31.07.2026
Коли замовник не власник землі, ЄДЕССБ часто зупиняє подання на дозвіл на будівництво: система звіряє дані замовника з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно (ДРРП) і повідомляє про розбіжність. Це не глухий кут. Право виконувати будівельні роботи дає не тільки право власності. Підійде оренда, суперфіцій чи інше право користування, якщо воно зареєстроване в ДРРП і система його бачить.
Логіка перевірки проста. У блоці «Замовники» ви вказали одну особу, а власником або користувачем ділянки в реєстрі значиться інша, або взагалі ніхто. Система читає це як невідповідність і не пропускає документ далі. Щоб пройти цей крок, потрібно або привести дані замовника у відповідність до реєстру, або оформити на замовника відповідне речове право на ділянку і дочекатися, поки воно з’явиться в ДРРП.
Чому система пише «замовник не є власником чи користувачем землі»
Пряма причина одна: дані замовника у вашому документі не збіглися з даними про власника або користувача ділянки в ДРРП. За це відповідає група перевірок ЄДЕССБ, зокрема D007236, D007239 і D007228. Усі три мають назву «Перевірка відповідності Замовників та Власників/Користувачів земельної ділянки» і повідомляють про одне: розбіжність даних про замовника документа та власника ділянки згідно з даними ДРРП.
Найчастіші сценарії два. Право на замовника взагалі не зареєстроване в реєстрі (договір оренди підписали, але реєстраційну дію не провели). Або воно є, але оформлене на іншу особу чи з іншими реквізитами.
✅ Висновок: доки речове право замовника не «лягло» в ДРРП і не збіглося з тим, що ви вписали в систему, подання блокуватиметься. Спочатку реєстр, потім заява.
Хто може бути замовником будівництва за наявним правом на землю
Закон не вимагає, щоб замовник обов’язково був власником ділянки. Достатньо мати законне право на неї.
📖 Офіційне визначення: За Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» (№ 3038-VI), замовник будівництва це фізична чи юридична особа, яка має у власності чи користуванні одну або декілька земельних ділянок, або у власності чи управлінні будівлю (споруду), і має намір виконувати підготовчі та/або будівельні роботи.
Тобто право користування рівнозначне праву власності для цілей дозволу. Оренда, суперфіцій, емфітевзис, право постійного користування. Кожне з них робить особу законним замовником, якщо зареєстроване належним чином. Це підтверджує і практика: у Вебінарі Ірини Гальченко «Дозвільна документація у будівництві» (15.05.2025) окремо розбирається, що система приймає замовника саме за наявним речовим правом, а не лише за свідоцтвом про власність.
✅ Висновок: якщо ви орендар або користувач ділянки із зареєстрованим правом, ви маєте повне право бути замовником. Проблема майже завжди не в статусі, а в тому, що право не доведене до реєстру.
Блокування управителя, кооперативу чи військової адміністрації
Окрема категорія болю: замовник не приватний власник, а управитель будинку, ЖБК, кооператив чи структура, визначена рішенням органу. Тут система теж перевіряє право на землю, і формальний статус замовника від цієї перевірки не звільняє.
Для багатоквартирного будинку закон прямо називає, хто може бути замовником. За тим самим Законом № 3038-VI щодо підготовчих і будівельних робіт на багатоквартирному будинку замовником може бути об’єднання співвласників, управитель багатоквартирного будинку або житлово-будівельний (житловий) кооператив, який утримує будинок на підставі рішення співвласників. Право такої особи бути замовником випливає із закону, але проходження перевірки ДРРП усе одно вимагає, щоб право на ділянку існувало й було зареєстроване.
✅ Висновок: визначення замовника рішенням тендеру, ради чи зборів співвласників саме по собі не дає права на землю. Спершу оформіть речове право на ділянку на цю особу, і тільки тоді система пропустить подання.
Як пройти крок земельної ділянки, коли замовник не власник і не користувач
Почніть із розділу «Земельні ділянки». Тут ЄДЕССБ дає обрати тип внесення відомостей, і від нього залежить уся подальша форма. Правильний тип знімає половину помилок.
Система пропонує пʼять варіантів:
| № | Тип внесення відомостей про ділянку |
|---|---|
| 1 | Кадастровий номер |
| 2 | Відсутній документ на земельну ділянку |
| 3 | Відсутній кадастровий номер, наявний документ на право власності / користування в ДРРП |
| 4 | Наявний кадастровий номер, документ на право власності / користування відсутній в ДРРП |
| 5 | Відсутній кадастровий номер, право власності не оформлено |
Можна додати декілька ділянок різних типів одночасно. Часта помилка: обирають тип, який не відповідає реальному стану права, і система блокує реєстрацію. Якщо кадастровий номер є, а право поки не в реєстрі, це тип 4, а не «відсутній документ».
Окремий випадок дають держ і комунальні землі. Постанова КМУ № 466 від 13.04.2011 (пункт 5) дозволяє окремі роботи на землях державної чи комунальної власності виконувати навіть за відсутності документа, що посвідчує право на ділянку. Це виняток, а не загальне правило, тому застосовувати його треба обережно й під конкретний перелік робіт.
✅ Висновок: тип у розділі «Земельні ділянки» має чесно відображати ваш стан права. Невірний тип, а не «баг системи», найчастіше і є причиною блокування.
