Будівельний кооператив: залучення коштів та зміни після 10.10.2022

Новий Закон України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” концептуально змінює правила для учасників будівельного ринку. Сфера застосування закону розповсюджується щодо будь-яких об’єктів (незалежно від функціонального призначення), що будуть будуватися за дозволом, отриманим після набуття чинності закону. Також за бажанням замовником може застосовуватися і до об’єктів, що розпочали будівництво до 10 жовтня 2022 року.

Закон «Про гарантування речових прав …» має досить широку сферу регулювання і стосується не тільки житлового будівництва. Він також встановлює обмежений перелік способів залучення коштів для спорудження об’єктів нерухомості.

У цій статті розкажу, як працює будівельний кооператив сьогодні. Поясню механізм залучення коштів, систему внесків, критичні наслідки Закону №2518-IX у сфері фінансування та інвестицій. Покажу, як адаптувати діючі кооперативи та уникнути блокування проєктів. Якщо Ви девелопер, забудовник або керівник будівельної компанії, ця інформація допоможе захистити Ваші інвестиції та зберегти контроль над процесом.

Отримати консультацію фахівця за вашим будівельним проектом

Що таке будівельний кооператив: визначення та правова природа

Давайте спочатку розглянемо базові речі. Кооператив – це юридична особа, яка утворена фізичними або юридичними особами, які добровільно об’єдналися на основі членства для ведення спільної господарської або іншої діяльності з метою задоволення своїх економічних, соціальних та інших потреб на засадах самоврядування.

Існують три типи кооперативів: виробничі, обслуговуючі, споживчі. Для будівництва використовується саме обслуговуючий кооператив. Його створюють для надання послуг переважно членам кооперативу, у нашому випадку – для організації спорудження об’єктів нерухомості. Щоб обрати оптимальний варіант для вашого об’єкта, варто замовити консультацію з підбору фінансової моделі.

Згідно з Законом України “Про регулювання містобудів діяльності”, кооператив може виступати замовником будівництва. У разі потреби можлива процедура зміни замовника будівництва. Це означає, що він є юридичною особою, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку чи об’єкт нерухомості (у разі його реконструкції). Саме цей статус дає можливість залучати кошти членів та спрямовувати їх на будівельні роботи.

Система внесків у кооперативі: від паю до неподільного фонду

Кошти кооперативу формуються з внесків членів. Нам необхідно розглянути декілька типів таких внесків, бо саме вони визначають фінансову структуру всього проєкту.

Пай – це майновий поворотний внесок члена кооперативу. Ви можете внести його у вигляді грошей, майна, майнових прав або земельної ділянки. Ключове слово тут “поворотний”. Це означає, що член кооперативу має право отримати свій пай назад після завершення будівництва.

Додатковий пай – добровільний внесок понад основного паю. Грошовий чи майновий, теж поворотний.

Вступний внесок – одноразовий платіж при вступі до кооперативу. Як правило, його спрямовують до неподільного фонду.

Членський внесок – періодичний неповоротний внесок для забезпечення поточної діяльності кооперативу. Оплата роботи бухгалтера, юриста, адміністративні витрати.

Цільовий внесок – внесок понад паїв для виконання конкретних завдань. Наприклад, підключення комунікацій, облаштування прилеглої території.

Також існують резервний фонд (для покриття шкоди у разі надзвичайних ситуацій) та неподільний фонд, який не розподіляється між членами і формується за рахунок вступних внесків.

⚠️ Важливо: Розумійте різницю між поворотними та неповоротними внесками. Це важливо для планування фінансових зобов’язань кооперативу та розуміння прав кожного учасника.

Відчуваєте, що вашому будівельному проекту потрібна підтримка?

Отримати консультацію фахівця

Детальніше

Будівельний кооператив: механізм залучення коштів та трансформації в нерухомість

Якщо просто, будівельний кооператив залучення коштів – це машина, яка перетворює кошти членів кооперативу в майно або послуги. Це найточніше визначення того, як працює вся система.

