14.08.2026
Більшість забудовників стикаються з несподіванкою вже під час будівництва. Собівартість раптово зростає на 15 або навіть 30 відсотків, хоча в бізнес плані все було розраховано ідеально. Звучить знайомо? У такі моменти багато хто думає, що проблема в розрахунках. Насправді частіше причина інша. На старті просто не було системного бачення проєкту. Не було фінансово-юридичної моделі будівництва.
Коли на початку не вибудовано таку модель, компанія рухається інтуїтивно. «Тут зробимо так. Там зробимо інакше». Наче дрібниці, але вони накопичуються. Результат цілком передбачуваний. Податок з’їдає прибуток. Виникають касові розриви. Бухгалтерія не може зрозуміти, як закривати акти виконаних робіт.
Після 10 жовтня 2022 року ситуація змінилася кардинально. З моменту набрання чинності Законом України №2518-IX обєкти з новими дозволами на будівництво зобов’язані працювати через систему майбутніх об’єктів нерухомості, скорочено МОН. Це вже не просто нова вимога. Це необхідність по іншому структурувати весь фінансовий механізм проєкту. І тут часто виникає питання. А що саме треба перебудувати, якщо дозвіл уже отримано і будівництво йде?
У цьому матеріалі я розбираю кейс розробки фінансово-юридичної моделі для будівельного проєкту. Поясню, як правильно скласти модель так, щоб гроші, документи, податки і порядок продажів не суперечили одне одному. І щоб ви не втрачали ті 15 або 30 відсотків на рівному місці.
Що таке фінансово-юридична модель будівельного проєкту та навіщо вона потрібна
Що таке фінансово-юридична модель будівництва, якщо говорити мовою девелопера, а не мовою термінів і теорії? Це схема, де зафіксовано, хто за що платить, хто за що відповідає, які документи підтверджують витрати, як формуються права на майбутні об’єкти, і як у підсумку з’являється прибуток. Без сюрпризів і без “якось потім розберемось”.
“Модель це карта руху грошей і прав. Вона має вести вас до результату, який ви закладали в бізнес план.” — Ірина Гальченко, експерт PRO InfoBud (14+ років досвіду)
Я завжди пояснюю клієнтам так. Модель це карта руху грошей і прав. Вона має вести вас до результату, який ви закладали в бізнес план. Це про те, щоб юридична конструкція не зламала фінансову логіку, а фінансова логіка не суперечила закону.
Модель може включати:
Зазвичай модель включає кілька ключових блоків. Я не люблю робити нескінченні списки, але тут без структури теж ніяк. Тому назву головне.
- Перший блок це схема взаємодії учасників. Хто саме замовник. Хто девелопер. Хто генпідрядник. Яка роль агентів, проєктувальників, інвесторів. Де межі відповідальності, і що буде, якщо хтось не виконає свою частину.
- Другий блок це Cash Flow. Коли і хто платить гроші. На що саме. Якими документами підтверджується витрата. Тут зазвичай і ховаються майбутні касові розриви, якщо цього не прорахувати.
- Третій блок це податкове планування. ПДВ. Податковий кредит. Собівартість. Тут часто виникає найнеприємніше питання. Чому при тих самих обсягах робіт один проєкт заробляє, а інший раптом стає збитковим?
Окремо в моделі завжди йде пакет документів для реалізації активів. Якщо ми говоримо про продаж квартир або нежитлових приміщень, без цієї частини ви не зможете нормально стартувати в продажу. Особливо в умовах МОН.
Чи існує універсальна модель на всі проєкти? Ні. Кожен об’єкт має свою структуру фінансування, свою земельну ділянку, своїх контрагентів, свій “темп” будівництва і продажів. Я стикалася з ситуаціями, коли дві ділянки в одному місті, але зовсім різні фінансові результати. Причина майже завжди в деталях конструкції фінансової моделі.
Фінансово-юридичні моделі бувають повними, або сегментарними.
