14.08.2026
Успіх будівельного проєкту в цілому залежить від наповнення його фінансовим ресурсом. Будівництво є капіталоємною галуззю з тривалим фінансовим циклом. При цьому переважна частина будівельних компаній не має достатнього обсягу власних коштів для реалізації проєкту.
При реалізації великих будівельних інфраструктурних проєктів та збільшення об’ємів будівництва існує ціла низка перешкод і однією з них є залучення значних обсягів фінансування будівництва на реалізацію цих об’єктів.
Із цього можна зробити висновок про головну проблему фінансування будівництва. Це брак грошових коштів, законні способи їх залучення. Саме тому вирішення проблеми фінансування будівництва є дуже актуальною. І вирішення такої проблеми дозволить більш якісно та ефективно вибудовувати стратегії залучення коштів у будівництво.
Законодавчий контекст змінився кардинально. 10 жовтня 2022 року набрав чинності Закон України №2518-IX, який запровадив систему спеціальних майнових прав та створив нові можливості для захисту інвесторів, прозорості схем фінансування будівництва.
Розберемо три системи фінансування будівництва. Ключові ризики інвестування в будівництво для девелоперів та інвесторів. Юридичні інструменти 2026 року, які дозволяють залучати кошти на будівництво ефективно.
Що таке фінансування будівництва: визначення та ключові проблеми
Існує дуже багато термінів і визначень терміну фінансування будівництва. Що ми вкладаємо в поняття фінансування будівництва?
Це процес спрямування необхідного обсягу фінансових ресурсів для проведення проєктно-вишукувальних робіт та будівництва об’єктів в терміни, визначених графіком реалізації проєкту. У виборі підприємством забудовників шляхів фінансування своїх робіт він виходить з необхідності вирішення основної проблеми фінансування будівництва, як дістати грошові кошти на досить тривалий срок будівництва. Звучить просто? Насправді система має дуже складну структуру. Може здійснюватися різноманітними методами та формами з використанням різних інструментів.
⚠️ Важливо: Головна проблема галузі — недостатність власних коштів для завершення проєкту. Брак грошових коштів та пошук легальних способів їх залучення. Ось суть всіх труднощів.
Юридичний аспект теж критично важливий.
Замовник будівництва, за визначенням Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” — фізична чи юридична особа, яка має у власності чи користуванні одну чи декілька земельних ділянок або у власності чи управлінні будівлю/споруду і має намір щодо виконання підготовчих та/або будівельних робіт. У разі виконання підготовчих/будівельних робіт щодо багатоквартирного будинку замовником будівництва може бути об’єднання співвласників багатоквартирного будинку або управитель багатоквартирного будинку чи житлово-будівельний (житловий) кооператив, який здійснюватиме утримання такого будинку на підставі рішення (договору) співвласників багатоквартирного будинку.
Розуміння цього статусу принципово важливе для вибору правильної схеми фінансування.
“Перед стартом проєкту оберіть фінансову модель з розподілом на етапи. Визначте, скільки власних коштів потрібно на старт. В яку фазу планується залучення інвестицій. Дозволить уникнути касових розривів та затримок будівництва.” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
Фінансування пов’язане з повним життєвим циклом проєкту. Від підготовчого етапу (придбання землі, проєктування) до введення в експлуатацію та післяпродажного обслуговування. Вирішення проблеми механізму фінансування будівництва дозволяє більш якісно вибудовувати стратегії залучення коштів у будівництво.
Три системи фінансування будівництва: особливості та застосування
На практиці існують три основні системи фінансування будівельних проектів. Кожна зі своїми перевагами. Та обмеженнями.
Власні кошти (самофінансування) передбачає використання ресурсів девелопера без залучення зовнішніх джерел. Будівництво об’єктів за рахунок власних фінансових ресурсів забудовника. Така система підвищує вартість активів компанії, проте рідко покриває весь цикл проєкту, орієнтованого на продаж.
За мою багаторічну практику я достатньо мало зустрічала замовників, які здійснюють будівництво об’єктів за власні кошти. Маю на увазі будівництво тих об’єктів, які далі планують реалізовувати. Дійсно рідкісний випадок. Частіше самофінансування використовується для виробничих або логістичних об’єктів, які створюються для власних потреб компанії.
Залучені кошти означають зростання вартості проєкту через інвестиції в будівельні проєкти ззовні.
Система фінансування будівництва має дуже складну структуру і може здійснюватися різноманітними методами та формами з використанням різних інструментів: приватні особи (майбутні власники квартир), продаж активів на етапі будівництва, залучення девелоперів-партнерів, банківське кредитування, випуск облігацій тощо.