Повний перелік напрямків — у розділі послуги PRO InfoBud.
Як внести або оформити речове право на землю, щоб пройти перевірку
Перевірка ДРРП читає не ваш паперовий договір, а запис у реєстрі. Тому ключова дія одна: зареєструвати речове право замовника на ділянку.
Порядок такий:
- Оформити підставу: договір оренди, суперфіцію, емфітевзису чи рішення про надання ділянки.
- Провести реєстраційну дію в ДРРП, щоб право з’явилося як запис на потрібну особу.
- У розділі «Земельні ділянки» отримати витяг із розширених відомостей ДРРП і звірити його з даними, які ви вписали про замовника.
- Переконатися, що кадастровий номер, ПІБ або назва та код особи збігаються в обох місцях.
Постанова КМУ № 466 (пункт 5) прямо згадує серед підстав для робіт і договір суперфіцію поряд із документом про право власності чи користування. Тобто система не вимагає саме власності: вона вимагає зареєстрованого права.
⚠️ Ризик: підписаний, але не зареєстрований договір оренди перевірку не проходить. Поки реєстраційну дію не завершено, для ЄДЕССБ права на землю у замовника немає, скільки б паперів на руках не було.
✅ Висновок: дивіться на ДРРП очима системи. Є запис на замовника, дані збігаються, тип обрано вірно, перевірка проходить.
Розбіжність даних ДЗК і ДРРП після зміни замовника землі
Буває, право зареєстроване, а система все одно свариться. Тоді причина не у відсутності права, а в неточності даних. Найчастіше розходяться реєстраційний номер облікової картки платника податків (РНОКПП) або код ЄДРПОУ, рідше прізвище чи назва особи.
У розділі «Земельні ділянки» витягніть розширені відомості ДРРП і порівняйте їх з даними у блоці «Інформація про замовників» символ за символом. Сюди ж дотична перевірка D007319: вона повідомляє про розбіжність між замовником у проектній документації та замовником у затвердженні, і радить звірити РНОКПП або ЄДРПОУ в блоках «Інформація про замовників» та «Відомості про призначення підписантів».
Ця вимога до точності не випадкова. Система поетапно посилює взаємодію з державними реєстрами й уточнення даних об’єктів, тож звірка стає жорсткішою, і навіть дрібна неточність у коді особи зупиняє документ.
✅ Висновок: якщо право є, а перевірка не проходить, шукайте розбіжність у реквізитах особи, а не переоформлюйте землю наново.
📁 Кейс з нашої практики: Київська обл., житловий комплекс на 1000+ квартир. Дві юрособи, кожна власник своєї ділянки, дозвіл отримали на двох замовників, а під час реєстрації система заблокувала подання перевіркою прав на землю. Сторонні консультанти порадили оформити перехресні сервітути: витратили час і кошти на проекти землеустрою й отримали ту саму помилку. Ми звели конструкцію до одного замовника (він узяв другу ділянку в оренду), внесли зміни до дозволу в частині замовника, а другу сторону завели в проект девелопером через нотаріальний договір. Права зареєстровано, кожна сторона отримала те, що планувала.
Який документ на право користування чи власності землею потрібен
Мінімальна умова одна: документ, що посвідчує право власності або право користування ділянкою, і його запис у ДРРП. Це може бути свідоцтво про власність, договір оренди, суперфіцію чи емфітевзису.
Для орендаря є важлива деталь щодо строку. Право користування має бути зареєстроване в реєстрі, а термін оренди варто брати не коротшим за планований строк будівництва плюс строк експлуатації об’єкта. Для житла це, як правило, мінімум 50 років. Коротка оренда під довгий об’єкт створює ризик уже на етапі введення в експлуатацію та реєстрації права власності.
✅ Висновок: подавати на дозвіл може і не власник. Головне, щоб право користування було зареєстроване в ДРРП, відображалося в ЄДЕССБ і за строком покривало весь життєвий цикл об’єкта.
Якщо ж ділянка з правильним правом усе одно не підтягується в систему, це вже інша помилка. Її розбираємо в матеріалі чому ділянка не підтягується в ЄДЕССБ.
«Кожен проєкт відрізняється, універсальних рішень не існує.» — Ірина Гальченко, авторка курсів з дозвільної документації та роботи в ЄДЕССБ, ЄДЕССБ від А до Я
Чому PRO InfoBud
- Компанія повного циклу: від аудиту земельної ділянки до реєстрації права власності. Питання права на землю для замовника закриваємо на старті, а не тоді, коли система вже заблокувала подання.
- Практика в дозвільній документації з 2012 року. Ірина Гальченко, CEO PRO InfoBud та гендиректорка консорціуму CLC Group.
- Щороку супроводжуємо 85+ обʼєктів будівництва й реконструкції та проводимо понад 150 індивідуальних консультацій, тож розбіжності замовника з ДРРП бачимо щодня і знаємо, як їх знімати.
- Працюємо тільки в законному полі: 100% задач наших замовників вирішені.
Якщо ЄДЕССБ блокує вас через право на землю, ми беремо цей крок на себе: усуваємо підстави відмови по ділянці й доводимо подання до реєстрації.
