10.05.2026
З 1 січня 2025 року набули чинності зміни до Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» (закон 711-IX). Для бізнесу, який переносить виробничі потужності, це створило нову систему координат. Стара містобудівна документація після 1 січня 2025 року залишається чинною, але детальний план території (ДПТ) більше не визначає функціонального призначення землі за межами населених пунктів. Водночас законодавець залишив «вікно можливостей» — пункт 9-3 розділу V Закону, який дозволяє змінювати цільове призначення без затвердженої документації під час воєнного стану та 5 років після його завершення. У цій статті розповідаю, як використати спрощений механізм релокації підприємств 2026 без юридичних ризиків і коли він не спрацює.
Отримати консультацію фахівця за вашим будівельним проектом 
Постанова Кабінету Міністрів №1574 від 3 грудня 2025 року стала однією з найбільш практично важливих змін у сфері планування територій після реформи містобудівної документації. Формально зміни виглядають технічними, але фактично вони частково повернули детальному плану території можливість впливати на функціональне призначення територій. Для ринку це критично важливо, тому що саме жорстке обмеження функціональних зон останні роки блокувало значну частину трансформаційних проектів — від реконструкції промислових територій до mixed-use забудови та редевелопменту старих кварталів.
Практично головне, що має зрозуміти інвестор або забудовник: після змін до Порядку №926 ДПТ знову може працювати як інструмент зміни функціонального призначення території, але не у всіх випадках. Ключовим фактором тепер є те, яка саме містобудівна документація діє на території громади та за яким законодавством вона була розроблена. Саме тому ця стаття важлива не як формальний аналіз постанови, а як пояснення того, у яких сценаріях ДПТ реально дозволяє трансформувати територію, а де він вже виконує лише функцію деталізації — це один з ключових напрямів сучасного будівельного законодавства.
Чи діє містобудівна документація після 1 січня 2025 року
Перше питання, яке отримую від клієнтів-релокантів: чи доведеться чекати, поки громада затвердить комплексний план просторового розвитку (КППР). Відповідь однозначна — ні. Уся містобудівна документація, затверджена до 01.01.2025, зберігає чинність. Генеральні плани, схеми планування територій, плани зонування продовжують діяти безстроково — поки громада не ухвалить рішення про їх перегляд.
“Містобудівна документація, розроблена та затверджена до набрання чинності законом № 711-IX, зберігає чинність, обмежень за строком її дії немає.”
Чинність містобудівної документації до та після 01.01.2025
| Період | Що змінюється для документації |
|---|---|
| До 01.01.2025 | Затверджені плани діють у повному обсязі |
| Після 01.01.2025 | Документація чинна, але внесення змін допускається лише за умови приведення її у відповідність до 711-IX |
Висновок для забудовника простий: швидка перевірка чинної документації економить місяці.
Що ДПТ більше не може робити з 1 січня 2025
Ключова зміна — звуження ролі детального плану території. До 2025 року ДПТ міг визначати функціональне призначення ділянок за межами населених пунктів. Тепер ця функція передана виключно КППР та генеральному плану. ДПТ за межами населеного пункту більше не є інструментом, який «прив’язує» земельну ділянку до промислового, складського чи логістичного використання.
Виникає парадокс: громада ще не затвердила КППР, а ДПТ уже не вирішує питання функціональної зони. Саме тут і вмикається механізм п. 9-3 розділу V — функціональне призначення території без КППР визначається інакше.
Прибережна захисна смуга: чому 100 метрів за замовчуванням
Часта дорога помилка релоканта — купівля ділянки біля водойми без перевірки прибережних обмежень. Стаття 88 Водного кодексу та зміни 2025 року встановлюють: якщо межі прибережної захисної смуги (ПЗС) не визначені у документації або не внесені до Державного земельного кадастру, діє правило 100 метрів від урізу води. А це означає, що будь-яка господарська діяльність у цій смузі обмежена, а превентивний юридичний аудит земельної ділянки дозволяє виявити такі ризики ще до підписання договору.
💡 Моя порада: до підписання договору запитайте витяг з ДЗК щодо ПЗС. Якщо межі не зареєстровані — рахуйте 100 м і не плануйте капітальних об’єктів у цій зоні.
Коли можна змінити цільове призначення без містобудівної документації
Тепер головне — про що питають найчастіше. Пункт 9-3 розділу V Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» — це тимчасовий спрощений механізм релокації для воєнних винятків, який дозволяє визначати функціональне призначення землі та змінювати цільове призначення ділянки без наявності затвердженої містобудівної документації.
Поряд із п. 9-3 законодавство передбачає інші варіанти роботи з ділянкою — детальніше про вибір між трьома робочими механізмами зміни цільового призначення для бізнесу й промисловості. Для застосування ж саме спрощеного механізму одночасно мають виконуватися чотири умови:
- Земельна ділянка розташована за межами населеного пункту
- На територію не затверджено КППР або генплан із функціональним зонуванням
- Об’єкт відповідає переліку, визначеному законом і класифікатором ДК 018-2000
- Звернення подане у період воєнного стану або протягом 5 років після його завершення
По суті, релокація підприємства на нову землю у воєнний стан — це про швидкість. Замість 12-18 місяців на розробку документації — кілька місяців на адміністративні процедури через ЄДЕССБ.
