Договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості: експертний гід для девелоперів

Нотаріус відмовляє у посвідченні договору купівлі-продажу МОН. Покупці вимагають розірвання угоди через зміни у проєкті. Податкова готує перевірку фінансової моделі продажу. Знайомо?

10 вересня 2022 року опубліковано Закон України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”, який був прийнятий Верховною Радою України 15 серпня 2022 року № 2518.

Закон визначає особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості та спрямований на гарантування речових прав на такі об’єкти.

Передумовою прийняття цього документа було те, що всі існуючі шляхи інвестування та фінансування будівництва об’єктів нерухомості не могли у повній мірі захистити права інвесторів у будівництво від недобросовісних забудовників.

У цій статті розберемо, як правильно структурувати цей документ, які істотні умови обов’язково мають бути прописані, щоб уникнути відмови нотаріуса. Поясню, як працюють механізми відчуження майбутніх об’єктів нерухомості та автоматичної реєстрації права власності, які процедури передачі об’єктів застосовувати після здачі об’єкта в експлуатацію та як організувати узгодження змін з власниками МОН. Також покажу типові помилки девелоперів та підстави для розірвання угод, щоб Ви могли захистити свій проєкт від ризиків.

Матеріал базується на практичному досвіді юридичного супроводу девелоперських проєктів з 2022 року, коли закон почав діяти, і на аналізі реальних ситуацій замовників будівництва.

Отримати консультацію фахівця за вашим будівельним проектом

Договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості: що це, та як працює

Це саме той інструмент, завдяки якому замовник будівництва або девелопер може продати спеціальне майнове право на квартиру, приміщення чи машиномісце та отримати кошти ще до завершення будівництва. Тобто, коли у Вас вже визначено гарантійну частку та зареєстровано СМП на всі об’єкти в ЄДЕССБ і Державному реєстрі речових прав (ДРРП), Ви можете підписувати договори і отримувати оплату за майбутні об’єкти нерухомості.

Такі документи можуть укладатися багаторазово. Перше відчуження відбувається від замовника будівництва або девелопера до конкретної особи. Далі ця особа може відчужувати цей об’єкт, точно так само, як відчужується квартира, земельна ділянка чи інші об’єкти нерухомості. Це буде вже друге, третє і наступне відчуження.

Важливо розуміти: раніше у будівництві використовувалися попередні договори, але зараз легальний продаж можливий лише через реєстрацію СМП в ЄДЕССБ та укладення відповідного документа. Це не просто зміна назви, а зовсім інша юридична конструкція з чіткими вимогами до змісту та процедур згідно закону 2518 про гарантування прав.

Приклад: девелопер реєструє в системі 100 МОНів (квартири в секції А житлового будинку). Після реєстрації спеціального майнового права на ці 100 квартир він може їх продавати поетапно, залучаючи кошти для фінансування будівництва. Кожна угода посвідчується нотаріусом і реєструється в ДРРП.

🔍 Інсайт: PRO InfoBud з 2022 року надає консультації з впровадження моделей продажу для девелоперів та замовників будівництва, адаптуючи схеми реалізації до вимог Закону №2518, мінімізуючи податкові ризики та забезпечуючи юридичну чистоту угод.

Істотні умови договору купівлі-продажу МОН згідно Закону №2518-IX

Нотаріус не посвідчить документ, якщо в ньому бракує хоча б однієї істотної умови, встановленої статтею 13 Закону №2518. Професійна розробка договору купівлі-продажу СМП гарантує врахування всіх цих вимог. Ось ми з вами перелічили дуже багато всього, що має бути прописано. Розберемо детально.