Ми робимо моделі або повні, або сегментарні. Іноді клієнту потрібна повна система від старту до продажу. А іноді необхідно закрити конкретну ділянку ризику. Наприклад, побудувати правовий механізм продажу майбутніх об’єктів відповідно до Закону про гарантування речових прав на майбутню нерухомість. Часто питають, навіщо це так “ускладнювати”. Відповідь проста. Без правильного механізму ви ризикуєте блокуванням продажів і юридичними конфліктами, які потім обходяться дорожче ніж витрати на модель фінансування.
Чи може прогнозована фінансово-юридична модель не сходитися з фактичною?
Далі завжди постає питання, на чому базувати розрахунки. Тут я зазвичай спираюсь на техніко-економічну оцінку, скорочено ТЕО. У ТЕО ми фіксуємо доходи від продажу МОН, а витрати розписуємо по статтях. І так, я одразу закладаю можливі похибки. Бо проєкт живий. На нього впливають ціни, підрядники, строки, попит.
Зазвичай ми формуємо два сценарії. Перший це депресивний. Він потрібен, щоб розуміти, де межа стійкості. Другий це оптимістичний. Він показує потенціал у сприятливих умовах. А далі модель вже “підтягує” юридичну конструкцію під ці цифри.
Буває, що клієнт приходить з готовим ТЕО. Це нормально. Тоді наша задача інша. Перетворити цифри на юридичну систему, яка реально працює. І щоб бухгалтерія потім не питала щомісяця, що робити з актами і як пояснювати це податковій.
Кейс. Ключові кроки фінансово-економічної моделі на прикладі комплексу апартаментів
До нас звернувся замовник, який будує комплекс апартаментів, з запитом на розробку фінансово-юридичної моделі роботи проєкту.
Фахівці консорціуму розробили та впровадили:
- Загальну фінансово-юридичну модель (взаємодії учасників, рух коштів, шляхи оптимізації податків, порядок отримання прибутку).
- Всі необхідні договори до впроваджувальної моделі: договір з девелопером, договір генерального підряду, договір з проєктною організацією та інші.
- Модель реалізації апартаментів з повним пакетом документів: порядок реєстрації спеціальних майнових прав на майбутні об’єкти нерухомого майна (апартаменти) відповідно до девелоперського договору, договори купівлі-продажу спеціальних майнових прав (для нотаріального підписання), всі інші додаткові документи для реалізації апартаментів.
- Документи, які необхідно впровадити після здачі об’єкта в експлуатацію для реєстрації права власності на апартаменти за покупцями.
- Облікову політику з рухом котів та порядком відображення в бухгалтерському обліку.
- Інші необхідні документи.
Досягнуто:
- Впроваджена чітка схема фінансових та юридичних взаємовідносин між всім учасниками: замовником, девелопером, покупцями активів, іншими учасниками будівельного проєкту.
- Надано пам’ятки та роз’яснення співробітникам замовника та проведено навчання щодо функцій кожного співробітника в впровадженій фінансово-юридичній моделі.
Модель включає чотири ключові компоненти:
- Схему взаємодії учасників. Замовник, девелопер, генпідрядник, покупці, агенти з нерухомості. Кожен має свою роль та зону відповідальності.
- Рух коштів. Хто, кому, коли та скільки платить. Як формується cash flow на різних етапах будівництва.
- Документообіг. Договори про організацію фінансування, генпідряд, купівлю-продаж МОН, акти виконаних робіт, протоколи.
- Податкову оптимізацію. Розрахунок ПДВ, формування собівартості будівництва, вибір контрагентів-платників ПДВ.
Модель розробляється на початковому етапі. Після отримання вихідних даних, але до дозволу на будівництво. Це стратегічний інструмент планування, а не інструмент “латання дір” вже під час будівництва.
Коли модель особливо критична:
- Проєкт підпадає під дію Закону про гарантування (дозвіл після 10.10.2022)
- Планується розподіл МОН між кількома учасниками
- Девелопер та генпідрядник – різні юридичні особи (або одна особа з подвійною роллю)
- Залучаються зовнішні інвестори або передпродаж квартир
Без правильної моделі неможливо легально продавати об’єкти, оптимізувати податки та захистити інтереси всіх сторін.
