14.08.2026
«Які розділи повинні бути у проєктній документації?» – одне з найчастіших питань, яке ставлять замовники перед початком проєктування або перед поданням документів на експертизу та в ЄДЕССБ. Найчастіше замовник не розуміє, які саме розділи мають бути включені до договору, які є обов’язковими для його типу об’єкта, а які розробляються лише за наявності певних умов.
На практиці проблема виникає не тому, що проєктувальник не знає вимог законодавства. У результаті вже на стадії експертизи або отримання дозвільних документів виявляється відсутність окремих томів, розрахунків чи спеціальних розділів, що призводить до доопрацювання проєкту, додаткових витрат та втрати часу.
Ситуація ускладнюється тим, що склад проєктної документації не є однаковим для всіх об’єктів. Він залежить від функціонального призначення будівлі, класу наслідків (СС1, СС2 або СС3), інженерного оснащення, наявності процедур оцінки впливу на довкілля, вимог щодо цивільного захисту, енергоефективності та доступності.
У цій статті розберемося, які розділи проєктної документації є базовими для більшості об’єктів, коли виникає необхідність у спеціальних розділах, які зміни відбулися у 2025-2026 роках та як правильно закласти склад проєкту в договір із проєктувальником, щоб уникнути відмов експертизи та проблем під час отримання права на виконання будівельних робіт.
Які розділи мають бути в будь-якому проєкті: обов’язкова база
Проєктна документація має багато різних розділів. Я завжди починаю розмову з замовником із того, що цей чек-лист – середній, орієнтир. Кожен об’єкт має свої особливості, тож обов’язково треба індивідуально дивитися, чи потрібен той чи інший розділ. Але є базова сімка, без якої проєкт «голий».
Проєкт підготовчих робіт. Розробляється тоді, коли передбачені відповідні роботи. Якщо ви оформили повідомлення на підготовчі роботи – у складі ПД має бути цей розділ. Це обов’язкова умова.
Загальна пояснювальна записка. Сам текст пояснювальної записки – лише частина. Цей розділ обов’язково містить таблицю техніко-економічних показників (ТЕПів) та розрахунок класу наслідків об’єкта за державними стандартами. Без ТЕПів і класу наслідків розділ неповний.
Генеральний план. Завжди обов’язковий. Головний аркуш – у масштабі 1:500. Завантажується в ЄДЕССБ окремою коміркою. Виключень для будь-яких типів об’єктів зараз немає.
Архітектурні рішення (АР). Якщо у проєкті архітектурні рішення поєднані з конструктивними – розділ виходить під маркуванням архітектурно-будівельних рішень (АБ). Це не помилка, це штатний формат.
Конструктивні рішення. Якщо архітектура й конструктив у вас розділені, конструктивні рішення випускаються окремими розділами – КЗ, КЖ і похідні. Якщо об’єднані – у складі АБ.
Технологічні рішення. Тут є важливий нюанс. Для житлових будинків і житлових приміщень цей розділ не розробляється. А от для громадських будівель і промислових об’єктів – обов’язковий. Перш ніж сперечатися з проєктувальником, перевірте функціональне призначення об’єкта.
Проєкт організації будівництва (ПОБ). Завжди обов’язковий розділ, незалежно від класу наслідків і типу.
💡 Експертна порада: ще до укладання договору з проєктувальником випишіть базову сімку в технічне завдання. Це ваш мінімум, від якого далі добудовуватимуться інженерні мережі й спеціальні розділи.
Нормативна основа – ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» (Додатки Д і Е) та Порядок розроблення проектної документації на будівництво об’єктів. Базова сімка наповнюється змістом ще на етапі збору вихідних даних для проектування.
Внутрішні інженерні мережі та протипожежні системи: що залежить від ДБН
Окремий блок розділів – внутрішні мережі. Серед головних: водопровід, каналізація, опалення, вентиляція, кондиціонування, внутрішнє газопостачання. Це базова інженерна комплектація.
Тепломеханічні рішення котельні розробляються лише за наявності котельні. Логічно, але цей пункт у договорах часто залишається «розмитим», а потім стає підставою для доплати.
Електротехнічні рішення, системи зв’язку, сигналізації, автоматизація, диспетчеризація, блискавкозахист. Розробляються за наявності відповідних систем. Тобто перелік прямо залежить від інженерного оснащення вашого об’єкта.
