13.05.2026
Майже кожен девелопер або інвестор, який працював на ринку до 2022 року, добре пам’ятає механізми інвестування об’єктів будівництва що дозволяє структурувати фінансові потоки між замовником, інвестором та покупцем, забезпечуючи передачу прав на нерухомість. Вона працювали роками. Вони стали звичними. Фінансування будівництва після 2518-IX: сьогодні створює велику кількість помилок в інвестуванні в будівництво.
10 жовтня 2022 року стало точкою неповернення для інвестування в будівництво в Україні. Механізми, які вважалися стандартом, збільшили ризики в правовому полі для нових об’єктів. Проблема не в самому законі. Проблема в тому, що багато учасників ринку продовжують діяти по інерції.
У цій статті я поясню, як працювали майнові права раніше, що саме змінилося після 10.10.2022, які правові механізми інвестування в будівництво сьогодні є легальними, і де девелопери найчастіше помиляються. Це практична навігація для тих, хто не хоче втратити гроші, проєкт або репутацію.
І знаю точно: інвестиційні фонди будівництва та облігації – це не універсальне рішення. Це дорогі, зарегульовані механізми, які мають сенс лише для певного типу забудовників.
У цій статті ви отримаєте:
- Чітке розуміння, як працюють фінансові схеми з покроковими алгоритмами
- Реальні цифри витрат на створення та утримання структур
- Критерії економічної доцільності для вашого проєкту
- Документи, які потрібні, та регуляторні вимоги
- Податкові ризики та як їх мінімізувати
- Актуальні зміни законодавства
Мета – дати Вам інструменти для самостійної оцінки “це для мене чи ні” та запобігти дорогим помилкам.
Огляд фінансових механізмів для девелоперів
Порівняння: ІСІ & ФФБ & ФОН
| Критерій | ІСІ | ФФБ | ФОН |
|---|---|---|---|
| Повна назва | Інститути спільного інвестування | Фонд фінансування будівництва | Фонд операцій з нерухомістю |
| Нормативна база | Закон України «Про інститути спільного інвестування» | Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла…» | Той самий Закон «Про фінансово-кредитні механізми…» |
| Юридична природа | Інвестиційний фонд (пайовий або корпоративний) | Цільовий фінансовий механізм | Цільовий фінансовий механізм |
| Основне призначення | Інвестування коштів у різні активи (в т.ч. нерухомість, корпоративні права, проєкти) | Фінансування будівництва конкретного об’єкта | Отримання доходу від готової нерухомості |
| Стадія об’єкта | Будь-яка (земля, будівництво, готовий об’єкт) | Виключно стадія будівництва | Готовий або введений в експлуатацію об’єкт |
| Прив’язка до конкретного об’єкта | Не обов’язкова | Обов’язкова | Обов’язкова |
| Хто управляє коштами | Компанія з управління активами (КУА) | Банк або фінансова установа-управитель | Банк або фінансова установа-управитель |
| Що отримує інвестор | Інвестсертифікати або акції фонду | Майнові права на конкретний об’єкт | Частку доходу від експлуатації / продажу |
| Тип інвестора | Переважно B2B, інституційні, професійні | Фізичні та юридичні особи | Переважно інвестори, орієнтовані на пасивний дохід |
| Ліквідність | Середня / висока (залежить від структури ІСІ) | Низька (до введення об’єкта) | Середня |
| Рівень ризику | Середній – високий (інвестиційний ризик) | Середній (ризики будівництва) | Низький – середній |
| Типовий кейс використання | Структурування девелоперського або інвестпроєкту, податкове планування | Продаж квартир/об’єктів на етапі будівництва | Бізнес-центри, ТРЦ, апарт-готелі, орендні портфелі |
| Ключове обмеження | Складність структури та регуляторний контроль | Жорстка цільовість і регламент | Неможливість фінансування “котловану” |
| Роль у життєвому циклі проєкту | Інструмент входу капіталу | Інструмент залучення коштів на будівництво | Інструмент монетизації після завершення |
Що змінилося після Закону №2518-IX
До жовтня 2022-го більшість девелоперів працювали через попередні договори купівлі-продажу. Схема була простою: покупець сплачує аванс, забудовник будує, потім оформляється право власності. Але Закон №2518-IX від 10.10.2022 “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” кардинально змінив ситуацію.
