06.07.2026
Після набрання чинності Законом України №2518-IX продаж майбутніх об’єктів нерухомості фактично перейшов на нову юридичну модель. Однією з ключових її складових стало спеціальне майнове право (СМП), без реєстрації якого неможливо повноцінно оформити права інвесторів на об’єкти, будівництво яких розпочато після 10 жовтня 2022 року.
Попри те, що механізм діє вже кілька років, на практиці забудовники та покупці й досі стикаються з питаннями щодо обов’язковості реєстрації СМП, порядку укладення договорів та подальшого оформлення права власності після введення будинку в експлуатацію.
Розглянемо, що змінило законодавство, для яких об’єктів застосовуються нові правила та які ризики виникають у разі їх недотримання.
Що потрібно знати забудовникам та інвесторам про реєстрацію спеціальних майнових прав
Згідно з Законом України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», для продажу майбутнього об’єкта нерухомості необхідно провести реєстрацію спеціальних майнових прав (СМП) у Державному реєстрі речових прав (ДРРП).
На сьогодні вже зареєстровано понад 29 тисяч заяв на майбутні об’єкти у ЄДЕССБ.
⚠️ Важливо: Закон не змінив правил для об’єктів, будівництво яких розпочалося до 10 жовтня 2022 року. Правила реєстрації СМП стосуються тільки тих об’єктів, які почали будуватися після цієї дати.
Ключовий момент — договори про перехід СМП на майбутній об’єкт нерухомості повинні укладатися в нотаріальній формі з обов’язковою реєстрацією в ДРРП. Якщо забудовник не зареєструє ці права, він не зможе оформити готові об’єкти на інвесторів. Для мінімізації ризиків рекомендуємо замовити індивідуальну розробку договору купівлі-продажу СМП.
У липні 2024 року були внесені зміни до Порядку реєстрації речових прав, що встановлюють обов’язкову реєстрацію СМП для оформлення права власності на інвестора після введення об’єкта в експлуатацію.
🔍 Інсайт: Не можна зареєструвати право власності за інвестором на об’єкт, якщо він почав будуватися після набрання чинності закону, але СМП не було зареєстровано.
Особливу увагу варто звернути покупцям квартир, паркомісць чи комерційних приміщень, що знаходяться в процесі будівництва. Якщо об’єкт почав будуватися після 10 жовтня 2022 року, договір без нотаріального оформлення та реєстрації в ДРРП не матиме юридичної сили. Покупці ризикують залишитися без омріяного майна.
Всі об’єкти з СМП проходять автоматичні перевірки перед реєстрацією, і їх можна перевірити в Реєстрі будівельної діяльності та ДРРП. Для забудовників доступний професійний супровід реєстрації МОН та СМП «під ключ».
Більше інформації про реєстрацію СМП можна знайти на офіційному сайті. Першоджерело: Новини про ЄДЕССБ.
💡 Моя порада: 📗 Детальніше ця тема розкрита в курсі «Фінансово-юридичні моделі залучення коштів на будівництво об’єктів».
📋 Висновки та рекомендації щодо реєстрації СМП
Проведений аналіз механізму реєстрації спеціальних майнових прав дозволяє зробити наступні ключові висновки:
СМП — обов’язковий елемент реалізації майбутніх об’єктів. Реєстрація спеціальних майнових прав більше не є додатковою юридичною процедурою, а стала обов’язковим елементом реалізації майбутніх об’єктів нерухомості, будівництво яких розпочато після 10 жовтня 2022 року.
Захист інвесторів та простежуваність прав. Саме через механізм СМП законодавець забезпечив додатковий захист прав інвесторів та простежуваність переходу прав на майбутні об’єкти.
Ризики виникають від нерозуміння сфери дії закону. Практика показує, що найбільші ризики виникають не через складність самої процедури, а через нерозуміння сфери дії Закону №2518-IX та спроби застосовувати до нових проєктів підходи, які використовувалися до його набрання чинності.
Перед укладенням договорів рекомендуємо:
- Перевірити дату початку будівництва та чи поширюються на об’єкт вимоги Закону №2518-IX.
- Переконатися, що спеціальне майнове право зареєстроване в Державному реєстрі речових прав.
- Укладати договори щодо майбутніх об’єктів лише з дотриманням вимог щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації.
- До підписання документів перевіряти інформацію про об’єкт у Реєстрі будівельної діяльності та Державному реєстрі речових прав.
Важливо пам’ятати: Своєчасна перевірка правового статусу майбутнього об’єкта дозволяє мінімізувати юридичні ризики як для забудовника, так і для інвестора та уникнути проблем під час оформлення права власності після завершення будівництва.
Якщо ви плануєте продаж майбутніх об’єктів нерухомості або купуєте квартиру у новобудові після 10 жовтня 2022 року, професійна перевірка реєстрації СМП та юридичний супровід угоди допоможе уникнути дорогих помилок. Звертайтеся до PRO InfoBud для консультації, аудиту документації та супроводу оформлення прав.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🛠️ Послуги: аудит документації забудовника, супровід реєстрації СМП у ДРРП, консультація щодо договорів купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості, перевірка правового статусу об’єкта перед укладенням договору.
