14.08.2026
Недобудови, подвійні продажі, непрозорі схеми фінансування – це не просто слова, це реальна травма українського ринку первинної нерухомості, яка роками підривала довіру інвесторів до девелоперів. Станом на 2022 рік в Україні діяли чотири основні схеми залучення коштів: кооперативи, довірча власність, фонди фінансування будівництва та цільові облігації. Жодна з них не гарантувала реального захисту прав покупців. Девелопер міг продати одну квартиру двом людям, змінити проєкт без узгодження з інвестором, і держава фактично не контролювала цей процес.
10 жовтня 2022 року набрав чинності Закон України № 2518-IX “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” – документ, що докорінно змінив правила гри. Замість довірчої власності – спеціальні майнові права (СМП) з обов’язковою реєстрацією в Державному реєстрі речових прав (ДРРП). Замість хаосу – Єдина державна електронна система у сфері будівництва (ЄДЕССБ), де кожна транзакція прозора і незворотна. Замість ілюзій захисту – гарантійна частка будівництва (5-10% об’єктів), яку девелопер не може продати до завершення будівництва.
У цій статті я, Ірина Гальченко, експерт з будівельного права з 14+ років досвіду, розбираю:
- Що таке СМП і чим воно відрізняється від довірчої власності
- Як працює гарантійна частка та чому вона впливає на cash flow девелоперів
- Як зареєструвати СМП у ЄДЕССБ за 6 кроків
- Як інвесторам перевірити надійність девелопера через державну систему
- Які правила діють для проєктів з дозволами до 10.10.2022
Що змінив Закон № 2518-IX: від старих схем до системи спеціальних майнових прав
“До прийняття Закону № 2518-IX в Україні діяли чотири основні схеми залучення коштів на будівництво: купівля-продаж майнових прав, житлово-будівельні кооперативи, фонди фінансування будівництва та цільові облігації. Жодна з них не давала достатнього захисту інвесторам. Найбільший ризик – подвійні продажі.” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
До 10 жовтня 2022 року девелопери використовували різноманітні фінансові механізми, які не передбачали державної реєстрації речових прав на майбутні об’єкти. Це створювало юридичну невизначеність:
- Купівля-продаж майнових прав: Інвестор купував “майнове право” на квартиру, яка фізично ще не існує. Девелопер міг продати це саме “право” іншому покупцю – державної перевірки не було.
- Довірча власність: Інвестор ніби ставав “власником” частини незавершеного будівництва. Але фактичний власник – девелопер, який у будь-який момент міг заборгувати підрядникам, і квартира йшла під арешт.
- Житлово-будівельні кооперативи: Формально – найбільш захищена схема, але її використовували рідко через складність та високі податки.
- Фонди фінансування будівництва (ФФБ): Інвестор купував цільові облігації фонду. Але станом на вересень 2025 року лише 181 фонд фінансував 307 будівельних об’єктів – мізерна частка ринку.
Що змінилося з 10.10.2022:
- Обов’язкова реєстрація СМП в ДРРП: Тепер кожна квартира, паркомісце чи нежитлове приміщення має унікальний запис у державному реєстрі ще до початку будівництва.
- ЄДЕССБ як єдине “вікно”: Всі документи – дозвіл на будівництво, проєктна документація, реєстрація СМП – проходять через одну електронну систему. e-construction.gov.ua
- Гарантійна частка: Девелопер зобов’язаний “заморозити” 5-10% об’єктів як страховку для інвесторів. Продати їх можна тільки після введення будинку в експлуатацію.
- Автоматична перевірка: З 2024 року система ЄДЕССБ самостійно перевіряє відповідність даних – без участі чиновників. Це прискорило процес реєстрації до 3-5 днів.
⚠️ Важливо: Закон № 2518-IX не забороняє старі схеми для об’єктів, дозвіл на будівництво яких отримано ДО 10.10.2022. Але для всіх нових проєктів використання СМП – єдиний легальний механізм продажу майбутніх квартир.
Спеціальні майнові права (СМП): що це таке
Спеціальне майнове право (СМП) – це різновид майнового права на майбутній об’єкт нерухомості (квартиру, паркомісце, приміщення), яке реєструється в Державному реєстрі речових прав ще до завершення будівництва. СМП дає власнику три ключові права:
- Право вимагати завершення будівництва – якщо девелопер не завершить об’єкт, інвестор може подати до суду і змусити добудувати або отримати компенсацію.