Коли створювати модель? Ідеальний момент це після отримання вихідних даних, але до отримання дозволу на будівництво. І тут доречне питання. А якщо дозвіл вже є, можна зробити модель пізніше? Можна. Але це вже не стратегія, а ремонт на ходу. Ризиків більше. Особливо якщо дозвіл отриманий після 10 жовтня 2022 року. А або якщо ви плануєте залучати зовнішніх інвесторів.
СМП/МОН та реєстрація в ЄДЕССБ
Тепер окремо про ЄДЕССБ і реєстрацію. Згідно з законом №2518-IX, спеціальне майнове право, скорочено СМП, підлягає обов’язковій реєстрації. Що таке МОН у практичному сенсі? Це ваша майбутня квартира, паркомісце або інший актив, який стане “повноцінним” об’єктом вже після введення в експлуатацію. А реєстрація СМП захищає покупця від подвійного продажу. Це критично для довіри і для репутації девелопера.
Не забувайте про гарантійну частку. Закон вимагає тримати частину об’єктів під обтяженням до завершення проєкту. Розмір гарантійної частки такий. 10 відсотків для міст мільйонників. 5 відсотків для інших населених пунктів. Ці об’єкти не можна продати завчасно. Це резерв, який показує покупцям і інвесторам, що проєкт має “запобіжник”.
Деталі щодо реєстрації можна знайти на порталі e-construction.gov.ua або в тексті самого закону. І я раджу не ігнорувати офіційні джерела. Бо практика змінюється, а формальні вимоги в ЄДЕССБ можуть “зупинити” процес буквально на одному полі.
Як ми будуємо модель крок за кроком?
- Аналіз
Спочатку йде аналіз. Статус земельної ділянки. Структура фінансування. Хто і в якій частці інвестує. На цьому етапі часто з’являється ясність, яку клієнт не бачив місяцями. Хто реально платить. І хто потім має отримати яку частку об’єктів. - Візуалізація руху грошей
Далі ми візуалізуємо рух грошей. Рахуємо вартість кожного МОН за формулою: обсяг оплачених робіт плюс ПДВ. Якщо девелопер вклав 60 відсотків у будівництво, він має право отримати саме таку частку об’єктів для продажу. Це логіка, яку легко пояснювати і партнерам, і аудиторам, і податковій. - Податкове планування
Після цього йде податкове планування. І тут я зроблю акцент. Ми перевіряємо кожного контрагента на статус платника ПДВ. Чому це важливо? Якщо підрядник не платить ПДВ, податок може знищити вашу рентабельність. Правильна структура дозволяє повертати 20 відсотків через податковий кредит. Це не “фінансова хитрість”. Це базовий механізм виживання для проєкту. - Узгодження та переведення в документи
Далі ми узгоджуємо модель з командою клієнта. Служба замовника. Бухгалтерія. Бенефіціар. Всі мають підтвердити, що схема робоча. І лише після цього ми “перекладаємо” модель на договори, акти і порядок обліку.
💡 Корисно знати: Я інколи даю бухгалтерії міні чек лист. Без довгих списків, тільки по суті. Перше питання. Як розподілені витрати між сторонами. Друге питання. Чи враховано податковий кредит по ПДВ.
Розподіл МОН між замовником та девелопером: хто, скільки та чому
Тепер про найболючіше для багатьох девелоперів. Як ділити МОН між замовником та девелопером? Тут працює принцип справедливості. Хто більше інвестує, той більше отримує. Але є нюанс, який часто упускають. Вартість кожного об’єкта в обліку має бути максимально близькою до ціни договору купівлі продажу. Інакше ви отримуєте хаос у податковій звітності і постійні питання до собівартості.