Тепер залучення інвестицій у будівництво від фізичних та юридичних осіб можна здійснювати лише через два механізми:
- Договори про участь у фонді фінансування будівництва (через КІФ/ІСІ або ФФБ)
- Емісію цільових корпоративних облігацій будівництва
При цьому є критично важливий момент – дата видачі дозволу на будівництво. Об’єкти з дозволом до 10.10.2022 можуть працювати за старими правилами (хоча новий механізм безпечніший). Проєкти після цієї дати зобов’язані застосовувати нові інструменти плюс реєструвати спеціальні майнові права (СМП) на майбутні об’єкти.
Але виникає логічне питання: якщо це обов’язково, то чому не всі девелопери поспішають створювати фонди? Відповідь проста – ціна питання.
Витрати та строки запуску механізмів
| Механізм | Підходить для | Витрати на створення | Термін запуску / реєстрації | Рівень регулювання |
|---|---|---|---|---|
| КІФ / ІСІ | Житлові проєкти 100+ квартир, великі девелопери | близько 300–600 тис. грн | близько 4–6 місяців | Високе |
| Облігації | Комерційна нерухомість, корпоративні інвестори | близько 250–450 тис. грн | близько 3–5 місяців | Дуже високе |
| ФФБ | Житлові проєкти 50+ квартир | близько 150–300 тис. грн | близько 2–4 місяців | Високе |
Примітки:
-
Витрати на створення — не враховують витрати на КУА, аудит, депозитарій, AML та юросупровід.
-
Для облігацій часто “забувають” включити повний цикл НКЦПФР + депозитарну інфраструктуру.
-
Для ФФБ витрати сильно залежать від банку-управителя та складності проєкту.
-
Витрати на створення — це запуск, без щорічного обслуговування
-
Термін запуску/реєстрації — від старту підготовки до можливості законно почати залучення коштів
-
Принципово важливо, враховувати: регіон, складність проєкту, досвід команди що можуть змінювати строки та бюджети на ±20–30%
Також існують альтернативні інструменти: форвардні контракти, житлово-будівельні кооперативи (ЖБК), публічно-приватне партнерство (ППП). Кожен має свою специфіку застосування, але саме КІФ/ІСІ та облігації стали найпопулярнішими для великих девелоперських компаній.
Критерій вибору простий: чи зможе Ваш проєкт покрити витрати на створення та утримання цієї інфраструктури? Перед вибором механізму проведіть фінансовий розрахунок: витрати на створення КІФ/ІСІ та щорічне обслуговування мають становити не більше 2-3% від загального бюджету проєкту. Якщо цей відсоток більший – схема не окупиться.
Закон України №2518-IX “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” (набув чинності 10.10.2022, остання редакція від 31.10.2025 з урахуванням змін №4510-IX)
Важливо зауважити: із змінами від 19.06.2025 (Закон №4510-IX) процедури реєстрації СМП через ЄДЕССБ стали чіткішими. Це добре для прозорості, але додає роботи вашій юридичній службі.
Фонд фінансування будівництва (ФФБ) як практичний механізм інвестування
Фонд фінансування будівництва сьогодні залишається найбільш прикладним механізмом для проєктів після 2022 року в сфері інвестування в будівництво.
Суть проста. Інвестор передає кошти управителю ФФБ. Управитель закріплює за інвестором конкретний об’єкт інвестування та зобов’язаний забезпечити реєстрацію спеціального майнового права.