Які об’єкти підпадають під воєнний виняток за класифікатором
Спрощений механізм поширюється на промислові, складські, логістичні об’єкти, об’єкти енергетики, транспортної інфраструктури. Класифікатор ДК 018-2000 «Державний класифікатор будівель та споруд» виступає головним фільтром. Якщо ваш об’єкт за кодом класифікатора не належить до дозволеного переліку — механізм не працює. Окремий прикладний нюанс — узгодження коду НКБС із цільовим призначенням для промислових та логістичних об’єктів (КВЦПЗ 11.02 / 03.07).
💡 Моя порада: перш ніж планувати релокацію, отримайте від проєктанта чітку відповідь, до якого коду ДК 018-2000 належить майбутній об’єкт. Це 5 хвилин роботи, які економлять місяці.
На яких землях спрощений механізм не працює
Є землі, на які п. 9-3 не поширюється в принципі — незалежно від воєнного стану та типу об’єкта:
- Землі природно-заповідного фонду
- Землі історико-культурного призначення
- Землі водного фонду
- Землі рекреаційного, оздоровчого та лісогосподарського призначення
⚠️ Важливо: спроба застосувати спрощений режим до таких ділянок — пряма дорога до судового скасування рішення. А тому перевірка категорії землі є обов’язковим першим кроком.
Що робити забудовнику в 2026: 5-кроковий алгоритм
На основі практики наших клієнтів — короткий робочий алгоритм для тих, хто планує перенесення виробничих потужностей у 2026 році. Він спирається на спрощену процедуру зміни ЦП для об’єктів промисловості та енергетики, яка діє у воєнний період.
- Перевірити категорію землі
Перевірити категорію землі за витягом з ДЗК — чи не належить до 4 «заборонених». - Підтвердити локацію за межами НП
Підтвердити розташування за межами населеного пункту. - Класифікувати об’єкт
Класифікувати об’єкт за ДК 018-2000 і звірити з переліком закону. - Запит до ОМС
Запросити в ОМС інформацію про затверджену документацію (КППР, генплан). - Перевірка прибережних обмежень
Перевірити прибережні обмеження — 100 м ПЗС за замовчуванням.
💡 Корисно знати: Якщо хоча б один із пунктів дає негативну відповідь — спрощений механізм не застосовується, а отже потрібна альтернативна стратегія: ДПТ у межах НП, отримання мотивованого висновку для зміни цільового призначення землі або очікування КППР.
Висновки та рекомендації
📋 Висновки та рекомендації
Проведений аналіз спрощеного механізму релокації підприємств 2026 дозволяє зробити наступні ключові висновки:
Стара документація працює — Закон 711-IX не «обнулив» затверджені до 01.01.2025 генплани, схеми планування територій та плани зонування. Вони діють безстроково до перегляду громадою.
Роль ДПТ звужена — за межами населених пунктів ДПТ більше не визначає функціонального призначення території. Ця функція перейшла до КППР та генерального плану.
Постанова №1574 повертає гнучкість — у випадках, коли діють старі генеральні плани або відсутня актуальна документація, ДПТ знову може використовуватись для трансформації територій.
П. 9-3 — реальне рішення — спрощений механізм релокації підприємств 2026 працює лише за збігу чотирьох умов одночасно. Без виконання хоча б однієї — потрібна альтернативна стратегія.
- Проводьте юридичний аудит ділянки до підписання договору — це коштує дешевше, ніж переробка проєкту після відмови.
- Перевіряйте не лише наявність ДПТ, а й статус усієї містобудівної документації громади.
- Враховуйте прибережну захисну смугу 100 м за замовчуванням — якщо межі ПЗС не внесені до ДЗК.
- Класифікуйте майбутній об’єкт за ДК 018-2000 на етапі планування — це визначає, чи спрацює спрощений механізм.
- Для редевелопменту, mixed-use та промислових зон зважено оцінюйте покоління чинної документації громади.
Важливо пам’ятати: постанова №1574 не скасувала обмеження Закону 711-IX. Якщо в громаді вже затверджений КППР або новий генеральний план, ДПТ більше не може змінювати функціональну зону, а лише деталізує вже встановлений функціонал. Перед оцінкою потенціалу ділянки критично важливо перевіряти статус усієї містобудівної документації громади.
Розберемо вашу ділянку за 1 годину: команда PRO InfoBud перевірить, чи підпадає ваш об’єкт під спрощений режим, та супроводить процедуру зміни цільового призначення без містобудівної документації.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний супровід релокації)
🛠️ Послуги: юридичний аудит ділянки, перевірка категорії землі та статусу містобудівної документації, супровід процедури зміни цільового призначення за п. 9-3 розділу V Закону 711-IX, класифікація об’єктів за ДК 018-2000, повний супровід релокації виробничих потужностей