1. Відомості про сторони та об’єкт:

• Замовник будівництва (юридична або фізична особа)
• Назва об’єкта будівництва (нове будівництво чи реконструкція)
• Відомості про земельну ділянку: адреса, кадастровий номер, власник або користувач
• Відомості про спеціальне майнове право замовника на об’єкт

2. Техніко-економічні характеристики:

• Функціональне призначення об’єкта та окремих приміщень
• Загальна площа об’єкта і площа кожного приміщення (згідно проєктної документації)
• Кількість поверхів
• Опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання
• Клас енергоефективності згідно енергетичного сертифіката
• Ідентифікатор об’єкта будівництва

3. Графічна документація:

Без графічних зображень майбутнього об’єкта нотаріус точно відмовить. Обов’язково мають бути:

• Графічне зображення розташування об’єкта на поверсі
• Генплан з позначенням об’єкта
• Для МОН: схема будівельного плану з назвами та площею всіх приміщень, секція, поверх

4. Фінансові умови:

• Ціна майбутнього об’єкта або спосіб її визначення
• Запланований рік та квартал здачі в експлуатацію
• Зобов’язання продавця щодо передачі об’єкта покупцю
• Відомості про відсутність речових прав третіх осіб або обтяжень речових прав

5. Строки та гарантії:

• Строк повернення коштів у разі розірвання договору МОН (не більше 60 календарних днів)
• Порядок передачі об’єктів після технічної інвентаризації (доплата, якщо площа більша; повернення, якщо менша)

6. Додаткові умови:

• Відповідальність сторін
• Порядок надання інформації про хід будівництва
• Перелік будівельних робіт та обладнання

💡 Експертна порада: Графічні зображення – не формальність. Без них нотаріус не посвідчить договір, а покупець не зможе зрозуміти, що саме він купує.

Відчуваєте, що вашому будівельному проекту потрібна підтримка?

Отримати консультацію фахівця

Детальніше

Повний перелік на тему:

“Обов’язкові умови договору з девелопером”

Скачати в Телеграм

Відчуження та перепродаж МОН: спеціальні майнові права та процедури

Після того, як об’єкт продано від замовника будівництва покупцю, такий власник СМП може даний об’єкт також продати іншим особам. Але є умови, які залежать від того, як саме покупець оплатив об’єкт.

Повна оплата = вільне відчуження

Якщо людина повністю сплатила вартість майбутнього об’єкту нерухомості, вона може без згоди замовника будівництва або девелопера організації будівництва продати далі це спеціальне майнове право. Власник звертається до нотаріуса з оригіналом документа, укладає новий договір (друге відчуження) і продає актив новому покупцю.

Розстрочка = обов’язкова згода

Якщо людина купила такий МОН у розстрочку і частково сплатила кошти, то для відчуження їй обов’язково потрібна згода замовника будівництва або девелопера. Чому? Бо при розстрочці покупець відступає права з одночасним переведенням боргу на нового набувача. Вся сума боргу, яку не сплатила перша людина, переходить до нового власника, а права обтяжуються на користь правонабувача.

💡 Експертна порада: Розстрочка = контроль. Девелопер може відмовити в згоді на відчуження, якщо новий покупець викликає сумніви щодо платоспроможності. Це механізм захисту Вашого проєкту від неплатників.

Приклад з практики: покупець купив квартиру в розстрочку, сплативши 70% (2 млн грн з 2,85 млн грн). Через рік він хоче продати цей МОН іншій особі. Йому потрібно отримати згоду девелопера на відступлення прав за договором з переведенням залишку боргу (850 тис. грн) на нового покупця. Девелопер має право перевірити платоспроможність нового покупця перед тим, як давати згоду.

Автоматична трансформація СМП у право власності: як це працює

Один з найбільших страхів девелоперів і покупців – це питання реєстрації права власності після завершення будівництва. Закон №2518 запровадив революційний механізм: автоматичну реєстрацію.

⚠️ Важливо: Державна реєстрація права власності на об’єкт нерухомого майна здійснюється автоматично програмними засобами ведення Державного реєстру прав у день отримання з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва відомостей про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (відповідної черги будівництва/пускового комплексу) у порядку електронної інформаційної взаємодії між Державним реєстром прав та Єдиною державною електронною системою у сфері будівництва.

