Договір на проєктування: експертні поради щодо захисту інтересів замовника

За 12 років практики у сфері дозвільної документації я переконалася: успіх будь-якого будівельного проєкту на 70% залежить від якості договору з проєктувальником. Проєктування – це основний з етапів реалізації проєкту, і дуже багато залежить від ваших відносин з проєктувальником, від правильності його вибору.

Хочу поділитися не теорією, а реальним досвідом – тими критично важливими нюансами, які я виявила, супроводжуючи проєкти. Помилки у договорі на проєктування – це завжди гроші, час та нерви. Тому краще вчитися на чужих помилках, ніж на власних.

Давайте разом розберемо, як захистити себе ще на етапі підписання договору. Я розповім про кожен підводний камінь окремо – з реальними прикладами з моєї практики.

Отримати консультацію фахівця за вашим будівельним проектом

Основні умови договору на проєктування: що необхідно зазначити

Тут я завжди починаю з того, що часто недооцінюють замовники – правильного формулювання основних умов договору. Укладання та виконання договору на проєктування регулюються Постановою Кабінету Міністрів України №668 від 01.08.2025 “Про затвердження Загальних умов укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві”.

Основною умовою договору на проєктування є назва об’єкту будівництва. Вона має відповідати містобудівним умовам і обмеженням, завданню на проєктування і не змінюватися на всіх стадіях проєктування.

⚠️ Важливо: Будь-яка зміна назви об’єкту на різних стадіях може призвести до проблем при отриманні дозвільної документації та внесенні проєкту до ЄДЕСБ.

Назва об’єкту будівництва – основа всього

З мого досвіду, невідповідність назви об’єкта є однією з найпоширеніших причин відмов у реєстрації проєктної документації в ЄДЕСБ (Єдина державна електронна система у сфері будівництва).

Що має містити правильна назва об’єкта:

• Функціональне призначення об’єкта (житловий будинок, офісна будівля, виробничий корпус тощо)
• Відповідність містобудівним умовам та обмеженням
• Адресну прив’язку (якщо визначена)
• Технічні характеристики (наприклад, поверховість, загальна площа)

💡 Моя порада: Перед підписанням договору звірте назву об’єкта у всіх документах: містобудівних умовах, завданні на проєктування, договорі. Вони мають бути абсолютно ідентичними!

Стадії проєктування – чіткість перш за все

Згідно з ДБН А.2.2-3-2014 “Проектування. Склад і зміст проектної документації на будівництво”, проєктування може здійснюватися у одну, дві або три стадії:

• ЕП (Ескізний проєкт) – початкова концептуальна стадія
• ТЕО (Техніко-економічне обґрунтування) – економічна доцільність проєкту
• П (Проєкт) – основна проєктна стадія
• РП (Робочий проєкт) – об’єднана стадія проєкт+робоча документація
• Р (Робоча документація) – детальна документація для будівництва

Обов’язково необхідно в договорі зазначити стадії проєктування, які охоплює договір. Це критично важливо для:

• Розуміння обсягу робіт кожною стороною
• Планування бюджету та термінів
• Уникнення конфліктів на етапі прийомки робіт

Відчуваєте, що вашому будівельному проекту потрібна підтримка?

Отримати консультацію фахівця

Детальніше

Підстави для зміни умов договору

Життя показує: будь-який проєкт може зазнати змін. Важливо заздалегідь передбачити підстави та процедуру внесення змін до договору:

• Зміна вихідних даних від замовника
• Зміна містобудівних умов та обмежень
• Виявлення додаткових обмежень при проєктуванні
• Зміна нормативних вимог у процесі проєктування
• Коригування обсягів робіт

Що має містити процедура внесення змін:

• Письмове повідомлення про необхідність змін
• Узгодження додаткової вартості та термінів
• Оформлення додаткової угоди до договору
• Механізм розподілу додаткових витрат

🔍 Інсайт: У 80% випадків конфлікти між замовником та проєктувальником виникають саме через відсутність чіткої процедури внесення змін до проєкту.