Далі – окрема група, протипожежні системи: пожежна сигналізація, система оповіщення та управління евакуацією, диспетчеризація протипожежного захисту, автоматичні системи пожежогасіння, протидимний захист, газосигналізація концентрації газів.
Принцип простий: необхідність кожного протипожежного розділу визначає ДБН про системи протипожежного захисту, виходячи з характеристик вашого об’єкта. Це не «творчість» проєктувальника, а нормативно прив’язана матриця.
Зовнішні мережі – окремий блок: зовнішнє електро-, водо-, тепло-, газопостачання, зовнішній зв’язок, інші мережі, що йдуть по майданчику поза будівлею.
💡 Порада з практики: у завданні на проєктування пропишіть саме перелік систем, які мають бути в проєкті. Не «всі необхідні», а поіменно. Так ви знімаєте потенційний договорний ризик доплат за «забуті» розділи.
Спеціальні розділи: ОВНС, енергоефективність, доступність МГН, ІТЗ ЦЗ
Це найгарячіша зона. Саме на спеціальних розділах проєкти найчастіше у 2024-2026 роках отримували відмови у наданні дозволів та відмову у реєстрації повідомлень про початок будівельних робіт (СС1). Тут немає універсальної відповіді – є матриця «тип об’єкта × клас наслідків × розділ».
Оцінка впливу на навколишнє середовище (ОВНС). Може розроблятися скорочено у складі пояснювальної записки або окремим томом – залежить від специфіки об’єкта. Якщо ваш об’єкт потрапляє під переліки Закону України «Про оцінку впливу на довкілля» № 2059-VIII, розділ ОВНС не розробляється, а замість нього до проєкту долучається повноцінний звіт з ОВД (оцінки впливу на довкілля).
Енергоефективність і енергетичний паспорт об’єкта. Є переліки об’єктів, затверджені постановами Кабміну, де цей розділ можна не розробляти. Перевірте, чи ваш об’єкт у переліку, перш ніж сперечатися із проєктувальником про обсяг роботи.
Доступність маломобільних груп населення (МГН). Регулюється ДБН В.2.2-40:2018 «Інклюзивність будівель і споруд». Розділ обов’язковий для громадських будівель та багатоквартирних житлових. Для виробничих, складських об’єктів та індивідуальних житлових будинків забезпечувати доступність не обов’язково. Детальніше про вимоги ДБН В.2.2-40:2018 щодо інклюзивності в актуальній редакції з урахуванням Змін №2 та №3.
Інженерно-технічні заходи цивільного захисту (ІТЗ ЦЗ). Це найважливіша зміна 2022 року. Після Закону № 2486-IX від 29.07.2022 розділ ІТЗ ЦЗ обов’язковий для всіх об’єктів СС-2 і СС-3. Багато проєктувальників за інерцією досі його не включають – і це автоматична відмова. Перелік об’єктів, які повинні мати розділ ІТЗ ЦЗ, затверджений Постановою КМУ № 6 від 09.01.2014. Окремий нюанс — вихідні дані для розділу ІТЗ ЦЗ та обов’язковість листа ДСНС.
Інші спеціальні розділи: захист від шуму; вертикальний транспорт (за наявності ліфтів); охорона праці; пожежна безпека; розрахунок евакуації; розрахунок на вогнестійкість будівельних конструкцій; забезпечення надійності і безпеки; заходи щодо антикорозійного захисту.
Ідентифікація об’єктів підвищеної небезпеки. Для потенційно небезпечних об’єктів проводиться окремо і оформлюється у складі проєктної документації.
Інформаційна модель (BIM) і кошторисна документація: нові реалії 2025-2026
З 2025 року в ДБН з’явився новий розділ – «Інформаційна модель». Він охоплює інформаційні моделі майданчика, будівель, внутрішніх інженерних систем. Поки що цей розділ необов’язковий – але сам факт його появи у нормі сигналізує напрямок руху.
Окремо в нормативку ввели можливість офіційно розробляти проєкт у BIM-системі. Раніше це не було врегульовано – окремі організації застосовували BIM-технології «на свій страх і ризик», бо системного впровадження не було. Тепер дозволено офіційно, з відміткою у пояснювальній записці та у завданні на проєктування. Технологічна модель не скасовує класичну стадійність проєктування — стадії П та Р залишаються обов’язковими для затвердження.
Кошторисна документація. Дехто відносить її до проєктної як невід’ємну частину, дехто розглядає як окремий вид документації. Незалежно від підходу – кошторис обов’язковий для будь-якого проєкту, і саме його експертиза перевіряє в першу чергу разом з ТЕПами.
