обов’язкова. Не повна, лише в частині міцності, надійності та довговічності. (Експерт переглядає розділи АР, КР і ГП, відповідність вихідних даних – вимогам ДБН, ДСТУ)
До складних умов належать також території з розрахунковою сейсмічністю 6 балів і вище. Це не лише Крим чи Закарпаття — карти загального сейсмічного районування охоплюють значно ширшу територію, ніж зазвичай думають. ЄДЕССБ автоматично перевіряє геометрію об’єкта по карті сейсмічності й якщо інтенсивність ≥ 6 балів — буде вимагати експертний звіт.
Виняток другий — бюджетне фінансування. Якщо об’єкт СС-1 будується із залученням бюджетних коштів, коштів державних і комунальних підприємств або кредитів під держгарантії, і кошторисна вартість перевищує 1 млн грн (воєнний стан) — потрібна кошторисна експертиза. Категорія ґрунтів і сейсмічність визначаються на етапі отримання вихідних даних для проектування — це той момент, коли ще можна керувати ризиками.
💡 Моя порада: Перед стартом проєктування зробіть геологічні вишукування і подивіться категорію ґрунтів. Це помірний бюджет, але це врятує від відмови у видачі дозволу чи реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт, з формулюванням «об’єкт не подавався на експертизу, хоча мав». Категорія ІІ та вище = автоматично обов’язкова експертиза, незалежно від ваших планів.
За якими напрямами проводиться експертиза: повний перелік та новий ІТЗ-ЦЗ
Для об’єктів СС-2 і СС-3 експертиза проводиться за всіма напрямами одночасно — це і є комплексна експертиза. Перелік не випадковий, він закріплений у пункті 6 ПКМУ № 560 та пункті 4.2 ДСТУ 8907:2019.
Напрями експертизи проєктної документації
| Напрям експертизи | Що перевіряється |
|---|---|
| Міцність, надійність, довговічність | Конструктивні рішення, опір, стійкість |
| Експлуатаційна безпека та інженерне забезпечення | Безпека експлуатації, шум, інженерні мережі |
| Безперешкодне середовище для маломобільних груп | Доступність для осіб з інвалідністю |
| Санітарне та епідеміологічне благополуччя | Гігієнічні норми, мікроклімат |
| Екологія | Вплив на довкілля |
| Охорона праці | Захист персоналу під час експлуатації |
| Енергозбереження | Тепловий захист, енергоефективність |
| Пожежна безпека | Шляхи евакуації, протипожежні відступи |
| Техногенна безпека | Запобігання НС техногенного характеру |
| Ядерна та радіаційна безпека | Лише для об’єктів з підвищеною небезпекою |
| ІТЗ-ЦЗ | Інженерно-технічні заходи цивільного захисту |
| Кошторисна частина | Обґрунтованість вартості (для бюджетних об’єктів) |
Окремо зупинюсь на новому напрямі — інженерно-технічних заходах цивільного захисту. До 2022 року такого напряму в експертизі взагалі не існувало. Зараз ІТЗ-ЦЗ — обов’язковий розділ проєктної документації для всіх об’єктів СС-2 і СС-3, що регулюється ДБН В.1.2-4:2019.
Що входить до ІТЗ-ЦЗ? Захисні споруди, евакуаційні шляхи, інженерні рішення з безпеки людей у разі надзвичайної ситуації. Підготовка цього розділу часто потребує окремих вихідних даних від ДСНС — це нюанс, який часто пропускають проєктувальники.
Кошторисна експертиза: правила для бюджетного будівництва у 2026 році
Для замовників, які працюють із бюджетними коштами, плутанина починається з порогу. До 19 квітня 2022 року поріг становив 300 тис. грн. Потім Постановою КМУ № 470 його підвищили втричі — до 1 млн грн на період дії воєнного стану.
Хто потрапляє під кошторисну експертизу? Об’єкти, що споруджуються із залученням:
- Бюджетні кошти (державних або місцевих)
- Кошти державних і комунальних підприємств, установ та організацій
- Кредити, надані під державні гарантії
Якщо сумарна кошторисна вартість перевищує 1 млн грн — кошторисна експертиза обов’язкова. Незалежно від класу наслідків об’єкта.
Тут є важливий нюанс. Для СС-1 з бюджетним фінансуванням ви проходите лише кошторисну експертизу. А якщо об’єкт СС-2 або СС-3 фінансується з бюджету — то це повна комплексна експертиза за всіма напрямами плюс кошторисна частина. Для уникнення помилок на цьому етапі замовники користуються послугою внесення та аудиту проєктної документації в ЄДЕССБ — це знижує ризик відмови через ТЕП чи невідповідність формату.
