14.08.2026
Зміни у плануванні територій: що означає Постанова Кабінету Міністрів України №1574 від 3 грудня 2025 року для забудовників
Постанова Кабінету Міністрів України №1574 від 3 грудня 2025 року, якою внесено зміни до Порядку розроблення містобудівної документації №926 та Порядку ведення Містобудівного кадастру №909, стала одним із тих рішень, що змінюють підходи до планування територій. Формально її норми виглядають технічними, проте в реальності вони відновлюють взаємодію між детальними планами територій та трансформацією функціонального призначення територій у громадах.
Ключова зміна — оновлення пунктів 28 та 67 Порядку №926
У попередній редакції Порядку №926 діяла норма, яка фактично забороняла змінювати функціональне призначення території через ДПТ, якщо воно належало до іншої підгрупи функціональних зон. Зміна була можлива лише в межах встановленої групи відповідно до додатків 58–60 Порядку ведення Державного земельного кадастру. Детальніше про значення містобудівної документації для дозвільних процедур ми розглядали в окремому матеріалі.
Це роками блокувало трансформацію територій:
- промзони не могли ставати житловими;
- житлова садибна забудова — громадською чи змішаною;
- відновлювальні проєкти не могли коригувати застарілу містобудівну структуру.
У новій редакції цього обмеження вже немає. Замість нього Порядок №926 закріплює інший принцип: якщо ДПТ визначає функціональне призначення території, такі функціональні зони підлягають внесенню до Державного земельного кадастру. Фактично функціональна зона перестає бути суто планувальним елементом.
“Нові зміни підсилюють роль ДПТ як гнучкого інструмента, який здатний адаптувати території до сучасних потреб там, де це дійсно дозволено законом” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
Критична роль п. 6-3 Прикінцевих положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»
Важливо врахувати критично важливу роль п. 6-3 Прикінцевих положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Саме він визначає, у яких випадках ДПТ може змінювати функціональне призначення території, а в яких — ні. Ці зміни варто аналізувати разом із новими вимогами до планування територій у 2026 році.
Закон встановлює, що до 1 січня 2028 року функціональне призначення території може визначатися ДПТ. Але дія цього положення не поширюється на території, де затверджені комплексні плани просторового розвитку або генеральні плани, розроблені вже за новим законом про планування використання земель. У таких випадках ДПТ не може змінювати функціональну зону, а лише деталізує її. Перед початком проєкту рекомендуємо провести аудит земельної ділянки, щоб визначити, який сценарій застосовується у вашому випадку.
Два сценарії дії змін ПКМУ №1574 від 3 грудня 2025 року
Отже, наразі працюють різні сценарії, від яких залежить, чи може ДПТ змінити функціональну зону та як рухатиметься проєкт.
Перший сценарій – дія змін внесених ПКМУ №1574 від 3 грудня 2025 року НЕ поширюється на території, де вже затверджені:
- Комплексні плани просторового розвитку (КППР)
- Генеральні плани, розроблені відповідно до Закону про планування використання земель
У таких випадках: ДПТ НЕ може змінювати функціональну зону, а лише деталізує її.
Другий сценарій – ДПТ може змінювати/встановлювати функціональне призначення території:
- якщо генплан розроблено до 2021 року (старі генплани)
- якщо генплан розроблено після 2021 року, але НЕ відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель»
- якщо земельна ділянка розташована за межами населеного пункту, де немає ніякої містобудівної документації
Саме таким чином зміни постанови №1574 синхронізуються з п. 6-3 Закону і дозволяють визначати, змінювати функціонал території через ДПТ. Це підтверджують і розробники містобудівної документації: у громадах зі старими Генпланами ДПТ може виконувати трансформаційну функцію. У кожному конкретному випадку необхідно проводити перевірку відповідності намірів забудови містобудівній документації.
Окремий блок змін: оновлення Порядку ведення Містобудівного кадастру
Окремим блоком змін є оновлення Порядку ведення Містобудівного кадастру (постанова №909). Постанова №1574 пролонгує набрання чинності окремих пунктів на двадцять два місяці (замість 1 року). Для оцінки впливу цих змін на ваш проєкт рекомендуємо провести аудит намірів будівництва.
Це зроблено з огляду на воєнний стан і фактичну технічну неготовність частини громад повноцінно формувати комплекти геопросторових даних та завантажувати їх до МБКД. Громади матимуть більше часу на технічне налаштування кадастру, і процес буде поступовим, а не шоковим.
⚠️ Важливо: зміна порядку роботи з інформацією з обмеженим доступом. Якщо раніше такі матеріали завантажувалися до Реєстру містобудівної документації з обмеженням доступу, то тепер вони не завантажуються взагалі. Це рішення зумовлене безпековими міркуваннями. У відкритих документах залишатиметься лише перелік закритої інформації з нормативним обґрунтуванням, що цілком логічно для умов воєнного стану.
📋 Висновки та рекомендації по Постанові КМУ №1574
Проведений аналіз Постанови КМУ №1574 від 3 грудня 2025 року дозволяє зробити наступні ключові висновки:
Відновлення трансформаційної функції ДПТ – нові зміни усунули обмеження, які роками блокували можливість зміни функціонального призначення територій через детальні плани територій. Промзони тепер можуть ставати житловими, житлова забудова — громадською чи змішаною.
Синхронізація з п. 6-3 Закону – постанова працює в зв’язці з Прикінцевими положеннями Закону «Про регулювання містобудівної діяльності», що створює два сценарії застосування змін залежно від типу та дати затвердження містобудівної документації.
Пролонгація термінів для громад – продовження періоду впровадження вимог Містобудівного кадастру на 22 місяці надає громадам більше часу для технічної підготовки в умовах воєнного стану.
- Перед початком розробки ДПТ обов’язково визначте статус містобудівної документації громади (старий/новий генплан, наявність КППР)
- Враховуйте, що у громадах зі старими генпланами (до 2021 року) ДПТ може виконувати трансформаційну функцію
- Використовуйте перехідний період до 1 січня 2028 року для реалізації проєктів, що потребують зміни функціонального призначення
- При роботі з містобудівним кадастром враховуйте нові терміни впровадження та вимоги щодо інформації з обмеженим доступом
Важливо пам’ятати: нові зміни підсилюють роль ДПТ як гнучкого інструмента адаптації територій до сучасних потреб, але тільки там, де це дійсно дозволено законом. Неправильне тлумачення норм може призвести до блокування проєкту.
Маєте проєкт, де необхідно змінити функціональне призначення території? Не впевнені, чи працюють нові зміни у вашій громаді? Експерти PRO InfoBud допоможуть розібратися в специфіці застосування Постанови №1574 та визначити оптимальну стратегію реалізації вашого будівельного проєкту.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