Технічні вимоги до передачі проєктної документації. Формати передачі документації

Зазначати у договорі формат передачі даних виконаних робіт – це не просто формальність! Це ваш захист від ситуації, коли через кілька років вам потрібно внести зміни до проєкту, а проєктувальник вже не працює або не може надати вихідні файли.

Проєктна документація має передаватися у двох форматах:

• Паперові носії: у 4 примірниках згідно з вимогами договору та стандартів
• Електронні носії: обов’язково вихідні формати (DWG, AutoCAD, ArchiCAD) для можливості подальшого редагування та архівування, а також PDF-формат для зручного перегляду

💡 Моя порада: Раджу завжди наполягати саме на вихідних форматах – це застрахує Вас від неприємностей у майбутньому!

Чому це важливо?

• Можливість внесення змін у майбутньому будь-яким іншим проєктувальником
• Збереження якості креслень при редагуванні
• Відповідність вимогам архівного зберігання
• Можливість використання в BIM-технологіях

Кількість примірників та вимоги до якості

Стандартна практика передбачає надання мінімум 4 паперових примірників проєктної документації:

• 1 примірник – для замовника (архівний)
• 1 примірник – для органу архітектурно-будівельного контролю
• 1 примірник – для підрядника
• 1 примірник – резервний

Вимоги до якості паперових примірників:

• Друк креслень – мінімум 300 dpi
• Папір щільністю не менше 120 г/м²
• Належне переплетення або брошурування
• Наявність всіх підписів та печаток
• Відповідність стандартам оформлення за ДСТУ

Технічні стандарти та сумісність файлів

У договорі обов’язково пропишіть вимоги до технічних стандартів електронних файлів:

• Версії програмного забезпечення (наприклад, AutoCAD 2020 або новіше)
• Стандарти оформлення креслень (ДСТУ Б А.2.4-7:2009)
• Структуру файлів та папок
• Систему іменування файлів
• Вимоги до шрифтів та стилів ліній
• Формат збереження PDF (PDF/A для архівування)

⚠️ Важливо: Електронні файли мають бути передані у форматі, який забезпечує можливість валідації даних та їх подальшого використання в ЄДЕСБ.

Авторські права на проєкт: стратегічні аспекти для замовника

Питання авторських прав на проєктну документацію регулюється Законом України “Про авторське право і суміжні права” (№3792-XII від 23.12.1993) та Цивільним кодексом України.

Класифікація авторських прав

Розрізняють два види авторських прав на проєктну документацію:

• Особисті немайнові права автора – завжди залишаються за автором проєкту (проєктувальником) та не можуть бути передані
• Майнові права – можуть бути передані замовнику за договором

Майнові права включають:

• Право на відтворення проєкту
• Право на розповсюдження
• Право на переробку та внесення змін
• Право на публічний показ
• Право на передачу прав третім особам

Стратегічний вибір власника авторських прав

З моєї практики, рекомендую передати майнові авторські права замовнику. Це дає вам стратегічні переваги:

• Гнучкість у внесенні змін – можете залучати будь-якого іншого проєктувальника для доопрацювання проєкту
• Незалежність від автора – не потрібно узгоджувати кожну зміну з первісним проєктувальником
• Можливість передачі проєкту – при продажу об’єкта або передачі його іншому власнику
• Економія часу та коштів – при необхідності термінових змін

⚠️ Важливо: Якщо майнові права залишаються за проєктувальником, будь-які зміни у проєкті можливі лише за його згодою та часто за додаткову оплату!

Практичні рекомендації щодо оформлення

Що має містити розділ про авторські права в договорі:

• Чітке визначення передачі майнових прав замовнику
• Вартість передачі прав (окремо або у складі загальної вартості)
• Право замовника залучати сторонніх спеціалістів для внесення змін
• Обов’язок проєктувальника надати всі вихідні файли
• Територія дії передачі прав (зазвичай – Україна)
• Строк дії передачі прав (рекомендую – безстроково)

Вимоги до проєктувальника та контроль якості

Відповідно до Закону України “Про архітектурну діяльність” та Постанови КМУ №554 “Порядок проведення професійної атестації виконавців окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури”, проєктувальник повинен мати відповідну кваліфікацію.