- Право розпоряджатися об’єктом – продати, подарувати, заставити (під заставу можна взяти іпотеку навіть на недобудовану квартиру).
- Автоматичне перетворення в право власності – після введення будинку в експлуатацію СМП автоматично стає повноцінним правом власності (без додаткових процедур).
Життєвий цикл СМП:
- Етап 1: Девелопер отримує дозвіл на будівництво → реєструє всі квартири як СМП у ЄДЕССБ → дані автоматично потрапляють у ДРРП.
- Етап 2: Девелопер продає СМП інвестору через нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу. Інвестор стає власником СМП (це фіксується в ДРРП).
- Етап 3: Після введення будинку в експлуатацію СМП автоматично трансформується в право власності на завершений об’єкт (квартиру).
Чим СМП відрізняється від довірчої власності:
| Критерій | Довірча власність (до 2022) | СМП (з 2022) |
|---|---|---|
| Державна реєстрація | Не обов’язкова (реєструвалася рідко) | Обов’язкова в ДРРП через ЄДЕССБ |
| Захист від подвійних продажів | Слабкий (реєстр не містив даних) | Високий (система не дозволить повторну реєстрацію) |
| Прозорість | Низька (інвестор не міг перевірити) | Повна (кожен може перевірити на e-construction.gov.ua) |
| Правова природа | Ілюзія захисту (девелопер залишався власником) | Реальне речове право, зареєстроване державою |
Можливість укладення попередніх договорів:
Закон № 2518-IX дозволяє укладати попередні договори купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості, але з жорсткими обмеженнями:
- Нотаріальне посвідчення обов’язкове – попередній договір має бути завірений нотаріусом.
- Заборонені будь-які платежі на підтвердження зобов’язання за попереднім договором. Можна встановлювати тільки штрафні санкції за невиконання.
⚠️ Важливо: На практиці попередні договори майже не використовуються, оскільки заборона платежів робить їх неефективними для фінансування будівництва. Девелопери одразу укладають основні договори купівлі-продажу СМП.
Зміни у роботі житлових кооперативів:
Закон № 2518-IX не скасував житлово-будівельні кооперативи, але істотно змінив їхню роботу. Раніше кооператив міг приймати асоційованих членів (які не беруть участі в управлінні, але фінансують будівництво). Тепер для проєктів з дозволами після 10.10.2022 ця опція більше не діє – тільки повні члени кооперативу з правом голосу.
Гарантійна частка будівництва: захист інвесторів чи фінансовий тягар для девелоперів?
“Гарантійна частка – це частина об’єкту будівництва (певна кількість квадратних метрів у відсотках від загальної площі), яку девелопер зобов’язаний “заморозити” як гарантію виконання своїх зобов’язань перед інвесторами. Продати ці квартири можна тільки після введення будинку в експлуатацію.” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
Гарантійна частка – це інструмент захисту інвесторів, закріплений у Постанові Кабінету Міністрів України № 8 від 03.01.2023. Її розмір залежить від розміру міста:
Розмір гарантійної частки за регіонами
| Місто | Розмір гарантійної частки | Приклад (будинок на 20 квартир) |
|---|---|---|
| Київ, Дніпро, Львів, Одеса, Харків (населення понад 500 тис.) | 10% | 2 квартири “заморожено” |
| Інші регіони | 5% | 1 квартира “заморожена” |
Як працює гарантійна частка:
- Формування при реєстрації СМП: Девелопер у системі ЄДЕССБ вказує, які саме квартири входять до гарантійної частки. На ці об’єкти накладається обтяження – продати їх до завершення будівництва неможливо.
- Мета: Якщо девелопер не завершить будівництво або збанкрутує, інвестори, які вже заплатили гроші, можуть претендувати на квартири з гарантійної частки як компенсацію.
- Зняття обтяження: Після введення будинку в експлуатацію девелопер може продати ці квартири на загальних підставах.
Фінансовий вплив на девелоперів:
- Зменшення cash flow: 5-10% квартир не можна продати на етапі будівництва – це втрачений дохід, необхідний для поточних витрат.
- Найбільша проблема – малі проєкти: Для будинку на 100 квартир “заморозити” 10 об’єктів – це прийнятно. Але для будинку на 5 квартир у регіоні “заморозити” одну – це вже 20% проєкту, що робить його майже нерентабельним.