Змішаний механізм — найпопулярніший на сьогодні. Девелопер використовує власні кошти на початковому етапі. Придбання землі, проєктування, дозволи, перші етапи будівництва. Потім залучає зовнішні кошти через продаж активів для подальших робіт.
“Найбільш поширений — змішаний механізм фінансування, коли забудовник використовує свої ресурси на початковому етапі, а потім залучає зовнішні джерела. Об’єкт виріс з землі — починаються продажі активів в такому об’єкті.” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
Порівняння систем фінансування будівництва
| Система | Переваги | Недоліки | Коли застосовувати |
|---|---|---|---|
| Власні кошти | Повний контроль, відсутність боргових зобов’язань | Обмеженість ресурсів, повільне масштабування | Малі проєкти, об’єкти для власних потреб |
| Залучені кошти | Швидкий доступ до капіталу, можливість великих проєктів | Вищі витрати, залежність від інвесторів | Великі житлові комплекси, комерційна нерухомість |
| Змішана модель | Баланс контролю та ресурсів, гнучкість | Потребує якісного планування етапів | Великі житлові комплекси, комерційна нерухомість |
💡 Порада для житлових комплексів: Оптимальна змішана модель — 20-30% власних коштів на підготовчий етап, 70-80% залучених через спеціальні майнові права (СМП) після отримання дозволу на будівництво.
Ключові ризики для інвесторів: статистика та причини
Інвестор дуже часто боїться втратити свої кошти. Обґрунтований страх, якщо подивитись на реальну статистику ринку.
Затримка здачі об’єкта — основний ризик інвестування в будівництво. Лише 30% забудовників дотримуються запланованих строків. Типові затримки? 3-6 місяців. Кожен десятий попереджає про затримку на півроку та більше. Фінансові втрати для інвестора: непередбачуваність планів, додаткові витрати на оренду житла тощо.
Проблеми з дозвільною документацією — близько 60% затримок будівництва пов’язані саме з отриманням дозволу на виконання будівельних робіт. Помічаю таку закономірність: затримки виникають як на етапі отримання дозволу на будівництво, так і при здачі об’єкта в експлуатацію. Девелопери часто недооцінюють складність процесу отримання дозволу на виконання будівельних робіт або введення в експлуатацію об’єкта. Це призводить до касових розривів та зупинки робіт.
Інші системні ризики включають ризики, які розуміє майбутній власник або інвестор. Це повторний продаж об’єкта нерухомості, невиконання зобов’язань перед ним, низька якість виконання будівельних робіт, низький рівень захисту його прав та непрозорість схем інвестування. Недостатній юридичний захист інвестора, відсутність фінансової відповідальності девелопера.
Головна причина більшості проблем? Відсутність реєстраційного сліду прав інвестора до 2022 року. До запровадження спеціальних майнових прав інвестор фактично не мав юридичного захисту на етапі будівництва.
💡 Моя порада: Перед інвестуванням обов’язково перевірте: наявність дозволу на будівництво, реєстрацію СМП в ЄДЕССБ, відсутність обтяжень, в тому числі відсутність обтяжень на земельну ділянку. Три перевірки займають 20 хвилин. Можуть врятувати Ваші інвестиції.
Відчуваєте, що ситуація з проєктом вимагає професійної оцінки ризиків? Команда PRO InfoBud готова провести експрес-аналіз девелопера та юридичну перевірку документації. Надаємо професійний юридичний супровід будівельних проектів. Працюємо з усіма типами будівельних проєктів. Знаємо, на що звертати увагу.
Спеціальні майнові права (СМП): новий стандарт захисту інвестицій
Прийнятим у 2022 році Законом України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» суттєво посилено та оновлено законодавство щодо об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості. Зміни сприяли, зокрема, посиленню захисту прав інвесторів. Закон розповсюджує свою дію на всі квартири, гаражні бокси, інші житлові або нежитлові приміщення та інші об’єкти, на які отримано дозвільний документ на будівництво після 10 жовтня 2022 року.
⚠️ Важливо: Вказані об’єкти нерухомості можуть бути включені до цивільного обігу (купівля-продаж) лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права. Тобто майбутній об’єкт нерухомості може перебувати у цивільному обороті лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права або обтяження на користь особи, яка сплатила частково ціну такого об’єкта, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Описаний метод дає змогу мінімізувати ризик подвійного продажу об’єкта нерухомості та запобігає іншим махінаціям з боку замовника будівництва. Після введення СМП автоматично трансформуються у право власності.