ФФБ працює тоді, коли:
- девелопер готовий до прозорої моделі
- інвестор хоче отримати об’єкт, а не фінансовий продукт
- з самого початку вибудовується юридична структура
У моїй практиці саме перехід на ФФБ дозволяв девелоперам зняти питання законності та повернути довіру інвесторів.
Корпоративний інвестиційний фонд (КІФ/ІСІ) у будівництві: покрокова схема роботи
Інвестиційний фонд – це, як правило, акціонерне товариство, найчастіше венчурний корпоративний фонд. Але що це означає практично? Давайте розберемо схему по кроках.
Хто бере участь у процесі
- Інвестиційний фонд (венчурний КІФ/ІСІ) – акціонерне товариство, яке створюється спеціально для залучення коштів
- Замовник будівництва – зазвичай ТОВ, якому належить земельна ділянка
- Інвестор – власник проєкту, який викуповує акції або інвестиційні сертифікати фонду
- Покупець – фізична або юридична особа, майбутній власник нерухомості
- Компанія з управління активами (КУА) – ТОВ, яка діє від імені фонду, керує всіма операціями
- Обслуговуючі особи – аудитори, оцінювачі, депозитарії (надають послуги фонду за винагороду)
- Генеральний підрядник – виконує будівельні роботи
- Крок 1
Покупець оплачує фонду кошти за договором інвестування. Це не попередній договір купівлі-продажу – це інвестиційний внесок. - Крок 2
Фонд перераховує замовнику будівництва кошти в розмірі собівартості будівництва. - Крок 3
Замовник оплачує генеральному підряднику будівельні роботи з ПДВ та купує матеріали. - Крок 4
Підрядник виконує роботи та повертає результат замовнику (новозбудований об’єкт або його частину). - Крок 5
Замовник передає фонду права на об’єкт нерухомості (після введення в експлуатацію). - Крок 6
Фонд реєструє право власності через нотаріуса або державного реєстратора – стає офіційним власником квартири/приміщення. - Крок 7
Фонд передає покупцю об’єкт за договором купівлі-продажу, при цьому кошти, сплачені раніше за договором інвестування, автоматично зараховуються в рахунок оплати. Покупець реєструє право власності на своє ім’я.
“Інвестиційний фонд – це, як правило, у вигляді акціонерного товариства, найчастіше це венчурний корпоративний фонд. Також є компанія з управління активами, це, як правило, ТОВ, яка діє від імені інвестиційного фонду.” — Ірина Гальченко, СЕО PRO InfoBud та CLC PRO Group (12+ років досвіду)
Що важливо зрозуміти: кошти від покупця за договором інвестування автоматично зараховуються в рахунок оплати за договором купівлі-продажу нерухомості – це критично для податкового обліку, бо знижує ризики подвійного обліку доходів.
Роль КУА у цій схемі – управління фондом. КУА отримує винагороду (зазвичай відсоток від активів під управлінням), виконує всі операційні функції, веде звітність, комунікує з регуляторами.
Прибуток інвестора? Він отримує дохід через дивіденди (якщо фонд генерує прибуток від операцій) або через реінвестицію (збільшення вартості його частки у фонді).
Нормативне посилання: Закон України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”
ІСІ та ФОН як інструменти інвестування в дохід
Одна з найтиповіших помилок у інвестуванні в будівництво, очікувати квартиру там, де її не передбачено.
Інститути спільного інвестування та фонди операцій з нерухомістю, це інструменти для отримання прибутку. Не для набуття житла.
«ІСІ це про прибуток, а не про нерухомість».
Фонд управляє активами. Результат фінансовий, а не речовий.
Ці механізми мають сенс, коли:
- інвестор мислить категоріями дохідності
- об’єкт не є самоціллю
- структура проєкту складніша за класичне житлове будівництво
Цільові облігації будівництво: специфіка механізму та обмеження
Схема з облігаціями відрізняється від КІФ/ІСІ, хоча мета та сама – залучити кошти від покупців до завершення будівництва.
