14.08.2026
Кабінет Міністрів України затвердив новий порядок визначення меж і режимів використання зон охорони пам’яток культурної спадщини. Документ формує єдині правила будівельного законодавства для визначення охоронних зон, встановлення містобудівних обмежень, розроблення науково-проєктної документації та внесення відповідної інформації до кадастрів.
Документ також визначає склад та зміст науково-проєктної документації, строки погодження, вимоги до внесення обмежень у Державний земельний кадастр та містобудівний кадастр, а також механізм внесення змін до затверджених режимів використання територій, що безпосередньо впливає на містобудівні умови та обмеження для конкретної ділянки.
Основні положення Порядку
Встановлення переліку вимог до визначення меж і режимів використання зон охорони пам’ятки культурної спадщини, зон охорони історико-культурного заповідника, зон охорони історико-культурної заповідної території та складу, змісту, порядку розроблення, затвердження та оприлюднення науково-проектної (науково-дослідної) документації з визначення меж і режимів використання зон охорони пам’ятки, зон охорони історико-культурного заповідника, зон охорони історико-культурної заповідної території.
Обґрунтування необхідності прийняття акта
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28.04.2021 № 1423-IX внесено зміни до Закону України «Про охорону культурної спадщини». До прийняття нового порядку судова практика, зокрема щодо скасування МУО в історичних ареалах, демонструвала високі ризики для забудовника саме через відсутність чітких правил.
Відповідно до вказаних змін з метою захисту традиційного характеру середовища окремих пам’яток, історико-культурних заповідників, історико-культурних заповідних територій та об’єктів всесвітньої спадщини визначаються зони охорони (охоронні зони, зони регулювання забудови, зони охоронюваного ландшафту, зони охорони археологічного культурного шару) і буферні зони. Роботи щодо визначення зазначених зон охорони виконуються шляхом розроблення науково-проектної (науково-дослідної) документації з визначення меж і режимів використання зон охорони пам’ятки, зон охорони історико-культурного заповідника, зон охорони історико-культурної заповідної території – НПД.
Відповідно до статті 33⁴ Закону склад та зміст науково-проектної документації у сфері охорони культурної спадщини, різновидом якої є НПД, встановлюються Кабінетом Міністрів України.
Так Законом передбачена необхідність врегулювання порядку визначення меж і режимів використання зон охорони пам’ятки культурної спадщини, історико-культурного заповідника, історико-культурної заповідної території, порядку розроблення та затвердження, складу та змісту науково-проектної (науково-дослідної) документації з визначення меж і режимів використання зон охорони.
Основні положення проекту акта
Актом пропонується врегулювати:
- порядок розроблення науково-проектної (науково-дослідної) документації з визначення меж і режимів використання зон охорони пам’ятки культурної спадщини, історико-культурного заповідника, історико-культурної заповідної території;
- склад та зміст науково-проектної (науково-дослідної) документації з визначення меж і режимів використання зон охорони;
- порядок погодження та затвердження проекту науково-проектної (науково-дослідної) документації з визначення меж і режимів використання зон охорони;
- порядок внесення змін до науково-проектної (науково-дослідної) документації.
Відомості про межі зон охорони та режими використання земель, визначені на основі НПД, вносяться до Державного земельного кадастру, містобудівного кадастру як обмеження у використанні земель.
НПД містить просторові дані, метадані та інші елементи, що складають його проектні рішення, і розробляється у формі електронного документа, формат якого встановлюється Кабінетом Міністрів України при визначенні складу та змісту науково-проектної документації у сфері охорони культурної спадщини.
Правові аспекти
Акт розроблено відповідно до статей 32 та 33⁴ Закону України «Про охорону культурної спадщини», Земельного кодексу України, Законів України «Про Державний земельний кадастр», «Про землеустрій», постанови Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 р. № 1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру», постанови Кабінету Міністрів України від 30 грудня 2022 р. № 1476 «Про визначення формату електронного документа науково-проектної документації у сфері охорони культурної спадщини», Положення про Міністерство культури та стратегічних комунікацій України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 16 жовтня 2019 року № 885.