Ключові переваги СМП:
- Високий рівень захисту через публічну реєстрацію в ЄДЕССБ
- Прозорість всіх операцій з нерухомістю
- Виключення подвійних продажів
- Швидка перевірка для покупців через електронний реєстр
ЄДЕССБ — Єдина державна електронна система у сфері будівництва (e-construction.gov.ua) — єдина інформаційно-комунікаційна система, що забезпечує створення, перегляд, відправлення, прийняття, збирання, внесення, накопичення, обробку, використання, розгляд, зберігання, захист, облік та надання інформації у сфері будівництва, а також електронну взаємодію між фізичними та юридичними особами, державними органами, органами місцевого самоврядування, центрами надання адміністративних послуг з метою отримання послуг у сфері будівництва.
ЄДЕССБ забезпечує публічність даних про СМП, договори фінансування, гарантійні частки будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості.
Процес реєстрації СМП/МОН складається з шести кроків:
- Підготовка документів
Дозвіл на будівництво, проєктна документація - Реєстрація договору фінансування в ЄДЕССБ
Внесення даних про договір фінансування в електронну систему - Визначення гарантійної частки
Мінімум 10% для великих міст (Київ, Львів, Одеса, Дніпро, Харків), 5% для інших населених пунктів - Підписання договору купівлі-продажу СМП/МОН з інвестором
Оформлення договору між забудовником та інвестором - Реєстрація СМП в ЄДЕССБ
Державна реєстрація спеціального майнового права - Контроль до введення в експлуатацію
Моніторинг виконання зобов’язань до завершення будівництва
Гарантійна частка будівництва — це частина об’єкта, що залишається у девелопера як забезпечення зобов’язань перед інвесторами. Це механізм гарантії, що забудовник зацікавлений довести проєкт до завершення.
Для великих міст (Київ, Львів, Одеса, Дніпро, Харків) мінімум становить 10% площі об’єкта. Для інших населених пунктів — 5%.
“Девелоперам раджу: не нехтувати дієвими, законодавчо дозволеними механізмами набуття інвесторами нерухомості у власність ще до початку продажу. Це підвищить довіру інвесторів та спростить отримання фінансування девелоперських проектів. Прозорість стає конкурентною перевагою.” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
💡 Інвесторам раджу: шукати замовника будівництва, який буде готовий до проведення процедури реєстрації спеціального майнового права. Завжди перевіряйте наявність вашого СМП в ЄДЕССБ на порталі e-construction.gov.ua. Гарантія юридичної чистоти угоди.
Роль іміджу девелопера у залученні фінансування
Позитивний імідж девелопера на ринку нерухомості — критичний фактор для залучення коштів на будівництво у конкурентному середовищі 2026 року. Принципово важливо мати позитивний імідж на ринку. Для формування зацікавленості потенційного покупця і, відповідно, залучення грошових коштів, девелоперу необхідно ретельно проводити свою маркетингу політику.
Що формує імідж девелопера? Не лише ціна квадратного метра. Нецінові характеристики проєкту: повага до мешканців району будівництва, розуміння переваг потенційних покупців, відкрита комунікація. Дотримання принципів правильного будівництва (технологія, матеріали, терміни).
Потенційний покупець має знати якомога більше про забудовника та об’єкт, який будується. Для покупців критично важливим є зворотній зв’язок з забудовником. Треба налагодити прості, а головне чесні та відкриті канали спілкування.
Треба дотримуватися сучасних правил будівництва. Правильно підходити до процедури отримання дозвільної документації.
Довготермінове обслуговування побудованого об’єкта має бути нормою. Коли девелопер оперативно вирішує питання гарантійного обслуговування, чи бере збудований об’єкт у керування чи обслуговування — це створює лояльність бренду.
“Створіть для інвесторів особистий кабінет з доступом до фінансової та будівельної звітності в режимі реального часу. Підвищує довіру та знижує ризики. Помічаю закономірність: девелопери з прозорою системою звітності залучають на 30-40% більше інвестицій.” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
Юридично правильна схема фінансування будівництва — не витрати. Це інвестиція у репутацію та довгострокову стабільність бізнесу.
🔍 Тренд 2026 року: Зростання значення ESG-факторів будівництво (екологія, соціальна відповідальність, корпоративне управління). Інвестори все частіше оцінюють девелоперів за ESG-критеріями. «Зелені» інвестиції — це капіталовкладення, спрямовані на проєкти, які сприяють охороні довкілля, енергоефективності та сталому розвитку. Якщо говорити про нерухомість, це будівництво енергоефективних промислових і житлових споруд, використання відновлюваних джерел енергії, впровадження систем водозбереження, створення комфортного середовища для людей.
Для будівельної галузі можливості завоювання частки ринку як сталого, соціально-відповідального бізнесу є значними. Ті, хто досягне впізнаваності бренду в цьому просторі, матимуть хорошу позицію для того, щоб скористатися хвилею попиту в майбутньому.
Практичні схеми залучення коштів: юридичні та податкові аспекти
Обрати оптимальний механізм фінансування будівельних проектів з оптимізацією податків та чітким розумінням джерела отримання прибутку проєкту — основа фінансового планування.