Як працює механізм:
Замовник будівництва (девелоперська компанія) випускає цільові корпоративні облігації та розміщує їх на ринку. Інвестор може вкласти кошти через статутний капітал, поворотну фінансову допомогу або прямий викуп облігацій.
Покупець купує облігації і одночасно підписує нотаріальний договір резервування конкретного об’єкта нерухомості. Це не звичайна облігація, яка погашається грошима – вона погашається передачею права власності на квартиру чи офіс.
Рух коштів
Кошти від продажу облігацій → Замовник → Підрядник (будівництво з ПДВ) → Результат робіт → Готовий об’єкт
Три способи погашення облігацій
- Погашення + передача майнових прав – замовник гасить облігацію та одночасно передає покупцю права на нерухомість (оформляється договором та актом)
- Договір міни – облігації обмінюються на об’єкт нерухомості (бартерна угода)
- Зарахування зустрічних однорідних вимог – взаємне списання зобов’язань
Критичні обмеження при емісії облігацій девелопером
Найбільший ризик: облігації неможливо погасити при незавершеному будівництві або після закінчення строку погашення, якщо об’єкт не готовий. Якщо термін настав, а будівництво затягнулося – девелопер зобов’язаний повернути кошти, яких може вже не бути (вони ж вкладені в незавершене будівництво).
Інші складнощі:
- Кожен покупець повинен відкрити рахунок у цінних паперах (додаткова бюрократія та витрати)
- Торгівля облігаціями відбувається на ринку цінних паперів, що означає роботу з торговцем цінними паперами та депозитарієм
- Регуляторні вимоги дуже високі (НКЦПФР активно контролює емітентів)
Для кого підходить: Великі комерційні об’єкти – бізнес-центри, торгово-розважальні центри, логістичні комплекси. Особливо там, де покупці – юридичні особи, які вже мають рахунки в цінних паперах і розуміють специфіку роботи з фінансовими інструментами.
Приклад із практики (узагальнено):
Будівництво БЦ класу А, 15 тис. м² комерційної нерухомості, вартість проєкту 500 млн грн. Емісія цільових облігацій на суму 300 млн грн (60% фінансування) з резервуванням конкретних офісних приміщень під корпоративних покупців. Залучення коштів від 20 інвесторів, погашення облігацій передачею приміщень після введення в експлуатацію.
Цільові корпоративні облігації теоретично виглядають дуже привабливо.
Для девелопера — оптимізація оподаткування.
Для інвестора — жорсткіша фіксація прав та контроль цільового використання коштів.
Але на практиці цей механізм використовується рідко. Причина проста. Складна процедура емісії, перевірки та погодження з Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку.
Це інструмент не для всіх. І точно не для старту без юридичного супроводу.
Для кого підходить інвестування будівництва через КІФ/ІСІ: критерії вибору механізму
Я розкручую кожен проєкт з кінця – починаю з питання “навіщо?” та “чи окупиться?”. Тому що найдорожча помилка – витратити пів року та мільйон гривень на створення КІФ/ІСІ, а потім зрозуміти: проєкт занадто малий, щоб витягнути цю інфраструктуру.