Результат кошторисної експертизи — експертний звіт у ЄДЕССБ з кваліфікованим електронним підписом експерта-кошторисника, головного експерта проєкту та керівника організації. Інколи додатково видається експертна оцінка у паперовій формі — для довідкових і внутрішньокорпоративних цілей.
Експертиза комплексу будівель з різними класами наслідків
Ось ми й дійшли до найскладнішого та водночас найважливішого блоку. За мою практику саме тут замовники втрачають найбільше — часу, грошей і нервів. Розберу три правила, які працюють для комплексних об’єктів.
Правило перше — «одного СС-2/СС-3». Якщо до складу комплексу (будови) входить хоча б один об’єкт класу наслідків СС-2 або СС-3 — проходимо комплексну експертизу за всіма напрямами. Не лише той об’єкт вищого класу, а всі будівлі разом, включно з СС-1.
Правило друге — сукупного показника. Якщо всі об’єкти комплексу окремо СС-1, але за сукупними показниками (загальна кількість постійних і періодичних користувачів, осіб зовні, обсяг можливих збитків) перевищують рівень СС-1 — експертиза проводиться як для СС-2/СС-3.
Правило третє — поділ на черги не звільняє від експертизи. Спокусливо думати: розіб’ю проєкт на черги, кожну зроблю окремо як СС-1, обійду експертизу. Не вийде. Сукупний показник всього комплексу залишається визначальним, навіть якщо проєктна документація розробляється поетапно. Хоча є свої нюанси – все залежить від специфіки конкретного обєкту.
💡 Моя порада: Розрахунок сукупного показника класу наслідків — це перший пункт, з якого має починатися робота над проєктом комплексу. Не тільки геологія, не тільки топознімання – а і попередній розрахунок класу наслідків кожного об’єкта і комплексу в цілому. Це визначає бюджет, строки і навіть саму можливість поетапної реалізації.
Ініціативна експертиза за рішенням замовника
Окремий і доволі цікавий інструмент, який майже не використовують. За пунктом 11-1 ПКМУ № 560 замовник може провести експертизу будь-якого об’єкта чи будь-якого розділу проєкту — навіть якщо за законом вона не обов’язкова.
Можна замовити частково — лише міцність і надійність. Можна повністю — за всіма напрямами. Можна на окрему чергу. Або на весь об’єкт у цілому. Гнучкість тут абсолютна. Результатом є експертна оцінка.
Коли це справді корисно? У трьох ситуаціях. Перша — складні нестандартні проєктні рішення, де ризик оскарження або помилки високий. Друга — додаткова валідація для інвесторів чи кредиторів (банки інколи прямо вимагають незалежну оцінку, навіть якщо за законом експертиза не обов’язкова). Третя — перевірка кошторису у будівництві за державні кошти, де ви хочете незалежну думку щодо обґрунтованості витрат підрядника.
⚠️ Важливо: чітко розуміти різницю результатів. Експертний звіт — це повноцінний юридичний документ, на основі якого затверджується проєкт і видається дозвіл. Експертна оцінка — це професійна позиція експерта, корисна для прийняття рішень, але без правових наслідків для дозвільних процедур.
Що змінилось у 2025-2026: цифровізація ЄДЕССБ та нові правила
За останній рік-півтора Постанова № 560 пройшла серйозну еволюцію. Розкажу про ключові зміни, які стосуються замовників сьогодні.
Постанова КМУ № 869 від 15.07.2025 — найбільший пакет змін. Звіт про результати експертизи тепер створюється виключно як електронний документ у Реєстрі будівельної діяльності. Система автоматично перевіряє повноту, формат, логічність відомостей. Загальний порядок внесення документації в ЄДЕССБ після цих змін став суворішим — кожен реквізит проходить машинну валідацію. З’явилися підстави для автоматичного блокування створення звіту:
- Нечинність або невідповідність кваліфікаційних сертифікатів експертів
- Відсутність повноважень підписувати звіт від імені експертної організації
- Невідповідність звіту вимогам щодо повноти та логічності
- Невідповідність відомостей даним інших державних інформсистем
Постанова № 1237 від 01.10.2025 — окремий режим для об’єктів культурної спадщини, пошкоджених унаслідок бойових дій. Якщо передбачено реставраційний ремонт за категорією пошкоджень Ia — такі об’єкти можуть звільнятися від комплексної експертизи.
Постанова № 1755 від 24.12.2025 — об’єкти критичної інфраструктури та оборонного призначення з грифом ДСК подаються в експертизу у паперовій формі, без внесення до Реєстру будівельної діяльності, протягом одного року після завершення воєнного стану.
