14.08.2026
Забудовник та/або девелопер повинні спочатку отримати дозвіл на будівництво, а потім зареєструвати спеціальні майнові права на всі майбутні об’єкти нерухомості (квартири) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Отже, спочатку забудовник отримує дозвіл на будівництво (не проста процедура), а далі – реєстрація спеціальних майнових прав на майбутні об’єкти нерухомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Лише після цього майбутній об’єкт нерухомості визнається об’єктом цивільних прав і може бути проданий інвестору.
Таким чином, унеможливлено подвійний продаж однієї й тієї самої майбутньої квартири, що нерідко раніше відбувалось.
Ще однією важливою гарантією є обов’язок замовника будівництва визначити перелік майбутніх об’єктів нерухомості, які складатимуть гарантійну частку. До прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта забороняється вчиняти правочини щодо відчуження та/або обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки.
У цій статті я розповім, що таке гарантійна частка, який мінімальний розмір встановлено законом, хто фінансує будівництво майбутніх об’єктів нерухомості, включених до гарантійної частки та як уникнути критичних помилок. Ви дізнаєтеся про реальний кейс з практики та експертні прогнози щодо змін законодавства у сфері фінансування будівельних проєктів.
Від початку запровадження ЗУ “Про гарантування речових прав…” та супроводу десятків будівельних проєктів, я можу сказати з впевненістю, як гарантійна частка впливає на cash flow і які рішення працюють у складних ситуаціях.
Що таке гарантійна частка будівництва та навіщо вона потрібна
Якщо мовою оригіналу, то гарантійна частка будівництва об’єкта нерухомого майна – сукупність майбутніх об’єктів нерухомості, яка визначається для кожного подільного об’єкта незавершеного будівництва (кожної черги будівництва/кожного пускового комплексу), речові права на які обтяжуються до прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (черги/пускового комплексу) з метою гарантування добудови відповідного об’єкта іншими особами (у тому числі внаслідок банкрутства, фінансової неспроможності замовника будівництва/девелопера будівництва) – стаття 1 Закону України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”
Якщо простіше,- це певна кількість майбутніх об’єктів нерухомості, які “заморожується”. В Державному реєстрі речових прав на них накладається обмеження, і ці об’єкти не можуть бути відчужені до моменту, поки об’єкт не буде зданий в експлуатацію.
“Гарантійна частка: це не податок, не збір, не конфіскація. Це сукупність майбутніх об’єктів нерухомості, які резервуються з конкретною метою – гарантувати можливість добудови іншими особами у разі банкрутства замовника будівництва або девелопера.” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
Як це працює на практиці? Якщо у вас 100 квартир за проєктом, 5 або 10 з них стають гарантійною часткою. Вони “живуть” у реєстрі з позначкою “обтяження речових прав”. Їх неможливо продати до здачі готового будівництвом об’єкта в експлуатацію. Спеціальне майнове право реєструється за замовником на всі майбутні об’єкти нерухомості, але частина включається до гарантійної частки із забороною розпорядження.
Що таке гарантійна частка простими словами:
- ❌ Не податок
- ❌ Не конфіскація
- ✅ Обмеження на продаж частини квартир
- ✅ Гарантія для інвесторів на випадок банкрутства забудовника
Правова база жорстка і чітка. Стаття 9 Закону України №2518-IX (zakon.rada.gov.ua) детально регулює механізм гарантійної частки. Постанова Кабінету Міністрів України №8 від 03.01.2023 встановлює конкретні відсотки. Це обов’язково для всіх подільних об’єктів незавершеного будівництва-багатоквартирних будинків, бізнес-центрів, ТРЦ.
💡 Моя порада: Маєте питання щодо формування гарантійної частки у Вашому проєкті? Звертайтеся за консультацією до експерта PRO InfoBud-ми допоможемо уникнути дорогих помилок на старті.
Мінімальний розмір гарантійної частки: 10% vs 5%- чим обґрунтовано
Відповідно до частини другої статті 9 Закону України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” Кабінет Міністрів України Визначив мінімальний розмір гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна у відсотковому відношенні до сукупної (загальної) площі майбутніх об’єктів нерухомості у подільному об’єкті незавершеного будівництва (черзі/пусковому комплексі) відповідно до проектної документації на будівництво у розмірі:
- 10 відсотків – для мм. Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова;
- 5 відсотків – для інших населених пунктів.
Мінімальний розмір гарантійної частки встановлений постановою Кабінету Міністрів №8 від 3 січня 2023 року.
Чому така різниця? Міста-мільйонники мають вищу концентрацію будівельних проєктів, більшу вартість квадратного метра, і держава хоче посилити захист інвесторів у цих локаціях. А от для регіональних центрів встановлено нижчу планку.
Мінімальні розміри гарантійної частки за локаціями
| Локація | Мінімальний розмір ГЧ | Приклад (на 100 квартир) |
|---|---|---|
| Київ, Дніпро, Львів, Одеса, Харків | 10% | 10 квартир заморожено |
| Інші міста України | 5% | 5 квартир заморожено |
💡 Порада експерта: Розрахунок гарантійної частки будівництва залежить від рішення Кабміну, тому відсоток може змінитися без тривалих законодавчих процедур. Закладайте запас у фінплан проєкту, особливо якщо будівництво займе 2+ роки.
