14.08.2026
Після змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» держава фактично створила окремий режим реалізації будівельних проектів в умовах воєнного стану. Йдеться не про повне скасування містобудівних правил, а про можливість не застосовувати частину стандартних процедур у чітко визначених законом випадках. Насамперед це стосується проектів для ВПО, релокації бізнесу та інфраструктурних об’єктів.
Практично для інвестора або забудовника це означає, що частину проектів сьогодні можна реалізовувати без класичної моделі проходження ДПТ, зміни функціонального призначення території або стандартних містобудівних умов та обмежень. Але ключове тут — правильно визначити, чи підпадає об’єкт під спеціальний режим. Саме на цій помилці зараз втрачається найбільше часу та інвестицій.
Ця стаття важлива не як загальний огляд воєнних спрощень, а як практичне пояснення того, як працює мотивований висновок, коли він реально замінює МУО, які об’єкти можуть використовувати спрощену процедуру та чому без внесення документів у ЄДЕССБ проект фактично блокується.
Я Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group. За понад 14 років супроводу дозвільної документації провела понад 1 440 000 м² об’єктів через усі стадії будівельного циклу. У цій статті розкладу один з найдієвіших інструментів 2025-2026 років – мотивований висновок уповноваженого органу містобудування та архітектури. Це безоплатний документ, який видається через ЄДЕССБ за 10 робочих днів і дозволяє змінити цільове призначення ділянки за межами населеного пункту без проєкту землеустрою. Працює на період воєнного стану плюс 5 років після його скасування. Спирається на п. 9-3 розділу V Закону № 3038-VI, п. 27 розділу X Земельного кодексу, Закон № 3563-IX і пакет змін 2025-2026 років. Без води, з конкретикою про реквізити запиту, правило 6 місяців і причини, через які УОМА видають негативні висновки.
“Мотивований висновок – це не тимчасова латка. Це повноцінний адміністративний акт, який зберігає чинність до завершення будівництва і дає бізнесу реальне вікно для запуску проектів за один сезон.” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
Ключові зміни у містобудівній документації з 2025 року
Міністерство розвитку громад та територій України надало роз’яснення щодо застосування містобудівної документації з 1 січня 2025 року та розроблення комплексних планів просторового розвитку територій.
Основні зміни в законодавстві
Ключові зміни у вимогах щодо розроблення містобудівної документації на місцевому рівні визначено у розділі ІІ Перехідні положення Законом України від 17.06.2020 № 711-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель»:
- Містобудівна документація на місцевому рівні, затверджена до набрання чинності цим Законом, зберігає чинність. До 1 січня 2025 року внесення змін до такої документації допускається без урахування вимог цього Закону щодо її складу та змісту. З 1 січня 2025 року змінення допускається за умови приведення її у відповідність із вимогами цього Закону.
- До 1 січня 2025 року містобудівна документація може затверджуватися без урахування вимог цього Закону щодо складу та змісту.
- До 1 січня 2025 року розмір прибережних захисних смуг у межах населених пунктів може змінюватися детальним планом території, розробленим з урахуванням вимог цього Закону. Після цієї дати діє загальне правило: вони встановлюються за комплексними планами.
- До 1 січня 2025 року детальні плани територій можуть розроблятися та затверджуватися відповідно до схем планування території — детальніше про новий статус ДПТ та Постанова Кабінету Міністрів України №1574.
- Функціональне призначення території може визначатися детальним планом території до 1 січня 2025 року, після чого діє загальне правило – визначення за комплексними планами.
Спрощення у містобудуванні 2025–2026: як працює мотивований висновок через ЄДЕССБ
Після прийняття Закону №2254-IX та подальших змін до Закону №3038-VI у системі містобудування з’явився спеціальний режим для окремих категорій проектів. Фактично закон дозволив у визначених випадках відступати від класичного співвідношення між цільовим призначенням земельної ділянки та функціональним призначенням території. Системний огляд цих та інших нововведень — у матеріалі про Зміни в будівельному законодавстві України 2022-2026.
Для девелопера це одна з найбільш важливих змін останніх років. У класичній моделі запуск виробництва або логістичного об’єкта на ділянці із невідповідним цільовим призначенням міг займати роки через необхідність змін містобудівної документації. Після впровадження воєнних винятків частина таких проектів може реалізовуватися через мотивований висновок УОМА без проходження повної процедури — про всі три робочі механізми читайте у статті Зміна цільового призначення земельної ділянки.
Окремо потрібно враховувати, що паралельно змінилася і технічна модель процедур. ЄДЕССБ стала центральною системою перевірки та фіксації всіх рішень у сфері будівництва. Якщо документ не внесений у систему, він фактично не працює для подальших етапів проекту.