Давайте розглянемо покроково, як відбувається цей процес трансформації.

Взаємовідносини з інвесторами та власниками будівельних проєктів

Окрема ситуація виникає, коли до кооперативу входять великі інвестори або власники земельних ділянок. Вони можуть внести пай не у вигляді грошей, а у вигляді майна.

Інвестор/ініціатор будівельного проєкту вносить до кооперативу земельну ділянку або об’єкт реконструкції як паєвий внесок. Це майно проходить оцінку, і інвестор отримує пай відповідно до вартості внесеного активу.

Після завершення будівництва інвестору повертається пай – або у вигляді грошових коштів, або у вигляді об’єктів нерухомості, які утворилися в результаті діяльності кооперативу.

Наприклад, інвестор вніс земельну ділянку вартістю 10 мільйонів гривень. На цій ділянці кооператив побудував багатоквартирний житловий будинок. За погодженням сторін інвестор може отримати назад або еквівалент у грошах, або певну кількість квартир, що відповідають його пайовому внеску.

Повний перелік на тему:

“Обов’язкові умови договору з девелопером”

Скачати в Телеграм

💡 Моя порада: Цей механізм особливо вигідний для девелоперів із земельними активами. Вони можуть залучити фінансування без банківських кредитів, зберігши при цьому частку в проєкті через пайову участь. Згідно зі статтею 41 Земельного кодексу України, є навіть можливість безоплатного отримання земельної ділянки під житлове будівництво, якщо кооператив відповідає встановленим вимогам.

Критичні зміни після 10.10.2022: що змінив Закон №2518-IX

Законом встановлено, що правочини щодо інвестування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням залучених коштів, укладені відповідно до законодавства, яке діяло до набрання чинності Законом, зберігають чинність до повного виконання сторонами своїх зобов’язань за такими правочинами.

Також регламентовано, що інвестування будівництва об’єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано до набрання чинності Законом з використанням залучених коштів, здійснюється відповідно до законодавства, яке діяло до набрання чинності Законом.

Якщо виконання вже існуючих договорів відповідно до законодавства, що діяло до прийняття Закону, не викликає запитань, то практична реалізація положення стосовно укладання нових угод відповідно до норм минулого законодавства в умовах дії вже новоприйнятого закону викликає багато запитань з практичної реалізації.

Відповідно до ст. 6 цього Закону пряме чи опосередковане залучення замовником будівництва, девелопером, управителем фонду фінансування будівництва (ФФБ) коштів від фізичних та юридичних осіб для спорудження об’єкта нерухомого майна може здійснюватися виключно в такі cпособи:

• шляхом укладення договорів купівлі-продажу неподільних об’єктів незавершеного будівництва / майбутніх об’єктів нерухомості (ОНБ/МОН);
• шляхом укладення договорів про участь у ФФБ управителем через ці фонди;
• шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва відповідно до Закону “Про ринки капіталу та організовані товарні ринки”.

У той же час встановлені винятки: вказані обмеження не поширюються на випадки фінансування об’єктів, що споруджуються виключно за рахунок власних, кредитних або позикових коштів замовника та/або девелопера. Ця норма має важливе значення для можливості продовження функціонування житлово-будівельних кооперативів.

Кооперативи залучають кошти від фізичних чи юридичних осіб як внески в пайовий фонд кооперативу, в результаті чого кооператив стає власником коштів, а фізичні та юридичні особи стають власниками паю у кооперативі. Таким чином ці кошти, які використовуються для фінансування об’єктів будівництва, є власністю кооперативу.

Відповідно, відносини щодо формування пайового фонду кооперативу через внески є відносинами в площині корпоративного права.

Тепер розглянемо те, що перевернуло всю систему. 10 жовтня 2022 року набув чинності Закон України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” №2518-IX. Він вніс декілька корективів, дуже суттєвих корективів у роботу кооперативів.