Простіше кажучи:

Коли у Вас в реєстрі з’являються відомості з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва про те, що об’єкт прийнято в експлуатацію. Мається на увазі, що коли у вас в реєстрі з’являється сертифікат готовності об’єкту, автоматично спеціальне майнове право перетворюється на право власності. І квартира або приміщення вже вважається зареєстрованим, право власності вважається зареєстрованим в реєстрі речових прав. Це відбувається в день отримання відомостей про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта. Державна реєстрація здійснюється програмними засобами електронної системи без жодних додаткових заяв чи документів від власників СМП.

Але є нюанс: на зареєстроване право власності накладається обтяження до моменту повної оплати. Власник не може продати квартиру до зняття цього обтяження. Після того, як власник надасть довідку від замовника будівництва про повну сплату коштів, обмеження буде знято, і власник зможе вільно користуватися та розпоряджатися об’єктом.

Приклад: будинок здано в експлуатацію 1 грудня 2025 року. У той самий день всі 100 власників СМП автоматично стають власниками квартир, але з обтяженням. Власник квартири №45 повністю розрахувався з девелопером 15 грудня. Після надання довідки про повний розрахунок – обтяження знімається 18 грудня, і він може продавати квартиру чи здавати в оренду.

💡 Експертна порада: Автоматична реєстрація – швидко, але з нюансами. Власник не може продати квартиру до зняття обтяження, навіть якщо технічно він уже є власником за даними реєстру.

Повний алгоритм дій щодо:

“Початок продажу активів у новобудовах”

Скачати в Телеграм

Порядок передачі об’єктів після здачі будинку в експлуатацію

Після того, як об’єкт прийняти в експлуатацію, продавець (замовник будівництва) протягом 30 днів має повідомити власника спеціального майнового права про те, що об’єкт прийнятий в експлуатацію. Власник має підписати акт приймання-передачі майбутнього об’єкта.

Якщо власник ухиляється:

Продавець має двічі письмово попередити власника про необхідність підписати акт. Якщо власник продовжує ухилятися після двох письмових попереджень, об’єкт вважається переданим на 10-й робочий день після другого попередження.

Технічна інвентаризація та коригування оплати:

Після проведення технічної інвентаризації може виявитися, що фактична площа відрізняється від зазначеної в договорі:

• Якщо площа більша – власник має доплатити різницю у визначений договором строк
• Якщо площа менша – продавець має повернути надмірно сплачені кошти протягом строку, визначеного договором (але не більше 60 днів)

За результатами остаточних розрахунків між продавцем та власником продавець видає довідку, яка підтверджує проведення повних розрахунків. Ця довідка є підставою для зняття обтяження речових прав на об’єкт.

Приклад розбіжності площі: За договором квартира мала 50 кв.м за ціною 35 тис. грн/кв.м (1,75 млн грн). Після техінвентаризації виявилося 48 кв.м. Девелопер має повернути різницю: 2 кв.м × 35 тис. грн = 70 тис. грн протягом 60 днів.

💡 Експертна порада: Два попередження – процедурна вимога. Без документального підтвердження цих попереджень (рекомендовані листи, email з підтвердженням прочитання) неможливо застосувати 10-денний термін умовної передачі.

Узгодження змін з власниками МОН: коли потрібна згода та як отримати

Раніше замовник будівництва міг відкоригувати проєкт, змінити планувальні рішення. Але зараз є певний перелік дій, які обов’язково потребують узгодження з власниками майбутнього об’єкту нерухомості.

Зміни, що вимагають згоди ВСІХ власників:

• Збільшення поверховості будинку
• Зміна призначення об’єкта (житловий ↔ нежитловий)
• Зміна місць загального користування

Зміни, що вимагають згоди КОНКРЕТНОГО власника:

• Зміна площі конкретного МОН (більше ніж на 10%)
• Зміна функціонального призначення приміщень у конкретному МОН

Механізм отримання згоди:

1. Ви повідомляєте власників спеціальних майнових прав, тих, що сплатили повністю або частково, через електронний кабінет або іншу електронну систему, користувачами якої є замовник та відповідна особа, або у паперовій формі шляхом вручення повідомлення під розписку або поштове відправлення з описом вкладення
2. Власники мають 30 днів на відповідь
3. Якщо протягом 30 днів власник не відповів – це вважається мовчазною згодою (але НЕ для всіх змін!)

