Купівля-продаж майнових прав будівництво: покроковий перехід на МОН/СМП

Купівля-продаж майнових прав у будівництві після 10 жовтня 2022 року більше не працює так, як раніше. Якщо Ваш проєкт отримав дозвіл на будівництво після цієї дати, а кошти інвесторів залучаються за старою схемою, це створює прямий юридичний ризик. Навіть тоді, коли така модель використовувалась роками і здавалася безпечною.

Нове будівельне законодавство та Закон №2518-IX змінили правила гри.

Дата дозволу на будівництво стала точкою, яка визначає все подальше: дозволений механізм фінансування, структуру договорів і можливість легально продавати об’єкти.

Багато девелоперів досі не розуміють, як діяти. У цій статті розберемо, чому виникла ця трансформація, які механізми залишилися працюючими і як правильно обрати фінансові моделі у будівництві для Вашого проєкту.

Давайте спочатку розглянемо, яким чином це завжди працювало.

Отримати консультацію фахівця за вашим будівельним проектом

Як працювала схема купівлі-продажу майнових прав: класична модель фінансування

Стара модель купівлі-продажу майнових прав будувалася навколо замовника будівництва.

В нас є замовник будівництва. Як правило, це товариство з обмеженою відповідальністю. Це замовник будівництва в розумінні закону про регулювання містобудівної діяльності – юридична особа, яка має власність або користування земельною ділянкою.

Саме він укладав договори з інвесторами і фактично залучав кошти на реалізацію проєкту.

Як це відбувалося. Механіка виглядала просто:

1. Інвестор підписував договір – фізична або юридична особа укладала договір купівлі-продажу майнових прав.
2. Оплата з ПДВ – інвестор здійснював оплату з податком на додану вартість.
3. Розподіл коштів – замовник спрямовував гроші генпідряднику, субпідрядникам, ресурсним компаніям (вода, електрика, газ).
4. Передача після завершення – після здачі об’єкта в експлуатацію інвестор отримував документи для реєстрації права власності.

Основні проблеми:

• відсутність державної реєстрації прав,
• можливість подвійного продажу,
• залежність від добросовісності забудовника.

Саме ці ризики і стали причиною змін у законодавстві.

Власник проєкту міг інвестувати через статутний капітал ТОВ, поворотну допомогу або купівлю майнових прав. Отримував прибуток через дивіденди, вихід з ТОВ або об’єкти нерухомості. Щоб правильно структурувати цей процес сьогодні, доцільною є професійна консультація з фінансової моделі будівництва.

Схема була простою. Не вимагала реєстрації майнових прав у Державному реєстрі речових прав до завершення будівництва. Гнучка для девелоперів. Але створювала ризики для інвесторів – можливість подвійного продажу, відсутність державного захисту прав.

Закон України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”

Закон України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” набув чинності 10 жовтня 2022 року. Ця дата стала точкою відліку існування нового механізму залучення коштів від фізичних чи юридичних осіб, що також вимагає формувати гарантійну частку будівництва. Закон чітко визначає вичерпний список легальних інструментів.

Що визначає дата дозволу на будівництво:

• До 10.10.2022 – можна продовжувати працювати за “старою” схемою купівлі-продажу майнових прав.
• Після 10.10.2022 – нові механізми з Закону 2518-IX.

Закон забороняє пряме або опосередковане залучення коштів від фізичних чи юридичних осіб через купівлю-продаж майнових прав для нових проєктів. Сучасне законодавче регулювання будівництва вимагає прозорості, тому механізми, які працювали десятиліттями- нежиттєздатні в більшій своїй мірі.

Тому перше, що я завжди перевіряю у проєкті, – дату дозволу на будівництво. Вона визначає все інше.

Схеми залучення інвестицій: майбутній об’єкт нерухомості (МОН) та спеціальне майнове право (СМП)

“Пряме чи опосередковане залучення коштів може здійснюватися виключно шляхом укладання договорів купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості або неподільних об’єктів незавершеного будівництва, або через фонди фінансування будівництва, або шляхом емісії цільових облігацій.”

Тут немає сірих зон. Є або відповідність законодавству, або проблеми, які з’являться пізніше.

Майбутній об’єкт нерухомості – це базова модель для більшості житлових проєктів.

Три нові схеми:

1. Договір купівлі продажу МОН або неподільних об’єктів незавершеного будівництва (ОНБ)

• МОН – це складова частина будівлі на етапі будівництва (майбутня квартира, паркомісце), для реалізації якої укладається договір купівлі-продажу МОН.
• Реєструється спеціальне майнове право (СМП) у Державному реєстрі речових прав.
• Обов’язкова реєстрація спеціального майнового права через систему ЄДЕССБ.
• Підходить для: девелоперів, які хочуть продавати квартири поквартирно з максимальним захистом інвесторів.

2. Договори про участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ)

• Колективне інвестування через управителя фонду.
• Кошти акумулюються в окремому фонді, захищені від банкрутства замовника.
• Підходить для: великих проєктів з множинними інвесторами, де потрібна додаткова фінансова прозорість.

3. Емісія цільових корпоративних облігацій

• Погашення облігацій шляхом передачі об’єкта або його частини.
• Необхідний натуральний договір про резервування між замовником і власником облігацій.
• Підходить для: інституційних інвесторів і компаній з доступом до фондового ринку.