“Важливо розуміти: якщо об’єкт, в ньому дуже багато чого не зроблено, він не може бути зданий в експлуатацію, цих кошт напевно не вистачить для того, щоб добудувати цей об’єкт. Тому я вважаю, що гарантійна частка 5-10 відсотків буде збільшуватися після закінчення війни.” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
⚠️ Важливо: Гарантійна частка черга будівництва розраховується для КОЖНОЇ черги або пускового комплексу окремо. Якщо у вас 3 черги-це 3 окремі гарантійні частки по 5 або 10% кожна.
Як формується гарантійна частка: ключові правила, що можна і що не можна
Не допускається включення до гарантійної частки частини майбутнього об’єкту. Тобто весь об’єкт. Це найкритичніша вимога закону, і порушення блокує можливість реєстрації спеціального майнового права.
Правило #1: Тільки цілі об’єкти
- ✅ Можна: 1 квартира повністю (100% площі)
- ❌ Не можна: 50% площі 1 квартири
Правило #2: Окремо для кожної черги
У разі, якщо у вас в проєкті є черги або пускові комплекси, кожен з яких може бути прийнятий в експлуатацію окремо, гарантійна частка пусковий комплекс встановлюється окремо на кожну чергу або кожен пусковий комплекс.
Правило #3: Можливість заміни
Відділ продажів хоче продати ліквідну квартиру з гарантійної частки? Замініть на менш ліквідну. Умова: загальна площа гарантійної частки має зберігатися (не менше мінімуму 5 або 10%).
Якщо Ви зробили коригування проєктної документації або змінено проєктну документацію і у Вас виникає необхідність збільшення розміру гаранційної частки то зобов’язані збільшити перелік майбутніх об’єктів які були включені до цієї гарантійної частки і забезпечити реєстрацію цього обтяження речових прав на такі об’єкти. І так само, якщо у Вас, наприклад, є зменшення, зміна проєктної документації, і вона зумовлює зменшення техніко-економічних показників, Ви маєте можливість зменшити розмір гарантійної частки і шляхом зменшення переліку майбутніх об’єктів нерухомості, які були включені до цієї гарантійної частки.
💡 Порада: Включайте до гарантійної частки найменш ліквідні об’єкти-квартири на нижніх поверхах, з гіршим видом, менші площі. Найбільш затребувані залишайте для продажу інвесторам. Це дає гнучкість у роботі з відділом продажів.
⚠️ Увага: Забороняється відчуджувати (продавати) або обтяжувати речові права на об’єкти, включені до гарантійної частки, до введення в експлуатацію. Порушення означає неможливість реєстрації угод купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості.
Фінансування гарантійної частки: хто платить та як це впливає на бізнес девелопера
Дуже часто запитуються: так хто ж має фінансувати ці об’єкти? Фінансування гарантійної частки будівництва майбутніх об’єктів нерухомості здійснюється за кошти замовника будівництва або девелопера будівництва.
Пряма відповідь: інвестори НЕ фінансують гарантійну частку. Вони купують 90-95% об’єкта (ті майбутні об’єкти нерухомості, які не входять до гарантійної частки). А от решту 5 або 10% девелопер або замовник будує за власні кошти.
📊 Приклад фінансового впливу:
- Багатоквартирний будинок: 100 квартир
- Середня вартість квартири: 50 000 $
- Гарантійна частка 10% = 10 квартир
- Заморожені активи: 10 × 50 000 $ = 500 000 $
“Це не просто цифри. Це реальний cash flow, який не працює на проєкт. Коли я плануєю дії від кінцевої мети і розкручую кожен проєкт з кінця, гарантійна частка критично важлива для розуміння фінансової моделі.” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
💡 Порада для фінпланування: Закладайте до бюджету проєкту, що 5 або 10% об’єкта фінансуватиметься БЕЗ залучення інвесторів. Це власний капітал девелопера. Не розраховуйте на повну окупність будівництва за рахунок інвесторів. Заморожені активи-це реальність, яку потрібно враховувати на етапі бізнес-плану.
Коли знімається обтяження гарантійної частки: 3 сценарії
Одночасно, коли прийнятий об’єкт в експлуатацію, тобто коли в реєстрі будівельної діяльності з’являється або сертифікат готовності об’єкту, якщо у вас СС-2, СС-3, або декларація готовності, якщо СС-1, то одночасно з появою в реєстрі такого документу обтяження гарантійної частки припиняється.
Це стандартний сценарій. Будівництво завершено, об’єкт здано, обмеження автоматично знімаються. Квартири стають вільними для продажу або реєстрації права власності.