Ще раз про ПДВ. Це фактор, який або робить проєкт прибутковим, або з’їдає маржу. ПДВ складає 20 відсотків вартості робіт. Вибирайте підрядників, які є платників цього податку. Це управлінське рішення, яке напряму впливає на гроші.
Як працювати з покупцями? Усі договори купівлі продажу МОН тепер мають бути нотаріальними. Після цього реєструється СМП в ЄДЕССБ.
Алгоритм для покупця виглядає так. Спочатку він знаходить об’єкт і підписує консультаційний договір з агентом. Далі укладає нотаріальну угоду і реєструє СМП.
А що робити, якщо девелопер і генпідрядник це одна фірма? Це класична пастка. В однієї особи виникає конфлікт функцій. Ми зазвичай вирішуємо це через подвійну договірну структуру. Потрібно розділити організацію фінансування і виконання робіт. Тільки так можна навести лад в актах і обліку, і не втратити контроль.
Альтернативні схеми та їх переваги
Чи є альтернативи? Так, вони існують. Наприклад, створення житлово будівельного кооперативу, скорочено ЖБК. Учасники платять пайові внески і отримують житло. Це дійсно може давати максимальну податкову оптимізацію. Але управління таким кооперативом складне. І тут також потрібна модель, просто інша за логікою.
Типові помилки: чого уникати при розробці моделі
Помилка 1:
Відсутність моделі на старті
Компанії починають будівництво без системного планування. Рухаються інтуїтивно. А потім виявляється, що собівартість зросла на 20%, і бухгалтерія не може зрозуміти, як закривати акти.
Помилка 2:
Ігнорування ПДВ-статусу контрагентів
Вибір підрядника за найнижчою ціною без перевірки статусу платника ПДВ. Результат: економія 5% на роботах обертається втратою 20% на податках.
Помилка 3:
Розробка договорів без моделі
Юристи починають писати договори, не розуміючи загальної логіки взаємодії учасників. Договори суперечать один одному, виникають прогалини в документообігу.
Помилка 4:
Відсутність узгодження з бухгалтерією
Модель розробляється без участі бухгалтерії. А потім виявляється, що схема не працює з точки зору податкового обліку.
Помилка 5:
Ігнорування вимог Закону про гарантування
Проєкти після 10.10.2022 зобов’язані працювати через СМП та ЄДЕССБ. Спроби обійти це призводять до неможливості продавати об’єкти.
📋 Висновки та рекомендації
Проведений аналіз фінансово-юридичної моделі будівельного проєкту дозволяє зробити наступні ключові висновки:
Фінансово-юридична модель — це інструмент управління – фінансово юридична модель це ваш інструмент управління, а не формальність.
Ефект у цифрах – вона знижує собівартість на 15, а інколи і на 20 відсотків.
Контроль документів і обліку – вона прибирає хаос у документах і дає керованість.
- Вибудовуйте модель до старту продажів та формалізації договорів, щоб гроші, документи, податки і порядок продажів не суперечили одне одному.
- Перевіряйте статус платника ПДВ у контрагентів та враховуйте податковий кредит у конструкції проєкту.
- Для проєктів після 10.10.2022 враховуйте вимоги
№2518-IXщодо МОН, СМП та реєстрації в ЄДЕССБ.
Важливо пам’ятати: модель розробляється на початковому етапі як стратегічний інструмент планування, а не інструмент “латання дір” вже під час будівництва.
Потрібен юридичний супровід девелоперських проєктів або консультація з питань фінансування будівництва? Експерти PRO InfoBud допоможуть розробити індивідуальну модель для вашого проєкту, підготувати всі необхідні документи та супроводити реалізацію від старту до введення в експлуатацію.
📞 Телефон: +380 95 888 08 93
📱 Telegram:
• Адміністратор PRO InfoBud: https://t.me/pro_infobud
• Бот для консультацій: https://t.me/PRO_InfoBud_bot
🏢 Партнер: Консорціум CLC PRO Group (юридичний та інженерно-технічний супровід будівельних проектів)
Працюємо так, щоб будувати професійно.