Переваги прийняття нового порядку
Прийняття документа формує єдиний та системний механізм визначення меж і режимів використання зон охорони пам’яток культурної спадщини, історико-культурних заповідників та історико-культурних заповідних територій, що інтегрується із загальною системою регулювання у сфері містобудівної документації.
Серед ключових переваг:
- уніфікація процедур розроблення, погодження та затвердження науково-проєктної документації;
- зменшення розбіжностей у практиці роботи органів охорони культурної спадщини;
- скорочення ризиків затягування погодження документації;
- встановлення чітких вимог до змісту та складу науково-проєктної документації;
- можливість внесення інформації про охоронні зони та обмеження до Державного земельного кадастру та містобудівного кадастру;
- врахування режимів охорони під час планування забудови, зміни цільового призначення земель, землеустрою та розроблення містобудівної документації;
- підвищення прогнозованості вимог для інвесторів, забудовників, землевласників та землекористувачів;
- зниження ризиків корупційної дискреції через запровадження чітких процедур та регламентованих вимог;
- спрощення судового захисту прав фізичних та юридичних осіб завдяки визначеним правилам та формалізованим процедурам;
- посилення захисту пам’яток та історичного середовища шляхом встановлення науково обґрунтованих режимів використання територій.
Наслідки у разі неприйняття документа
У разі неприйняття порядку зберігалася б правова невизначеність у сфері встановлення охоронних зон та застосування містобудівних обмежень.
Основні негативні наслідки:
- відсутність єдиного механізму визначення меж зон охорони та режимів їх використання;
- різна практика застосування вимог у різних регіонах;
- подальше затягування погодження науково-проєктної документації;
- зниження якості та ефективності науково-проєктної документації;
- неможливість повноцінного внесення обмежень до Державного земельного кадастру та містобудівного кадастру;
- неврахування режимів охорони під час планування забудови, землеустрою та зміни цільового призначення земель;
- ризики забудови територій без належного врахування впливу на культурну спадщину;
- загроза втрати історико-культурної цінності або пошкодження пам’яток;
- збереження ризиків корупційних зловживань через відсутність уніфікованих процедур;
- ускладнення судового захисту прав фізичних та юридичних осіб через нечіткість регулювання.
Фінансово-економічне обґрунтування
Відповідно до статті 33⁴ Закону замовником науково-проектної документації у сфері охорони культурної спадщини є:
- виконавчий орган сільської, селищної, міської ради або власник пам’ятки чи уповноважені ним особи – щодо науково-проектної (науково-дослідної) документації з визначення меж і режимів використання зон охорони пам’ятки;
- адміністрація історико-культурного заповідника або орган охорони культурної спадщини, до сфери управління якого віднесений історико-культурний заповідник – щодо науково-проектної (науково-дослідної) документації з визначення меж і режимів використання зон охорони історико-культурного заповідника;
- орган, що забезпечує дотримання режиму історико-культурної заповідної території – щодо науково-проектної (науково-дослідної) документації з визначення меж;
- землевласник, землекористувач або власник будівлі, споруди, що розташована на території, щодо якої відповідно до Закону визначаються обмеження у використанні земель – щодо науково-проектної (науково-дослідної) документації з визначення меж і режимів використання зон охорони пам’ятки.
Відповідно механізм фінансування розроблення НПД залежить від її замовника.
Необхідність виділення коштів з державного бюджету виникає, якщо замовником НПД є уповноважений орган державної влади до сфери управління якого належить об’єкт культурної спадщини, а з місцевого бюджету, якщо замовником НПД виступає виконавчий орган сільської, селищної, міської ради.
Фінансування розроблення НПД може здійснюватися з інших джерел фінансування, не заборонених законодавством України.