Кваліфікаційні вимоги та сертифікація

Проєктувальник зобов’язаний мати:

• Кваліфікаційний сертифікат відповідної категорії та класу складності об’єктів
• Ліцензію на виконання окремих видів робіт (якщо це передбачено законодавством)
• Страхування професійної відповідальності
• Досвід виконання аналогічних проєктів

⚠️ Важливо: Дуже важливо, щоб проєктувальник на дату внесення проєктної документації в ЄДЕСБ мав сертифікат. Його сертифікат був чинним саме на дату внесення не тільки розробки, але й внесення проєктної документації.

Що перевірити перед підписанням договору:

• Чинність кваліфікаційного сертифіката
• Відповідність категорії сертифіката складності вашого об’єкта
• Наявність відповідних класифікаційних груп у сертифікаті
• Портфоліо виконаних робіт
• Відгуки попередніх замовників

Обов’язки щодо ЄДЕСБ

Згідно з Постановою КМУ №681 від 23.06.2021 “Деякі питання забезпечення функціонування Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва”, проєктувальник зобов’язаний внести проєктну документацію у Єдину державну електронну систему у сфері будівництва (ЄДЕСБ).

Це є його обов’язок, який має бути прописаний у договорі:

• Внесення проєктної документації до ЄДЕСБ протягом визначеного терміну
• Забезпечення відповідності завантажених файлів вимогам системи
• Внесення всіх необхідних відомостей про проєкт
• Отримання електронного штампа про внесення до ЄДЕСБ

Повний чек-лист з покроковими інструкціями для роботи з ЄДЕССБ:

“Чек-лист порядку внесення в ЄДЕССБ”

Скачати в Телеграм

Система контролю якості

Рекомендую прописати у договорі систему контролю якості проєктування на всіх етапах:

• На початковому етапі: перевірка чинності сертифікатів, узгодження вихідних даних
• У процесі проєктування: регулярні звіти про хід робіт, погодження принципових проєктних рішень
• Перед здачею: внутрішній нормоконтроль, перевірка комплектності документації
• При прийманні: детальна перевірка відповідності завданню на проєктування, нормам та стандартам

💡 Моя порада: Призначте відповідальну особу з вашого боку, яка контролюватиме якість проєктування на всіх етапах. Це дозволить виявляти помилки на ранніх стадіях!

Організація роботи із субпідрядниками у проєктуванні

Складні будівельні проєкти часто потребують залучення вузькоспеціалізованих проєктувальників для окремих розділів: конструкцій, інженерних мереж, технологічного обладнання тощо.

Правове регулювання субпідряду

Відносини із субпідрядниками регулюються Цивільним кодексом України (стаття 837) та Господарським кодексом України (стаття 274).

Основні принципи:

• Генпроєктувальник має право залучати субпідрядників
• Генпроєктувальник відповідає перед замовником за роботу субпідрядників
• Субпідрядники повинні відповідати тим же кваліфікаційним вимогам

🔍 Інсайт: Генпроєктувальник відповідає перед вами за все, а субпроєктувальники – перед ним. Але на практиці все не так просто!

Структура договірних відносин

У договорі обов’язково пропишіть:

• Право генпроєктувальника залучати субпідрядників
• Порядок погодження субпідрядників з замовником
• Мінімальні кваліфікаційні вимоги до субпідрядників
• Розподіл відповідальності між генпроєктувальником та субпідрядниками
• Порядок прийомки робіт, виконаних субпідрядниками

Фінансові аспекти субпідряду

Важливо визначити у договорі:

• Чи входить вартість робіт субпідрядників у загальну вартість договору
• Порядок оплати робіт субпідрядників (через генпроєктувальника чи безпосередньо)
• Розподіл відповідальності за затримки оплати
• Механізми контролю цін субпідрядників

