Містобудівна документація: перевірка відповідності намірів забудови з алгоритмом ДКБС

Ви знаєте, що мене найбільше засмучує за всі ці 12 років роботи з дозвільною документацією? Клієнт приходить із готовим концепт-проєктом. І з сяючими очима розповідає про свої амбітні плани, і тут я змушена його зупинити: “Стоп. На вашій ділянці цей об’єкт побудувати неможливо або не дуже просто“.

Бачили б ви ці обличчя… А ведь усього цього можна було уникнути! Просто потрібно було зробити одну просту річ: перевірити відповідність намірів забудови містобудівній документації ще до початку розробки концепції, а краще ще до купівлі ділянки.

Це не просто слова, це філософія, яка врятувала сотні проектів.

Хочете дізнатися, як саме це робиться? Тоді давайте з вами розберемо покроковий алгоритм перевірки трьох параметрів, які мають відповідати один одному, щоб Ви могли реалізувати свої наміри на конкретній земельній ділянці. А саме: тип будівлі (фактично це код ДКБС НК), функціональну зону в містобудівній документації та цільове призначення земельної ділянки. До речі, це зовсім не формальність, а ваш фундамент успішного проекту.

Перший крок: визначення намірів забудови та типу об’єкта

Насамперед, давайте з вами проясню базовий принцип роботи всієї системи. Ви ж знаєте, що саме хочете побудувати: готель, житловий будинок, офісну будівлю. Але от система потребує чіткої класифікації, тобто конкретного коду.

А тепер конкретно: як же працювати з цим класифікатором:

• Перше, що робите, це шукаєте назву свого об’єкта в класифікаторі
• Далі визначаєте відповідний код ДКБС НК (наприклад, готель має код 1211)
• І обов’язково уточняєте у архітектора, якщо маєте хоч найменші сумніви щодо класифікації

Був у мене цікавий випадок із практики: клієнт планував багатоквартирний будинок з комерційними приміщеннями на першому поверсі. Питає: “А який код ставити?” Відповідаю: все залежить від того, яка площа переважає. Переважає житлова? Код буде 1122 (багатоквартирний будинок). От і вся премудрість!

Другий крок: аналіз містобудівної документації та отримання витягу

Рекомендую брати офіційний витяг з містобудівної документації: генплану/зонінгу, детального плану території тощо. Чому? Тому що відкриті дані на сайтах можуть бути застарілими, неповними або просто помилковими.

Тепер розглянемо алгоритм отримання:

Варіант 1 (через сайт громади):

• Спочатку перевіряєте наявність затверджених генплан детальний план території
• Далі скачуєте документ
• До речі, не всі громади розміщують актуальну інформацію, тож краще варіант 2

Варіант 2 (офіційна заява):

• Подаєте безкоштовну заяву до місцевого органу самоврядування згідно з Законом України “Про регулювання містобудівної діяльності”
• Обов’язково заява подається власником або користувачем земельної ділянки або об’єкта реконструкції
• Цю заяву на отримання витягу з містобудівної документації можна подати через автоматичну перевірку ЄДЕССБ, листом на адресу громади чи через ЦНАП

А що ж міститиме ваш офіційний витяг? Давайте я розповім:

• Функціональну зону містобудівної документації (це дуже важливо!)
• Всі обмеження забудови, які можуть вплинути на проект
• Інформацію про історичні ареали та культурні шари

Функціональна зона визначає, які об’єкти можна будувати на конкретній території згідно з затвердженою містобудівною документацією. Зверніть увагу: це не ваше бажання, а рішення місцевої влади, зафіксоване в офіційних документах.

Повний чек-лист документів для отримання дозвільного документу на початок будівництва:

“Чек-лист документів для дозволу на будівництво”

Скачати в Телеграм

Третій крок: отримання витягу ДЗК про цільове призначення ділянки

Отримуйте витяг ДЗК земельна ділянка з державного земельного кадастру. Там зазначено цільове призначення вашої ділянки, без якого неможлива жодна перевірка відповідності.

Цільове призначення земельної ділянки: коди та відповідності

А ось тут треба бути дуже уважними! Цільове призначення земельної ділянки має точно відповідати намірам забудови згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель, інакше ваш проект “не пройде” при отриманні дозвільних документів.

Розберемо систему кодів цільового призначення. Код цільового призначення складається з 4 цифр через крапку: XX.XX

Для готельного бізнесу дозволені коди:

• 02.04 (для розміщення центрів обслуговування відвідувачів)
• 03.08 (для будівництва та обслуговування об’єктів туристичної інфраструктури)
• 07.01 (для рекреації, розміщення та експлуатації закладів обслуговування відвідувачів)

Для житлової забудови:

• 02.03 (для будівництва та обслуговування багатоквартирного будинку)
• 02.10 (для багатоквартирного будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури)

Пройшовши всі три кроки, у вас вже є інформація щодо:

• типу об’єкту (код ДКБС НК)
• функціональної зони в містобудівній документації з обмеженнями
• цільового призначення земельної ділянки

Таблиця співвідношення класифікаторів: робота з Постановою КМУ №681

А ось він, головний інструмент перевірки! Я вам чесно скажу: за багато років практики не бачила жодного успішного проекту, де б не користувались цією таблицею співвідношення класифікаторів.

Де знайти цю таблицю? Постанова Кабінету Міністрів України №681 від 23.06.2021 “Деякі питання забезпечення функціонування Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва”, Додаток 3. Ось там і міститься та сама таблиця співвідношення класифікаторів.

А тепер я поясню, як нею користуватися:

• Насамперед знаходите ваш код ДКБС (наприклад, готель має код 1211)
• Далі дивитеся дозволені функціональні зони
• І перевіряєте коди цільового призначення

Давайте розглянемо конкретний приклад з готелем:

• Код ДКБС: 1211.1
• Дозволені зони: Г1, Г2, КВТ (це означає автоматичну перевірку)
• Цільове призначення: 0204, 0308, 0701
• Альтернативні зони: Г4, Г6, С2 (тут буде ручна перевірка співробітником дозвільного органу)

Особливо важливо розуміти: якщо всі три ваші параметри збігаються в одній строчці Додатка 3, то ваш проект пройде автоматичну перевірку ЄДЕССБ. А якщо ваше цільове призначення не збігається з кодом для вашого типу об’єкта, не панікуйте! Це не означає заборону. Буде потрібна зміна цільового призначення землі відповідно до Земельного кодексу України. Але зміна цільового призначення теж можлива тільки у випадку, коли код будівлі відповідає функціональній зоні в містобудівній документації (генплан, зонінг, детальний план території).

Повний довідник законодавчих та нормативно-правових актів у будівництві з активними посиланнями:

“Перелік законодавчих актів у будівництві”

Скачати в Телеграм

Практичні кейси: готель та багатоквартирний будинок

А ось тепер найцікавіше! Теорія без практики це просто пусті слова. Давайте з вами розберемо два реальні приклади з моєї практики, щоб ви зрозуміли весь алгоритм у дії.

Повна дорожня карта на тему:

“Отримання дозвільної документації: нове будівництво від А до Я”

Скачати в Телеграм

❓ Популярні питання по перевірці відповідності намірів забудови

🗂️ Нормативно-правова база