Основні поняття та визначення
| Термін | Визначення |
|---|---|
| Комплексні зони охорони | Зони охорони визначених видів, що встановлюються у випадку, якщо декілька пам’яток розташовані на невеликій відстані одна від одної так, що їх окремі зони охорони межують або частково збігаються. |
| Види зон охорони | Охоронна зона, зона регулювання забудови, зона охоронюваного ландшафту, зона охорони археологічного культурного шару, що визначаються розробником НПД залежно від виду пам’яток культурної спадщини, історико-культурного заповідника, історико-культурної заповідної території. |
| Охоронна зона | Територія, що охоплює забудовані ділянки, історичне середовище, вільні простори та ландшафти навколо пам’ятки й необхідна для її захисту від негативних впливів та забезпечення належного візуального сприйняття. |
| Зона регулювання забудови | Територія за межами пам’ятки та охоронної зони, на яку поширюється композиційно-видовий вплив пам’яток та історичного середовища і в межах якої встановлюються вимоги до нової забудови та допустимих перетворень. |
| Зона охоронюваного ландшафту | Природна або переважно природна територія, пов’язана з пам’яткою візуально та історично, яка визначається для збереження характерного історичного ландшафту та природного середовища сприйняття пам’ятки. |
| Зона охорони археологічного культурного шару | Територія, на якій виявлені археологічні знахідки або науково підтверджена можливість наявності археологічного культурного шару, пов’язаного з пам’ятками культурної спадщини. |
| Режим використання зон охорони | Сукупність планувальних обмежень, вимог до використання земель, параметрів забудови та допустимих містобудівних перетворень у межах охоронних зон. |
| Підзони охорони | Частини великих або складних зон охорони, для яких можуть встановлюватися окремі режими використання території, висотні та планувальні обмеження. |
| НПД | Науково-проєктна (науково-дослідна) документація з визначення меж і режимів використання зон охорони пам’ятки, історико-культурного заповідника або історико-культурної заповідної території. |
Порядок розроблення НПД
Розробниками НПД можуть бути лише науково-проєктні або науково-дослідні організації, які відповідають кваліфікаційним вимогам, встановленим Кабінетом Міністрів України.
Після прийняття рішення про розроблення НПД замовник укладає договори на виконання науково-дослідних, науково-проєктних та землевпорядних робіт. При цьому договір із розробником НПД може передбачати залучення фахівців із землеустрою для виконання відповідної документації.
НПД формується як результат комплексних науково-дослідних, проєктних та землевпорядних робіт. Обов’язковою складовою документації є проєкт землеустрою щодо встановлення меж територій та обмежень у використанні земель.
💡 Моя порада: Інвестору варто перевіряти не лише наявність пам’яток культурної спадщини поруч із ділянкою, а й факт затвердження меж зон охорони, їх вид, встановлені висотні та планувальні обмеження, а також внесення таких даних до кадастрів. Це безпосередньо впливає на допустимі параметри забудови та можливість проходження погоджень. Саме для цього існує процедура due diligence земельної ділянки.
Вихідні дані для розробки НПД
Для підготовки НПД розробник отримує вихідні дані від замовника. Такі дані можуть надаватися центральними органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, органами охорони культурної спадщини, обласними державними адміністраціями та іншими уповноваженими органами в межах їх компетенції. Логіка отримання вихідних матеріалів значною мірою повторює загальний підхід до вихідних даних для проектування.
Конкретний перелік вихідних даних, а також склад необхідних науково-дослідних, проєктних і землевпорядних робіт визначаються завданням на розроблення НПД, яке затверджує замовник та погоджує розробник.