Юридично правильні схеми залучення коштів у 2026 році:
- Договір купівлі-продажу СМП/МОН — найпоширеніший для житла
- Інвестиційний договір будівництво — для комерційних проєктів
- Попередній договір купівлі-продажу — нотаріально посвідчений, без аванса
- Облігації девелоперських проектів — для великих забудовників
- Форварди на нерухомість — деривативні інструменти
- Краудінвестинг через КУА (компанії з управління активами)
Податкова оптимізація: Вибір правильної схеми дозволяє оптимізувати податкове навантаження на 15-20%. Відточена структура угоди відповідно до чинного законодавства. Правильне оформлення інвестиційного договору дозволяє оптимізувати ПДВ та податок на прибуток.
Ризики неправильних схем включають:
- Кримінальна відповідальність
- Податкові донарахування від контролюючих органів
- Втрата репутації на ринку
- Неможливість залучення банківського фінансування
Порівняння схем залучення коштів
| Схема | Складність | Термін реалізації | Податкове навантаження | Захист інвестора |
|---|---|---|---|---|
| Договір купівлі-продажу СМП/МОН | Середня | 2-3 тижні | Стандартне | Високий |
| Інвестиційний договір | Висока | 1-2 місяці | Можлива оптимізація | Середній |
| Облігації | Дуже висока | 3-6 місяців | Знижене | Високий |
| Краудінвестинг | Середня | 1-2 місяці | Стандартне | Середній |
Ми в PRO InfoBud робимо розгортку кожного проєкту з кінця: визначаємо, що хочемо отримати на виході. Відштовхуючись від цього та вибудовуємо фінансову та юридичну стратегію.
Комплексний юридичний супровід будівельних проектів включає: перевірку контрагентів, структурування угод, податкове планування, супровід реєстрацій в ЄДЕССБ.
“За моїм досвідом супроводу 1,44 млн кв. м нерухомості — правильне юридичне супроводження економить девелоперам мільйони гривень.” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
Потрібна допомога у виборі оптимальної схеми фінансування будівництва для вашого проєкту? В PRO InfoBud готові провести аналіз і запропонувати рішення. Надаємо професійну консультацію з фінансування будівництва.
Під час консультації отримаєте: покроковий план реалізації, відповіді на всі питання, прозорий кошторис та конкретні строки. Далі зможете вирішити, робити все самостійно чи довірити фахівцям.
📋 Висновки та рекомендації по фінансуванню будівельних проектів
Проведений аналіз фінансування будівельних проектів дозволяє зробити наступні ключові висновки:
Чинне законодавство України передбачає різні варіанти інвестування у будівництво – одні з них мають на меті забезпечити інвестору прибуток, інші — набуття ним у власність завершеного об’єкта нерухомості. Частина інвестиційних інструментів не є розповсюдженою, але має реальні перспективи розвитку, тоді як інші практично не використовуються інвесторами.
Позитивні зміни у законодавстві 2022 року зробили модель інвестування більш прозорою та врегульованою – це формує передумови для підвищення довіри інвесторів та стабільного розвитку ринку будівництва в Україні.
Спеціальні майнові права (СМП) стали новим стандартом захисту інвестицій – публічна реєстрація в ЄДЕССБ виключає подвійні продажі та створює прозорість операцій на ринку нерухомості.
- Використовуйте змішаний механізм фінансування: 20-30% власних коштів на підготовчий етап, 70-80% залучених через СМП
- Обов’язково реєструйте СМП в ЄДЕССБ для захисту прав інвесторів та підвищення довіри до проєкту
- Перевіряйте наявність дозволу на будівництво, реєстрацію СМП та відсутність обтяжень перед інвестуванням
- Оптимізуйте податкове навантаження через правильний вибір схеми фінансування (економія 15-20%)
- Інвестуйте у прозорість та імідж — девелопери з відкритою звітністю залучають на 30-40% більше коштів
Важливо пам’ятати: Юридично правильна схема фінансування будівництва — це не витрати, а інвестиція у репутацію та довгострокову стабільність бізнесу. Професійний юридичний супровід економить мільйони гривень та запобігає критичним ризикам.
Потрібна допомога у виборі оптимальної схеми фінансування будівництва для вашого проєкту? В PRO InfoBud готові провести експрес-аналіз девелопера, юридичну перевірку документації та запропонувати індивідуальне рішення. Під час консультації отримаєте покроковий план реалізації, відповіді на всі питання, прозорий кошторис та конкретні строки.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
🛠️ Послуги: Експрес-аналіз девелопера, юридична перевірка документації, юридичний супровід будівельних проектів, структурування угод, податкове планування, супровід реєстрацій в ЄДЕССБ