🔍 Прогноз 2026-2027: очікувано BIM-розділ стане обов’язковим для бюджетних об’єктів та об’єктів великого класу наслідків. Тренд очевидний – Мінрегіон уже розпочав розробку близько 20 національних стандартів для впровадження BIM-технологій.
Що це означає для замовника-девелопера, який планує довгостроковий портфель об’єктів? Готувати команду й перевіряти, чи ваш генпроєктувальник має реальні BIM-компетенції – вже зараз. Інакше за рік-два на ринку буде дефіцит фахівців і ціна BIM-послуги виросте вдвічі. Якщо у вас мережева компанія, варто розглянути корпоративне навчання служби замовника з підготовки до BIM – це дешевше, ніж потім переплачувати за дефіцит.
Скорочений склад проєкту в умовах воєнного стану
Під час воєнного стану Кабмін прийняв ряд постанов, що дозволяють скорочувати склад проєктних робіт для певних категорій об’єктів. Це регуляторна можливість економії, про яку 80% ринку не знає або боїться нею скористатися.
Капітальний ремонт об’єктів СС-1. Допускається проєкт у скороченому складі: дефектний акт + кошторисна документація. Це має бути прямо передбачено завданням на проєктування.
Капітальний ремонт об’єктів, пошкоджених воєнними діями. Тут – найважливіша норма. Незалежно від класу наслідків (СС-1, СС-2 чи СС-3), для пошкоджених воєнними діями об’єктів допускається проєкт у складі: дефектний акт + пояснювальна записка + кошторисна документація. Підстава – відповідна Постанова Кабінету Міністрів № 470 від 19.04.2022 та супутні акти.
Обов’язкові передумови для скорочення складу:
- Наявний звіт за результатами обстеження об’єкта
- Документально підтверджено, що об’єкт пошкоджено в результаті воєнних дій
Послідовність дій:
- Технічний звіт обстеження
Замовляєте та отримуєте технічний звіт обстеження об’єкта. - Реєстрація звіту в ЄДЕССБ
Реєструєте звіт у ЄДЕССБ. - Формування завдання на проєктування
Формуєте завдання на проєктування з опцією скороченого складу. - Спільне рішення про скорочений склад
Головний інженер проєкту та замовник приймають спільне рішення про скорочений склад. - Розроблення ПД у скороченому складі
Проєктант розробляє ПД у скороченому складі.
Як експертиза та ЄДЕССБ перевіряють склад розділів вашого проєкту
Це дві контрольні точки, де неповний склад автоматично перетворюється на простій. Розуміти їх – обов’язок замовника, а не лише проєктувальника.
Експертиза. Обов’язкова для всіх об’єктів СС-2 і СС-3. Підстава – Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Порядок експертизи (Постанова КМУ № 560). Детальніше про те, коли експертиза проєктної документації обов’язкова для кожного класу наслідків.
Перше, що робить експертиза, – перевіряє комплектність. Не змістовну якість, а саму наявність усіх необхідних розділів. Якщо хоча б одного нема (наприклад, ІТЗ ЦЗ для СС-2 або МГН для громадської будівлі), проєкт повертається на доопрацювання. Це не просто затримка – це повторна оплата експертизи, пошук проєктної організації для дорозробки, нова редакція в ЄДЕССБ, новий цикл.
ЄДЕССБ. У державній електронній системі кожен розділ затверджувальної частини завантажується окремо. Генеральний план – в окрему комірку. Завдання на проєктування, технічні умови, розрахунок класу наслідків – окремими файлами. Марки креслень, які завантажуються, мають відповідати тим, що передбачені у вашому договорі з проєктувальником та типу об’єкту. Окремий чек-лист контрольних точок замовника при внесенні проєктної документації в ЄДЕССБ допомагає вчасно виявити типові помилки.
“Це основні розділи, які перевіряє експертиза, відразу перевіряє комплектність проєкту на наявність оцих всіх розділів. І це робиться у перші 15 хвилин роботи з документами.” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
Якщо у вашій команді нема фахівця, який системно працює в e-construction, можна замовити консультацію по роботі з e-construction — від налаштування кабінету замовника до підпису КЕП на завданні на проєктування.