Що це означає для замовника? Подавати проєктну документацію треба ретельно — система не пропустить документи з помилками. Перевіряйте кваліфікаційні сертифікати експертів організації, з якою укладаєте договір. І обов’язково — переконуйтесь, що організація внесена до Реєстру будівельної діяльності. Якщо ваша команда вперше працює з оновленою системою — корисною буде консультація з роботи в e-construction: розбираємо налаштування кабінету, КЕП, статуси документів.
Типові помилки замовника та як їх уникнути
- Спроба «обійти» експертизу через поділ на черги
Не працює. Сукупний показник комплексу залишається визначальним. Результат — переробка документації, втрата 1-3 місяців. - Невизначення сукупного показника на старті
Проєктують як СС-1, на експертизі дізнаються про СС-2. Потрібно донарахувати ІТЗ-ЦЗ, охорону праці, інженерне забезпечення, експлуатаційну безпеку, маломобільні групи. - Відсутність розділу ІТЗ-ЦЗ для СС-2/СС-3
З 2022 року це некомплектність, яка дає підставу для негативного експертного звіту. Експерт навіть не починає розгляд інших розділів — повертає на доукомплектування. - Замовлення експертизи у розробника проєкту
Заборонено пунктом 8 ПКМУ № 560. Звіт буде недійсним, а гроші — втраченими. Перевіряйте конфлікт інтересів до підписання договору. - Внесення змін у проєкт після позитивного звіту без перепідтягування звіту в ЄДЕССБ
Класична ситуація: отримали позитивний звіт, проєктувальник дещо скоригував, нову редакцію подаєте на дозвіл — і портал «Дія» видає помилку «експертний звіт не знайдено». Потрібно звернутися до експертної організації, щоб вона перепідтягнула свій звіт до останньої редакції документації. Деталі — у покроковому алгоритмі внесення документації в ЄДЕССБ.
Що робити при негативному експертному звіті? За пунктом 16 ПКМУ № 560 проводиться повторна експертиза після доопрацювання. Зауваження експертів відпрацьовує проєктувальник: або дає обґрунтовані пояснення, або вносить зміни у документацію. Коли все виправлено — повторна процедура, але за меншою вартістю та з пришвидшеними строками.
📋 Висновки та рекомендації
Проведений аналіз експертизи проєктної документації дозволяє зробити наступні ключові висновки:
Чотири підстави — закритий перелік – Експертиза обов’язкова у чотирьох випадках, і цей перелік закритий. Інші закони не можуть розширювати чи звужувати його. Якщо ваш об’єкт потрапляє під дві підстави — проходить дві експертизи паралельно.
Правила для комплексів – Для комплексів діє правило одного СС-2/СС-3 і правило сукупного показника. Поділ на черги не звільняє від експертизи. Рахуйте клас наслідків комплексу до початку проєктування, не після — типові контрольні точки замовника та типові помилки у ЄДЕССБ варто опрацювати ще на старті.
ІТЗ-ЦЗ — новий обов’язковий напрям – ІТЗ-ЦЗ — обов’язковий напрям з 2022 року для всіх об’єктів СС-2 і СС-3. Відсутність розділу = некомплектність = негативний звіт.
Поріг кошторисної експертизи – Поріг кошторисної експертизи у воєнний стан — 1 млн грн. Після завершення воєнного стану повернеться до 300 тис. грн.
Ініціативна експертиза як додатковий інструмент – Ініціативна експертиза — корисний інструмент додаткової валідації, але не замінює обов’язкову експертизу для затвердження проєкту.
Жорсткіша процедура 2025-2026 – Зміни 2025-2026 років зробили процедуру жорсткішою: автоматичні перевірки в ЄДЕССБ, блокування неякісних звітів. Підготовка документації має бути бездоганною.
“Я завжди кажу клієнтам: експертиза — це не бюрократична перепона, а захист вашого проєкту від помилок, які коштуватимуть значно дорожче на стадії будівництва чи експлуатації. Краще донарахувати один розділ зараз, ніж переробляти весь проєкт через рік” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
Важливо пам’ятати: Якщо систематично працюєте з проєктною документацією і ЄДЕССБ — раджу курс «Практикум по роботі з ЄДЕССБ» від PRO InfoBud. Розбираємо всі нюанси цифрової частини: від статусів документів до правил перепідтягування звітів. Для команд мережевих компаній і девелоперів — окрема програма корпоративного навчання.
Не всі помилки очевидні на старті проєкту, особливо для замовників, які роблять об’єкт уперше. Експертна команда PRO InfoBud допомагає пройти експертизу з першого подання — від визначення класу наслідків до фінального позитивного звіту в ЄДЕССБ.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
🛠️ Послуги: визначення класу наслідків, аудит проєктної документації, супровід експертизи в ЄДЕССБ, консультації з кошторисної експертизи, навчання команд (курс «Практикум по роботі з ЄДЕССБ» та корпоративне навчання)