Ідеальний профіль для КІФ/ІСІ/облігацій:
- Великі девелоперські компанії з проєктами 100+ квартир
- Комерційні забудовники (бізнес-центри, торгово-розважальні центри, логістичні комплекси)
- Проєкти з бюджетом 80-100+ млн грн
- Компанії з налагодженим юридичним та фінансовим відділом або готовність залучити професійних консультантів
Коли обрати КІФ/ІСІ:
- Житлові комплекси з множиною покупців-фізичних осіб (50-200+ квартир)
- Потреба в податковій оптимізації будівництво
- Інвестор хоче отримувати дивіденди від операцій фонду
- Потрібна гнучкість у структуруванні угод
Коли обрати облігації:
- Комерційна нерухомість з покупцями-юридичними особами (офіси, торгові площі)
- Потреба в залученні коштів через організований ринок капіталу (престиж, прозорість)
- Інвестори хочуть ліквідний фінансовий інструмент, який можна перепродати
- Стабільні терміни будівництва (ризик затягування мінімальний)
Для кого НЕ підходить:
- Середні та малі забудовники (20-50 квартир) – витрати не окупляться
- Проєкти з нестабільними термінами (непередбачувані дозволи, судові спори) – облігації створять додатковий ризик
- Компанії без фінансового планування – неможливо керувати складними структурами інтуїтивно
- Об’єкти незавершеного будівництва з попередніми договорами – краще завершити за старою схемою
Податкові ризики девелопера при роботі з КІФ/ІСІ: на що звернути увагу
Податкові аспекти КІФ/ІСІ – це окрема велика тема, яка потребує ретельного планування. Навіть малі помилки в обліку можуть призвести до штрафів, донарахувань та судових спорів з ДПС.
Податок на додану вартість (ПДВ)
Основна схема:
- Замовник будівництва оплачує підряднику роботи з ПДВ (20%)
- Замовник формує податковий кредит з ПДВ
- Фонд отримує об’єкт від замовника без ПДВ (операція з цінними паперами не обкладається ПДВ)
- Фонд продає покупцю квартиру з ПДВ або без (залежно від об’єкта: перший продаж житла звільнений від ПДВ)
Ризик №1: Подвійне врахування податкового кредиту
Якщо замовник неправильно відобразить операції з фондом, може виникнути ситуація, коли ДПС вважатиме, що податковий кредит заявлено двічі. Щоб уникнути:
- Ретельно веди облік операцій між замовником та фондом
- Розділяй рух коштів за договором інвестування та договором купівлі-продажу
- Залучай юридичний супровід будівництва або податкового консультанта
Ризик №2: Неправильна кваліфікація операції
ДПС може стверджувати, що операція між замовником та фондом – це не передача майнових прав, а звичайна купівля-продажу з ПДВ. Судова практика неоднозначна.
Рекомендація: Готуйте детальну документацію з обґрунтуванням правової природи операції та консультуйтесь з експертами з будівельного права.
Податок на прибуток
Для інвестиційного фонду:
КІФ/ІСІ є платником податку на прибуток, але має пільги. Якщо фонд інвестує у будівництво, дохід від продажу об’єктів може оподатковуватись за ставкою 18% (загальна ставка) або мати знижки залежно від типу фонду.
Для замовника будівництва:
Операції з фондом мають бути відображені як реалізація активів. Якщо замовник отримує дохід, цей дохід оподатковується.
Для покупця:
При отриманні квартири/офісу від фонду покупець не сплачує додаткових податків (якщо кошти вже внесені за договором інвестування).
Ризик №3: Невідповідність обліку руху коштів
Якщо фонд отримує кошти від покупця, а потім ці ж кошти фігурують у договорі купівлі-продажу без належного зарахування – ДПС може вважати це двома окремими операціями з подвійним оподаткуванням.
Фінансовий моніторинг
КІФ/ІСІ та КУА підлягають обов’язковому фінмоніторингу. Це означає:
- Перевірка всіх інвесторів та покупців (ідентифікація, джерело коштів)
- Дотримання строків та форм встановленої звітності задля уникнення підозрілих операцій
- Зберігання документів
Ризик №4: Санкції та штрафи
Консультація фінансування будівництва: як уникнути дорогих помилок
Я бачу типові помилки, які коштують компаніям мільйони гривень та місяці простою. Ось топ критичних помилок:
Помилка №1: Впровадження фінансових моделей без розрахунку окупності
Багато девелоперів чують “це модно” або “це обов’язково”, запускають, а потім розуміють: витрати з’їдають весь прибуток.