Як закласти правильний склад розділів у договір з проєктувальником
Уся інформація вище має сенс лише тоді, коли вона перетворюється на конкретні пункти у вашому договорі. Інакше – це довідка, а не інструмент захисту. Окремо радимо ознайомитися з експертними порадами щодо договору на проєктування — там детально розписані ризики передачі майнових прав, авторського нагляду та форматів передачі ПД.
Що має бути у договорі з проєктувальником:
- Повний поіменний перелік розділів з огляду на тип об’єкта і клас наслідків. Не «згідно з ДБН», а конкретно: пояснювальна записка з ТЕПами та розрахунком класу наслідків, генплан 1:500, АР/АБ, КЗ/КЖ, ПОБ, ВК, ОВ, ЕМ, ІТЗ ЦЗ (для СС-2/СС-3), МГН (для громадських/багатоквартирних), енергоефективність, ОВНС/звіт з ОВД (за переліком), кошторис.
- Марки креслень, що мають бути виконані. Це те, що потім завантажується в ЄДЕССБ – і несумісність із договором створює юридичні підстави для повернення.
- Належність майнових прав на ПД. Якщо ви замовник – закладайте права собі, щоб мати можливість вносити зміни без згоди проєктувальника.
- Обов’язок проєктувальника внести ПД в ЄДЕССБ без додаткової оплати. Це найпоширеніший зараз договорний ризик: проєктувальник виконав документацію, але «забув», що зобов’язаний внести її в електронну систему – і вимагає окремий гонорар. Якщо в договорі цього немає, замовник платить двічі.
- Завдання на проєктування як невід’ємний додаток до договору. З 2025-2026 років завдання підписується КЕП обома сторонами в кабінеті ЄДЕССБ. Без підписаного завдання система не пропустить вас далі до подання заяви на дозвіл або повідомлення.
“Бажано, щоб майнові права згідно договору і згідно цього ж витягу бажано віддавати замовнику, якщо ви представник замовника.” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
Окремий ризик – ситуації, коли проєктант передає документацію без розділу ІТЗ ЦЗ (для СС-2/СС-3) або без енергоефективності, а потім вимагає доплату на стадії, коли експертиза вже повернула проєкт. Це класична договорна вилка. Перекрити її можна тільки на етапі укладання договору, інакше – рішення вже не на вашому боці.
📋 Висновки та рекомендації по складу проєктної документації
Проведений аналіз складу проєктної документації дозволяє зробити наступні ключові висновки:
Універсального шаблону не існує – навіть для об’єктів зі схожим функціональним призначенням перелік розділів може відрізнятися через клас наслідків, інженерне оснащення, вимоги щодо цивільного захисту, доступності, енергоефективності або проходження процедур оцінки впливу на довкілля.
Найбільші ризики – на старті – проблеми виникають не під час будівництва, а значно раніше: на етапі формування завдання на проєктування та укладення договору з проєктною організацією. Якщо необхідний розділ не передбачений договором, проблема виявляється вже під час експертизи чи подання документів через ЄДЕССБ.
Щоб мінімізувати ризики, рекомендуємо:
- до початку проєктування визначити клас наслідків майбутнього об’єкта
- перевірити необхідність розроблення ІТЗ ЦЗ, МГН, енергоефективності, ОВНС або проходження процедури ОВД
- сформувати поіменний перелік усіх розділів у завданні на проєктування та договорі
- перед поданням на експертизу провести окрему перевірку комплектності проєктної документації
- заздалегідь визначити порядок внесення проєкту до ЄДЕССБ та належність майнових прав на документацію
Важливо пам’ятати: якщо у вас вже є проєктна документація або договір із проєктувальником, доцільно провести попередній аудит комплектності документів до початку експертизи — для цього можна замовити консультацію по отриманню дозволу на будівництво. Така перевірка займає значно менше часу та коштів, ніж усунення зауважень після повернення проєкту на доопрацювання або відмови у видачі дозвільних документів.
Сумніваєтеся, чи всі обов’язкові розділи є у вашій проєктній документації? Маєте проєкт договору з проєктувальником, який потрібно перевірити перед підписанням? Готуєте об’єкт до експертизи або внесення в ЄДЕССБ? Експерти PRO InfoBud проведуть аудит комплектності ПД, допоможуть із договором та супроводять проєкт від завдання на проєктування до отримання дозволу.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
🛠️ Послуги: аудит комплектності проєктної документації, юридичний супровід договору з проєктувальником, корпоративне навчання служби замовника, супровід проєктів капремонту пошкоджених об’єктів.