“Найбільша проблема – це малі проєкти. Уявіть: будинок на 2 квартири в регіоні. Розмір гарантійної частки – 5%. Але Ви не можете ‘заморозити’ 0,1 квартири – тільки цілі об’єкти. Тобто Ви ‘морозите’ одну квартиру з двох – це вже 50% проєкту! Така ситуація робить малі проєкти майже нерентабельними.” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
💡 Моя порада для девелоперів: Закладайте розмір гарантійної частки у фінансову модель проєкту на етапі проєктування. Оптимізуйте кількість квартир так, щоб “заморожені” об’єкти не перевищували 5-10% від загальної площі. Для малих проєктів (до 10 квартир) розгляньте можливість збільшення загальної кількості об’єктів (наприклад, розділивши великі квартири на менші або додавши паркомісця).
ЄДЕССБ: реєстрація СМП/МОН інструкція 2026 за 6 кроків (для девелоперів)
Єдина державна електронна система у сфері будівництва (ЄДЕССБ) – це онлайн-платформа, через яку відбувається вся взаємодія між замовниками будівництва, проєктувальниками, експертами та державними органами. З 2024 року реєстрація СМП/МОН (майбутніх об’єктів нерухомості) в системі повністю автоматизована – без участі держреєстраторів.
“ЄДЕССБ – це не просто електронна система, це єдина база даних, де фіксується кожен крок: від експертизи проєкту до введення в експлуатацію. З 2024 року перевірка документів автоматизована – система самостійно перевіряє відповідність даних, повноту інформації, наявність підписів. Жодної ‘ручної’ роботи чиновників – тільки алгоритми. Це означає швидкість, але й нуль толерантності до помилок.” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
6 кроків реєстрації СМП/МОН в ЄДЕССБ:
- 1️⃣ Дозвіл на будівництво
Отримання через ЄДЕССБ (подання заяви з усіма необхідними документами: проєктна документація, експертний висновок, документи на земельну ділянку). Термін розгляду – до 10 робочих днів. - 2️⃣ Підготовка документів
Проєктна документація, план об’єкта, опис квартир та приміщень – все вноситься в ЄДЕССБ. Кожен майбутній об’єкт має мати унікальний ідентифікатор. - 3️⃣ Реєстрація договору щодо організації та фінансування об’єкту будівництва
Якщо є девелопер (окрема особа від замовника), потрібно зареєструвати договір, який визначає розподіл прав на майбутні об’єкти між замовником і девелопером. - 4️⃣ Визначення гарантійної частки
Формування переліку об’єктів (5-10%), які не можна продавати до завершення будівництва. Система автоматично накладе обтяження на ці об’єкти. - 5️⃣ Формування заяви на реєстрацію СМП
Заповнення електронної форми в ЄДЕССБ з прикріпленням усіх попередніх документів. Заява підписується електронним цифровим підписом замовника (та девелопера, якщо є). - 6️⃣ Перевірка даних та затвердження
Автоматична реєстрація СМП/МОН в ДРРП – з 2024 року система перевіряє дані без участі держреєстраторів. Термін – 3-5 днів.
💡 Корисно знати: Якщо система виявить помилку на етапі 6 (наприклад, неповні дані або розбіжності в документах), заяву буде відхилено. Виправлення може зайняти від 2 тижнів до 1,5 місяця (якщо потрібно вносити зміни в проєктну документацію та проходити повторну експертизу). Тому перевіряйте всі документи перед поданням.
Типові помилки, які призводять до відмови:
- Неповний перелік об’єктів: Забули внести одну квартиру або паркомісце в проєктну документацію – систему не пройти. Виправлення через зміну проєкту та повторну експертизу.
- Подвійне обтяження: Квартира, яка вже включена в гарантійну частку, не може бути продана інвестору. Система автоматично заблокує таку операцію.
- Невідповідність ідентифікаторів: Кожен об’єкт має унікальний номер. Якщо в проєкті вказано один ідентифікатор, а в заяві – інший, відмова гарантована.
- Відсутність електронного підпису: Заява без ЕЦП не буде прийнята системою.
📊 Кейс: помилка при реєстрації – подвійне обтяження
Завдання: Девелопер подав заяву на реєстрацію СМП для житлового будинку на 50 квартир. При формуванні гарантійної частки вказав 5 квартир (10% згідно з вимогами для Києва), але 2 з них уже були включені до попередніх договорів з інвесторами.