Рішення: Спочатку проведіть фінансову модель: витрати на створення + щорічне обслуговування.
Помилка №2: Неправильна структура договорів
Якщо договір інвестування не узгоджений з договором купівлі-продажу – виникають податкові ризики девелопера та спори з покупцями.
Рішення: Залучайте експертів для підготовки всіх шаблонів договорів ще до старту продажів.
Помилка №3: Ігнорування вимог Закон України №2518-IX
Наразі СМП “накладається” поверх фінансової моделі. ЄДЕССБ — інформаційна система, а не реєстр прав, важливо це розуміти. Забули зареєструвати СМП або зробили це з помилками – результат: неможливо передати об’єкт покупцю, судові спори, блокування продажів.
Рішення: Призначте кваліфікованого фахівця для контролю за реєстрацією СМП/МОН та проведіть навчання команди.
Помилка №4: Відсутність контролю руху коштів
Кошти змішуються на рахунках, немає чіткого розділення між інвестиційними внесками та оплатою за об’єкти – ДПС накладає штрафи.
Рішення: Чітко дотримуйтесь правил управлінського/бухгалтерського обліку.
Як отримати професійну підтримку:
Якщо Ви розглядаєте створення ФФБ або емісію облігацій, рекомендую почати з консультації. На консультації ми:
- Оцінюємо Ваш проєкт на відповідність критеріям (розмір, бюджет, команда)
- Розраховуємо фінансову модель окупності
- Визначаємо оптимальну схему (ФФБ, облігації, або альтернатива)
- Складаємо покроковий план реалізації з конкретними термінами та відповідальними
Детальніше про послуги девелоперам та юридичний супровід будівельного проєкту – на сайті PRO InfoBud.
📋 Висновки та рекомендації по фінансуванню будівництва через інвестиційні фонди та облігації
Проведений аналіз фінансування будівництва через КІФ/ІСІ та облігації дозволяє зробити наступні ключові висновки:
КІФ/ІСІ та облігації — не універсальне рішення – це потужні, але дорогі інструменти, які підходять не всім.
Економіка — ключ – витрати на створення та обслуговування не повинні перевищувати 2-3% budgetу проєкту.
Юридична та фінансова спроможність команди критична – без досвідчених юристів та бухгалтерів складні структури краще не запускати.
- Розрахуйте окупність: витрати на створення та обслуговування не повинні перевищувати 2-3% бюджету проєкту
- Оцініть свою команду: без юристів та бухгалтерів з досвідом фінансових структур – не починайте
- Перевірте терміни: для нестабільних проєктів облігації небезпечні
- Зареєструйте СМП правильно: помилки в ЄДЕССБ блокують продажі
- Плануйте податки: податкові ризики девелопера можуть перевищити вигоди
Важливо пам’ятати: ці механізми мають сенс переважно для великих девелоперів з проєктами 100+ квартир та бюджетом 80-100+ млн грн.
PRO InfoBud – юридична компанія з 12-річним досвідом супроводу будівельних проєктів. Наша команда супроводила безліч об’єктів, від створення фінансової моделі до реєстрації СМП та податкового планування.
Наші послуги:
- Консультація будівельний проєкт – оцінка та вибір оптимальної схеми
- Корпоративне навчання будівництво – навчання для девелоперів та юристів, тренінги для команд забудовників
- Юридичний супровід будівельного проєкту – від А до Я
Хочете дізнатися більше про фінансування будівництва 2026? Запишіться на індивідуальну консультацію від експерта PRO InfoBud.
Хочете дізнатися більше про фінансування будівництва 2026? Запишіться на індивідуальну консультацію від експерта PRO InfoBud.
🏢 Компанія: PRO InfoBud
📌 Примітка: У наданому тексті не вказані телефон/Telegram/URL, тому контакти не додані, щоб не створювати помилкові дані.