Сценарії зняття обтяження гарантійної частки
| Сценарій | Підстава зняття обтяження | Коли застосовується |
|---|---|---|
| Стандартний | Введення в експлуатацію гарантійна частка (сертифікат/декларація готовності) | Будівництво завершено успішно |
| Кризовий | Рішення суду | Банкрутство забудовника гарантійна частка, фінансова неспроможність замовника/девелопера → добудова іншими особами |
| Фондовий | Заява управителя фонду фінансування будівництва | За управителем зареєстровано довірчу власність на ВСІ МОН |
Сценарій #2 (кризовий): Якщо замовник будівництва з якихось причин не може добудувати цей об’єкт, завершити будівництво, група осіб, інвесторів цього об’єкту формує організацію, звертається до суду і суд знімає обтяження гарантійної частки. Ці об’єкти, які раніше були включені в гарантійну частку, можуть бути продані, і за ці кошти буде об’єкт добудовано.
Сценарій #3 (фондовий): Зняття обтяження гарантійної частки на підставі заяви управителя фонду фінансування будівництва, за умови, що за таким управителем зареєстровано право довірчої власності на всі майбутні об’єкти нерухомості. Це рідкісний випадок, коли застосовуються фондові схеми залучення інвестицій.
💡 Порада: Після отримання сертифіката готовності об’єкта або декларації готовності перевіряйте у Державному реєстрі речових прав автоматичне зняття обмежень на гарантійну частку. Як правило, відбувається одночасно, але технічні збої можливі. Не чекайте, перевіряйте.
🔍 Інсайт: Якщо об’єкт готовий на 30%, а гарантійна частка становить лише 5%-цих коштів НЕ вистачить для завершення будівництва. Механізм працює ефективно тільки при високій готовності об’єкта (70%+). Тому я прогнозую, що держава підніме цей відсоток після війни.
Типова помилка: кейс з об’єктом на 2 майбутні об’єкти нерухомості
“У нас був випадок, коли об’єкт,був поділений на пускові комплекси. І в одному з пускових комплексів було всього два майбутніх об’єкти нерухомості. Необхідно було цю гарантійну частку встановити. І у зв’язку з тим, що неможливо встановити гарантійну частку на частину майбутнього об’єкту нерухомості, в нас виникла така ситуація, що необхідно було заморозити один з двох майбутніх об’єктів нерухомості і цьому пусковому комплексі.” — Ірина Гальченко, СЕО в PRO InfoBud, генеральний директор Консорціуму CLC PRO Group (14+ років досвіду)
Кейс з практики PRO InfoBud
Замовник будівництва реалізував подільний об’єкт будівництва, у якому за проєктною документацією було декілька пускових комплексів і в одному з них було всього 2 майбутні об’єкти нерухомості (2 квартири). Необхідно було встановити гарантійну частку 5%.
5% від 2 квартир = 0,1 квартири. Спроба включити частину квартири до гарантійної частки була неможливою, оскільки закон чітко забороняє включення часткових об’єктів.
Довелося включити до гарантійної частки МОН 1 квартиру ПОВНІСТЮ (100% площі).
- Планували: 5% гарантійної частки
- Отримали: 50% гарантійної частки
⚠️ Висновок експерта: Для малих проєктів (менше 10 майбутніх об’єктів нерухомості) «гарантійна частка може з’їсти надмірну частку активів». При проєктуванні передбачайте достатню кількість майбутніх об’єктів нерухомості, щоб мінімізувати вплив гарантійної частки на ліквідність проєкту.
📋 Висновки та рекомендації по гарантійній частці будівництва
Проведений аналіз гарантійної частки будівництва дозволяє зробити наступні ключові висновки:
Гарантійна частка – це обов’язковий механізм захисту інвесторів – Це не податок і не конфіскація, а резервування 5-10% майбутніх об’єктів нерухомості для гарантування можливості добудови у разі банкрутства замовника або девелопера.
Фінансування здійснюється за власні кошти девелопера – Інвестори НЕ фінансують гарантійну частку. Це означає, що 5-10% об’єкта будується за власний капітал замовника/девелопера, що критично впливає на cash flow проєкту.
До гарантійної частки включаються ТІЛЬКИ цілі об’єкти – Неможливо включити частину квартири. Це може призвести до заморожування надмірної частки активів у малих проєктах (менше 10 МОН).
Обтяження знімається після введення в експлуатацію – Стандартний сценарій передбачає автоматичне зняття обмежень після появи сертифіката або декларації готовності в реєстрі будівельної діяльності.
- Закладайте у фінплан проєкту власне фінансування 5-10% об’єкта без залучення інвесторів
- Включайте до гарантійної частки найменш ліквідні об’єкти для збереження гнучкості продажів
- При проєктуванні малих об’єктів передбачайте достатню кількість МОН для мінімізації впливу ГЧ
- Перевіряйте автоматичне зняття обмежень у Державному реєстрі після здачі об’єкта
- Враховуйте можливість заміни об’єктів у складі гарантійної частки для оптимізації продажів
Важливо пам’ятати: При низькій готовності об’єкта (менше 70%) гарантійної частки 5-10% може не вистачити для завершення будівництва. Експерти прогнозують збільшення цього відсотка після закінчення війни для посилення захисту інвесторів.
Маєте питання щодо гарантійної частки у Вашому проєкті? Потрібен аудит проєктної документації або юридичний супровід реєстрації гарантійної частки? Звертайтеся за консультацією експерта PRO InfoBud:
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