Типові помилки у роботі із субпідрядниками

З досвіду виділяю найпоширеніші помилки:

• Відсутність погодження субпідрядників – замовник дізнається про залучення субпідрядників постфактум
• Недостатня кваліфікація субпідрядників – генпроєктувальник залучає некваліфікованих виконавців для економії
• Нечіткий розподіл відповідальності – при виявленні помилок неможливо визначити винного
• Відсутність контролю якості – робота субпідрядників не перевіряється належним чином

💡 Моя порада: З досвіду знаю: чіткий розподіл відповідальності запобігає 80% конфліктів!

Гарантійні обов’язки та захист проєктних рішень

Проєктувальник несе відповідальність за якість проєктної документації протягом гарантійного терміну.

Гарантійні зобов’язання проєктувальника

Проєктувальник зобов’язаний:

• Усувати за свій рахунок виявлені недоліки проєктної документації
• Компенсувати збитки, спричинені помилками в проєкті
• Надавати роз’яснення щодо проєктних рішень
• Вносити необхідні зміни за власний рахунок (якщо помилка – його вина)

💡 Моя порада: Раджу встановлювати гарантійний термін мінімум 3 роки – це дозволяє виявити приховані дефекти.

Що має містити розділ про гарантії:

• Конкретний гарантійний термін (рекомендую мінімум 3 роки)
• Перелік гарантійних зобов’язань
• Порядок виявлення та усунення недоліків
• Терміни реагування на заяви про недоліки
• Механізми фінансового забезпечення гарантій

Обов’язки щодо захисту проєктних рішень

Я раджу завжди прописати в договорі, що виконавець зобов’язується захищати свої проєктні рішення в органах місцевого самоврядування та усувати за свій рахунок будь-які недоліки виконаних робіт.

Проєктувальник має:

• Брати участь у погодженні проєкту в органах архітектурно-будівельного контролю
• Представляти та захищати проєктні рішення на експертизі
• Давати необхідні роз’яснення контролюючим органам
• Вносити корективи за вимогами експертів (якщо вони обґрунтовані)
• Брати участь у отриманні дозвільної документації

Механізми контролю виконання зобов’язань

Рекомендую встановити:

• Банківську гарантію – забезпечення виконання гарантійних зобов’язань
• Страхування відповідальності – покриття можливих збитків
• Депонування частини оплати – утримання 5-10% вартості до закінчення гарантійного терміну

Процедури усунення недоліків

Детально пропишіть процедуру:

• Письмове повідомлення про виявлені недоліки
• Термін реагування проєктувальника (рекомендую 5 робочих днів)
• Термін усунення недоліків (залежить від складності)
• Наслідки неусунення недоліків у встановлений термін
• Можливість залучення третьої сторони за рахунок проєктувальника

Стадійність проєктування: вибір оптимальної схеми для Вашого проєкту

Згідно з ДБН А.2.2-3-2014, проєктування може здійснюватися в одну, дві або три стадії залежно від складності об’єкта.

Варіанти стадійності згідно з ДБН

Одна стадія (РП – Робочий проєкт):

• Для простих об’єктів
• Для реконструкції невеликих будівель
• Для типових проєктів

Дві стадії (П – Проєкт + Р – Робоча документація):

• Оптимальний варіант для більшості комерційних об’єктів
• Дозволяє погодити основні рішення перед деталізацією
• Можливість коригування на стадії проєкту

Три стадії (ЕП – Ескізний проєкт + П – Проєкт + Р – Робоча документація):

• Для складних унікальних об’єктів
• Для об’єктів з декількома чергами будівництва
• Коли потрібна попередня оцінка концепції

Критерії вибору стадійності

При виборі стадійності враховуйте:

• Складність об’єкта – чим складніший, тим більше стадій потрібно
• Наявність аналогів – для типових об’єктів можна обмежитися однією стадією
• Бюджет проєкту – тристадійне проєктування дорожче
• Терміни реалізації – більше стадій = більше часу на проєктування
• Ризики – складні проєкти потребують детальнішого опрацювання

Практичний кейс: великий проєкт з чергами

Наведу приклад з практики: торговельно-розважальний центр площею 15 000 м² з двома чергами будівництва.