Послідовність погодження та затвердження НПД
- Виконання науково-дослідних та науково-проєктних робіт
Спочатку виконуються науково-дослідні та науково-проєктні роботи у складі НПД, оскільки саме вони формують обґрунтування меж і режимів використання зон охорони. - Попереднє погодження з органом охорони культурної спадщини
Після підготовки науково-дослідних та проєктних матеріалів вони попередньо подаються на розгляд і погодження органам охорони культурної спадщини, тому що без такого розгляду неможливо сформувати остаточний проєкт землеустрою. - Розроблення проєкту землеустрою
На основі погоджених матеріалів розробляється проєкт землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій», оскільки саме через нього встановлюються межі територій та обмеження у використанні земель. - Землевпорядні роботи для кадастрів
Землевпорядні роботи виконуються для внесення інформації про охоронні зони та обмеження до Державного земельного кадастру і містобудівного кадастру. - Підпис сертифікованого інженера-землевпорядника
Після завершення розроблення проєкт землеустрою підписує сертифікований інженер-землевпорядник, тому що він відповідає за якість землевпорядних робіт. - Підписання НПД кваліфікованим електронним підписом
Далі проєкт НПД підписує відповідальна посадова особа розробника кваліфікованим електронним підписом, оскільки документація подається як офіційний електронний документ. - Оформлення інформації з обмеженим доступом
Якщо документація містить інформацію з обмеженим доступом або державну таємницю, така інформація оформлюється окремим електронним документом та додатково підписується електронними підписами відповідальних осіб. - Засвідчення змін до проєкту НПД
У разі внесення змін до проєкту НПД усі зміни також засвідчуються кваліфікованими електронними підписами, щоб підтвердити офіційність та відповідність документації вимогам законодавства. - Застосування кваліфікованої електронної печатки
Для підтвердження відповідності електронних копій оригіналам розробник застосовує кваліфіковану електронну печатку. - Передача НПД замовнику
Після завершення оформлення розробник передає НПД замовнику: на електронному носії; у формі електронного документа; у двох паперових примірниках. - Подання примірника на затвердження
Один примірник документації замовник передає на затвердження уповноваженому органу охорони культурної спадщини, оскільки саме цей орган приймає рішення щодо погодження або затвердження НПД. - Перший розгляд органом протягом 30 днів
Уповноважений орган протягом 30 днів: або затверджує НПД; або надає зауваження та рекомендації. - Коригування проєкту НПД за зауваженнями
Якщо надані зауваження, розробник коригує проєкт НПД, тому що без усунення зауважень документація не може бути затверджена. - Повторний розгляд протягом 30 днів
Після повторного подання відкоригованого проєкту уповноважений орган протягом 30 календарних днів приймає рішення: про затвердження; або про відхилення НПД. - Зміст рішення про затвердження
Після затвердження рішення має містити: назву об’єкта; місце розташування; опис меж зон охорони; опис обмежень у використанні земель. - Внесення обмежень до кадастрів (10 робочих днів)
Протягом 10 робочих днів після затвердження уповноважений орган забезпечує внесення обмежень до Державного земельного кадастру та містобудівного кадастру, щоб ці обмеження офіційно враховувались під час забудови та використання земель. - Оприлюднення затвердженої НПД
Після цього затверджена НПД оприлюднюється на офіційному вебсайті органу охорони культурної спадщини, щоб забезпечити відкритість та доступ до інформації. - Надання інформації у формі витягів із кадастрів
Інформація про межі та режими використання зон охорони надається у формі витягів із кадастрів, оскільки саме ці дані стають офіційними для подальшого використання у містобудівній та земельній діяльності.
💡 Корисно знати: Сукупний строк затвердження НПД у двох розглядах може досягати 60 календарних днів, не враховуючи часу на коригування документації розробником.
Порядок внесення змін до науково-проектної документації
Зміни до затвердженої НПД вносяться у разі:
- а) приведення у відповідність до вимог чинного законодавства затверджених у встановленому порядку меж і режимів використання зон охорони у випадку відсутності визначених обмежень щодо гранично допустимої висотності будівель та споруд, планувальних обмежень у використанні земель у сфері забудови;
- б) внесення щойно виявлених об’єктів культурної спадщини у межах зон охорони до Державного реєстру нерухомих пам’яток України;
- в) зміни меж територій пам’яток, історико-культурного заповідника та історико-культурної заповідної території;
- г) в інших випадках, передбачених законодавством.