⚠️ Важливо: Обмеження мовчазної згоди – вона не працює для критичних змін, таких як збільшення поверховості або зміна призначення об’єкта. Для таких змін завжди потрібна письмова згода власників МОН.

Приклад з практики: девелопер хоче продати технічне приміщення в підвалі як кладовку для власника квартири на 1-му поверсі. Це зміна призначення приміщення у складі конкретного МОН, тому потрібна згода власника цієї квартири. Якщо девелопер хоче добудувати 2 додаткові поверхи на будинок – потрібна згода всіх без винятку власників МОН у цьому будинку.

💡 Експертна порада: Мовчазна згода – не для критичних змін. Завжди отримуйте письмову згоду на зміну поверховості або призначення, навіть якщо 30 днів минуло.

🔍 Інсайт: Складність узгодження зі 100+ власниками МОН? PRO InfoBud надає юридичний супровід девелоперів та розробляє процедури й шаблони повідомлень, які дозволяють організувати процес без блокування будівництва.

Типові помилки при укладенні договорів МОН та підстави для розірвання

За 3+ роки роботи в умовах Закону №2518 я бачила десятки ситуацій, коли девелопери втрачали мільйони через типові помилки. Своєчасна консультація з моделей продажу нерухомості дозволяє виявити ці ризики заздалегідь. Розберемо найнебезпечніші.

Помилка №1: Неповний договір

Відсутність графічних зображень, класу енергоефективності, ідентифікатора об’єкта. Наслідок: нотаріус відмовляє в посвідченні договору. Продажі зупиняються на 2-4 тижні, поки виправляють помилки та документи.

Помилка №2: Зміни без узгодження

Замовник змінює проєктну документацію (перепланування, зміна матеріалів) без повідомлення власників МОН. Наслідок: підстава для розірвання договору та повернення коштів протягом 60 днів + судові спори.

Помилка №3: Незадокументовані попередження

Власник не з’являється за об’єктом після здачі будинку, але девелопер не зафіксував факт двох письмових попереджень. Наслідок: неможливо застосувати 10-денний термін умовної передачі, об’єкт залишається на балансі забудовника.

Підстави для розірвання договору ПОКУПЦЕМ:

• Затримка здачі в експлуатацію більше ніж на 6 місяців від запланованого терміну
• Неузгоджені зміни характеристик об’єкта (площа, призначення, конструктивні елементи)

Підстави для розірвання договору ПРОДАВЦЕМ:

• прострочення внесення покупцем першого платежу більш як на 30 календарних днів;
• прострочення внесення покупцем наступних платежів більш як на 45 календарних днів;
• порушення покупцем встановленого договором терміну внесення платежів більше трьох разів протягом календарного року, при цьому кожне таке прострочення повинно становити не менше 14 календарних днів.

⚠️ Важливо: Строки повернення коштів – незалежно від того, хто ініціює розірвання, продавець має повернути кошти протягом 60 календарних днів з моменту розірвання.

Приклад з практики: девелопер затримав здачу будинку на 8 місяців через проблеми з постачальником матеріалів. 20 покупців вимагають розірвання договорів. Обов’язок повернути 15 млн грн протягом 60 днів створює критичну фінансову ситуацію для проєкту.

💡 Експертна порада: 60 днів на повернення – це максимум, визначений законом, а не норма. Намагайтеся домовитися з покупцями про продовження строків або часткове повернення, щоб не паралізувати фінансування проєкту.

🔍 Інсайт: PRO InfoBud проводить адаптацію моделі продажу нерухомості з аналізом з трьох перспектив (покупці, контролюючі органи, кінцева реєстрація) для мінімізації ризиків розірвань та податкових донарахувань. Детальна консультація допоможе виявити слабкі місця у Вашій моделі до того, як вони стануть проблемами.

❓ Популярні питання по договору купівлі-продажу МОН