Вибір оптимальної схеми залежить від специфіки вашого проєкту, структури капіталу та цільової аудиторії інвесторів. У моїй практиці з супроводжених об’єктів бачу: більшість девелоперів обирають МОН через відносну простоту та зрозумілість для кінцевих покупців, хоча реєстрація спеціальних майнових прав вимагає суворого дотримання процедур.

PRO InfoBud надає консультацію юриста купівля майнових прав та професійний супровід, куди входить реєстрація майбутніх об’єктів нерухомості (МОН) для девелоперів. Під час консультації Ви отримаєте покроковий план, відповіді на питання, прозорий кошторис залежно від вашої ситуації, конкретні строки. Далі можете вирішити самостійно – чи робити все самим, чи довіряєте фахівцю.

ЄДЕССБ і типові помилки девелоперів при реєстрації МОН

Одним із ключових кроків для реєстрації спеціальних майнових прав (СМП) на об’єкти незавершеного будівництва (ОНБ) та майбутні об’єкти нерухомості (МОН) є початкова реєстрація у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ) кожного МОНу як складової частини будинку.

Для цього важливо розуміти порядок внесення документації в ЄДЕССБ. Це можливо після внесення/створення/отримання визначених документів у ЄДЕССБ (основні кроки\документи):

• отримання технічних умов;
• отримання містобудівних умов та обмежень;
• внесення завдання на проєктування;
• внесення проєктної документації з ідентифікаторами;
• внесення експертного звіту;
• затвердження проєктної документації;
• отримання документа, що дає право на виконання будівельних робіт;
• отримання рішення по адресі на кожну будівлю та складові частини в разі подільності об’єкта.

Далі можна перейти до створення документів, пов’язаних із СМП, зокрема складання заяви, щоб зареєструвати спеціальне майнове право в ЄДЕССБ без затримок. Цій заяві буде присвоєно реєстраційний номер, який надається державному реєстратору прав на нерухоме майно або нотаріусу для проведення подальшої реєстрації.

ЄДЕССБ виглядає як технічна система. Але саме вона найчастіше зупиняє продажі.

Типові помилки:

• неточні дані,
• порушення послідовності дій,
• запізніла реєстрація спеціального майнового права.

Такі ситуації призводять до втрати часу і касових розривів. Саме тут важливий практичний досвід, а не теоретичні поради.

Повний алгоритм дій щодо:

“Початок продажу активів у новобудовах”

Скачати в Телеграм

Виключення з правил: коли можна не застосовувати Закон №2518-IX

“Вимоги цього закону про гарантування не поширюються на випадки фінансування об’єктів, які споруджуються за рахунок власних, кредитних або позичкових коштів замовника або девелопера будівництва.”

Ключовий критерій: відсутність залучення коштів фізичних або юридичних осіб на будівництво.

Закон №2518-IX не застосовується, якщо будівництво фінансується:

• власними коштами,
• кредитними коштами,
• без залучення інвесторів.

Але це не означає повної свободи дій.

І не дозволяє маскувати інвестиції під позички.

Гібридні моделі можливі. Їх потрібно правильно структурувати ще на старті, враховуючи ризики та алгоритми для девелопера.

Порівняльна таблиця: “стара” схема & нові механізми купівлі продажу майнових прав на нерухомість

Ключова відмінність – не в зручності для забудовників, а в захисті прав інвесторів. Закон 2518-IX створив обов’язкову систему реєстрації, яка виключає подвійні продажі та підвищує довіру до ринку первинної нерухомості.

Типові помилки девелоперів при переході на нові схеми: девелопер залучення інвестицій будівництво

Практична порада: Перед запуском нового проєкту проведіть аудит будівельного проєкту на відповідність новому законодавству. Це дозволить уникнути критичних помилок на старті, як і своєчасний аудит намірів будівництва.

Типові помилки:

Помилка 1: Використання договорів купівлі-продажу майнових прав для проєктів з дозволами після 10.10.2022.
Наслідок: Договори можуть бути визнані недійсними, штрафи, судові спори.

Помилка 2: Неправильне тлумачення дати дозволу.
Наслідок: Вибір неправильної схеми фінансування, конфлікти з реєстраторами.

Помилка 3: Затримка внесення відомостей до ЄДЕССБ.
Наслідок: Неможливість легально продавати МОН, заморожування продажів, касові розриви.

Помилка 4: Помилкове використання виключення для “власних коштів”.
Наслідок: Якщо насправді є залучення інвесторів, але девелопер вважав, що це “позичка” – порушення закону.

PRO InfoBud проводить експрес-аудит будівельних проєктів на compliance з новим законодавством. Перевіряємо дату дозволу, джерела фінансування, відповідність договорів, а також надається консультація по роботі в ЄДЕССБ для уникнення технічних блокувань.

Перевірити забудовника можна через офіційний портал ЄДЕССБ.

Якщо хоча б один крок викликає питання – звертайтеся за юридичний супровід будівельних проєктів до фахівців, щоб уникнути критичних помилок.

PRO InfoBud надає супровід девелоперських проєктів Україна на всіх етапах адаптації до нового законодавства: від вибору оптимальної схеми фінансування до реєстрації МОН та СМП. Наша експертиза з супроводжених об’єктів допомагає уникнути юридичних ризиків та зберегти конкурентні переваги.

❓ Популярні питання по купівля-продаж майнових прав у будівництві після 10 жовтня 2022 року