Проблема: Автоматизована система ЄДЕССБ виявила подвійне обтяження – ті самі квартири не можуть одночасно бути в гарантійній частці (з обтяженням “не продавати”) та проданими інвесторам.
Результат: Відмова в реєстрації СМП → затримка на 2 тижні (потрібно було переформувати гарантійну частку та повторно подати заяву).
💡 Моя порада: Перед поданням заяви на реєстрацію СМП проведіть внутрішній аудит проєктної документації. Перевірте: всі квартири враховані, немає дублювання ідентифікаторів, гарантійна частка відповідає мінімальним вимогам (5-10%), всі підписи на місці. Це займе 1-2 дні, але убереже від місячних затримок.
Як інвесторам перевірити девелопера через ЄДЕССБ: чек-лист та кейс
Для інвесторів ЄДЕССБ – це інструмент прозорості. Тепер не потрібно вірити на слово рекламним обіцянкам девелопера – можна самостійно перевірити надійність девелопера та реальний стан справ за 5 хвилин.
Чек-лист перевірки девелопера через ЄДЕССБ:
- 1. Перейдіть на портал e-construction.gov.ua
- 2. Введіть адресу будинку або назву проєкту у пошуковому полі – система покаже всі об’єкти за цією адресою
- 3. Перевірте наявність дозволу на будівництво – статус має бути “діючий”. Якщо дозволу немає або він скасований, будівництво незаконне.
- 4. Подивіться, чи зареєстровані СМП/МОН на конкретні квартири – має бути список усіх квартир з ідентифікаторами. Якщо списку немає, девелопер не має права продавати квартири.
- 5. З’ясуйте розмір гарантійної частки – має бути не менше 5% (регіони) або 10% (великі міста). Якщо менше, це порушення закону.
- 6. Порівняйте інформацію з рекламними матеріалами девелопера – площа квартир, кількість паркомісць, поверховість будинку мають співпадати з даними в ЄДЕССБ.
⚠️ Важливо: Якщо СМП/МОН не зареєстровані в ДРРП через ЄДЕССБ, це означає, що девелопер працює поза законом. Навіть якщо Ви підпишете договір і заплатите гроші, держава не визнає Ваше право власності після завершення будівництва. Це “червоний прапорець” – уникайте таких проєктів.
Приклад перевірки (кейс):
Інвестор Олександр розглядав купівлю квартири в новобудові на вул. Хрещатик у Києві. Девелопер обіцяв “введення в експлуатацію через 12 місяців” та надав рекламні буклети з планами квартир. Олександр перевірив проєкт через ЄДЕССБ:
- Дозвіл на будівництво: є, статус “діючий” ✅
- Реєстрація СМП: є, всі квартири зареєстровані в ДРРП ✅
- Гарантійна частка: 10% (відповідає вимогам для Києва) ✅
- Площа квартир: у рекламі вказано 65 кв.м., у ЄДЕССБ – 58 кв.м. ❌
Олександр звернувся до девелопера з питанням про розбіжність. З’ясувалося, що в рекламі вказана площа “з балконом”, а в ЄДЕССБ – тільки житлова. Девелопер пояснив це коректно, і Олександр підписав договір. Але перевірка убергла його від розчарування після отримання ключів.
Перехідні положення Закону № 2518-IX: що робити з проєктами, розпочатими до 10.10.2022
Закон № 2518-IX не має зворотної дії – він застосовується тільки до об’єктів, на будівництво яких дозвіл отримано після 10 жовтня 2022 року. Для проєктів з дозволами до цієї дати діють старі правила.
Що це означає для девелоперів:
- Можна продовжувати використовувати старі схеми: купівлю-продаж майнових прав, довірчу власність, кооперативи, фонди фінансування будівництва.
- Немає обов’язку реєструвати СМП: Якщо дозвіл отримано до 10.10.2022, реєстрація СМП через ЄДЕССБ не обов’язкова.
- Немає обов’язку формувати гарантійну частку: Вимога “заморозити” 5-10% об’єктів стосується тільки нових проєктів.
Що це означає для інвесторів:
- Ризики старих схем залишаються: Якщо проєкт розпочато до 10.10.2022 і девелопер не перейшов на СМП, захист прав інвесторів слабший. Подвійні продажі теоретично можливі, оскільки реєстрація в ДРРП не обов’язкова.