Обрали тристадійне проєктування:

• Стадія ЕП (Ескізний проєкт): опрацювання загальної концепції, планувальних рішень
• Стадія П (Проєкт): окремо для першої черги та окремо для другої черги
• Стадія Р (Робоча документація): спочатку для першої черги, потім для другої

Результат: отримали дозвіл на будівництво першої черги, поки ще завершували проєктування другої. Це дозволило раніше почати будівництво та оптимізувати фінансування.

Особливості затвердження та схвалення

Для кожної стадії передбачте:

• Окремий акт приймання-передачі
• Перелік документів, що передаються
• Порядок внесення зауважень
• Терміни усунення зауважень
• Умови оплати за стадію

Рекомендації щодо вибору

💡 Моя порада: Для великих проєктів з декількома чергами завжди рекомендую тристадійне проєктування з можливістю поетапного отримання дозволів на кожну чергу окремо.

Підсумовуючи:

• Одна стадія (РП): для простих об’єктів до 1000 кв.м
• Дві стадії: оптимально для більшості комерційних проєктів (1000-10000 кв.м)
• Три стадії: для складних об’єктів понад 10000 кв.м або проєктів з кількома чергами будівництва

Золоті правила укладання договору

Узагальнюючи багаторічний досвід, виділяю п’ять золотих правил укладання договору на проєктування:

• Деталізація – Ваш захист: Чим детальніше прописані умови, тим менше місця для непорозумінь
• Контроль авторських прав: Майнові права краще залишати за замовником для максимальної гнучкості
• Технічні формати: Обов’язково прописуйте про передачу проєктної документації у вихідних файлах у форматах що редагуються: DWG, AutoCAD, ArchiCAD, PDF, DOC
• Кваліфікація виконавця: Перевіряйте чинність та відповідність сертифікатів на дату внесення до ЄДЕСБ проєкту
• Гарантійні зобов’язання: Прописуйте конкретні механізми усунення недоліків за рахунок виконавця

Повний чек-лист на тему:

“Істотні умови договору генерального підряду“

Скачати в Телеграм

Обов’язкові додатки до договору

Договір на проєктування має містити обов’язкові додатки, які деталізують усі аспекти співпраці:

• Додаток 1: Календарний план виконання проєктних робіт із зазначенням термінів кожної стадії
• Додаток 2: Графік фінансування на розробку проєкту з прив’язкою до етапів
• Додаток 3: Завдання на проєктування (вноситься до ЄДЕСБ)
• Додаток 4: Технічне завдання (за необхідності – деталізує специфічні вимоги)
• Додаток 5: Склад робіт виконавця та субпідрядників із розподілом обсягів
• Додаток 6: Порядок оплати всіх учасників процесу

Система контролю виконання

Рекомендую запровадити систему “контрольних точок” на всіх етапах співпраці:

На етапі укладання договору:

• Перевірка кваліфікації та чинності сертифікатів проєктувальника
• Узгодження технічного завдання та вихідних даних
• Визначення стадійності та термінів проєктування
• Погодження порядку роботи із субпідрядниками

У процесі виконання робіт:

• Регулярні звіти про хід виконання робіт (рекомендую щотижневі)
• Погодження принципових проєктних рішень на кожній стадії
• Контроль дотримання термінів календарного плану
• Перевірка відповідності виконаних робіт технічному завданню

При прийманні робіт:

• Детальна перевірка комплектності документації
• Перевірка відповідності нормам та стандартам
• Підтвердження внесення проєкту до ЄДЕСБ
• Оформлення гарантійних зобов’язань та їх забезпечення

❓ Популярні питання по договору на проєктування

🗂️ Нормативно-правова база