Процедура внесення змін до НПД інтегрована із загальним курсом на оптимізацію дозвільних процедур у будівництві, що було запроваджено постановами КМУ у 2025–2026 роках.
⚠️ Важливо: Після внесення інформації до Державного земельного кадастру та містобудівного кадастру обмеження стають офіційно зафіксованими та будуть враховуватись під час проєктування, зміни цільового призначення земельної ділянки та видачі містобудівних умов і обмежень.
📋 Висновки та рекомендації
Проведений аналіз нового порядку визначення зон охорони пам’яток культурної спадщини дозволяє зробити наступні ключові висновки:
Перехід до формалізованої та прогнозованої процедури – новий порядок фактично переводить питання забудови в історичних ареалах та біля пам’яток у більш формалізовану і прогнозовану процедуру. Для забудовника це означає, що ключовим фактором стає не сам факт розташування ділянки поблизу пам’ятки, а наявність затвердженої науково-проєктної документації із визначеними режимами використання території.
Пріоритет перевірки кадастрових обмежень – інвестору варто перевіряти не лише наявність пам’яток культурної спадщини поруч із ділянкою, а й факт затвердження меж зон охорони, їх вид, встановлені висотні та планувальні обмеження, а також внесення таких даних до кадастрів. Це безпосередньо впливає на допустимі параметри забудови та можливість проходження погоджень.
Допустимість нового будівництва за умови наукового обґрунтування – для девелопера суттєвим є те, що порядок прямо допускає нове будівництво та реконструкцію в охоронних зонах за умови наукового обґрунтування та дотримання встановлених режимів. Водночас збільшується значення вихідних даних, історико-містобудівних досліджень, фотофіксації, аналізу візуального впливу та професійної підготовки науково-проєктної документації — поряд із врахуванням актуальних змін ДБН 2025–2026 для девелопера.
Підзонування як інструмент гнучкості режимів – порядок передбачає можливість встановлення підзон із різними режимами використання території. Це означає, що навіть у межах однієї охоронної зони допустимі параметри забудови можуть суттєво відрізнятися залежно від конкретного розташування ділянки, а в окремих випадках доцільно опрацювати правовий алгоритм зміни цільового призначення землі.
- Перед укладенням угоди на придбання ділянки в історичній частині міста — замовляйте due diligence із перевіркою кадастрових обмежень та статусу затверджених зон охорони, а на ранніх етапах — аудит намірів будівництва.
- Залучайте до підготовки технічного завдання для розробника НПД профільного юриста — це знижує ризик відмови у затвердженні.
- Закладайте у фінансову модель проєкту строки 60+ календарних днів на затвердження НПД, плюс час на коригування за зауваженнями.
- Для проєктів у щільних історичних кварталах враховуйте можливість встановлення комплексних зон та підзон з різними режимами.
Важливо пам’ятати: Практичний ризик полягає у тому, що після внесення інформації до Державного земельного кадастру та містобудівного кадастру обмеження стають офіційно зафіксованими та будуть враховуватись під час проєктування, зміни цільового призначення земельної ділянки та видачі містобудівних умов і обмежень. Перевірка статусу зон охорони має бути обов’язковим етапом due diligence ділянки.
Плануєте проєкт у межах історичного ареалу або поруч із пам’яткою культурної спадщини? Експерти PRO InfoBud допоможуть провести аудит земельної ділянки на наявність охоронних зон, супроводити цикл НПД та мінімізувати ризики відмови у затвердженні документації. Звертайтесь за консультацією — розблокуйте проєкт легально та прогнозовано.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
🛠️ Послуги: аудит земельної ділянки (due diligence), супровід циклу НПД, юридичний супровід погодження зон охорони, корпоративне навчання з нового порядку 2026, консультації для девелоперів та інвесторів.