Коли мотивований висновок реально замінює МУО
Мотивований висновок — це спеціальний вид містобудівних умов та обмежень, який застосовується для об’єктів, що підпадають під спрощену процедуру за п. 9-3 розділу V Закону №3038-VI. Практично він одночасно виконує дві функції: підтверджує можливість розміщення об’єкта та є вихідними даними для проектування. Для проектів, що вже готові до старту, доступний професійний супровід отримання мотивованого висновку для зміни цільового призначення землі.
Для інвестора головне тут те, що мотивований висновок не є «тимчасовим папером». Це повноцінний адміністративний акт, який використовується як підстава для проектування та подальших процедур у ЄДЕССБ.
⚠️ Важливо: Спрощений режим не є універсальним. Закон містить закритий перелік об’єктів, для яких допускається застосування мотивованого висновку. Насамперед це виробничі та складські будівлі, релоковані підприємства, інженерна інфраструктура, окремі сільськогосподарські та логістичні об’єкти.
Практично це означає, що саме належність об’єкта до переліку винятків визначає можливість використання спрощеної процедури. Сам факт воєнного стану автоматичного права на спрощення не створює.
Чому без ЄДЕССБ документ фактично не працює
Після цифровізації процедур паперовий документ без внесення документації в ЄДЕССБ перестав бути достатньою підставою для реалізації проекту. Проектувальник працює через електронну систему та використовує дані, які підтягнуті в реєстрі. Якщо мотивований висновок відсутній у ЄДЕССБ, система не дозволяє використовувати його для подальших процедур.
Для забудовника це одна з найбільш критичних практичних помилок. Формально отриманий документ може існувати «на папері», але фактично проект буде заблокований на етапі проектування або подання права на виконання будівельних робіт.
🔍 Інсайт: Саме тому сьогодні контроль внесення документів до ЄДЕССБ став таким самим важливим, як і отримання самих дозвільних рішень.
Правило 6 місяців та ризики для інвестора
Окремий ризик пов’язаний із строками дії мотивованого висновку. Закон прямо передбачає випадки, коли документ втрачає чинність, якщо після його отримання не були виконані наступні етапи — зміна цільового призначення, проектування або отримання права на виконання будівельних робіт.
Практично це означає, що мотивований висновок не можна отримувати «про запас». Для девелопера критично важливо ще до подання заяви розуміти повний графік реалізації проекту та строки наступних процедур — ризик-маркери виявляє аудит земельної ділянки ще до старту процедури.
💡 Моя порада: Спрощена процедура найбільш ефективна для проектів із готовою бізнес-моделлю та реальним наміром швидкого запуску будівництва, а не для довгострокового резервування земельних ділянок.
📋 Висновки та рекомендації
Проведений аналіз процедури отримання мотивованого висновку дозволяє зробити наступні ключові висновки:
Окремий механізм для критично важливих проектів – Головний практичний висновок полягає в тому, що держава створила окремий механізм реалізації критично важливих проектів в умовах воєнного стану, але цей механізм працює лише для чітко визначених категорій об’єктів. Для інвестора це означає, що першочерговим питанням сьогодні є не сама процедура, а правильна правова кваліфікація проекту.
Посилення ролі містобудівної документації після 2025 року – Окремо потрібно враховувати, що після 2025 року значно посилилася роль містобудівної документації та комплексних планів. Саме тому мотивований висновок став фактично єдиним реалістичним механізмом швидкого запуску частини виробничих та інфраструктурних проектів за межами населених пунктів.
Найбільший ризик – неправильне застосування – Практично найбільший ризик зараз створюють не самі норми, а неправильне застосування спрощеної процедури. Якщо об’єкт не підпадає під перелік винятків або документи не внесені до ЄДЕССБ, проект фактично повертається до загального порядку з усіма стандартними вимогами.
- Перевіряйте належність об’єкта до закритого переліку п. 9-3 ще до подачі запиту
- Контролюйте внесення кожного дозвільного рішення до ЄДЕССБ – без цього документ юридично «не активований»
- Будуйте чіткий календарний графік: висновок → зміна цільового → проектування → дозвіл на роботи
- Не отримуйте мотивований висновок «про запас» – через правило 6 місяців він автоматично анулюється
Важливо пам’ятати: Практична цінність цієї теми саме в тому, що воєнні спрощення сьогодні стали не теоретичним винятком, а реальною робочою моделлю для релокації бізнесу, логістики, виробництва та частини інфраструктурних проектів. Але працює вона лише за умови правильної юридичної структури проекту та повної синхронізації з ЄДЕССБ.
Якщо є сумніви, чи ваш об’єкт підпадає під спрощену процедуру, або якщо ви вже зіткнулися з відмовою УОМА, команда PRO InfoBud проаналізує ситуацію індивідуально та запропонує найбезпечніший маршрут – мотивований висновок або ДПТ.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
🛠️ Послуги: юридичний супровід зміни цільового призначення землі, отримання мотивованого висновку через ЄДЕССБ, аудит відповідності об’єкта переліку п. 9-3, супровід релокації бізнесу.