Раніше було як. Існували два типи членства:

• Члени кооперативу (3-4 особи) – вони утворювали кооператив, мали право голосу, приймали всі рішення щодо управління та фінансування.
• Асоційовані члени (тисячі інвесторів) – вони вносили пай, мали дорадчий голос, не приймали рішень, але мали переважне право на отримання паю при ліквідації.

Така структура дозволяла ефективно управляти великими проєктами. Кілька засновників контролювали процес, а тисячі інвесторів просто чекали своїх квартир після завершення будівництва.

Що змінилося. Законом «Про гарантування речових прав …» внесено зміни до Закону «Про кооперацію». Ці зміни були, на перший погляд, покликані зупинити використання кооперативів у будівництві нових об’єктів нерухомого майна, а саме – заборонено наявність асоційованих членів у кооперативах, предметом діяльності яких є житлове, дачне, гаражне будівництво.

В цілому ж норми Закону “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” стосовно інвестування у будівництво, що обов’язково має вчинятись на підставі договорів купівлі-продажу неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутніх об’єктів нерухомості (з його урахуванням), які формують нове законодавче регулювання будівництва, були покликані урівняти учасників будівництва в контексті податкового навантаження.

При цьому для покупців майбутніх об’єктів нерухомості (правильна реєстрація майбутніх об’єктів нерухомості є окремим складним процесом) законом не передбачена можливість контролю профінансованих коштів, що вплинуло б на ступінь безпеки інвестиції.

Уявіть ситуацію. Треба змінити підрядника, бо поточний затягує терміни. Раніше рішення приймали 3 члени правління за годину. Зараз потрібна згода тисячі людей. Хтось у відпустці, хтось не відповідає на дзвінки, хтось принципово проти будь-яких змін. Це дуже ускладнює роботу кооперативів зараз при будівництві об’єктів незавершеного будівництва.

Ще одна зміна. Якщо кооператив отримав дозвіл на будівництво після 10.10.2022, він зобов’язаний дотримуватися всіх вимог закону про гарантування речових прав. Це додаткові обмеження на операції з незавершеними об’єктами та більш жорсткий контроль з боку держави.

⚠️ Важливо: Потрібна адаптація кооперативу до нових вимог? В PRO InfoBud ми проводимо аудит статуту та розробляємо рішення для ефективного управління.

Управління кооперативом після законодавчих змін: практичні рішення

Проблема очевидна: як управляти кооперативом, коли кожне рішення вимагає згоди сотень або тисяч людей? З моєї практики, є кілька робочих рішень, які включають адаптацію статуту та впровадження нових моделей продажу нерухомості.

Рішення 1: Електронні платформи для проведення загальних зборів. Замість спроб зібрати тисячу людей в одному приміщенні, використовуйте онлайн-платформи. Члени кооперативу отримують доступ до особистих кабінетів, де можуть ознайомитися з порядком денним, проголосувати та отримати протокол зборів.

Рішення 2: Регламенти прийняття рішень у статуті. Ще на етапі створення кооперативу пропишіть чіткі процедури. Які рішення може приймати правління самостійно, які потребують загальних зборів, яка процедура голосування. Чим детальніше це прописано, тим менше конфліктів виникне пізніше.

Рішення 3: Делегування повноважень правлінню. Статутом можна передбачити, що правління кооперативу має право приймати оперативні рішення в межах затвердженого бюджету та стратегії. Загальні збори визначають стратегію та контролюють виконання, а не втручаються в кожне поточне питання.

Рішення 4: Кваліфікований електронний підпис. Для ідентифікації членів кооперативу та прийняття рішень (голосування) використовуйте КЕП. Це спрощує документообіг та робить процедури юридично обґрунтованими.

🔍 Інсайт: Впроваджуйте механізми електронного голосування ще на етапі створення кооперативу. Чітко прописуйте повноваження правління у статуті. Використовуйте професійних управителів для великих кооперативів. Це не просто рекомендації, це необхідність для виживання проєкту у нових реаліях.

❓ Популярні питання по будівельним кооперативам