- Важливо перевіряти: Навіть для старих проєктів можна перевірити наявність дозволу на будівництво через ЄДЕССБ. Якщо дозволу немає або він скасований, будівництво незаконне.
💡 Моя порада для девелоперів: Якщо Ваш проєкт має дозвіл до 10.10.2022, але будівництво ще триває, розгляньте можливість добровільного переходу на СМП. Це підвищить довіру інвесторів, спростить продажі та дасть доступ до банківського фінансування (багато банків вимагають реєстрації СМП для видачі іпотечних кредитів на новобудови).
💡 Моя порада для інвесторів: Якщо розглядаєте купівлю квартири в проєкті, розпочатому до 10.10.2022, запитайте у девелопера: чи планує він перейти на СМП добровільно? Якщо так – це ознака надійності. Якщо ні – ретельно перевіряйте всі документи (договори, право власності девелопера на землю, відсутність арештів та обтяжень).
📋 Висновки: нова ера будівництва – прозорість, контроль, захист прав
Закон України № 2518-IX став переломним моментом для українського ринку первинної нерухомості. Проведений аналіз законодавчого регулювання відносин у сфері залучення коштів фізичних і юридичних осіб у будівництво дозволяє зробити наступні ключові висновки:
1. СМП замінили ілюзію захисту реальними речовими правами – Довірча власність та інші старі схеми давали інвестору лише “обіцянки”, які не мали юридичної сили. Спеціальні майнові права – це повноцінне речове право, зареєстроване в Державному реєстрі речових прав, яке автоматично трансформується в право власності після введення будинку в експлуатацію. Це принципова зміна правової природи відносин між інвестором і девелопером.
2. ЄДЕССБ забезпечила державний контроль та прозорість – Раніше інвестор не міг перевірити, чи справді девелопер має право будувати, чи не продав він квартиру кільком особам одночасно. Тепер кожен може за 5 хвилин перевірити статус об’єкта на e-construction.gov.ua. Система не дозволить подвійні продажі – реєстрація автоматизована, без “ручних” рішень чиновників.
3. Гарантійна частка – це захист з ціною – Вимога “заморозити” 5-10% об’єктів підвищує захист інвесторів (у разі банкрутства девелопера ці квартири – “страховий фонд”). Але для девелоперів це фінансовий тягар – втрачений cash flow, особливо критичний для малих проєктів. Малі забудовники (будинки до 10 квартир) опинилися в найскладнішій ситуації.
4. Автоматизація – це швидкість, але й нуль толерантності до помилок – З 2024 року реєстрація СМП займає 3-5 днів замість 2-3 тижнів. Але система жорстко перевіряє дані – одна помилка в проєктній документації може призвести до відмови та місячних затримок. Девелоперам критично важливо ретельно готувати документи ще на етапі проєктування.
- Для інвесторів: Завжди перевіряйте СМП через ЄДЕССБ перед підписанням договору. Відсутність реєстрації – це “червоний прапорець”.
- Для девелоперів: Закладайте гарантійну частку у фінансову модель на етапі проєктування. Проводьте внутрішній аудит документів перед поданням заяви на реєстрацію СМП.
- Для проєктів до 10.10.2022: Девелопери можуть використовувати старі схеми, але добровільний перехід на СМП підвищить довіру інвесторів.
Важливо пам’ятати: Законодавче регулювання будівництва в Україні змінюється швидко. Постанови КМУ, технічні регламенти, порядок роботи ЄДЕССБ – все це оновлюється щорічно. Слідкуйте за змінами або звертайтеся до експертів PRO InfoBud, які відстежують усі новації та допоможуть адаптувати Ваш проєкт до нових вимог.
Чим можуть допомогти експерти PRO InfoBud:
- Юридичний супровід будівництва для девелоперів – повний цикл від дозволів до введення в експлуатацію
- Консультація з реєстрації СМП/МОН у ЄДЕССБ – аудит документації, супровід реєстрації, уникнення типових помилок
- Аудит проєктної документації – перевірка перед внесенням у ЄДЕССБ (мінімізація ризику відмови)
- Курси з будівельного права – навчання команд девелоперів роботі з новими інструментами та законодавством
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
Зв’яжіться з нами, бо законодавче регулювання будівництва в Україні 2025 року вимагає професійного підходу. Ми допоможемо уникнути помилок, заощадити час та гроші, а також забезпечити повну відповідність Вашого проєкту новим стандартам.
